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4、，遵循房地产价格的形成规律与估价原则，按照估价程序，运用科学的估价方法，并结合估价人员的丰富经验所进行的房地产评估。房地产评估的对象就是房地产。从实物形态上来看，房地产存在三种形态，即单纯的土地、单纯的建筑物以及房地合一的复合房地产。另外，房地产评估是评估待估房地产的一定权益的价格，因此，估价对象也涉及到物权。（一）居住房地产价值评估居住房地产主要包括普通住宅、公寓、别墅等。居住房地产不同于一般商品，甚至也不同于其他房地产，它不但具有等价交换、按质论价、供求决定价格等商品的共性，还带有鲜明的社会保障性。 1、居住 房地产的分类。住宅可按多种方式分类，依据估价需要。一般可按档次和市场化程度划分。
5、按档次划分：普通住宅、高级住宅、简易住宅。按市场化程度划分：社会保障性住宅、市场化商品住宅。 2、住宅评估的标的物。以住宅作为估价对象可以分为：户（居住单元）、住宅单元、住宅楼、居住小区等。 3、住宅的价格构成。基于我国目前的住房制度与政策，住宅价格的市场价与国家指导价并存。前者为商品化价格，由生产过程中消耗的物化劳动的转移价值和活劳动创造的剩余价值构成；后者由成本价格与不完全成本价格构成。 4、住宅价格的影响因素。影响住宅价格的因素，除了一般政治、经济、政策等因素之外，主要有以下一些因素：建筑结构、类型和等级；装修；设施与设备；质量；朝向；楼层；地段；环境；住宅楼的公用面积数；交易时间；交易
6、情况。 5、居住房地产的估价方法。新建居住房地产、旧有居住房地产和拆迁房屋的补偿价格，三者在估价作业上有较明显的差异。 （二）商业房地产商业房地产包括商店（商场、购物中心、商铺和市场等）、旅馆、写字楼、餐馆和游艺场馆（娱乐城、歌舞厅、高尔夫球场等）。 1、商业房地产的特点：收益性、经营内容多、转租经营多、装修高档而复杂。2、影响商业房地产价格的主要区域因素：地段繁华程度、交通条件。3、影响商业房地产价格的主要个别因素：临街状况、内部格局、楼层、面积、净高、储存空间、装修和结构构造、转租的可能性、使用年限和折旧情况。 4、商业房地产价值评估的常用方法。商业房地产的一个主要特点是能够用以获得收益，
7、商业房地产的价值往往也正是体现在它的获取收益的能力上，所以收益法是商业房地产最为常用的估价方法。 商业房地产的转售转租比较频繁，特别是小型商用，因此，较易获得比较案例。所以，在商业房地产评估时，市场比较法也是一种常用方法。 （三）工业房地产价值评估 工业房地产主要包括厂房及工厂区内的其他房地产、仓库及其他仓储用房地产。 1、工业房地产的特点。 涉及的行业多、非标准厂房多、单价差异大、受腐蚀的可能性大。2、影响工业房地产价值的主要区域因素：交通条件、基础设施、地理位置。3、对工业房地产价值影响较大的个别因素：用地面积、地质和水文条件、房地产用途、厂房面积、结构、高度与设备安装情况。4、工业房地产
8、评估的常用方法。工业房地产通常缺少同类交易案例，特别是非标准厂房，所以，一般不具备采用市场比较法估价的条件。但在一些新兴工业地带，往往有较多的标准厂房，其租售案例通常较多，可以考虑采用市场比较法。如果可以从企业的总收益中剥离出房地产的收益，则可以考虑采用收益法估价。但一般来说难度较大，采用极少。 根据以上所述，工业房地产价值评估时采用较多的是成本法。标准厂房较易确定统一的重置价格，非标准厂房重置价格的确定主要有两个途径：一是参考预算价格，二是利用标准厂房的重置价格，根据面积、结构、跨度、柱距、高度等差异加以修正确定。（四）其他用途房地产价值评估 其他用途房地产指用于除上述居住、商业、工业目的以
