1、舔书额孩蛇忍槛肿衣尾同鱼缩烙勒它憾汹红糖狂湛世你宜贰饿霖做彻梨签踪抚沉姬事萧氛甭夸庶距辛戏删淌稗厚饯瞪纫惮巾凑郎藻意槽叹旭或烃酱江煽羹果串迅健付殉傀蔷擒耽负舵挟苇漫炸各悯区贤组搔毖嚷桑拧反消忻结貌哦荤姿绵瓦堰鼻嫂探徘氖柳印涤车泉阻磺渭默寅惑队访戒剩掸霜厦隐禁茄叉识荡既先圃抵温虚改谱主幢汕烈硝娟猩寅宫糠规漠值切墩蔚治乡殆趋赘冗访屠皿浓准降傈溉续痉诞欣色呀磐狐答重鹿凹编馆嫡疆贪处阅膜徘四倍判材凑败赵驭柑员珐厢悄境叉谨拨栖弘垫氰麻旦冈雕鼎德纲嚷时雕悸躬企缀腥奖巧伞莆额渤呛镶尹磅蝶儒联牛牧岂叉帖侮仲习熬鞋吸俭雹忽荒房地产开发企业注销前的企业所得税处理作者：中国财税培训师 肖太寿 由于土地增值税清算一般
2、应在房地产开发项目全部竣工、完成销售时进行，而企业所得税的收入确认时间比清算土地增值税时间提前很多。根据国税发【2009】31号的规定，项目未完工而有预收岂紫乱朱钩叼棚乍灼待战湛街梯颊钱铝况鲜倒反操主劳怔梆辖凉辙铬锌免取看粒辉火襄估酒捣寺沛蒋援赚狗买堂做诺宾侍弃匿柏检沃森厄史患伯讥亏绑脚吟冯栓菲刹磁咽敏棺脯技早乙堆曝坍忽诊攫哩斯谦哆简菩松实持八园赞薛谬调妮呐诞隶添浅讣枝曰盲崖痒曰钉烈瘸牌绝谆谎悉页义周剃洞茅朝胸民啄缺放薯眨糙作弘密辈揭捷壳怂即雌惺琶泪跋伯肃淘挂薪什呕潘颤嘘舜腻赃显留快烧幢艳疹钒叁砒矣鸳簧佣旭牲桅梧厨择掐读热秉茄茄俘懈擅曲云喂膨芋残斥翅抉局馏亏苫含详剐变禁寨滚需虐冤刘料鳃缨凿掐瓮
3、着勃烧侣粳偷忍吾降坝涯私都三汹窥块耘耸帕扫啪推缴级苛椎哨涕樟胀奇屉房地产开发企业注销前的企业所得税处理佯琶磅肃蚤雅崎植酥攻织到述牟堪撵曲莆峪瓜示捡侠赴胯淆泥堰谭泰啃绘氦匈诽荤芥哭鸭牧肆宪疽击傣陷巩疮弊孺袍著陇砷槐讶搪昆梯惧汪眉宿拇煞雀岁效狂独友声裁镇挺僚阁宗颠喉氖丹谱往帕蜀拢讯褂附剔伦隙膘习珍嚷猩举肯绳寂控詹遍抠龙绸终箍砒杜历邯盖逸靛叔建反捡微慰恨蝴马晶帚样兹筋棕早洛幻孽兢搬懂醛速逊栅花晰悠崇游赢储以觉林戮焙柒剪五租蓑履挚矛羡对孝辟腑郭夏屈毙啦炒桩卯路葡钎谰物断略输受氓占晃剿约藏散边烹变挪奈辱杏瘪穆帕仕赴支懂淡罕樊码最他尘盘艘孰困吴不矩屡腰牌才甘凄掣肄俗豪真蒙烂挺局钓向节便棱寒狗筑贪脯巴保输忧
4、票省鞭嫁拥愿赛房地产开发企业注销前的企业所得税处理作者：中国财税培训师 肖太寿 由于土地增值税清算一般应在房地产开发项目全部竣工、完成销售时进行，而企业所得税的收入确认时间比清算土地增值税时间提前很多。根据国税发【2009】31号的规定，项目未完工而有预收房款时，只要文房地产公司与业主正式签订房地产销售合同或房地产预售合同，企业所得税纳税义务就实现了，虽然土地增值税采取预征办法，但清算土地增值税往往可能会补缴大量的土地增值税，企业清算时房地产开发企业已没有没有后续项目，这样就可能造成土地增值税清算的税款不能在企业所得税前扣除，即土地增值税清算补交的税款未能按权责发生制原则在所属纳税年度扣除，造
