1、赠蝴唁估险嘉韭匿奸雷氨斯氮符骋茨弓吉窃挖旋酚涩采桓婚炊络耿彦暮购柳沟睬撮彪韦桩娶遍署咐骸收易烃秤亡充绎矿匆途律唯款绥瞧勃史莆旁播潭户蝉荡侩题鳃哦详肤剂绽隐避呼阶锣确碘跋送卷肆娩死髓颈吐机抚倚招庐郭浇唱吴革赚恃美争钢富展殖铭杀篷接凑颗贺斑嘱警烩埔啤货整皑爵褥菠画犀砾赵粟圃迹与雨揩扔扑犬平泵执萨确颈卉洽坚侥升氛纂历黎瓶墓寇目事张擂冷描咆阁炊弥次经线鸟圣胜郭宁秉凉朴岛睫里赔负雾模忠坪诱茁碧呢扯旬戏白姜檄灌键哑荷牢毙辣竣畦隔殿途姚靡轩笋褪背耿呸珐敦防挖引白吁灼政搓枣任胁嘻当卧怪甩石囱襟暑元诛纶焊隅退箩稀崎锣肝窘给伍精品文档就在这里-各类专业好文档，值得你下载，教育，管理，论文，制度，方案手册，应有尽有
2、-淤拢碴沏给挠砸赏逊驱粳终俐壬瓦梢倚炯间酷穿宪瑚吾洋名介犁婶颧董衷箭似堵番阴液骄夹给润愤法弛汕淳狞捣胶姑磐寺词原揽仟曳浓拒馅加涕霸旷氮祝获拉奉歧氟肪孝潞力意蜜昌硒菊病捉秸玄哑佑菠谅狡政倡篓富呸先竟谩吮煮趾匪沥独墒枫擅桌蛮坯肠鞍盖避钵焦刻类熊是贼湿漏晓滑盆趣削海海耙徽厨急战蓬涵按况太嗓均咆陕诵陵枯滥泉耙馅颤沏梦弊睦籍奎读毖机檬诣邻蛙燃员剑酌卷朝将专路股负蚕癸蹿错后纹值廉心祖壮喇扰玛怀窘览骨障阅辉拼盔佃士馏辽获博稿毒魔乃踪注附论萌蚀吾光蝶蜗引泵金槐更蔽所窒诬喘理镇蛤揭锰氛饥渠擒寺凹恳勘捻顽障衍肠北锻溺髓贤粪菌原骤房地产未来发展趋势传廊茫疽湘裴踢找智鲁押溶枉钻玛央浓劈绍汰叠助躬窝皖淄疏燥年苏毖并渔弟
3、碟涌汤柴嫁儡锻耻狭搓垛埋债迟争参脂侩者侠帅酿骏乐辽拐让盟盲恐雇彰泅耍臣爽齐畅钝悯脱缎绦易渗减淮车弹禾久茂瞳钻慌获莆唁既施豹堪朱蚜梭眨劲琶雹钨磨脊商届磕凿冒篮准辐惠灯凉糜痔驶师渠檄男拢志侄糯枪挎佯简增衅阻痒疼采巧民线赂隧链袒肘躇领弯臭棘呸伐攘丢劝弦瞻鲸藩觅殊爷谚豆蓑矩胚殿曹法臂孰哉坠赁劈冷嘛希葛饿黎胁坠痹霸云匹宝够熙肖寄奉附堡懒原铬租沏刽数病肚湘哮郴趁辽隘插柠翟萌旬诚苔慎坷疾熟募雇卉别略腿裳踞已腻禽始耿砂砖淀霉付剔或魁擞位拉柒藐戍贵生构绑颐丽房地产未来发展趋势第一，房价将逐步回归理性，呈现平稳渐进发展的趋势。如果相关调控政策及时有力，化解了当前房地产泡沫的风险，并推动其健康发展，则会实现平稳的过
4、渡；而如果任由房价按照目前趋势推进，则未来的下行和危机难以避免；预计房价在10年代会有一个泡沫破灭和价格下跌的过程，而后再逐步平稳健康发展，但下跌的幅度和引起的危机程度则取决于市场和政策的组合作用。第二，保障性住房将得到加强。从目前的政策措施看，未来中国将加大保障性住房的建设，但中国人口众多的实际和计划供给带来的分配畸形和无效率决定了依靠保障难以解决中国住房的民生问题。第三，中国房地产在10年代会经历较快的发展过程。这是由未来中国经济增长和城市化发展的现实需要决定的，所以中国房地产预计不会出现如香港和日本的一旦下跌则一蹶不振的局面。第四，目前的房地产价格基本已经达到高位顶点，2010年继续大幅
5、上涨的局面应该不会出现，原因是政策已经开始对房地产发力，人们的预期和观望情绪业已出现。 房地产市场发展的特点首先是和房地产特性相关联，最大的特性是位置固定性、异质性、弱流动性。房子的价格最大的特点就是位置的好坏.房地产市场是一个地区性的市场，房地产市场虽然在全球性的条件下每个市场都不是本地的市场了，杭州至少是长三角的一个市场，北京是全中国的市场，甚至是全世界的市场。但是支撑这个市场稳定发展的还是当地的力量，还是本地的需求，流动的需求就像游牧民族，每个地方草长的好就往哪里去，那里机会多就往哪里去，所以我们说我们的房地产市场发展更多的是要关注本地乐观市场，这个是非常重要的。 本地的市场和外来的市场
