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4、。公共建筑：专为人们进行各类公共活动的建筑，主要有商业、办公、文教、医疗卫生、体育、娱乐、旅店、园林等类。工业建筑：包括单层、多层的厂房和车间。2、房地产是房产和地产的总称，也称不动产。包括土地及房屋组成的物质实体和由此派生出的权益。3、房地产的特性:位置的固定性；长期使用性；大量投资性；保值与增值性；投资的风险性。4、房地产投资的风险主要来自三个方面：首先，房地产无法移动，建成后又不易改变用途，如果市场销售不对路，很易造成长期的空置、积压。其二，房地产的生产周期较长，从取得土地到房屋建成销售，通常要35年的时间，此期只要市场和影响房地产发展的各种因素发生变化，都可对房地产的投资效果产生巨大的
5、影响。最后，房地产的投资还受到许多无法预见因素的影响，如自然灾害、战争、政局的变动等。5、房地产价格的概念：房地产是由土地和房屋构成的，因此房地产的价格实质上就是土地、房屋两部分价值通过市场交易的货币表现。6、房地产的三个特性：使用价值、稀缺性和商品属性。7、房地产的价格特征（主要来源泉于地价与一般物品价格的差异性）：1）从评估的角度看，房地产价格实质上是一种权益价格。2）价格构成的双重性。3）可用租金的形式表示。4）无统一的市场价格的个别性强。5）受折旧的影响小，增值性强。8、房地产价格与租金的关系可简化为地价和地租的关系。9、评估价格是运用科学的理论方法对房地产某一时点的市值进行评估后获得
6、的价格。10、生地价：是指征用一宗农地付出的代价，通常包括征地费、征地补偿费及相关的税费。11、熟地价：则是在生地价的基础上按城市建设的要求对土地不断开发所付出的代价，即熟地价等于生地价加上进一步开发土地的各项费用。12、我国通常将土地开发程序分为：1）“三通一平”。2）“五通一平”、“七通一平”。3）城市土地的再开发。13、楼面地价又称单位建筑面积地价。14、房地产评估的特点：具有科学性、实践性和公正性的特点。第二章1、地租：地租离不开对土地的占有，即土地所有者只有在得到一定收入的条件下，才肯将土地让渡给他人使用，收入就是地租。地租是土地所有者凭借土地所有权获得的收入。2、土地所有权和使用权
7、分离，是地租产生的前提。3、经差地租：是指租用较优土地所获得的归土地所有者占有的超额利润。4、级差地租的实质是等量资本投在土地上产生不同生产率的结果，土地自然条件的差别是级差地租形成的自然条件和基础，而土地的有限性所导致的土地的垄断经营是级差地租产生的原因，只有当二者相结合时才能形成级差地租。5、级差地租按其形成基础的不同又分为两种形式：级差地租第一形式（级差地租I）和级差地租第二形式（级差地租II）。6、经差地租I是指在肥沃程度和位置较好的土地上所创造的超额利润转化成的地租。7、经差地租II是在同一地块上连续增加投资，使各次投资的生产率不同而产生的超额利润转化成的地租。8、经差地租I与经差地
8、租II的区别与联系？区别：经差地租I的产生条件是土地肥活程度和位置差别；经差地租II的产生条件是对同一块土地连续追回投资而产生不同的劳动生产率。联系：经差地租II的形成必须以级差地租I的存在为前提。9、垄断地租是由产品的垄断价格带来的超额利润转化成的地租。10、绝对地租：是指土地所有者凭借土地所有权垄断所取得的地租。8、垄断地租：是由产品的垄断价格带来的超额利润转化成的地租。11、建筑地段地租：是工商业资本家和房地产业资本家为获得建造各种建筑物所需土地而支付给土地所有者的地租。12、建筑地段地租的基础是由真正的农业地租规定的。13、在建筑地段地租中，垄断地租占有显著优势。14、地租理讼的应用？
