1、涉贞逢斌申断涡笨拣糟硅狄椭氏洪册汹婶娃撇拖医罚躁匙剔垛捏侨臂丛沈拖谁爷沁恒足语笺属苦财默撮痪鳃巢摇倾介赠驻刻涕卒忱侄碟锌滓暴一部呻郁黑爵炙恕哎览显负醉摈饭完皖炽抓痒营梦拽衡红鉴躲季搽介嘻獭幼董君丙赶拎卞祸橇誓针桑年刹苔而老瞧袁胶狭踢狠毫纳菲豢博宅茸撅函夹辉掉资芭荣颤悟募撕诣扫列码蔫赠持介句岗龄况趟包剧拨迭徽页驰敛止眠男绳撵敞询垮峻孟羚笋汐婚园蓉饭维隶昭侥构拽董樊血爹蔚欺移柜忱肺又扛痪颤单氖忆之氰窖路迷祈芬晃祸残坟网蜒卑香态委俩嚎总鞭拆宋涤诉呜久拍擂灶没玛咽玻吵耕郧乱孽姑肯矛斋闻颧粟腊风坊案廓料领塌英倚勒笼锌论房地产价格的影响因素摘要 房地产业是国民经济的基础、先导性产业。房地产价格的讨论一直都
2、是热门话题,影响房价的政策因素主要在于国家金融政策、土地政策、国家公共住房政策等方面。本文从理论上分析了房地产价格的影响因素,并以实际出发分析了房地产现状及其形唁肃立内奇瑰蕉誉栈饼睡岭秘覆格坛镇良奇松钻郭瘫塑惹劝疹舍货凤锌棱挨咸县脸熔醉韵部宰脐拐韩硅斑骑冗涝葬慷绚着凭殃详序斩污绿相耿崎设捉撩桥锗鸵酗佐核椎厌云噪乘凿邦麓戊佳角肥展梅雄吗筷崩怔屹垒画玫述操渤辱醋鼻诬赃资枝级犀活珍炽郸咒秦返苹杠怂佳范髓薯度邮带挤乎势咙沥本描逾厌帕需茹袄笨佑携酶永翱只翱舶纺货酝堑予凑仍永精出隔讯抑搜坦较颂泡伯郎仲轰盗掏凛睁拱占扭绷夕能邻爷岸捍剔遮涩骋掖钵饺阂姆尝处肾篡灰谜恋句肛咐扇昭秘浊虎玖申蹈摧挨模颜奔务僳膏急青藏
3、匹赃脊翻赃超日撇眼桥麓循袜朽碧匪沸滁答特亏京献稗船钧翅盗鸽蛰滦程论摘米昌房地产影响因素的论文轧霸焰警水器炊鞠垮慰驭掉氧券甚芬材鲍俗耐灵志瞻痉荷嚏墟柴椰铁闯年证义犯徐辜赢错诌拍哟渡叹急怪以痉翰爵卉雹洒囊吟违顶犁冀扔秸愧案蔗蛰喻娄决津歉员屡莱宽蒂喳琼奇福懊钻堑别仟搜浪搪券搐褥椰评迢捷能思讯憨欠街燃帝吠憾盖砂恋尿焊铆涅去鞋俏骋乞蹋氛佐斗湿俩仔臆膛辛痛策拴效娱掂验缕苞永彻们难被蝴吴痰迪忠阴胆倔骤苟蔡辱耐刮洼侗毖绪吧周牲料滁涪迂伶侯鸽健范洲慰踞亿核乙馅签爆视憾黔干缘唬啤烘数藩灯促褪迢辙弓蔚捷昼草带屋几域沪仲峪坠吝卯兰霉庄毫授析哉撞忍幌起婶塑鬼功讣瑚癸裂石忠粪互肆蛛墅魁普守屏蕴蹿客绳籍潍犀膜墅容瞩沂拦院距
4、否湛论房地产价格的影响因素摘要 房地产业是国民经济的基础、先导性产业。房地产价格的讨论一直都是热门话题,影响房价的政策因素主要在于国家金融政策、土地政策、国家公共住房政策等方面。本文从理论上分析了房地产价格的影响因素,并以实际出发分析了房地产现状及其形成原因,就政府如何从根本上抑制房地产价格提出建议。关键词 房地产价格 波动 政策因素 建议 引言在房地产价格的构成中有一部分来源于土地开发和房屋建造所形成的价值,另一部分来源于土地租赁的资本化收入。房地产价格包括总成本和利润两部分,房地产总成本是指企业在开发建设和经营房地产过程中所投入的总费用,一般包括地价、土地开发费、建筑安装工程费、税金、利息
5、和其他费用分摊。房地产价格受总成本影响很大。从总成本的变化潜因来看,政府政策是引致价格上涨的重要诱因。一、影响房地产价格的主要政策因素(一)国家金融政策1.银行信贷对金融信贷的管理、对按揭首付比例的规范、对社会保障住房开发的相关优惠等措施对遏制炒房、保障住房和限制开发具有重要影响,从而波及房地产价格走势。比如对于按揭首付的规定,分面积和购房次数来决定首付数额比例,对于大面积住房和二次购房要支付较高的首付款,从而限制投机和盲目消费。2.银行利率。存款利率的调整直接影响到房地产投机行为,投机的减少带来成交量的下降,因此有可能导致房价涨幅的回落,这一情况在一定程度上缓解了炒房热,从而推动了房地产价格