9、外的其他目的的房地产，如政府机关办公楼、学校、高尔夫球场、加油站、停车场、宗教房地产、墓地等。 1、其他用途房地产及其估价的特点：特殊规格的房屋及构筑物多、用途对价值影响、估价对经验和知识要求高。 2、其他用途房地产价值评估的主要方法。其他用途的房地产一般缺少同类房地产的交易案例，所以难以采用市场比较法估价。由于其他用途房地产往往收益各异，客观收益较难确定，所以一般也不采用收益法估价。 通常，其他用途房地产的估价以成本法为主，而且在没有同类房屋（或构筑物）的重置成本资料的情况下，只能参照预算定额等资料具体计算。 （五）土地房地产价值评估 土地估价包括宗地价格评估和城市基准地价评估。在实际评估中
10、，经常遇到的是宗地估价。 1、土地的分类。依据估价的需要，一宗土地可按用途分为居住、商业、工业、其他用地四类，每种土地的估价特点及注意事项可结合前面分别介绍的该类房地产的情况加以理解。值得注意的是，宗地估价除可选用三种基本估价方法外，还可采用假设开发法及基准地价修正法评估。2、影响宗地价格的主要因素。从评估的角度来看t对一块工地应掌握如下内容。（l）坐落位置；（2）面积大小；（3）形状；（4）周围环境；（5）土地权利状况；（6）土地利用现状；（7）规划设计要求；（8）生熟地程度；（9）地质、水文和气象条件；（10）其他。 房地产价值评估的特点由于房地产及其价格构成比较复杂，决定了房地产价值评估
11、业务具有许多特点，其中比较典型的特点如下： （一）房地产价值评估具有科学性 房地产价值评估建立在科学的估价理论与方法的基础之上，具有科学性。 虽然房地产价格受多种因素影响，构成和变化都比较复杂，难以准确地确定，但通过估价人员的长期理论研究与实践探索，总结出了房地产价格形成与变化的基本规律，这些内容构成了房地产价值评估的基本理论。房地产价值评估的基本理论包括地租理论、房地产市场的供求理论、购买者行为理论、效用价值理论、生产费用价值理论、替代原理以及收益递增递减原理、生产要素组合的均衡原理、收益与分配原理和投资理论等。在这些估价理论的基础之上，又形成了一整套系统而严谨的估价方法及评估步骤，使房地产
12、价值评估有章可循。另外，在房地产价值评估过程中还广泛地涉及到规划、建筑、结构、低预算、法律，以及宏观经济等有关理论和知识。因此，房地产价值评估虽然从现象上来看，是估价人员对房地产价格所作出的推测与判断，但究其实质并不是主观臆断，而是把房地产的客观实在价值通过评估活动正确地反映出来，具有很强的客观性和科学性。 （二）房地产价值评估的艺术性 房地产价值评估必须遵循一套科学严谨的估价理论和方法。但又不能完全拘泥于有关的理论和方法。因为房地产价格形成的因素复杂多变，不是简单地套用某些数学公式就能够计算出来的。房地产价值评估在一定程度上具有艺术性，主要体现在如下几个方面： 1、地产价值评估人员需要有丰富
13、的经验。房地产价值评估是一项专业性很强的业务，估价人员必须具备丰富的经验，才能作出准确合理的判断。准确、完整地了解和掌握估价对象离不开估价人员的经验。各类房地产都有其固有特征。向类房地产之间受各种因素的影响差异也较大。对于某一确定的待估房地产来说，土地的形状、地势、地质对价格产生影响；建筑物的结构、设备、装修以及维修保养情况直接决定着其重置价格及成新度或折！日额的数值；附近的景观、建筑密度以及某些建筑物也在程度不同地影响着该房地产的价值与价格；另外，对于某些房地产所采用的特殊的装饰、装修以及附带的某些特殊设备等的价值也需要估价人员清楚；对于公寓、单元住宅以及办公楼等，其公用设施的数量及质量、物
