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4、路305号（建设大道与新华路交汇处），正处武汉CBD金融一条街和CLD（中央生活区）的西北湖畔，滨临武汉城区中心两湖泊（西北湖与北湖），毗邻江汉区政府及政务中心。城市和生活配套设施完善，地理位置十分优越。二、项目周边主要生活、商服配套设施综合商场：武汉新世界百货、武汉广场、世贸广场、中百超市酒店:三、项目主要经济技术指标（略）第二章 区域道路、交通现状规划与分析（略）第三章 投资分析一、投资环境分析随着国家宏观调控政策的不断深入，2009年武汉市从调整住房供应结构、加大保障性住房建设力度、严格信贷调控政策和整顿规范房地产市场交易秩序等方面入手，进一步加强了调控措施的执行力度，使武汉市住房供应结
5、构基本合理、住房价格基本稳定，房地产市场趋于平稳，房地产业为全市经济发展和社会稳定作出了积极贡献。1. 从市场需求来分析。从长远发展看，武汉房地产市场需求依然存在，市场发展潜力仍在增加。武汉市目前处于城市化发展和城市改造的高峰期，新增的需求潜力巨大。在武汉市外来人口达112万，其中包括白领打工一族、小型创业者，武汉市本地常驻人口中还有一大批的白领人员（其中包括国企职员）、公务员，本地常住人口也高达858万，也就是说，平均每9个居住在武汉的居民中，就有1个是“外地人”。 除适婚族及拆迁户外，因产业迁移而急需置业的人数正在激增，此为2010年的住房刚性需求注入强劲动力。武汉市的购房者占总人数的5%
6、，按这一比例计算，武汉市尚有50多万的人员需要解决住房问题，其中包括首次置业和重复置业者。武汉1300万人口，一年开发量不到1000万平方米，再加上一些政策性住房，高价住房只有一两百万平方米。2. 从投资规模和建设开发指标分析，武汉市房地产市场的基本面仍然趋好。随着国家“扩内需、保增长”的经济发展思路进一步明确，在积极的财政政策和适度宽松的货币政策推动下，武汉市房地产市场经过调整后逐渐将迎来恢复性的增长。3. 从地理位置来分析。武汉地处中部，伴随着中部崛起，各地都在努力推进产业结构调整，国家自主创新示范区的建立对武汉自身产业结构的调整以及周边区域经济的带动作用也会慢慢显现出来。特别是2009年
7、12月31日，武汉东湖新技术开发区日前获批成为全国第二个国家自主创新示范区。将于2010年正式启动，届时将成为继北京中关村之后，以积极开展科技金融创新、股权激励和科技成果转化奖励、“两型产业”发展三大创新试点为特色的自主创新示范区。中国光谷就位于武汉市东南部的三湖六山之间，房地产环境明显优于其他二线城市，甚至有赶上一线城市的趋势。在汉口中心城区，纵横的建设大道和新华路奠定了西北湖区域的价值基础。该区域为江汉区区政府所在地，紧邻金融大道一条街，武汉体育中心、武汉图书大世界聚集于此，距离汉口火车站、天河机场也很近。北至发展大道，南至建设大道，东至香港路，西至青年路，新华路贯穿其中，可谓是江汉区政治
8、、经济、文化和交通四大中心。这些为该处房地产开发提供了极佳的条件。4. 从人口环境来分析。武汉是一个外来人口增多、高校云集、高新技术开发的城市，有利于房地产的发展。全国高新技术人才涌向武汉，这将有利于武汉的经济和城市建设，更为武汉带来了许多新生置业群，而且，高校教职工成为购房的一个重要部分。二、投资潜力分析万全城项目正位于江汉区经济中心-西北湖片区的和核心商圈范围内，距离武广商圈也只有5分钟车程。1. 从居住环境来看，独特的景观资源优势。任何一个城市的发展都离不开水源，择水而居更是每个购房者梦寐以求的居住理念。早在2000年，江汉区政府力排众议，不惜斥巨资在北湖区域打造汉口中心城区首个休闲广场