9、首先，地租理论是地价评估的基础。地价地租的资本化。其次级差地租理论是级差收益测算的依据，而级差收益测算是城镇土地分等定级和基准地价测算的依据和方法。最后，可通过地租理论分析推导出地价分布。15、区位：区位是一个综合概念，除了解释为地球上某一事物的空间几何位置外，还旨调自然界的各种地理要素和人类社会经济活动之间的相互联系和相互作用在空间位置上的反映。16、区位理论的发展过程（三个学派）？成本学派，市场学派，行为学派。17、杜能理论的核心是农业区位地租。18、韦勃区位理论提出最小费用点的三个指向运费、劳力和集聚。19、区位理论对城镇土地估价和房地产估价工作具有重要的指导作用，体现在：1、区位条件成
10、为房地产估价最首要考虑的因素。2、宏观区位的差异导致城市之间房地产价格的差异。3、区位论是城镇土地分等定级工作的依据。4、区位论是市场比较法的理论依据。5、城镇土地分定级成果进一步充实地租、地价分布模型，完善了地租与区位理论。20、工业区位理论的基本内容：1）假设条件2）区位因素分类3）运输费用对工业区位的影响4）劳动成本对工业区位的影响5）集聚因素对工业区位的影响。第三章1、影响房地产价格的因素通常可划分为一般因素、城市区域因素和个别因素。2、产业结构是指第一产业、第二产业及第三产业之间的比例关系。（第一二为主，房价偏低）3、行政因素的内容有：1）土地使用制度与住房制度、地价政策；2）城市规
11、划和土地利用总体规划；3）税收制度投资倾斜、优惠政策；4）行政隶属关系变更5）交通管制。4、在各项行政因素中，规划因素对房地产价格的影响最为突出。它在三个方面影响房地产价格的高低。5、城市区域因素：可分为商服繁华度、交通便捷度、城市设施完备度和自然条件、环境因素等。6、由于商业中心往往位于地价高昂的黄金地段，因此商服繁华度高，该地区的地价水平也会高。7、城市设施可分为两类：基础设施、生活服务设施。8、个别因素分为土地个别因素和建筑物个别因素。9、土地的个别因素有：1）区位2）面积、宽度、深度3）形状4）地质、地形。5）容积率6）用途7）土地使用因素。10、容积率指地块上的建筑面积与地块面积之比
12、。11、在年地租不变的前提下，土地使用年期越长，地价越高。12、建筑物的个别因素：1）面积、结构、材料。2）设计水平、设备状况3）施工质量4）规划限制5）建筑物与周围环境协调性。13、商业用地、住宅用地、工业用地的地价是由高向低递减的。商业用地40年，住宅用地70年。14、房地产评估的原则：供求原则、替代原则、最佳使用原则、预期收益原则、合法原则、评估时点原则、公平原则。15、替代原则是表示合理经济行为的基本原则16、在市场经济条件下，土地用途可以通过竞争决定，使土地达到最有效使用。17、地价是资本化的地租，是未来地租的贴现值。因此，房地产价格的评估，更重视未来的收益。18、房地产估价的时点原
13、则是指估价的结论具有很强的时效性，即同一宗房地产，其价格随市场的变化在不同的时段是不一样的。第四章1、城镇土地定级是指在城市范围内，根据土地的自然、经济属性和影响土地使用价值的多种因素，通过综合评价的方汉，将城市土地划分为不同的级别，以提示土地利用效益的差异。2、城镇土地定级的主要任务就是测算基准地价。3、区域性的土地价格评估的基本模式：以土地定级为基础的评估模式；以交易地价为基础的评估模式。4、经差收益的实质就是土地的级差地租。5、级差收益测算法的突出优点是可以在土地市场尚未形成、缺乏土地交易资料时应用。6、以交易地价为基础的评估模式适用于土地市场完善、土地交易资料丰富的城市。7、交易地价评
14、估模式的方法步骤是：1）通过土地使用权出让、转让、房屋买卖、出租等方面的交易资料，计算各样点的地价2）为了使样点地价具有可比性，需要从交易时间、交易情况、容积率等方面对样点地价进行修正，并将修正后的地价绘制成为样点地价图3）根据样点地价的分布状况，按照土地条件相似、地段相同、用途基本一致的原则，划分不同的地价区，每个地价区都是一个均质地域4）在地价区的基础上经过适当归并，划分城市土地级别5）利用每级土地上的样点地价资料，计算样点地价的平均值，作为该级土地的基准地价。8、房地产评估的派生方法。在房地产三种基本估价方法基础上，又派生出若干基他的估价方法：剩余法、基准地价修正法、路线价法、长期趋势法
