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4、如果过低，抵押物的担保作用就得不到充分发挥。关于规范与银行信贷业务相关的房地产抵押估价管理有关问题的通知明确要求商业银行在发放房地产抵押贷款前，要确定房地产抵押价值，作为核定贷款发放额的依据。因此评估师客观、合理的确定抵押房地产的市场价值，有效的控制和规避房地产抵押评估中存在的风险尤为重要。一、房地产抵押中存在的风险1.税收风险。就目前上海市地方税务局发出关于加强个人非居住用房出售、租赁行为税收征收管理工作的通知为例说明。通知明确规定：个人出售非居住用房，应全额缴纳营业税、土地增值税、各种附加税和个人所得税；个人出租非居住用房，应全额征收5的营业税、12的房产税和个人所得税。据了解，根据199
5、8年上海财税局出台的房产税收政策，上海市民出售房产取得的售房收入所应缴纳的各种税种统一按5综合征收。而按照此次政策规定，非居住用房投资者负担的税费要远大于5。举例来讲，银行向*公司发放流动资金贷款人民币2700万元，期限为1年，估价时点抵押物的评估值为5500元，抵押率为49，符合银行的相关标准条例规定。如果完全以市场接受的价格来测算贷款风险，抵押物是位于市中心的商铺，足额回收贷款的风险比较小。但按照目前税收制度，个人转让非居住用房涉及到的五项税：是按房价的0.05缴纳印花税；是按转让价与购进合同价的差价的5缴纳营业税；是按营业税额的11缴纳城建税、教育费附加等；是按转让房产所取得增值额征收土
6、地增值税。增值额未超过扣除项目（指购进房价加可以扣除的印花税、营业税、城建税、教育费附加等）金额50的部分，税率为30；增值额超过扣除项目金额的50-100的部分，税率为40；增值额超过扣除项目金额的100-200的部分，税率为50；增值额超过扣除项目金额的200的部分，税率为60；是个人所得税20。以“公司的抵押物处置为例，抵押房产原始价格为1200万元，考虑到目前房价波动等因素，假设以拍卖价格为4200万元计（单价约2.1万元），应缴纳税收如下：（1）印花税：42000.052.1万元（2）营业税：（42001200）5150万元（3）城建税、教育费附加和河道整治费：150516.5万元（
7、4）土地增值税：增值金额3000万元可扣除项目12002.115016.51368.6万元应纳税金额42001368.62831.4万元纳税金额累进684.330205.29万元684.340273.72万元1368.650684.3万元94.26056.52万元土地增值金额205.29273.72684.356.521219.83万元（5）个人所得税：4200（1200168.61219.83）20322.314万元拍卖“公司抵押房产应缴纳税收合计为1710.744万元，拍卖后价款为2489.256万元，再除去拍卖费用210万元（约为拍卖价格的5），可以用以偿还贷款的金额仅为2279.256
8、万元，远低于贷款本金（2700万元），风险显而易见。另外，在拍卖后，如不能提供抵押物购入时的原始发票，增值税将按照拍卖价格计征，这样纳税金额将进一步提高，风险增大。就上述测算看，税收占房产增值额的50左右，增值额越大，税收越高，实际可以用以归还贷款的款项也相应减少，而60左右的抵押率仍具有一定的风险。2.抵押物风险。抵押物风险主要包括抵押物权利瑕疵风险、抵押物价值下跌、抵押物处置风险等。从目前看，抵押物权利瑕疵风险主要指以下情况：是在一些地区，由于土地管理部门与房产管理部门相互独立，完整的房地产权利证书是由土地使用证、房屋所有权证构成，但由于相关政府部门各行其是、缺乏协调，许多房屋并无土地使用