9、。如今，西北湖广场已作为武汉市一座品味高、设施全、特设鲜明城市现代化精品广场而被市民津津乐道，成为市中心一道亮丽的风景线。居住其中出则尽阅都市繁华，入则纵览湖观美景，畅议人生，风光无限。良好的自然景观资源为该区域形成CLD氛围奠定基础。2. 交通便利，配套设施极其完善。项目仅靠武汉市CBD商务金融中心，拥有便捷自如的交通体系，并有多达20多条公交路线直达武汉三镇，青年路、新华路客运站近在咫尺，距武汉天河机场仅20分钟车程，更与武汉铁路交通枢纽汉口火车站仅隔3.5公里之遥，空路交通运输的显著优势将给你的出行带来极大便利。另外，该地区配套设施的完善再武汉市也是首屈一指的，随着市政府对建设大道金融一
10、条街的成功改造，建银大厦、瑞通广场、香格里拉酒店等一流写字楼、高档酒店的进驻，建设大道成为真正意义上的集金融、商贸、娱乐休闲于一体的现代化景观金融一条街。3. 豪宅领地、一个真正意义上的富人区正是由于西北湖片区的核心价值不断显现，该区域也成为了武汉市豪宅的代名词。世纪华庭、万豪国际、凤凰城、天润北湖假日等项目，共同打造武汉市豪宅领地。住在西北湖片区，不仅仅是一种生活享受，更是一种身份区隔的符号，是尊贵、高品位的象征，而该区域的稀缺预示了该区域即将成为武汉市绝版豪宅，价值的大幅攀升不言而喻。4. 巨大的发展空间和升值潜力。周边商务办公气息浓厚，聚集了一些商务写字楼及政府机关、事业单位。区域为居住
11、老城区，居住人口多且密集。该类人群收入水平高且稳定，有很强的购买能力。教育配套设施也显得较为完善。为了更好的凸现该区域的核心价值和经济辐射力，江汉区政府在近期拟建5平方公里的示范区域，精力打造“环境优雅、功能齐全、设施一流、文明高尚”的现代商贸金融中心，示范工程项目包括西北湖西片的整体开发，西北湖北片樱花园，建设北湖环湖路，城中村的改造以及北湖西路路面的整治工程。届时，西北湖片区的环境将更加优雅、景致更加迷人，道路更加整洁，该区域作为都市心脏的核心竞争力将进一步得到显现，其发展潜力和升值空间都是不可估量的。 第四章 市场分析一、市场预测分析1.2009年武汉市房地产市场回顾宏观调控下，2009
12、年中国房地产市场可谓是生机勃勃。2008年底，国家推出了一系列的购房优惠政策，坚定了消费者的购房决心；实行积极的财政政策和宽松的货币政策，解决了开发企业的融资困境。2009年，整个房地产业迅速褪去2008年萎靡不振的容貌，呈现出一片繁荣的景象。从武汉的房地产业各项数据来看，全线飘红。2009年武汉市房地产开发投资为778.59亿元，同比增长36.51。其中，房地产住房开发投资为498.04亿元，同比增长17.19。2009年武汉市房屋施工面积为4487.38万平方米，同比增长18.1%；其中新开工面积为1651.17万平方米，同比增长14.1%。住房施工面积为3580.99万平方米，同比增长1
13、1.1%；其中，住房新开工面积为1247.61万平方米，同比增长1.2%。2009年，武汉市商品房销售面积为1418.4万平方米，同比增长126.26%。其中，商品住房销售面积1258.89万平方米，同比增长90.09%。商品房销售套数为122270套，同比增长81.66%。其中，商品住宅销售120379套，同比增长135.31%。2009年，武汉市存量房交易面积为524.81万平方米，同比增长87.47%，交易套数为54586套，同比增长102.82%。其中存量住房交易面积为443.07万平方米，同比增长134%，交易套数为51321套，同比增长124.32%。2009年，武汉市商品房综合销
14、售均价为5484元/平方米，同比增长6.52%。其中，商品住房销售均价为5265.91元/平方米，同比增长7.84。2009年，武汉市存量房成交均价为4078元/平方米，同比增长12.42%；其中，存量住房成交均价为3965.47元/平方米，同比增长14.95%。2009年，武汉市土地成交109宗，同比增长128.57%；成交面积962.54万平米，同比增长853.02%；出让金额306.8亿，同比增长438.24%。其中，中心城区土地成交57宗，同比增长6.12%；成交土地面积549.27万平方米，同比增长443.4%；成交金额266.34亿元，同比增长302.03%。房地产市场在一系列优惠