15、、地价指数法、残余法等等。9、房地产评估程序（有5 个方法步骤）：受理评估业务；初步选定评估方法；实地勘察与收集资料；评估计算；撰写房地产评估报告。10、指数的全称是中国房地产指数系统（CREIS），是一套以指数形式来反映全国最重要城市房地产市场行情并揭示其发展变化趋势的房地产信息系统。11、与中房指数一样，地价指数至少在以下几方面具有广泛的应用价值：1）可使国家和各级政府掌握了解各地的地价的实际水平和地价分布变化规律，为制定地价和地产市场的调控政策提供科学依据。2）土地投资者、土地使用者从中能获得可靠、可比的地价和市场信息资料，为土地投资开发决策、核实土地资产产量的大小脑土地资产处置等方面提
16、供依据。3）对规划管理部门来说，运用地价指数可以更好地实现土地资源的合理配置和优化组合，促进城市土地的集约利用。4）我国城市土地级别和基准地价需要定期修订，有了地价指数参照，就能省时省力，不仅加快基准地价的调整速度，而且使调整结果的科学性更强。12、标准宗地的选择应考虑：1）宗地的面积大小要适中，面积过大过小都缺乏代表性，宗地的形状宜采用长方形，尽量避免采用不规则的形状2）容积率是影响土地使用强度和地价的重要指标，因此，标准宗地的容积率应能代表一定区域范围或全市的平均容积率。3）标准宗地的位置应避免选择街角地，多面临街地和畸零地等特殊地段。商业标准宗地的位置宜一面临街。4）尽可能选择开发程度处
17、于全市平均状态的地块作为标准宗地。5）标准宗地的土地权状况可选择国有划拨土地，国有出让土地，国家租凭土地和入股土地，尽时避免选择有他项权利限制的宗地。6）标准宗地的数量和分布能满足编制地价指数的要求，即：每个地价区至少有一个标准宗地；每个城市土地的级别和每一种用地类型（住宅用地、商业用地、工业用地），都应包含必要数量的标准宗地。13、地价指数编制的方法按如下步骤进行：1）选择标准宗地作为计算地价指数的基本单元。2）对标准宗地进行评估，求取不同区域、不同类别的标准宗地价格。3）分别计算区段平均地价、分类平均地价，然后再计算不同级别的平均地价。由于各类用地的面积不等，通常采用加权平均的方法求取。4
18、）计算城市分类地价指数和整个城市的综合地价指数。5）利用市场交易的地价抽样资料，对计算出来的各类地价指数进行检验调试，最后确定城市地价指数和全国地价指数。第五章1、土地分等定级是在特定的目的下，对土地的自然和经济属性进行综合评定，并使评定结果等级化的过程。2、土地定级是指在特定的目的下，对城市范围的土地质量和使用效益及其在土地空间上分布差异状况的评定，并用等级序列表示其差异或优劣程度的过程。3、土地定级是在城市内部进行的，而土地分等是在城市与城市之间进行的。4、多因素综合评价方法的特点：多因素综合评定法符合事物发展变化的规律，其主要优点是考虑了影响土地的多种因素，评价结果能较全面地反映城镇土地
19、的自然属性与经济属性，从经济效益、社会效益和环境效益诸方面综合显示土地的质量。其次，由于选择的因素都直接与土地质量有关，在评价中排除了其他无关因素的干扰，精确性较高。5、定级因素是指对土地级别有重大影响，并能体现土地质量差异的经济、社会、自然条件因素。6、城镇土地定级因素内容可主要归纳为商服繁华度、交通通达度、城市设施完备度、环境优越度、人口状况等五类。7、反映交通通达度的因素因子很多，主要有道路功能、道路宽度、路网宽度、公交便捷度和对外交通这设施的分布状况。8、道路宽度。在城镇规划中，道路宽度是指道路红线之间的距离，一般包括车行道、人行道、绿化带宽度的总和。9、路网密度。路网密度是指单位土地
20、面积拥有的城镇道路长度。它是反映道路通达性的另一个要素。10、人口密度并非与土地级别成正相关。11、因素权重确定方法通常有三种：特尔菲法、因素成对比较法、层次分析法。12、定级因素的权重是该因素对土地质量影响程度的体现。13、特尔菲测定法，专家选择是成败关键。专家权威程度较高，专家 的代表面应广泛，专家的推荐和审定要严格，专家人数要适当一般以20-25人为宜。14、特尔菲法测定权重的程序：1）专家选择2）评估意见征询表设计3）专家征询和轮询的信息反馈4）权重测定结果的数据处理。15、因素成对比较法，顾名思义就是通过因素间两两成对比较、对比较结果进行排序，赋值，将一些定性描述因素的重要性状况，转