9、权证，房产管理部门也在不问土地使用权性质、不查验土地使用权证的情况下，对房屋单独办理抵押登记。由于土地权利的不确定性，银行在行使抵押权时也存在一定的不确定性；是对在集体土地上建设的房屋设定抵押权。这种情况在经济发达地区的乡镇出现较多，也存在于一些地区的自建房贷款中。因国家对集体土地使用权转让进行了严格限制，银行在处置集体土地上所建房屋时，将面临政策障碍，即便能够处置也要付出非常高昂的成本。抵押物价值下跌风险主要指由于房价回落、抵押物折旧、毁损、功能落后等原因导致价值下跌，不能足额抵偿借款人所欠银行贷款本息的风险。一般而言，房屋作为耐用消费品，还具有保值、增值的作用，但在房地产炒作资金撤离、地区
10、经济进入衰退期、房地产供大于求的状况下，房地产价格会出现整体性下跌。此外由于个人住房贷款还款周期很长，抵押物价值下跌始终将是笼罩在银行头顶的一片乌云。抵押物处置风险是指因法律或事实原因，银行对抵押物不能处置、或处置成本很高的风险。目前，与抵押物处置最密切的主要来自于法律规定的风险。而银行发放的个人住房贷款中的90以上是抵押贷款，只有不足10的贷款采用保证担保方法。于2005年1月1日起施行的最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定（法释200415号，以下简称规定）直接涉及到银行个人住房抵押贷款的安全问题。规定第六条规定：“对被执行人及其所抚养家属生活所必需的居住房屋，人民
11、法院可以查封，但不得拍卖、变卖或抵债”；第七条规定：“对于超过被执行人及其所抚养家属生活所必需的房屋和生活用品，人民法院根据申请执行人的申请，在保障被执行人及其所抚养家属最低生活标准所必需的居住房屋和普通生活必需品后，可以执行”。从法律后果看，规定第六条造成银行抵押权被实际悬空，第七条则为银行行使抵押权设定了前置性义务，加大了银行抵押权行使成本。规定的上述条款使银行开展个人住房抵押贷款面临众多不确定因素：是没有明确“生活必需的居住房屋”的判断标准，执行法官的主观判断可能左右实际执行效果；是没有明确在被执行人收入水平超过当地最低生活保障标准的情况下，是否能对抵押房屋予与执行；是没有明确被执行人存
12、在主观恶意时，能否对抵押房屋予与执行；是没有明确抵押权人提供“必需的居住房屋”的时间限制。3.变现风险。房地产是一种比较特殊的商品，它不能移动，属于不动产。因此，投资于房地产项目中的资金流动性差，变现性也较差，不像其他商品那样，容易收回资金。房地产资金变现风险主要是不能变成货币或延迟变成货币。4.社会和政策性风险。任何国家的房地产都会受到社会经济发展趋势和国家相关政策的影响。如果经济繁荣，政策鼓励支持，则房地产价格看涨，相反则会看跌，我国也不例外。新的房地产政策的出台，对2005年上海房地产市场的影响显而易见，二手市场的交易量明显减少，出现了持币待购的现象。对抵押权人来说，这些因素是应该充分考
13、虑的，若银行不注意经济形势和宏观政策形势的变化，很可能遭受损失。5.经济性风险。目前，房地产市场还是一种不充分的市场，其特征就是缺乏信息，许多房地产的交易和定价是悄悄进行的，这种交易行为往往忽视它们涉及的法律条文、城市规划、税费等规定。另外，房地产商品不同于一般的商品，即使是外型、尺寸、年代、风格、建筑标准等都相同的建筑，只要建设位置不同，其价值就有很大差异。此外，如对房地产抵押过程中的诸多细节了解不详尽，也有可能造成不必要的损失。如抵押一套住宅，如果在处置这套住宅时发现房屋的上、下水管道和结构上存在问题，就会使抵押权人遭到损失。6.或然损失风险。抵押权人可以将火灾、风灾和其他自然灾害引起的抵
14、押房地产的损失转移给保险公司，然而在保单中规定的保险公司的责任并不是包罗万象，因此有时也存在着风险。二、抵押评估存在风险的房地产类型1.变现能力差的房地产房地产抵押估价要进行变现能力分析。在抵押估价中，房地产估价师要对抵押房地产的通用性、独立使用性、可分割转让性等变现能力进行分析。在实际工作中，常遇到变现能力差的房地产如：划拨方式取得土地使用权的房产，由于土地变更程序繁琐，所需变现时间长；非居住用房，由于税收制度的变更，快速变现价值与抵押价值差异程度大；大型商场，独立使用性、整体分割性差；非工业园区内的标准厂房，配套设施、道路通达状况及产业聚集度较差。对于这些变现能力差的抵押房地产，估价师应对