15、政策的推动下，刚性需求大量释放，市场迅速回暖，呈现史上最大成交量。在市场进入繁荣阶段的趋势下，政府似乎开始采取了一系列的调控政策。首先，下半年政府在全国大力打击捂盘、囤地行为，公布全国范围内闲置土地；其次，12月国务院发布“国四条”遏制部分城市房价过快上涨的势头，增加普通商品住房的有效供给，并且继续支持居民自住和改善型住房消费，抑制投资投机性购房；接着，出台进一步加强土地出让收支管理的通知，规定开发商拿地时首次缴款比例不得低于全部土地出让款的50%；之后又明确二手房交易营业税免征年限恢复至5年。此系列密集出台的政策，一方面从供给源头遏制房价攀升，盘活库存土地，另一方面在开发商融资环境改善的情况
16、下，提高其拿地门坎，并通过增加购房交易中的支出来抑制投资投机性需求增长。2.2010年武汉市房地产市场预测2009年房地产市场的火热充分反映出购房需求的旺盛，在缓解矛盾上，中央政府一方面要加大商品房供给，一方面又要控制房价的过快增长带来的民生问题。在经济会议后，国务院也对相关政策进行了调控，12月9日国务院宣布二手房转让营业税优惠政策终止目的在于抑制投机性购房，12月14日召开的国务院常务会议上提出要求遏制房价过快上涨趋势，同时加强保障性住房建设。继2009年12月中央密集出台一系列房地产调控政策以后，在2010年1月中央政府再出台“国十一条”进一步调控楼市。 “国十一条”与此前中央所有调控楼
17、市的政策方向一脉相承，但更加系统全面，从“调结构、抑投机、控风险、明确责任”四个方面，正式确定了2010年中国房地产政策基调和架构，今后一年的中国房地产市场变化将难以脱离此政策的背景。国家需要房地产行业来拉动经济时，就鼓励购房行为；当经济过热或者民声齐怨时，国家只要出台一道封杀命令，市场就会重归沉寂。所以2010年市场行情，还是取决于中央政府稳定房价的决心和出台的具体调控改革措施。中央政府处在各方利益的核心点上，中央的每一次表态都会引起市场的波澜，因而中央出台政策也会越趋稳重。当前，宏观经济、城市化进程、住房需求等驱动房价上涨的内在动力依然较为强劲；同时，土地成本上扬，拆迁成本提高，住房品质提
18、升，原材料价格和劳动力成本不断上扬等带动房价上涨的外在压力在不断加大；此外，资本流动性过剩，通货膨胀预期，物价持续高位运行，利率变动，投融资渠道狭窄等宏观经济不确定因素依然存在。因此，房价温和性上涨的可能性依然很大。但房地产业前行的脚步不会停止，路途也充满了挑战。二、本项目周边主要楼盘基本情况目前，西北湖周边在售在建楼盘主要有：西北湖凤凰城、两湖总督、天润北湖假日、新华豪庭、金利明珠花园、华立新华时代、美林公馆、心家泊。从目前已经开始销售的几个楼盘来看，各个楼盘的定位都不相同，但均有显著特点。1.西北湖凤凰城项目地址：江汉区北湖西路6号住宅均价:6800元/m2总套数：795套房屋栋数：4栋户
19、型面积：85-100 m2总建筑面积：100861.58 m2容积率：4.5绿化率：40%开盘日期：2005-10（第一期）、2006-1（第二期）交房时间：2007年西北湖凤凰城主打户型为130 m2左右的三房两厅，该项目无论从规划设计、园林景观，还是从项目配套和户型设计来看，都能称得上是一个高品质的住宅项目。绝大部分住宅为南北通透的板式楼，也是目前西北湖片区在售的最大楼盘。一期临街，户型以三房两厅为主，均价在6000 m2以下，与同地段的楼盘相比，其性价比无疑最佳；二期面糊，户型以150 m2左右四房两厅为主，可以全观景观，价格达到7000元/ m2，平均套价在100万元以上。该项目目前基
20、本售罄，主要购买对象为高层商务人士和私营老板。2.万科城项目地址：江汉区常青路与三环线交汇处住宅均价:11300元/m2总套数：3512套户型面积：112-169 m2总建筑面积：300000 m2容积率：4.5绿化率：35%开盘日期：2009-12-23三、目标消费群体定位“万全城”项目除了针对高端消费人群以外，通过它典型的复合型房地产特点，从全方位满足来自全国不同地区的人们在武汉居住、写字楼、投资的需求1. 住宅1.1人员构成：1) 金融证券外资企业的中高层管理人员；2) IT行业城市精英3) 律师、医生、教师等高收入人群；4) 民营企业主、个体户；5) 外埠来汉的投资和贸易界人士。6)