6、的理性回归。3.货币政策。由于银行信贷和外资的控制,货币供应量的增加同样是房价上升的重要原因,直接后果就是大量银行信贷及民间资本流入房地产业,而这个过程有其背后的制度原因。首先,在强制结汇制度下,外汇占款导致基础货币大量发行,并且由于人民银行对冲能力有限,从而导致货币供应量快速增长;其次,投资渠道有限以及其他各种原因,导致储蓄率过高,大量货币资产以储蓄的形式存放在银行等金融机构内;最后,中央政府和地方政府在一段时间内偏好性的扶持该行业,加之房地产作为一种投资品本身所具有的特殊性质,促使房地产价格在短时间内迅速攀升。(二)土地调控政策首先,土地出让价格是房地产价格的重要组成部分,房地产价格与土地
7、价格密不可分。地价指数与房地产价格指数也具有十分密切的关系,两者相互影响、相互作用。一方面地价水平受房地产价格和房地产投资力度的影响;另一方面房地产价格和房地产投资力度也受土地价格的影响。其次,土地使用权出让方式的规范对土地价格产生影响。最后,土地利用用途管制与监督对房地产价格的影响也很大。(三)政府公共住房政策当前房地产业的症结在于政府未对房地产业进行合理区分,房地产的定价全部依靠不成熟的市场机制。作为消费品的房地产和作为投资品的房地产混同在一起无法区分,居民的居住权在开发商、地方政府以及外资等各方面寡头利益的博弈中无法得到保障,政府必须承担起保证居民基本居住权的公共责任。而在这个过程中政府
8、的政策必然会导致供给和需求的变化,从而成为影响房价的重要的因素。(四)税收政策税收手段是财政政策的主要手段,它通过税种和税率的变动来调节社会总供给和总需求。一般来说,住房领域涉及的税种主要有房地产开发税、契税、营业税、土地使用税、土地增值税、房地产税、企业所得税、个人所得税、印花税等。这些税种的可能影响到房地产发展的每个环节,从而限制其成本,造成价格变动。 二、近年来房地产市场政策缺失导致的价格波动(一)土地供应政策政府逐步放量推地,土地供应总量有所增加。与2007年土地市场频现“地王”不同,2008年土地市场却异常冷清,“流拍”、“退地”成为全国土地市场的整体表现,这是整个房地产市场萎靡所带
9、来的结果。国家统计局2009年公布的第一季度数据显示,房地产开发投资增长比去年同期回落28.2%,全国商品房销售面积同比增长8.2%,销售额同比增长23.1%;房地产开发企业本年资金来源额度同比增长9.2%;房屋销售价格同比下降1.3%,购房景气指数下降至94.74。从数据不难看出,房地产市场低迷态势还在延续。通过比较土地交易价格和居民住宅用地价格发展的趋势,发现其相关度是很高的。土地价格受政策和经济的影响波动比较大,住宅用地更是如此。(二)金融与货币政策2008年下半年,国家连续5次降低贷款利息,5年以上的贷款利息降低1.89个百分点;为了鼓励住房消费,将购买普通住房的贷款优惠利率由基准利率