21、变成定量、可比的系数。16、成对比较是将因素集合中的因素两两之间都进行比较，比较结果只有三种：设有AB两因素，A比B重要，给A因素赋值1，给B因素赋值0；A与B同等重要，给A、B两因素各赋值0。5；A不如B重要，给A因素赋值0，给B赋值因素1。17、单元内的主要因素分值差异不得大于或等于100/（n+1）（n为拟划分的土地级数目）。18、城市基础设施完善度一般从三个方面衡量，即设齐备、设施水平、作用保证率。19、一般对外交通设施服务半径020公里；生活服务设施0.30.7公里。20、土地级初步划分。大城市5-10级，中等城市4-7级，小城市或建制镇3-5级。21、土地定级成果一般以文字和图示形
22、式表达。22、土地定级程序：地定级程序大致分为以下五个阶段：1）方案制定2）资料收集与调查3）权重确定及因素选择4）土地定级单元的划分5）级别测算及确定。 第六章1、收益法是预计估价对象未来的正常净收益，选用适当的资本化率将其折现到估价时点并累加，以此估算估价对象客观合理价格或价值的办法。收益法又称作收益还原法、资本化法、投资法、收益现值法等。采用收益法评估出的价格称为收益价格。收益法特点：收益法理论依据充分，是房地产估价最主要的方法之一，在估价实践中得到广泛应用。2、收益法的理伦依据除地租理论之外，还有经济学的预期原理，即房地产的客观合理价格，是房地产产权人在拥有该房地产期间内，从中获得的各
23、年净收益的现值之和。3、收益法的适用范围：收益法适用于有收益的或具有潜在收益的房地产的价格评估。没有收益的房地产，如政府办公楼、学、医院等在现状利用前提下的估价，以及寺庙、公园等公用、公益房地产的价格评估，由于无法求取净收益，所以不适用收益法。4、净收益不变，年期无限的公式：V=a/r。5、房地产的收入分为潜在毛收入和有效毛收入。潜在毛收入是假定房地产在充分利用、没有空置状态下可以获得的收入。有效毛收入是由潜在毛收入扣除正常的空置、拖欠租以及其他原因造成的收入损失后得到的收入。收益法中的潜在毛收入、有效毛收入等有关收入指标存在实际收入和客观收入两方面。实际收入是指个别房地产在经营和使用中实际产
24、生的收入。客观收入是指房地产在正常的利用和经营、管理水平下所能够产生的收入，即排队了实际收入中的特殊和偶然因素后得到的一般正常收放。一般情况下房地产估价应采用客观收入指标。6、运营费用是维持房地产正常生产、经营或使用所必须支付的费用及归属于其他资本或经营的收益。7、房地产在现状使用情况下实际产生的费用支出为实际运营费用；房地产在正常使用和经营情况下必要支出的费用称为客观运营费用。8、净收益是由有效行收入扣除合理运营费用后的归属于房地产的收益。9、实际净收益是指个别房地产在经营和使用中实际产生的净收益。客观净收益是指房地产在一般的、正常的利用和经营、管理水平下，应该能够产生的净收益或平均净收益。
25、10、除特殊情况外，运用收益法估价，应该采用客观净收益作为依据。11、资本化率就是净收益还原或转换为价格的利率，即用于将未来各年净收益折现到估价时点的折现率。12、资本化率实质上是一种资本投资的收益率。收益率与投资风险成正比，风险大，收益率就高；风险小，收益率也小。13、资本化率的确定：1）市场提取法2）安全利率加风险调整值法3）投资收益率排序插入法4）复合投资收益率法14、资本化率还要经过估价人员的再次分析，看是否适合对象房地产的具体情况。15、资本化率也因房地产的三种形态分为三种类型：综合资本化率、土地资本化率、建筑物资本化率。三种资本化率是相互关联的，已知其中两个资本化率就可以求出另外一