21、白领阶层，政府机关工作人员、企业事业单位员工。1.2住宅消费者特点 1.这些消费者都属于中等收入阶层，消费特征是平时花钱比较谨慎，希望物有所值，更多的是选择银行按揭贷款方式买楼，因为他们手中的钱并不是很宽裕。但是其中的个体户则有所不同，这类人更多的是从投资的角度来看问题的，他们中有很大一部分人是重复置业者，买来的楼自住的不多，而是以出租的形式获得回报。2.收入特征：家庭月收入在6000元左右，年收入在60000元，能承受总价为80万元，以银行7成20年计，能承受30万元左右的首付款，月供在4000元左右。3、年龄特征：以30-45岁的为主4、家庭结构：以三代同堂和两代同堂的为主5、现居住地域要
22、求：居住环境和居住质量要求较高。6、目标客户群的生活习惯和消费需求： 1）过平常的市民生活2）对物管要求简单的清洁和保安3）环境要求安静、简便，对楼盘的综合素质要求高 2. 商业人员构成：1） 地产投资；2） 经营商户；（1） 专业品牌连锁店、形象店（国际知名）；（2） 银行证券等金融机构；（3） 国内外知名商超市；（4） 民营企业。3. 写字楼人员构成：1） 跨国公司拟在国内华中地区设置办事处或者分公司或子公司；2） 银行、保险、证券等金融业和通讯设备、汽车等制造业；3） 部分政府事业单位4） 本地的大中型企业；5） 专业型公司，如广告、律师事务所、会计师事务所等中介服务结构。4. 消费者购
23、买行为和心理 总体分析： 1）白领阶层和企事业单位的职工买楼的目的主要是为了改善居住环境，以自住为主。自住者在买房时比较看重居住环境、文化氛围、交通环境，因为自住讲究的是舒适。这部分的消费者平时是上班族，如果交通条件不好，就会给他们带来工作的不便，所以说交通是他们首选地一个因素。2）政府机关工作人员和个体户中，投资行为比较强。政府机关工作人员，条件稍好的早就有了住房，但是其中有一部分住房时国家分配或者房改房，这类房子没有选择的余地，因此大部分政府工作人员对现有住房不满意，不满意的因素有地理因素、住房内外环境、楼盘建筑设计、配套设施等，因而他们有了住房也希望购房，目的是改善居住条件。3）政府工作
24、人员中，也有一少部分人买房是为了投资。以投资为目的的消费者，比较看重地理位置、价格，这两方面的因素会对其投资的回报产生直接影响。4）购房诱因的设置 针对自住者的诱因应放大小区环境、楼盘本身素质、附加值及价格上。针对投资者的诱因应放在价格、交通、附加值上。第五章 建设地点及自然条件一、地理位置（略）二、区域地质构造（略）三、区域地貌（略）四、场地地基土、基岩构成及特征（略）六、地震地质条件（略）第六章 项目的SWOT分析一、优势（Strength）1） 1）区位优势：项目位于武汉市商业中心区，地处武汉市CBD金融一条街和CLD（中央生活区）的西北湖畔，近傍西北湖广场和喷泉公园，现代购房者都追求依
25、山傍水，享受自然、亲近自然，而本项目有着优越的自然景观优势；金融街与之隔道相邻，中心商务区写字楼、娱乐休闲、购物优势得天独厚。项目所处地段有城市主要交通干道-建设大道和景观大道-新华下路和青年路，交通便利。优越的地理位置。距汉口中心城区的核心。环境优雅安宁，又坐拥繁华。独享自然景观资源。南面为北湖和西湖，直接供给空间视野。项目所在区域价值很高，为武汉市公认的豪宅区。人居纯度良好，附近社区生活和谐性较高。2）物业优势：本项目集高层临湖住宅、高层智能化甲级商务写字楼和大型商务三位一体，体量大、档次高，自身功能配套齐全，因此，具有独特的物业优势。天安物业为武汉万全城提供物业管理顾问服务。3）项目周边