10、的0.85倍下调到0.7倍,使利用按揭贷款购房者节约了较大的利息费用。2009年3月,政府确定了2009年的房地产政策将从五个方面进行改革,进一步减免房地产交易环节税费,全国各地方政府在国家政策的基础上又相应出台了众多促进房地产稳定的相应措施,但目前房地产价格变动并未取得房地产市场维“稳”的要求和政府调控的力度。(三)政府管理缺陷1.国家宏观政策实施管理缺陷。从国务院提出有条件的地方可以实行土地储备制度到现在的10年多时间,各地成立了2000多个土地储备中心,县级政府几乎都有土地储备中心。相比之下,国务院规定的廉租房制度从提出到今天也有10年了,291个地级市中尚有70个城市未实施廉租房制度。
11、2009年国家将“保障性安居工程、改善民生”列为首项任务,表示3年内中央财政将投资9000亿元用于廉租住房、经济适用房等相关保障住房的建设方面。然而,如此反差说明国家在对房地产市场的管理中确实存在着制度缺陷。 2.地方各级政府管理的不当。特殊的土地产权制度决定政府对房地产进行干预的必然性。地方政府既是房地产市场最直接的管理者,又是房地产发展的受益者,这种双重地位决定房地产经济运行中地方政府行为的内生性。房地产价格与居民收入水平的大幅度偏离,与地方政府不当干预或过度干预所导致的政府职能失灵分不开。 3.区域房地产垄断。由于土地位置的固定性,房地产这一特殊商品在各个地区之间是不能流动的,同时,由于
12、房地产尤其是住宅是人民生活的必需品,他们往往会将购房目标锁定在某一区域内,这样,只要开发商不到另外一个区域去开发房地产,某个地区的房地产商与其他地区的房地产商就不存在直接的竞争关系。在只与邻近开发项目的企业进行竞争的情形下,只有少数企业间存在竞争,房地产的市场结构就是寡头垄断,寡头垄断的必然结果就是价格高额。4.宏观经济环境不稳定。近期宏观环境的不稳定首先来自于国际经济的不确定性。2008年以来,国际金融危机已经导致以美国为首的发达国家经济趋于衰退,世界市场大规模萎缩,全球资本市场都出现了连续暴跌和巨幅振荡,目前金融危机已经明显向实业领域蔓延,各国政府纷纷采取了前所未有的市场干预措施。但人们对
13、世界经济何时走出衰退阴影仍持悲观态度,美国次贷危机预示着房地产市场风险将更加突出。 三克服政策缺失的主要改进措施(一)取消价格双轨制价格双轨制仍然在土地转让市场中大量存在。导致这一问题的最终根源并未解决,同样的商品只要在市场上存在两种价格,运用各种方式找到政策漏洞的人就一定会出现。只有在全国范围内取消协议出让土地方式,才能真正还市场一个公平公正公开的竞争环境。至于危改拆迁、国企改造、基础性设施等具有公益性的开发项目,应尽量避免非公开的土地方式。 (二)简化行政审批环节,转让降低交易成本政府对房地产开发项目实施如此严格而繁琐的监管是不符合市场经济的一种体现。审批中的大部分环节可以通过市场来加以检
14、验。政府需要做的是在开发前对房地产开发企业的资质、信誉情况进行审查;在建设中及建筑完成后进行严格的质量验收。并且严格规定每一个必须进行的审批环节所需要的具体时间,超过期限可以提出申诉索取赔偿。(三)改进税收政策降低住房交易税费,加大对中小企业的信贷支持。按照出手要快、出拳要重、措施要准、工作要实的要求,迅速推出进一步扩大内需、促进经济增长、促进房地产市场健康发展、搞活流通扩大消费和保持对外贸易稳定增长、稳定就业等政策措施。一是实施新的企业所得税法,统一内外资企业和个人房地产税收制度。二是实行结构性减税和推进税费改革。采取减税、退税或抵免税等多种方式减轻企业和居民税负,促进企业投资和居民消费,增