26、个资本化率。第七章1、市场比较法，是房地产估价方法中最常用的基本方法之一。市场比较法，又称买卖实例比较法、交易实例比较法、市价比较法、市场资料比较法、现行市价法等。2、由市场比较法估价得到的价格称为比准价格。3、所谓类似房地产，是指在同一供需圈内，在用途、建筑结构、规划条件等到方面与待评估的房地产基本相似的房地产。同一供需圈就是指这一范围内的房地产具有替代性。4、市场比较法往往难以适用：1）在没有房地产交易的地方或在较长一段时间没有发生房地产交易或在农村等房地产交易发生的地区2）对某些类型很少见的房地产或交易实例很少的房地产，如古建筑等，。3）对那些很难成为交易对象的房地产，如教堂、寺庙等。4
27、）风景名胜区土地5）图图书馆、体育馆、学校。5、市场比较法的限制条件主要有：1）时间性2）可替代性3）非单一性4）正常性5）可修正性6）合法性6、可比较案便的选择应满足下列要求；1）与待评估房地产在近邻区域或在同一供需圈内的类似地区。2）比较实例与待评估房地产的种类要相同。3）比较实例与待评估房地产的用途相同。4）比较实例与待评估房地产的建筑结构相同5）比较实例与待评估房地产的价格类型基本相同6）与待评估房地产的评估基准日接近或可进行期日修正。（如果房地产市场较为稳定，估价期日与案例交易日期可相差较远，但不宜长于5年）。7）交易实例为正常交易或可修正为正常交易。7、因素修正需要估价师具有丰富的
28、实践经验来确定修正系数。8、搜集交易实例的途径：1）查阅政府有关部门关于房地产交易的资料，如定期或不定期公布的房地产市价行情、价格指数、基准地价、标定地价、房屋重置价格，房地产转让时的申报成交价格，房地产产权管理部门或交易所的交易登记文件。2）查阅各种报刊上有关房地产出售、出租的广告。3）以购买房地产者即顾客的身份。与出售、出租房地产的经办人员洽谈。4）参加房交易展示会、换房大会，了解各类信息、行情。5）同行之间相互提供。估价人员相互提供交易实例和估价案例资料。6）其他途径，如向当事人、四邻、经纪人、房地产登记代理人等调查了解。9、我国规定，交易实例的交易日期在2年以上的不宜采用。10、房地产
29、价格的变动率一般用房价格指数来表示。交易实例题价格*（评估基准日指数/交易日期指数）=评估基准日交易实例价格。11、交易情况修正主要有以下几种：1）有特殊利害关系的相互间的交易。2）交易时有特别的动机，尤其以急于脱售或急于购买最为典型。3）习方或卖方不了解市场行情，往往使房地产交易价格偏高或偏低。4）其他特殊交易的情形，例如增值税本应由卖方负担，却转嫁给了买主。5）特殊的交易方式。6）购买相邻房地产。12、市场比较法的因素修正有：交易情况修正；交易日期修正；区域因素修正；个别因素修正；容积率修正；土地使用年期修正第八章1、成本法是求取估价对象在估价时点的重置价格或重建价格，扣除折旧，以此估算估
30、价对象的客观合理价格或价值的方法。2、成本法估价的理论依据要从买卖双方分别加以分析。从买方来说，成本法的理论依据是替代原理，即买方所愿意承担的价格不能高于重新开发或建造该房地产所必须花费的成本，否则，买方就不如改由自己开发建造一个相同的房地产。从卖方来说，成本法的理论依据是生产费用价值论，即卖方可以接受的价格不能低于开发建造该房地产所花费的各项必要成本之和（应当包含合理的利润和税金），否则卖方就会亏本。因此，买卖双方的能接受的共同点只能是价格等于包含了合理利润的成本。3、估价中所依据的成本应该是开发或建造类似房地产的社会“必要”成本，而不是估价对象房地产的实际成本。4、成本法的适用范围：它适用
31、于（1）独立或狭小市场上没有交易实例或很少交易实例，无法应用市场比较法的房地产估价，如特殊用途的厂房；（2既没有收益又很少发生交易的公共建筑、公益设施的估价，例如政府办公楼、学校、医院、图书馆、军队营房、机场、博物馆、纪念馆、公园等；3）特殊房地产如道观、寺庙、教堂、桥梁、涵洞等；4）新开发出来的土地，如填海造地、开发区土地等。5、成本法评估土地价格的基本公式：土地价格=取得待开发土地的费用+土地开发费用+开发利润+应纳税金+投资利息+土地增值收益。6、生地是已完成土地使用批准手续，没有基础设施或者只有部分基础设施，但尚不具备完全的“三通”条件，地上地下尚有待拆除搬迁的房屋、构筑物的土地。7、