26、或毗邻拥有金融街、酒店及商务配套独享西北湖周边的购物娱乐配套，坐拥新华下路和青年路的餐饮休闲配套等优越条件，生活居住、商务娱乐、休闲购物等非常优越。，二、劣势（Weakness）1)项目地块整体出现不规则的形状，一定程度上弱化了地块的价值；2）土地成本相对较高（地价昂贵、拆迁费用大），致使前期投入费用较多，对后期的开发和资金回笼有一定的压力。3）本项目为本公司开发的第一个项目，在本地市场的知名度和影响力有一定的局限性。4）项目占地仅为24亩，难以形成规模效应,且缺乏品牌效应。5）两湖总督将南面的西湖和北湖遮住，对项目挖掘湖景资源有一定影响。6）噪音影响和汽车尾气排放对居住环境的影响，项目所处市
27、政道路，较大的车流量，为本项目带来交通便利的同时，较大的车流也带来了噪音干扰，在解决噪音影响、提高隔音效果的问题上增加了项目的投资。7）项目地处武汉市中心区，消费水平为武汉是最高，消费者购房压力较大，对项目后期营销带来一定的麻烦。8) 文化教育缺乏初高中教育学校。三、机会（Opportunity）1） 当城市化进程加快，市场需求随之增加，这一切都预示了买方市场将不断地扩大；2） 王家墩商务中心拟建为逐步最大商务中心，届时该地区区域价值将得到进一步提升；3） 西北湖区域高档楼盘与新华西路大盘共同构成武汉汉口地区的中央生活区，居住价值得到进一步提升。4） 目前市场上的小户型普遍功能设计不完善，牺牲
28、了舒适性，属于纯过渡性住宅。四、威胁（Threats）1） 周边大盘云集，且都是颇具知名度的开发商，竞争激烈；区域内交通干道沿线许多新项目相继上市，对本项目在后期营销中的客户起到了一定的分流。区内项目的推出将直接冲击本项目。2) 区域内住宅价格水平偏高，客户形成一定的“心理价格”定势，逾越有难度。后期销售压力大，资金回笼慢。第七章 项目的规划与定位（略）第八章 项目营销、推广策略（略）第九章 物业管理及服务（略）第十章 投资估算及资金筹措（略）第十一章 财务评价（略）第十二章 风险分析一、项目风险房地产投资受到影响较多，某个环节的变化或某个因素的形成都会给房地产项目带来不同的风险。一般来说，房
29、地产投资面临宏观经济与政策、投入要素、金融、市场、企业自身等风险，目前来看，主要有以下风险：一、宏观经济和产业周期风险任何国家的经济运行都存在着经济萧条、复苏、增长和衰退再到萧条、复苏等阶段的经济周期，经济周期的波动已成为一个世界性的经济现象，只不过由于体制、政策等因素的不同导致不同的阶段出现的时间短长不一。经济发展持续增长则会提高居民收入、消费能力和预期，从而刺激房地产消费。与经济周期性波动相类似，房地产行业也存在周期性波动，房地产的周期波动主要表现在价格涨跌、成家量多少、投资量的增减等经济指标变化上其总的趋势分为上升期和下降期，复苏与增长阶段衰退阶段。从我国房地产市场发展历史看，我国房地产
30、市场存在低潮期短，上升期长的特点。所以，可以选择恰当的投资时机，以最小的风险获取最大的收益。二、金融风险房地产投资投入大、周期长，没有大量的资金供应，房地产投资是难以维继的。因此，房地产业离开了金融业的支持是不可能得到发展的。而国家正是通过金融政策，即运用货币供应量、利率、税率及汇率等经济杠杆对房地产进行宏观调控，引导房地产经济运转，使之与国民经济发展相互协调实现房地产经济的社会总供需的动态平衡。货币供应量的大小直接影响着房地产行业的活力和市场的兴衰，是市场经济中制约企业不可缺少的调控手段。通过控制货币供应量，从而控制投资，调节产业发展速度。房地产业对货币依存度相当高，货币供应量的扩大必然有利
31、于大量资金进入房地产市场，从而引起房地产价格的攀升，反之，则可能导致资金抽出房地产市场， 房地产价格下跌。在资金供不应求的情况下，利率将上调，反之利率将下调。负债经营是房地产投资的特征之一，而且还影响对房地产的需求，从而影响房地产的供应。当利率上升时，房地产投资减少，建筑业开工率下降，房地产销售困难，反之则投资加大，开工率上升，销售好转。据统计，当前房地产投资的资金60%主要来自银行贷款，所以银行利息率的任何变化，都会给房地产投资带来较大风险。三、企业风险1 经营风险当前的房地产市场是完全竞争市场，但是土地受到国家控制，政策繁多，部分区域市场操作不规范。房地产投资者如果在经营上的不善或失误，会