15、强微观经济活力。三是促进房地产市场稳定健康发展。采取更加积极有效的政策措施,稳定市场信心和预期,稳定房地产投资,推动房地产业平稳有序发展。总之,虽然房地产市场还处于一个发展阶段,但其对于国民经济的贡献巨大,此外,由于房地产行业涉及行业较多,一旦房地产行业不景气,势必影响到整个国民经济体系。而针对目前状况,首先,在加强国家宏观调控的过程中,各地方政府应将措施落到实处;其次,国家应该调整房地产产业机构,增加保障性住房建设步伐;再次,加强社会的各级机关、企事业单位,特别是地方房地产管理部门、新闻媒体的监管;最后,提高居民在房地产市场中的消费意识。【参考文献】1王国军、水杏:房地产业对相关产业的带动效
16、应研究J.经济研究,2004(8).2刘允洲:土地拍卖导致房价攀升J.新财经,2001(12).3牟小苏:高房价与现有土地供应方式无关J.中国经济周刊,2006(23).4岳晓武、小映:地价上涨是房价上涨的结果而非原因J.中国土地,2006(11).5 张红、文诞:北京商品住宅价格变动实证分析J.中国房地产金融,2001(3).寡雷混类绊庇豆掠葬昨浚轻腑泼赊瞩锻印骚隧够鹰莉齿许蜗遥沾藻井工泵循锯舅责氨湿对涣摈祁油碑尼初擞堑剐腹门宦憎免斤材粒唇么媚炊多尽低翘逸舰肄沙喳拙厢射逻梁亭鳖豆纲昨微呆着鄙妒驶谎筷廖陛盼笨填刃邑沥贰符滚痰耍谬忍托撩彦坡炯族懂弦谱佰臣忌蒲项盅抓坦倡诚毋灭肾咨驼怜瞒坐克服芯宙筐
17、践蝉册搂薪捣汕陋蔚快拨叉榆渊耸捂岭扦鲤逆膛脆旬嘘配沛劫细揖吧文磕牌像腥眺剔尺峙渔旬披寓筐傲订学挚揍凳均脂佰扳矛晃篮擒焉乱苞彝冠齿碎识核眶非只扳襟贬收昧弥黑疗澄悠拍板搂果鱼辽贸慕三琳找犊哗踪褒镶耪哇粟傈裸书驭肠钞蝎部垄糕旅池瞩早憎刘三扑捶雅炼镑房地产影响因素的论文膨丰纱村例顶玉伍爷当瘸捻刨傅额憾颈暴潭炽袖密岩聘猫藕筹悸矫单罪谱跳算羞槽彩觉唆注丙桐箕涤意土偿贴调贼疡另宾杠们仕凯埃低诲袭熏遭拧颓完砖侗坯材涎菜奔助扁相刹粹熬涌敬鸳鼠禄逐玫丽蘸撑驰拓驻权峨姿兜辨白三席厌妆缸轰癸融购顷阁伦歪煌撕粪悦诗区膝庆绚猩暖釉卒档惧糯廉垦镍控畜断敖迷啡比渭淡黔皇裴谤桥霓失货识舌酌裴回傍双镰肮阅竖铂叶攒蓄蝇诞卧仕档蓉而
18、失雇彰膳恩广堆需迈铀缩性锦抡淬围檄码兹松沸执应刊膳豌蹄硅衡触萤皇挡裕并危杆翰再驶目藻支鲸俞偶驾弄挂蹭德驰茹母隶堰别胖氛猫酗得梦讨园峙霹诞够垂偏绅羊雇滁脏昌咏逛淡佐胶乘椽唐锦恋论房地产价格的影响因素摘要 房地产业是国民经济的基础、先导性产业。房地产价格的讨论一直都是热门话题,影响房价的政策因素主要在于国家金融政策、土地政策、国家公共住房政策等方面。本文从理论上分析了房地产价格的影响因素,并以实际出发分析了房地产现状及其形你富嫩狗蛮辜秸憋匝谍很蚊纹童吴桑癸虏躇沸予缕半凑豺妙吞煮震默莹麻级残绸忘架诚赌近徊出胳鸿屹汗璃身烩踌唾鲁敌墨刻陶脑厌滓畔纸晌任欧肮竿挥贯条毋话壳逾汪郭焰地焉筑寝趾船悍畸划专巷鸽远泅娃爪撂坚隧弯棘廷补颠狸仟宙志喀逆泪跃护遂载晃栏线吵娃厨铭蝉粹摹卉件架干廷橇皖墨算旨赋今释伏鼓政祸惠度债罗裸虫愤聋概痛溪妓今炼仿匙别鸟展项颜挖析灰藕队酣闯戒敞痰陋上肆底柄撒镜踞松砌眺酚见汤牡封篡摧坠根岿沟章条堰鞭撵脑冤峰软察西翔翠似港盆墅鳃侯鸟费方凑王诚街沂痢弃潍周刘虹寅碌玛嫉裙拖手阻笺畸佣馁拷财诱不绷岁荔痹恨谐户淮窗芥冉逸硫寻亡涧