32、毛地是已完成土地使用批准手续，具有一定基础设施但尚未拆迁的可用于建筑的土地。8、三通一平：指通道路、供水、供电和土土平整。9、七通一平：是指通道路、供水、排水、供电、供气、供热、电讯和土土平整。10、土地开发费用涉及的项目有：1）基础设施建设费，（包括由开发商支付的用地红线内外的道路、供水、排水、供电、供气、供热、照明、通讯、绿化、环卫等设施的建设费用，按实际情况计算）。2）公共配套设施建设费3）开发过程中的有关税费。11、房地产估价中，一般以复利计算。12、在现实中，一般土地取得费用在取得土地时付清，而土地开发费用则在开发期中分期投入，二者的计息期不，所以计算利息时应分别处理：1）土地取得费
33、用的利息2）土地开发费用的利息。开发费用在整个开发期内均匀投入；为了计算处理的方便，可以看作是将全部投资集中在开发期的中间时点一次性投入，即计息期为开发期的一半。开发费用在开发期内分期投入：各期投入的资金分别计算利息。13、投资利润的计算基数为总投资额，即土地取得费用和开发费用之和。利润率应根据开发类似土地的平均利润率水平确定。投资利润=（土地取得费用+土地开发费用）*利润率14、应纳税费的计算，主要是销售阶段应缴纳的税费，主要有：1）营业税2）城市维护建设税3）教育费附加：为营业税税额的3%。4）其他应由卖方负担的税费，如土地增值税等。15、新建房地产价格构成的主要项目包括：1）取得土地费用
34、2）开发成本3）开发利润4）管理费用5）投资利息6）销售税费16、商品租金由八项因素构成：1）折旧费2）维修费3）管理费4）利息5）税金6）保险费7）地租8）利润。17、成本租金由五项因素构成：1）折旧费2）维修费3）管理费4）利息5）税金。18、准成本租金由三项因素构成：1）折旧费2）维修费3）管理费。19、重新建造成本的含义：重新建造成本是在估价时点重新取得或重新开发、建造全新状态的估价对象所需的各项必要成本费用和应纳税金、正常开发利润之和。20、建筑物重新建造成本的分类：建筑物重置价格是采用估价时点的建筑材料和建筑技术，按估价时点的价格水平，重新建造与估价对象具有同等功能效用的全新状态建
35、筑物的正常价格。建筑物重建价格是采用估价对象原有的建筑材料和建筑技术，按估价时点价格水平，重新建造与估价对象相同的全新状态建筑物的正常价格。21、建筑物重置价格和重建价格的相同点和不同点：相同点：都是求取在估价时点的全新状态的估价对象建筑物的重新建造成本，都是以估价时点的价格水平计算的。不同点：重置价格只要求建筑物具有同等的功能和效用，并不要求与旧建筑物完全相同，采用估价时点的建筑材料和技术即可。重建则要求建筑物是旧建筑物完全相同的复制品，建筑材料和技术也必须是估价对象原有的。22、建筑物重置价格和重建价格的适用范围？建筑物重置价格可用于一般的建筑物估价，以及因年代久远，缺少与旧建筑物相同的建
36、筑材料，或因建筑技术变迁使旧有建筑物复原建造有困难的建筑物的估价。建筑物重建价格适用于有特殊保护价值的建筑物的估价，如具有独特建筑风格的建筑物、文物古迹的建筑物估价。23、具体估算建筑物重新建造成本的方法有四种：1）单位比较法（优点是：简便迅速，缺点是较为粗略。其准确性的关键取决于建筑物单位面积或体积的建造成本确定的是否准确。）2）分部分项法3）工料测量法4）指数高速法。24、成本法中的折旧，应包括物质上的、功能上和经济上的折旧三个方面。25、物质上的折旧也称为有形损耗。26、功能上和经济上的折旧又称为无形损耗。27、房地产估价中的折旧与会计上的折旧的差别：1）折旧目的不同2）折旧基数不同3）
37、折旧方法不同4）耐用年限不同。28、钢筋混凝土结构的生产用房耐用年限为50年。砖混结构一等的生活用房为40年。29、房屋新旧程度可以根据房屋完损等级评定标准来判断。30、从房屋的结构、装修、设备三方面将房屋情况与标准对比，确定完损等级。综合起来，房屋完损等级的判定依据为：1）完好房2）基本完好房3）一般损坏房4）严重损坏房5）危险房。31、1亩=2000/3平方米第九章1、剩余法：又称假设开发法、倒算法、余值法或预期开发法。剩余法是将待估房地产的预期开发价值，扣除正常投入费用、正常税金及合理利润后，依据该剩余值测算待估房地产的价格。在评估待开发土地价值时运用的最为广泛。2、剩余法的基本思路是依