32、丧失对房地产市场的占有率，造成期望收入与实际情况相背离的风险。经营风险还可能来源于投资者的主观因素，它包括投资区位的选择失误、对当地消费倾向不了解等等。2 财务风险房地产投资者资金来源分为自有资金和借贷资金，并且绝大多数投资者资金是借贷资金。在利率保持不变的状态下，投资者可以充分利用自有资金和借贷资金这支财务杠杆的效应，扩大投资利润，如果这个财务杠杆运用得不好，同时也加大了收不抵债的风险。3 市场风险当房地产供不应求时，房地产价格急速上升，利润较高，吸引大量的投资者进入，逐步增大供给。当市场供给量超越需求达到一定程度时，房地产投资者将面临激烈竞争，利润下降。消费者需求的偏好会随着时间推移和价格
33、的变化而发生变化，其不确定性也会给房地产投资带来极大的风险。2009年从全国到武汉，商品房成交量出现大幅上涨，同时房价的过快攀升也一定程度的超出了居民的收入水平，同时也会透支了未来市场的购买力，所以行业走势需要正确的判研，来确定自己的投资方向和力度、供求变化的风险。1. 项目定位的风险：本项目定位于高端综合物业，市场定位较高，目标客户群为高收入人群，比较单一，市场营销压力较大，风险较大。2. 项目投资支持能力风险：本项目投资较大（总投资高达5.7亿，自有资金约3.7亿，银行贷款2亿，资金筹措利息较大），资金回笼较慢。3. 项目质量风险。包括：在在项目决策阶段由于技术经济分析失误，出现品质与价格
34、矛盾导致的质量问题；在设计阶段向设计提出违反设计规范的、标准，特别是强制性标准的要求，又通过关系关照造成投机性质量问题；施工阶段，忽视或者敷衍隐蔽工程的与验收，施工工艺、工程不能通过验收，造成严重的工程质量问题，给售出交房后造成质量隐患，因质量问题产生的纠纷冲突而形成风险。材料采购过程中，材料不能通过验收，供应拖延、供应商不能履行合同、运输中的损坏以及在工地上的损失、工程试生产不合格，经过评价工程未达到指定的标准。4. 项目的合同履约能力风险。由于整个项目涉及多个参与者且过程复杂，建设周期长，与各方签订协议或合同履约过程中难免出现违约的情况，作为开发商，应及时掌握有效信息，并进行协调沟通、协商
35、，控制风险，防止对方提出索赔，减少索赔的费用。另外，通过有效的合同管理，使自己不违约，处于不能被索赔的境地，防止反索赔。5. 经济风险。 国家经济政策的变化，产业结构的调整，银根紧缩，项目的产品的市场变化；项目工程承包市场、材料供应市场、劳动力市场的变动，工资的提高，物价的上涨，通货膨胀速度加快，原材料进口价格和外汇汇率的变化等；以及对政府政策的理解失误或者片面，违规操作等。6. 自然条件：如风暴、特殊的未预测到的地质条件如流砂、泉眼等，反常的恶劣的雨、雪天气，冰冻天气，恶劣的现场条件，周边存在对项目的干扰源，工程项目的建设可能造成对自然环境的破坏，不良的运输条件可能造成供应的中断。二、规避项
36、目风险的对策1.技术措施 对施工单位而言，如选择有弹性的，抗风险能力强的技术方案，而不是采用新的未经过工程实用的不成熟的施工方案（这一点，对开放商而言，在招投标阶段需要对投标单位的施工组织设计仔细研究）；对地理、地质情况进行详细勘察或鉴定，预先进行技术试验、模拟，准备多套备选方案，采用各种保护措施和安全保障措施，以免在施工过程中，由于业主提供的地质水文资料不准确，而导致施工方向业主提出索赔。2.要求对方提供担保。这主要针对合作伙伴的诚信风险。例如有银行出具投标保函、预付款保函、履约保函等3.采取合作的方式共同承担风险。任何一个项目不可能完全有一个企业不部门独立承担风险须与其他企业或部门合作。1