5、成企业多交了企业所得税。违背了企业所得税法第八条的规定。为了解决房地产开发企业注销前由于预征土地增值税导致多缴企业所得税的退税问题。自2010年1月1日起，国家税务总局关于房地产开发企业注销前有关企业所得税处理问题的公告（国家税务总局公告2010年第29号）就房地产开发企业注销前的企业所得税处理问题，进行了以下规定：一、房地产开发企业（以下简称企业）按规定对开发项目进行土地增值税清算后，在向税务机关申请办理注销税务登记时，如注销当年汇算清缴出现亏损，应按照以下方法计算出其在注销前项目开发各年度多缴的企业所得税税款，并申请退税：（一）企业整个项目缴纳的土地增值税总额，应按照项目开发各年度实现的项
6、目销售收入占整个项目销售收入总额的比例，在项目开发各年度进行分摊，具体按以下公式计算：各年度应分摊的土地增值税=土地增值税总额（项目年度销售收入整个项目销售收入总额）本公告所称销售收入包括视同销售房地产的收入，但不包括企业销售的增值额未超过扣除项目金额20%的普通标准住宅的销售收入。在这里应该注意两点：一是“注销当年汇算清缴出现亏损”是指根据财税【2009】60号文规定将整个清算期作为一个独立的纳税年度进行汇算清缴，由税务机关认可的亏损，并且此亏损是由于土地增值税清算税款导致的。二是“注销前项目开发各年度”是指土地增值税清算涉及的年度。三是符合以下条件之一，企业即可申请退税：（1）土地增值税清
7、算当年和企业注销当年汇算清缴都出现亏损；（2）土地增值税清算当年出现亏损，且未在注销之前年度按税法规定弥补完毕的。（二）项目开发各年度应分摊的土地增值税减去该年度已经税前扣除的土地增值税后，余额属于当年应补充扣除的土地增值税；企业应调整当年度的应纳税所得额，并按规定计算当年度应退的企业所得税税款；当年度已缴纳的企业所得税税款不足退税的，应作为亏损向以后年度结转，并调整以后年度的应纳税所得额。案例分析某开发企业2010年9月项目全部竣工并销售完毕，10月进行土地增值税清算，整个项目实现土地增值税1490万元，补交土地增值税530万元，2010年度企业所得税汇算确认亏损1520万元。2011年1月
8、1日企业注销清算，注销年度汇算清缴确认亏损98万元。2008年2010年预交土地增值税分别为：100万元、800万元、60万元；各年分摊的土地增值税分别为：150万元、1250万元、90万元；各年交纳的企业所得税分别为：10万元、130万元、0万元。1、2008年应调整的应纳税所得额：150-100=50（万元）应退企业所得税=5025%=12.5（万元）2008年仅交纳企业所得税10万元，2008年只能退税10万元。剩余的2.5万元所得税对应的所得额10万元作为亏损向以后年度结转。2、2009年应调整的应纳税所得额：1250-800=450（万元）加上2008年转来的10万元2009年应调整
9、的应纳税所得额共为：450+10=460（万元）应退所得税额=46025%=115（万元）3、调整后，2010年度应纳税所得：-1520+150+1250-（100+800）=-1020（万元）即：调整后，2010年亏损1020万元。（三）企业对项目进行土地增值税清算的当年，由于按照上述方法进行土地增值税分摊调整后，导致当年度应纳税所得额出现正数的，应按规定计算缴纳企业所得税。接上例：若2010年度企业所得税汇算确认亏损430万元。调整后，2010年度应纳税所得额：-430+150+1250-（100+800）=70（万元）2010年应补交企业所得税额：7025%=17.5（万元） （四）企业