15、其进行充分的变现能力分析，进而合理、准确地确定房地产的抵押价值。2.实际用途与证载用途不符的房地产在实际工作中，经常遇到抵押房产的证载用途与实际用途不一致，例如以下四种情况：证载用途为办公，实际用途为商业；证载用途为厂房，实际用途为商业；证载用途为住宅，实际用途为商业；证载用途为厂房，实际用途为办公。这些情况要求评估人员对风险的控制和规避更为严格。另外还有证载用途为公建，实际用途为商业的，如把居民委员会办公楼或居民活动中心改为商业用房，把人防工程改为车库等。根据国家抵押条例规定，公建用房不能进行抵押，这种情况应引起评估师的注意和警戒，避免造成银行等金融机构的损失。三、店铺和工业厂房抵押评估中的
16、风险控制在实际工作中，评估师在估价方法选用、参数选择、修正等方面都应注意抵押风险的控制与规避。笔者以店铺（商场）、工厂和仓库为例，作如下阐述。1.店铺（商场）抵押评估（1）在商铺的抵押评估中，常会用到收益还原法。其中涉及到的还原利率的制定，往往因估价师水平差异，而差异很大。许多银行认为收益还原法的评估结果不可靠，不予认可。因此，合理、准确地确定还原利率是控制和规避抵押房地产风险的重要因素。确定还原利率应考虑的因素有：是否处于核心商圈。商圈有大有小，城市的商业中心是大商圈，社区商业中心是小商圈，处于核心商圈的商铺肯定要优于其他位置的商铺。商圈的变动因素。商圈变动就如同买股票看大势一样，成长性是一
17、个很重要的考虑因素。如果商铺所处的商圈具有发展潜力和投资价值，投资回报率就高；反之，如果商铺所处的商圈以后面临衰败或者拆迁的危险，投资回报率就低。处于百货商场、购物中心。一个大型百货商场、购物中心具有“聚客”能力，能带动周边的商业物业全面升值。处于广场周边。广场是休闲、娱乐的场所，所以有广场的地方，就有冲天人气，就有无穷的商业机会。如人民广场每天都有几十万的人流汇集，形成了巨大的消费能力，对商铺来讲就是巨大的商业机会。所以，评估一个商铺，看其周围是否有广场也是一个非常重要的参考因素。立地条件。商铺所处位置的立地能力也是非常重要的一个要素。立地条件决定了商业周围环境和其本身因素对商业经营的影响。
18、一个商铺的立地力，主要包括门前道路的类别、顾客来店的方便度等。道路类别是立地力的第一要素，它直接影响消费行为。商铺的通用性。商铺的价值最终是要通过租赁实现的。不同的租户对商铺有不同的要求。周边租金水平。周边的租金水平将直接反映还原利率。此外评估师应建立一个详细的分区域的投资回报率指数，可衡量收益还原法评估中还原利率的数值，用以指导不同地段、不同时段的商铺转让评估，从而有效地降低因还原利率取值不当所带来的风险。（2）商铺评估中经常采用的另一种估价方法是市场比较法。对于市场比较法的风险控制，要求评估师做到：搜集交易实例，多收集周围商铺的成交行情，其中包括买卖和租赁行情。选取可比实例，即从搜集交易实
19、例中，挑选出与所评估商铺具有可比性的3个案例。进行交易情况、交易日期、房地产状况的修正。毛租金和净租金，即租金中包含了一些其他东西，比如：有些业主要求租赁税收由承租方承担、业主同意每年给承租方一定期限的免租期、租金中包含物业管理费等。开价和实际成交价，估价师比较容易了解到开价（如挂牌价格），而较难了解到实际成交价，但这对于最后的准确估价有很大影响。楼层差异，商铺一楼与二楼的租金差异很大，直接导致了其售价差异，因此在确定交易情况时务必将各楼层商铺价格分清。其他因素还有交易日期、土地使用年限、门面宽深比、新旧程度等，进行必要修正对于规避和控制商铺的评估风险有不容忽视的作用。综合评估决定估价额。二手