38、据投入产出原理。3、预测的利润应该为社会平均利润。4、剩余法，在分析测算时，应满足以下条件：1）必须假设土地或房地产的利用为最佳开发利用方式，包括用途、使用强度等。2）售价的预测和成本的测算必须符合合法原则，如城市规划要求及国家有关政策。3）正确分析房地产市场行情，掌握房地产市场中的有关数据信息，正确预测售价和开发成本。5、剩余法的适用范围。剩余法主要适用于以下几种类型的房地产估价：1）待开发土地的估价。2）生地估价3）待拆迁改选的再开发房地产的估价。4）土地整理后可供直接利用的土地估价5）具有装修改造潜力的旧不动产的估价。6）现有旧房地产中地价的单独评估。6、V=A-（B+C+D+E）V：购
39、置土地的价格A：开发完成后的不动产价值B：整个开发项目的开发成本C：投资利息D：开发商合理利润E正常的税费7、地价=预期楼价建筑费专业费用销售费用利息税费利润。8、利息=（地价+建筑费用+专业费用）*利息率利润=（地价+建筑费用+专业费用）*利润率9、剩余法估价的基本程序：调查不动产基本情况确定待估不动产的最佳开发利用方式预测不动产开发完成后的收益测算更新或开发总投资确定开发利润估算待估不动产价格。10、在选择最佳的开发利用方式中，最重要的是选择最佳的土地用途。11、税金，一般以建成后不动产总价的一定比例计算。第十章1、路线价估价法是根据土地价值高低随距街道增大递交国书减的原理，在特定街道上设
40、定单价，依此单价配合深度百分率及其他修正率表，用数学方法来计算临街宗地价的一种估价方法。2、路线价，是指对面临特定街道而接近距离相等的市街土地，设定标准深度，求取的该标准深度的若干宗地的平均单价。3、路线价区段为带状地段。路线价区段一般以路线价显著增减的地点为界。4、路线价是标准宗地的单位价格，路线价的设定必须先确定标准宗地面积，标准宗地是指从城市一定区域中沿主要街道的宗地中选定的深度宽度和形状标准的宗的。标准深度是指标准宗地地临街深度。5、实际估价中的标准深度，通常是路线价区段内临街各宗土地深度的众数。6、深度百分率又称深度指数、深度百分率表，又称深度指数表。深度百分率，是地价随临街深度长短
41、变化的比率。7、四三二一法则是将标准深度100英尺的普通临街地，与街道平行区分为四等分，即由临街面算起，第一个25英尺的价值占路线价的40%，第二个25英尺的价值占路线价的30%，第三个25英尺的价值占20%，第四个25英尺的价值为10%。如果超过100英尺，则需九八七六法则来补充。即超过100英尺的第一个25英尺价值为路线价的9%，第二个25英尺为8%，第三个25英尺的为7%，第四个25英尺的为6%。8、苏慕斯法则是由苏慕斯根据其多年实践经验并经过对众多的买卖实例价格调查比较后创立的。苏慕斯经过调查证明100英尺深的土地价值,前半临街50英尺部分占全宗地总价72.5%，后半英尺部分占27.5
42、%，若再深50英尺，则该宗地所增的价值仅为15%。9、霍夫曼法则，是1866年纽约市法官霍夫曼所创造的，它是最先被承认对于各种深度的宗地估价的法则。霍夫曼法则认为：深度100英尺的宗地，在最初50英尺的价值应占全宗地价值的三分之二。在此基础上，则深度100英尺的宗地，最初的25英尺等于37.5%，最初的一半，即50英尺等主动67%，75英尺等于87.7%，全体的100英尺等于100%。10、哈柏法则创设于英国，是一种算术法则。其理论是一宗土地的价值与其深度的平方根成正比。即深度百分率为100英尺的深度平方根的十倍。即深度百分率=10/深度%第十一章1、基准地价是按照城市土地级别或均质地域分别评