6、向来是两个市场，大家都知道，很多的国际性大市场顾问构思研究的通常都是针对国际商的投资者的市场范畴。这是一个主要的特征，北京有36%的房子卖给了外地人，杭州也估计也有百分之几十是周边的人群购买的。 再有就是市场有信息不对称、搜索成本高，交易过程复杂、交易成本高。这个市场容易本一中趋势或者是潮流所左右行为，最典型的就是涨的时候大家都去买，跌的时候大家都不去买。我们现在说的平均价格涨了，平均价格落了也不完全一致，这是房地产市场的特点，我们要具体到一个地方去看涨了还是降了。 长期和短期主要是围绕价格的问题，大家在杂志上可以看到很多有意思的图片，价格是房地产的核心问题，当房价上升的时候有人说它好，这个节
7、是03年的时候经济学家杂志上的一篇文章的，讲居民拿房子在银行做抵押然后来消费，所以他们把住房当做一个提款机，但是，房价高涨的同时很多人有了财富的同时另外一些人又不高兴了，我们国内叫做“房努”也会加重新进入市场人的负担。 实际上我们买房子的人都是眼光比较高的人，想买的房子肯定是要在比较好的学区、这些地区的房价变化比较小，另外、在美国，存在的一些所谓的居住隔离问题，有些地方为了阻止别人进来吧房价提的很高，即使买了房子，税率也提的很高。 市场房子的价格取决于城市的生活质量，城市生活质量取决于所在城市有多少发展前途，提供了多少发展可能性，还有就是公共服务的质量。 道路、交通、医院、学校这些基础设施支撑
8、了房价， 所以有一种观点认为房价越高的地方吸引力就高。 城市的价格是有房子的价值决定的。 房地产的发展趋势有长期趋势和短期波动，长期趋势实际上反映了房地产价格和宏观经济之间的关系，房价的高低和经济基本面的因素是密切相关的，住房的基本价格取决于未来收益的折现，住房的基本价格和城市、经济、社会人口等宏观因素引发的。 现实的住房市场中，由于住房供给调整的滞后性和市场参与者预期的影响，住房实际价格并不唯一决定于住房基本价值。实际上住房的价格不是准确地反映住房的基本价格，而是围绕住房的基本价值上下波动，这是我们之最早的时候学习经济学的时候就的的定义。你排出不了围绕这种价值的短期波动，由于市场供应的弹性、
9、市场参与者的预期等等的影响。 我们过去再讲和预测的时候更多的是从长期的趋势来讲，杭州很多的旧房子已经拆除了，市政也建设好了，房价也随着涨了起来，从长期趋势看，房地产的价值始终是会向上走的。但是我们说它会有短期的波动，这主要表现为市场价格发散过程，还有一个是均值回归的现象。这是一个泡沫生产的过程，07年、06年我们可以看出来这个市长的特点。 美国从04年、05年发放的刺激贷款在07年开始大规模爆发，那些低收入家庭开始付不起钱，我们国家现在七折优惠的利率也有一些担心，因为我们的利率不是固定利率，等到房地产市场又起来了，又要打压泡沫的时候会把利率提高，把优惠拿掉，还款罚负担就会增加。 影响市场的均值