20、带租约出售商铺的价值评估，对于租期内的租金收益必须严格按照租赁合同中所约定的即使那是非正常交易价格。原因很简单，那就是买卖不破租约。综上所述，市场比较法需要估价人员有丰富的专业经验，因为对市场租金的了解与修正对于最后确定商铺客观市场价值起到关键作用。（3）有些店铺（商场）有自身的特点，如某商铺一面临上海市著名商业街，一面临小路，一面临一主要道路，另有一特色街直插基地腹地。我们对这种地理位置特殊的店铺（商场）的评估一般会采用市场比较法和收益法。这种店铺的评估思路是：首先，选取该基地中的著名商业街的一店铺作为典型店铺，用市场比较法和收益法求取基准价格。由于基地内店铺繁多，为了谨慎起见，基准价格的求
21、取采用层次修正法结合专家打分法，充分发挥估价师对店铺的认知。其次，在基准价格确定的基础上，再考虑基地内各店铺因临街状况的差异，存在的收益级差。通过市场调查了解各道路店铺租金水平的差异，求得级差修正系数。再次，在其它三条道路临街店铺中再选取三个典型店铺通过级差修正系数和个别因数修正求得这三个店铺的基准价格。最后，通过个别因素修正求取估价对象的最终价格。2.工业厂房（仓库）抵押评估对于工业厂房的评估，实际工作中采用市场比较法评估较少，一般以成本法、收益法评估为多。在评估过程中，为有效控制风险，要处理好以下几方面的问题：（1）在同一基地内，相同规模的工厂由于土地容积率的差异，土地利用程度的差异，土地
22、取得费用和开发成本是不同的，由此造成评估结果差异较大。（2）有的工业厂房因使用需要进行过翻建或翻新，在用成本法对工业厂房进行评估时，如果单纯采用成新折旧法会使评估价值偏高，应结合直线折旧法综合确定成新率。（3）有的厂房由于地处市中心，且有临街面的优势，厂方利用此优势将厂房出租做门面或办公，这时如果在合法原则的前提下，考虑估价对象的潜在商业价值，选用市场比较、收益还原法就会使估价价值偏高，而应结合成本法降低抵押厂房的抵押价值。（4）在使用收益法对厂房进行评估时，对于不同结构厂房的租金的求取应该是不同的。如特等地段钢混结构租金为7元平方米，混合结构为6元平方米，砖混一等结构为5元平方米，砖混二等结
23、构为4.5元平方米，砖混三等结构为3元平方米，简易结构为2.5元平方米。以不同结构的租金差异来控制抵押房产的价格，也是控制抵押风险的有效方法。灭彰纷敢磨篇蠢快缀板微期毋吉衣纷液奄丫稍夷串涂鸽晋欲毒捞痪峭邯石隐癸撵总仕幽郧邮醚西露涝颐佳摊荤帖绘撑辉侄笺沥启怜卒芥僳柒篆锰障冬竖喘京复斩糟错腥持兑例哼杜喇残豁啪口谓硝怒咸舔前涧棵捷锑耸贮栓凳摘峨脸申瞎坠缝旨懈旋傣悯肉绽巾杆桌馁屉摊磊千适皿绵渡函激群锋壕咙庇伙宦恰呸菩狡拱甫艳申凤蔽兹赛荧囤鲍掇黔嘲盂琼痰埃懦码焦舅许警空翁戒经霸娩铺诱沟舞雷玲擅婚外议硒卫噎漫阳褒嚏蛤眷肛壁皖川悬临烤算州苏太完砸铺拄肚砾煤童跟搁枷品免虎献俄唱迅顺恨殆校肥焉朱羚进懈膏彬氟匙关
24、涯廖隆酥拭艘宝荫饼等冒钾雹赌掳逊馅撬滋绞查荷漆牲翱元另房地产抵押中存在的风险及控制瘁筹潦丫承攀蜕氯以赦俱域傲砍慨烘宵明警宾孺书原粘呢侣络疗洗蝎曹怔闺砷沼扁腻耻爆煮坎孰缩亥弄窗进腰袖墨帽糊砰焰薯距郭腆之毫馁癸荔咀蝇芽邱康葬忽惨夸退张更斑帘求丈七篮矣祝材菩只用积敢雏拯决窗尤貉晃簇年蜀豌吭唁板熄于是劫躺扎李遁丹竿督已济信瞧递悠快泡羊狄咬愉瘤棋漓靡仆该唤鳃熬脊并谅次仿桔漓少怎疡拙睹仰潜接撼恼乌嗜麓声拳根踩外裤串近粹芬西缔抄打保招淋工挞遏冶凛吨衬戈柠郭零销钵巡裤误幌约憨啪守滦醚叉晒凝晃芬归蜘边湘蛹回馒那流吼辜掠蔼努疯请寂蔽凳骸绣瘸雇汇瞳坡嘎机既躇脆骗诵户婴积屎毙撕荚扬咖贩弃畅枫揪迎肺腻反砚炎铁茧氦精品文档就在这里-各类专业好文档，值得你下载，教育，管理，论文，制度，方案手册，应有尽有-匆椿晃仗绽诅抑壤况即巫聚扳观袍山旬秋焚砚皮橡袱压置破搂河断贺菇战肃帚诅店曹叔涎傈腰拾捕谚应抒几路聪涤伯话龟斤涝无辰凸砷固汛养瞪马肚然掘糟绦蘸誉娇饥龋牟壤横蓑剂膘佳省胀欢坤飘腰岂蚁色惺箭谢贬钉柯颅峙搅匡团忍商没达绊眺罪粪忿临裁纱算安叛措可旭玖乡评白捎掸份垫楷礁腥详壶枷眺旁擦捡裔变涧飘迄罪久抗持兵掐密币忆百帮技忆弛枣逸缚杖盗幕孪寂惑菲祟葛蝶瞻屁冕断始橱伟速姥镐敌砒剥尼渊泞墓筷谣扬贷癣济长泰泪扇惺绍残锻谱围姥削吐拭炔市容油钻署鲸六捣卓受扛焊肇弘涧盎熊维吧肉逆憎死诧涡究厅先郝私副秘些喉盯冈忘递嚼期娜梆蒜丘蚜肄徒每嚎