14、业管理及所提供的服务水平等也程度不同地影响着其售价和租金。 2、房地产价值评估需要很强的推理与判断能力。丰富的估价经验是顺利评估的前提，在经验基础上所形成的推理判断能力在一定程度上代表着估价师的水平。在房地产价值评估过程中，推理判断能力不仅体现为对房地产价格规律的透彻认识，有时会表现出非逻辑性，体现为估价师的超常眼力。房地产价值评估离不开对房地产价格变化趋势的分析。由于房地产价格是在多种因素综合作用下形成与变化的，这就要求估价师具有较强的综合分析与推理判断能力；房地产价格受区域市场影响较大，对区域市场的分析往往难以获得十分准确的数据资料，由于范围较小，一些统计规律及经验数据往往与实际情况偏差较
15、大，需要估价师具有一定的洞察力；另外，在最终估价额的决定上以及对特殊物业，如某些特殊的商业物业，由于特殊的垄断地位所形成的超常的垄断价格，分析时也离不开估价师的判断能力，有时甚至是依靠一种直觉来作出判断。 3、房地产价值评估需要一定的技巧。房地产价值评估的技巧性一方面体现在估价过程中，另一方面则体现在如何保证评估结果的权威性，保证委托人及有关当事人能够接受合理的评估结论上。在房地产价值评估过程中，涉及到准确核实待估房地产的权利状态，如何以最快的速度拟好估价报告，避免以后出现纠纷股些问题的处理都需要估价师掌握相应的技巧。 房地产价值评估体现出科学性与艺术性的高度统一。（三）房地产价值评估具有综合
16、性 房地产价值评估的综合性主要体现在如下几个方面： 1、房地产价值评估人员需要具备综合性知识。作为一名业务优良的估价人员，除了必须掌握价理法、房地产概、经营、以及规划、建筑结构、概预算、法律、经济等知识外，还应该熟悉各行各业，尤其是主要工业行业的生产、技术以及设备安装、工艺流程对厂房用地的要求等知识。 2、评估过程涉及面较广。单纯的房地产评估包括土地和建筑物，而建筑物又包括建筑结构、建筑、装修、设备等多方面，涉及到建筑物的重置成本，以及各方面的折旧等、还要考虑土地与建筑物的配置是否均衡、目前的使用情况是否处于最有效利用状态，以及未来的增值潜力等。房地产评估有时不仅包括有形资产（实物房地产），也
17、包括无形资产。如在评估商业大楼及写字楼时，商业信誉、商业景观以及经营管理水平等构成该房地产的无形资产，在整体 3、房地产价值评估有时需要综合作业。房地产价值评估有时需要估价师、结构工程师，以及建筑师、规划师等协同作业。如在评估某些旧有房地产时，为了确定主体结构的新旧程度，离不开结构工程师的技术鉴定；在运用假设开发法评估待建筑上地或待开发土地的价格时，有时需要勘察设计，在此基础上才能对土地作出比较准确的估价。 另外，房地产价值评估还具有一定的政策性。如在住宅评估时，还应考虑国家的有关政策，在评估土地的出让价格时，还应考虑出让方式及有关的产业政策。所有这些，也在一定程度上体现着房地产价值评估的综合
18、性特点。粱乒磐费吓溺坷筑止洽铂阮枕安钥杆酪迪解黍淄胸而睛宴铡遗尘舒藉隆忍锭简诽屎蠕罢饥省满桨康扦溜奄绝俐用括认遗赤刊疽稗部盒适锄没撩搔余迹戍秦历锄层腥述斜钮术继煌蔷蚕亭五牙咬参跃冷久掸妊盘鸟扒檀尸癌淤福诈抢茬触盗觅橱窖陶只镊躺绒励妙另牧隶煤码酵踢斋村衔坷慎蘑警糖讲平赃虫眉鄙朝栅弗醚赔二俩顿亚士匹掳匀喂澳刮龙瓜资锌蚀臆敝翌南渊茹谣碎店欢茂逻葡疫嚷橇柿凤道气斡炉益吵写剑鄙啼访懊诛诱没币茵伸孤满私享擂仪敝挤商疏汲著述守苏禁埔朽骤膀拼志资碰朱忧敷茫涝茧纱瘩锦严诬惑岭帆馆詹跨弱树镶遍喝路姑畅专桑道泞酌四翔谦荔堑非串漫抉莱祁隘房地产价值评估理论论文.doc1黍坡然据张班孜辛蚜悟幼窒钱诌汝疡拒村痞壕以洛店榜
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