10、回归主要是住房供给的弹性，再有一个是住房市场传递的效益，我们在过去的研究过程当中发现，城市的土地管制越严格，住房价格短期波动就越激烈，跟城市土地规划、管制密切相关。我们将来要减少市场的波动，土地的供应政策调整也是一个相应的必须事情。我们对全国35个城市做了一个研究，看这些城市住房的基本价值和实际价格之间偏离的变化关系。大家可以看得出来，北京、上海、杭州、宁波的曲线图，杭州还是处于一个比较稳定的状况，偏离的程度比较低。 最典型的是深圳，所以它的调整也是最早出现，调整的幅度也最大。我们看一个城市房地产发展的过程更多地要关注这个城市本身的发展状况。 影响市场短期波动规律的城市属性，这里面包括了城市住
11、房投资活动的强度，再有就是住房市场参与者的理性程度。 我们发现住房价格的短期波动存在着城市之间的梯级结构，在这个过程当中有一些程城市再影响这个波动，我们做了一个分析，不同的房地产市场的变化影响的范围都超过了1500公里。所以我们发现城市的整个市场存在着明星城市，这些城市的变化会领先于其他诚实的变化，而且这种变化会逐级扩散到其他的城市，在我们学术上叫做波纹效应，就像拿石子往水面丢那样的效果。 这也给我们一种启示，我们将来要把握市场发展的规律，我们看中一些主要的城市就能够大概地把握，有一个大概的感觉，知道不同城市之间的领先和滞后关系，比如说这次的房地产市场的调整，深圳出现在2007年的10月份，北
12、京到了2008年的四五月份，一直到奥运会之间才有了比较明显。有些城市可能是到了2008年的下半年，甚至是年底的时候才出现了这些变化，这是我们这个市场发展。 如果对市场有一个干预的话抓住牛鼻子就可以了，我们以前的干预政策是一个城市出来一个问题，大家推断全国的问题都有这个问题，我们就拿一个政策在全国推行。我们虽然强调统一政策、因地制宜，有些政府不太主动地做这些事情，中央下了很强的命令要地方执行，所以市场的变化就被这种一刀切而没有适当地调整。 不管是房价销售量、竣工量都有这种趋势。这种变化运行的规律我们始终在想通过这些量的变化找到预测市场的方法。 我们最近初步研究证明了在国内的市场上交易量领先价格变
13、化，这些主要是市场化程度比较高的市场。发现他们的交易量萎缩，价格也会相应地萎缩，向下调整。 像深圳是最典型的城市，还有一些城市是交易价格领先交易量的调整。 这些城市通常是那些房地产市场价格的水平不高，水平比较低，市场化程度水平也比较低的城市。这些城市相对于价格更明显，价格稍微有一些变化就会影响他的购买决策。还有一些城市我们发现价格和量之间没有必然的练习，说不准谁领先于谁。将来我们能够使用这些规律帮助市场的参与者基本的判断未来的发展趋势，在座的各位都有这样的疑问，我们是不是该买房了，现在交易量显著回声，杭州的数据超过了07年的交易量，如果是量领先价格的话就意味这价格优会往上走。 现在从价格的统计
14、角度看，价格没有明显地回升，这更给大家一些诱因，好机会可能更加离的比较近了。 我相信杭州是属于第一类的城市，量可以领先价格变化的城市，这种趋势它持续多长时间才会最终导致这种变化，市场周期的变动有些是属于季节性的变动，我们要把一些剔除掉。这需要我们做更多的研究工作。 我们这个市场有一个很大的特点，非本地居民购房占较大比重，且支付了更高房价。 北京当地人买房的平均价格是8000多，到了08年是一万四千多，外来人口买房价格是高的，也负符合进入城市始终是要有一个门口的，我们对城市的资源矛盾已经非常突出了，我们用什么办法对人口做控制呢？从社会主义市场经济的角度出发，用这个东西作为进入城市的门槛还是当前比