37、）有合作就有风险的分担。2）寻找抗风险能力强的可靠的有信誉的合作伙伴。例如合资者为政府、大的可靠公司、金融集团等，则双方结合后，项目的抗风险能力会大大增强。3）通过合同分配风险。合同规定风险分担的责任及谁对风险负责。4.采取其他方式，例如采用多领域、多地域、多项目的投资以分散风险。认真研究项目利益相关者化竞争为合作 ：房地产项目开发涉及竞争对手、银行、顾客、承包商、经纪公司、政府等，一个项目成功的最佳结局是大家的共同成功，研究每个利益相关者的需求，在博弈中寻求合作，找到利益的共同点，是从事房地产项目风险管理的最高境界。房地产市场的繁荣有序，所有的项目开发在合理的项目定位中，开发商取得利润，银行
38、取得利息，承包商取得劳务报酬，顾客满足房屋需求，经纪公司取得服务报酬。实现共赢是项目开发的理想目标。任何仅从某方利益出发不顾他人利益的做法势必使得项目陷入风险之中，使博弈双方陷入“囚徒困境”。5.利用计划管理、目标管理、过程监督、节点考核等技术手段对风险管理过程实施“事前”、“事中”的有效控制。在编制计划中，就对风险存在的种类、影响范围、时间、效果进行识别、分析、评价，按照一般规律制定控制风险的方法。6. 建立信息资讯系统 信息资讯系统是进行科学的房地产项目可行性研究、项目决策和风险管理的基础。项目开发的风险贯穿四个阶段，而信息量的限制则使开发商在同各个利益相关者的博弈中无法作出准确的判断。
39、企业的风险管理决策也需通过信息资讯系统传达到各风险管理人员和相关工作人员。通过信息资讯系统，房地产开发商的风险管理人员可以及时收集有关风险信息，及时掌握国内外政治、经济、社会以及房地产市场等的变化动态，分析、预测市场未来的变化趋势，并迅速地反馈信息以利于决策者进行各种决策。建立一个信息流畅、遍布整个企业的信息资讯系统是房地产项目风险管理的基础。7.在房地产项目中遇到最多的是金融风险。对于一个项目而言，制约其顺利开发的首要因素是资金。有很多项目由于资金不到位或者别的原因导致资金链断掉而使项目停滞。作为开发商应该积极使用各种金融手段为项目获取资金，以减少开发过程中的风险。而政府、银行也积极创造一个
40、良好的融资平台、金融环境和保险市场。一个项目的成功应当是项目利益相关方的共同努力。下面是各种可供采用的风险规避转移方法。 （1）大力发展和完善房地产抵押贷款 我国的房地产项目多是采用以信贷为主的间接融资方式。这种贷款方式极大限制了企业可贷款资金额，因为开发商缺乏足够可以信任的还贷资产，银行不愿意给太多的贷款，而且一般比较难以得到银行贷款。而开发商一旦项目失败，企业资不抵债，遭受损失的最终承受者必然是国家，而纵观国外则多是采用抵押贷款为主要手段的房地产融资方式，通过以房地产作抵押防范信贷风险，减少不良贷款，保障国家的利益，同时也能有助于开发商进行成功的房地产项目开发。 （2）积极推动房地产证券化
41、 长期以来，银行等金融机构一直是我国房地产开发公司的主要融资对象，导致房地产市场受信贷规模的变化而波动较大，这不利于房地产开发公司可持续性发展。房地产证券化，主要是指房地产企业通过发行股票或债券，使企业筹资社会化，降低开发商对金融机构的依赖程度，使国家信贷规模的变动对房地产业的冲击相应减小。同时，通过房地产证券化还可以使得社会资金流向效益好、有市场需求的房地产企业，从而使企业以市场需求为导向，市场供求机制在资金引导下得到发挥。另外，房地产证券化可以将企业项目风险分散各个股东，从而分散单一项目主体承担的项目风险。 （3）发展房地产保险 房地产项目在决策、前期、开发建设和租售阶段时时刻刻受到各种风
42、险的威胁，风险事件的发生会导致开发商项目损失，或者产生某种责任。通过大力发展房地产保险业务，利用保险的风险分散、转移和规避功能达到减少风险损失.保险可以使开发商获得一定的经济补偿，为房地产开发经营提供安全保障，维护开发商的经济效益。我国房地产保险业务的发展还处于初始阶段，一方面险种单一，主要以房屋财产保险为主，而其它险种如房地产责任保险和担保保险开展极少，另一方面覆盖面窄，业务量小，保险业的滞后使得房地产开发和消费中的大量风险无法转移、化解，直接影响了房地产业的发展。因此，为促进我国房地产业的发展和加强风险管理，应大力建立房地产保险体系，组建专业房地产保险公司，扩大保险险种，合理解决相关保险费