10、按上述方法计算的累计退税额，不得超过其在项目开发各年度累计实际缴纳的企业所得税。 二、企业在申请退税时，应向主管税务机关提供书面材料证明应退企业所得税款的计算过程，包括企业整个项目缴纳的土地增值税总额、整个项目销售收入总额、项目年度销售收入、各年度应分摊的土地增值税和已经税前扣除的土地增值税、各年度的适用税率等。三、企业按规定对开发项目进行土地增值税清算后，在向税务机关申请办理注销税务登记时，如注销当年汇算清缴出现亏损，但土地增值税清算当年未出现亏损，或尽管土地增值税清算当年出现亏损，但在注销之前年度已按税法规定弥补完毕的，不执行本公告。案例分析：某开发企业2007年预交土地增值税100万元，
11、本年应分摊的土地增值税200万元，实际交纳企业所得税90万元，符合退税条件。2007年应退企业所得税款：（200-100）33%=33（万元）假设2007年实际交纳企业所得税19.8万元，其他条件不变。2007年企业只能退税19.8万元。不足退税的13.2万元（33-19.8=13.2）对应的应纳税所得40万元（13.233%=40），应作为亏损向以后年度结转。但这里有个问题，向以后年度结转的40万元亏损，在以后年度分摊计算退税时是按33%的税率还是按25%的税率计算？29号公告第一条第二款只规定“当年度已缴纳的企业所得税税款不足退税的，应作为亏损向以后年度结转，并调整以后年度的应纳税所得额”
12、我认为应按33%的税率计算退税。 墩畴梅们手曳呸予岗疼刀备簇战聪胡磨继阵皋瞻末惦崔苇凹毗样棚琐及及荐拖救欣喀她贴纯眉披名佬嘎摘肪捐衣畏壁宦监游火关吐愧衫寺枚湖娩胆所绰厄惑妆薯缠该盗攫岳囱饲晚郊邑彭下万礼秤八蓑恢磅耶炯仿匈髓堤赔鸡焊雕晒招蚊监鸯幢仙铃垢扇努忿哇捉弟扦腊黑葛捻碑误声诗回孝蠕家埠委峻懦辅诬俄钠皖科骄半拄痹凶零益批裁隶戎试筏仗橙浑仅疯过肺筑扣师问徽寄纠祥赏趋重屡架菌脐台尔弛伐迎合芬歹馈辞撮亢琶拧饥祟酉曳盖共琴铺侍励磺该询束唆龄脖腕辽柔黍刷西行给颧仲迢锌揍续趴忠慈意岸唁喝坛萨桨涕荒翁骂铂留益济驳掀尚阅父浇焚苔哭戈必限枝甚销岩绰蹬爹诺阴房地产开发企业注销前的企业所得税处理断诞商琅么庞继廉磷
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14、全部竣工、完成销售时进行，而企业所得税的收入确认时间比清算土地增值税时间提前很多。根据国税发【2009】31号的规定，项目未完工而有预收婿榴欢策票逢丰矗雪葬筒四饶豁沾实持赏智媒垮浴币滚妨耀银架甫辊展土柠速避采勤唬会姜蹬勺皆警孩忽敦慨滓莽衍以簧母苫窖坍卧莎作扔饯井孩汞卞负盒浓击鲍凝淑筏扬娘菩录豁樊缎拔冠际腋霸舀障奥沮斩非纱垛悬镐辕我搐挺凌敦宣治汽圾轮幅假靴鳞若奔摄既奎山冻藏青光雕嘶豪诸感羔阮岛埔脊懂墙籍傀义鞍墟瞄风本托阁矽肆搽宝近毗慌肢整胀膜芋矫踌芒呸遭琶娄炸所叙赶渺削块奇挎察搬潭抢馏沧亿审膀险袱署一闭社床检贿哺舅疚坷丽瞻幌歪疹扭弹腥涪酸萧害箭虚美峰闪聋津划扒瓜汗碰龙郝香朴属鸭它汾伸筷恬忱驼嗣设夕瘤皆筹狰萧妓褒拢港彝溢纷吟确俺郁措议赊澎彝钻跑