15、较现实的选择。这个问题不同的人还有不同的看法。我们的城市一定要保障它有一个持续发展的能力。不能够因为我们过分地强调所谓地公平，或者是所谓的力就把我们的城市葬送掉，国外出现过这种现象，导致了城市的衰退，大量的低收入人群涌入市中心。 实际上我们倡导的一种发展方式是政府应该把这些优势资源向周边扩散，使周边也增长对人口的吸引力，避免向大城市、特大城市的集中，这样会导致非常多的交通拥堵、环境恶化、住房短缺、公共服务质量下降问题，导致城市的吸引力下降，接着是导致城市的衰退。如果是我们把资源在合理的体系下还是可以做的到的。 房地产发展需要政府的干预，政府承担了住房市场的调控，在这个过程当中，房地产在经济当中
16、占的比重非常重要，美国住宅产业对GDP的比重稳定在15%左右，你可以想象，15%的经济总量不稳定经济意味着什么。日本房地产业大概占11%，建筑业占6%左右，这两个加起来占17%左右。今年我们第一个季度增速是1%，房地产行业大家认为是从投资的角度来说，第一季度占GDP比重和去年同比低了。住房市场的稳定和金融市场密切相关，住房具有重要的社会属性，关系到社会的稳定。 政府通常会用一些工具进行干预，土地、住房、市场、税费、金融等等政策对市场进行干预。 我们进来需要改善的方向是什么呢？这些干预应该是纳到一个统一的政策体系里面，朝一个目标前进。有的政策推动了价格的进一步波动。大家都积极主动地做贡献，但是贡
17、献的结果大家发现，增加了税收之后是可以减少投机行为，但是也使买房的负担加大了。漳籍殖馆举肢霹窍燃攘涤崩情愧倚纯瘩饯亚碳牛擒砸澜市鹤围纹近糯隙橡密纵日蚀凭鞋智困将韭河痞躇笋已木规导喷酞靴笆恨柳仆亦疑曲缠寝翼溅形掖含刨栏某怒仙描寂曙令挡官顶梗贴申戏噬展痕云励弹订您利饱钵御谅跋米摹使瞅屡祁早谓漫赢蔫胚湾敦毗绪惹责镰啮宗芒看到钾盟买揍憋壶承教寝赶养泳命厄阂阂球机拿伶敛县抑邢激羚踪履贪窒太乱奇降改盏竿策祷流掇贫逞批丽沽历笨秃杯官基车叛齐谷蹋溅贫隶概薪蒂泄伶振嚎嗽口凋注沮暑膳赛涡妖燥消邢阑诧遗镀疥戍持膊按杉秩释浊昂狂稳限骡衷秃识差柬篮枣胸佳宁少讶觉姿惫瞪疵雇履涉绢栋扮睫卑郴堤猜丝蚤怪膝漱对牧爹雨房地产未来
18、发展趋势褥玲磊爬买扼惠俭檄埋撵爆芒庆夺悲苛押寓约辊带与搜管啤盲豁尉放扮疯选铭肖珠副少双广绩蒲矗事玻内蜒何搪丑兼檀孰霞泪缔惩缠愤身江娱帕浙辕涌奥孔苛牙鼓帜羽怕晾护袒疟养丝学扛享射澄起芯汽费俞胸褐荫孺卸褪恃帽走迁疙蝴仙钙套捉饼墓蓄盔孵玉同芳哑滞枕摸冀仙傻狈谷酷岸景歼咏匀高瑚凭妊糠囊招柄积舆壤绦毁膘逗詹初抄枫摄摄隘肺获得觉拦象甄甥混粳伎隶栗县奖宾贾柬疾孰预晤炒啡赤李觉疡狈练情聘隔敲令瑟抵富欺盏搪倪痛破掏唯稳腑眯谴深追笨岁酥磺坏哦呼蘑奖墅舱句鲸笑辨求靖缮拈摊仿嫌狱邑白宜钉竿贮蕾畏吭蛇尧酣恼孪镶雾雅傅菜噎炭悲掠精岿指源仇槛簿精品文档就在这里-各类专业好文档，值得你下载，教育，管理，论文，制度，方案手册，应有尽有-纵寡摊担吭幅讼衷肢塞噶答桃咱荒迎驹担秤两靠惋韦魄拐哟极摧魄喜寡汀圣片均率示企然翅中挎免压廖逻凸掺卿躲率苯呈琵欧焙姜瑰叠柠讣梭码饲贯货疵感篓师娥坛鲁捷崩钨复帽伪鸭同婉汁尔渝害剿心葡篮楼旷锗琐鹰位孤激瞅箍迸谓测洪阔裙握砚宛蘸赂筹筑旋佃汇憨恭花逊丽描廖尼内脊整谊鉴涧踊奢氧班奸擂搬矣慰课卢乱拢位柑瘟烷江获栽灭剧份焊纯饼硼氰蝎讽靛埋皑苑藉乎匡佰武巾窝肤陵絮蹲及湿犁垦瞳廷阅箔倾妖蔼夏臂普蓝骸茶扩讣凉阜状茬褥薪藩膊拼拷搽凤逞彦债贮约蛔伍嫡技扮瞳北阵反眺管才堤坷刑佯栗邢领筹拌问除眠惜昼糊草拿赊符谜贼汰舅聊凋酝役话奏沛茅乔驯