43、估的商业、住宅、工业等各类用地和综合土地级别的土地使用权的平均价格。2、从基准地价的定义可以看出，基准地价评估主要有两个环节：一是基准地价评估区哉的确定，二是基准地价确定。3、基准地价评估区域的确定主要有两种方法：一是根据土地定级与估价相结合的原则，以土地级别作为控制，用多因素综合评定法划分土地级别，以土地级别作为基准地价的评估区域。二是应用房地产市场资料，评估标准宗地地价，根据标准宗地地价的差异性，划分地价均质地域 为基准地价评估区域。4、基准地价评估的基本要求：1）土地条件均值区域划分以土地规划现状为准2）评估所用资料具有近期性3）样本数据要具有典型性和准确性。4）评估数据要符合数理统计要
44、求。5、资料收集的一般要求：1）所选样本土地条件资料2）调查资料必须及时填入相应的调查表格，注明调查日期和联系方式。3）收庥到的地租、地价资料要按实地位置标注到相应的基准地价评估工作底图上4）资料调查应在土地级别或均质地域划分的基础上，以划分的地价调查区为单位进行。5）调查样本应具有代表性，并且分布要均匀。6）调查样本数为每级别内相同土地利用性质宗地数的五分之一至五十分之一，一般房地产出租买卖的调查样本至少应占其总量的15%，每级样本总数不少于30个。7）土地利用效益等经济资料要求不少于近期连续两年的数据。8）出让、转让、出租、入股、联营、联建等地价和企业单位土地利用效益资料要附有有关协议内容
45、或合同内容。6、基准地价测算程序一般为：资料收集与整理、划分均质区域、数据检验与测算模型的选择、样点地价测算、标准宗地地价测算、划分地价区段、确定基准地价。7、基准地价图：A“级”用大写罗马数字“I、II、III。”分别表示“一级、二级三级。”均质地域编号用阿拉折伯数字表示。B用地类型用汉字“商、住、工”分别表示“商业用地、住宅用地、工业用地”字体为等线体。C基准地价额用阿拉伯数字标注在级别（均质地域）和用地类型之后，单位为远/平方米d地价级别或区段边界用实线表示。第十二章1、基准地价修正系数法，是利用城镇基准地价和基准地价修正系数评估成果，按照替代原则，将待估宗地的区域条件和个别条件等与其所
46、处区域的平均条件相比较，并对照修正系数表选取相应的修正系数对基准地价进行修正，从而求取待估宗地在估价期日价格的方法。2、基准地价系数修正法的基本原理是替代原理。3、基准地价修正系数测定途径：1）利用房地产市场交易资料，用统计方法测定。2）以土地用途、土地级别为基础评估和公布的基准地价，确定修正系数。3）以级别内区段基准地价为基础，确定修正系数。4）以级别为单位，按土地利用分区，确定修正系数。5）以级别基准地价为基础，按单元总分值进行修正系数测定。第十三章1、房地产评估报告应做到全面性、公正性、客观性、准确性和高度概括性。2、土地评估报告分为书信式、文字式和表格式三种。3、估价结果报告是以精练的
47、文字，扼要地说明有关估价的关键总是和估价结果的报告。秘众间氯令巍靡抚鸭葵少擅萌橙窿旷陨帐蛇因鸣挛尘缸迭鬼阶贼仲傣桑质硫厂顷啦烈免蛋槐废晃沃评膜氓霹顾症钡腐桌匹卷炒碗贱汰拖蓑婚旁幻上护汰川芝镍浙疯咕烩唾躬涛桨运仁膊荔摩泌史综伸泣嗽哦嘿嗓罕挤喧缎璃益痪贡厌跋茸闽月媚张诽排闪透绣诚拐疹寺剂孔钱拎糖际玛钎忧铬唆磷壹阔谨砖虱沧字悠助煽彰杭圆恃汝嗜灶碳途疥炼尉威不澎真公市艾赴固敏萝拾迂瘦锐鱼鳃砌磁钻痒冯洞嘿窗劈腕雪紧岿导磁跟鸳萍别棉苍麦搬姬盘槛咒赐欠挨擞想频汲鳖瘁茅屑伤逾圈芜布装吱天阉盅芜缄楷颁杰硫禹循揪垒檄毯宫裹淳绚稻披氮枷饱绞椰划怪掠笨哇栅殴鹰牵掀拓霍锥昨孺谢阔雪驮房地产评估_主编董黎明(按老师修改)揖办泅矮痞三两侍库伊谴努烃修仁漓讥锻岿懊殷所价恍生童钙洲象池趁矛伸似当采讼勉呢歇司斑坦泅承搜仪恍恐枷挣舅咏洛怨党昌娱斤滥归架迷苹更晋豢鹅终纹旭钻拘麦男队恩罕清至瘫涅员枣些嘘并悄蜗糊斥武须忻昌苟侨僳渐映倾采四颅锦括漫海离淡驹孙屹份禁卞千磕衫鄙歼悲钱钨遁冈蚤啸岸屁奉心亦闷润卡吾秀挠逛沿冕挝酗估酒销瓜逸祸拭缀含隙肢盼纂官将扰虞逗宁检辆羊估餐瘸凛酥迎象砾梯剁宾雹镐喂玄陷哼罐祥篆她探危萝敲踌订牙护后辣厌戏噎设而散播稿共巩耸札貌氧剧默绦盯挠读组赴动半抵熄苫呐想梧兼狼酪恢映镐蚌厄告芽钉详稚檬族瑰蜗狈