43、率额问题，规范房地产保险技术规范、投保与理赔程序，健全房地产保险的法律、规范等。第十三章 结论与建议一、结论1. 从长远发展看，武汉房地产市场需求依然存在，市场发展潜力仍在增加。从投资规模和建设开发指标分析，武汉市房地产市场的基本面仍然趋好。随着国家“扩内需、保增长”的经济发展思路进一步明确，在积极的财政政策和适度宽松的货币政策推动下，武汉市房地产市场经过调整后逐渐将迎来恢复性的增长。2009年房地产市场的火热充分反映出购房需求的旺盛，在缓解矛盾上，中央政府一方面要加大商品房供给，一方面又要控制房价的过快增长带来的民生问题。在经济会议后，国务院也对相关政策进行了调控，12月9日国务院宣布二手房
44、转让营业税优惠政策终止目的在于抑制投机性购房，12月14日召开的国务院常务会议上提出要求遏制房价过快上涨趋势，同时加强保障性住房建设。继2009年12月中央密集出台一系列房地产调控政策以后，在2010年1月中央政府再出台“国十一条”进一步调控楼市。 “国十一条”与此前中央所有调控楼市的政策方向一脉相承，但更加系统全面，从“调结构、抑投机、控风险、明确责任”四个方面，正式确定了2010年中国房地产政策基调和架构，今后一年的中国房地产市场变化将难以脱离此政策的背景。国家需要房地产行业来拉动经济时，就鼓励购房行为；当经济过热或者民声齐怨时，国家只要出台一道封杀命令，市场就会重归沉寂。所以2010年市
45、场行情，还是取决于中央政府稳定房价的决心和出台的具体调控改革措施。因此，万全城项目既有一定的机遇，又有很大的挑战，需要我们认真对待，把握市场脉搏，与时俱进，积极迎接挑战。2.品质、品牌与市场是决定销售的主要因素。随着人们生活水平的提高，人们对于房子的追求不仅仅只满足它基本的居住需求，而对房子的舒适性、保值性提出了更高要求。现在随着楼盘间的竞争加大，房子附加值的多少成为楼盘竞争力大小的有力砝码。 附加值是楼盘在满足其基本的功能之外而给居住者带来的更多的附加价值，比如楼盘品牌、楼盘文化、楼盘配套服务以及楼盘绝佳的地段给楼盘带来的附加值等。纵观济南所有楼盘，楼盘的品质越高，其附加值也就越大，当然其价
46、格也相应越高，比如巴黎豪庭、加州阳光等。他们的均价虽然每平方米都在6500元以上，但是这些楼盘带给居住者除了高的居住品质外，还为居住者带来了更多超出楼盘价值的更高附加值价值。巴黎花园、学府佳园赋予楼盘的特有的文化也为楼盘带来高附加值，这类楼盘能吸引高素质人群的居住，高素质人群可以提升房产价值，从深层次上再次提升该区域的居住价值；而历山名郡、白金瀚宫绝佳的地段使此类楼盘具备了贵胄气质。此类楼盘绝版的地段，周边有着完善的生活和休闲配套，银行、餐厅、酒吧、购物中心、公园等一应俱全，超多的楼盘附加值从而显现居住的最终价值。3. 提高产品的性价比有助于销售 资金回笼、变现 没有卖不动的价格，只有卖不动的
47、产品。当价格和产品价值不对称时，在“卖”的这个动作进程上就会出现问题，一些开发商开始着急了，降价确实在进行。不过仍然有很多开发商，即使在在物价和成本普涨和资金链几乎要断裂的前提下，也并没有选择大规模的降价促销，这说明他们知道降价不是办法，大规模竞相降价无疑自杀。所以，一味的降价或各种促销不如提高性价比，房子降价不等于楼市回归理性，产品的性价比、附加值、开发商的服务水平的提高才是关键。 价格之战的恶性竞争可能带来巨大的灾难性后果，在未来一段时间里，一些高品质性价比高的房产，将更受欢迎。万全城项目定位复合型高档物业，提高其性价比，比如关注居住环境、建筑与环境、人与环境的协调、注重共享空间的利用与价值，有利于后期的销售，加快资金回收。二、建议1.强调项目可行性分析和市场监测可行性研究是对拟建投资项目进行全面的综合技术经济分析，提出该项目是否值得投资和如何进行建设的咨询意见，为项目决策提供依据的一种综合性的分析方法。当今火热市场行情下，企业需要做好可行性研究，做好项目开发成本和财务分析。房地产开发中既涉及土地、税费、工程、开发、营销、财务等费用，也包括不可预测费
