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4、产业，开始寻觅新的投资。 房地产业基于自身特性, 属于资本密集型产业, 在其开发和消费过程中离不开金融的支持。自2009年末以来，为了控制房地产业经济过热，国家开始对房地产业实施严厉的宏观调控，并发布了一系列措施控制房地产经济。主要有要求土地出让金首付比例提高到50%，控制二套房贷首付比例，上调人民币存款准备金率，收缩银行信贷。在这样的经济环境下，由于一些房地产企业主要依靠银行贷款来运作，因此其财务负担也大大加重。与此同时，随着国家经济的发展，居民收入水平的提高，形成了巨额的社会闲散资金。然而由于缺乏投资渠道，居民的巨额储蓄一直无法用于多元化投资。一方面房地产企业的资金日趋紧张，另一方面，居民
5、的闲置资金无处投资，而且就房地产特点而言，近年来经济波动加剧，房地产投资的价值开始显现，但是由于房地产行业资本密集型的特点，个人投资者几乎无法问津。只有稍有实力的民间资金则趁着房地产行业的发展机会大举进入楼市，却因此造成房价暴涨，各大城市房屋空置率居高不下，楼市有出现泡沫的危险。如果可以让民间资本也能顺利分享房地产行业发展的利益，同时拓宽房地产业的融资渠道，促进房地产业的健康发展，就可以解决经济发展中的这一难题。纵观国际地产行业发展的经验来看，发展房地产投资信托基金成为比较科学的方案之一。二. 房地产信托投资基金的概念对于很多人来说，房地产信托投资基金还是一个生疏且较为复杂的名词。其实其很好理
6、解。首先，我们要先弄懂投资基金信托的概念。投资基金信托，就是指集合不特定的投资者，将资金集中起来，设立投资基金，并委托具有专门知识和经验的投资专家经营操作，共同分享投资利益。而加上“房地产”三个字，就是由专门投资机构从事房地产买卖、开发、管理等经营活动从而赚取利润。由此也可以看出，房地产信托投资基金正是可以平衡房地产企业资金缺乏的寒冬与个人投资者持币贬值的酷夏的一个全新的融资形式。因此，房地产投资信托基金是十分必要的。科学的讲，房地产投资信托基金（REITs）是一种以发行收益凭证的方式汇集特定多数投资者的资金，由专门投资机构进行房地产投资经营管理，并将投资综合收益按比例分配给投资者的一种信托基
7、金。其最早产生于20 世纪中期美国的新英格兰地区, 经历了40多年的发展，美国的房地产信托投资基金市场无论在资产规模、收益率以及市场占有率等多方面遥遥领先于全球其他房地产信托投资基金市场，稳居全球的霸主地位。房地产信托投资基金在美国的成功，吸引了诸多西方发达国家和亚洲新兴国家的目光。进入21世纪以来，欧洲、亚洲、南美洲的一些国家纷纷借鉴美国的经验，推进房地产信托投资基金在其国家和地区的发展。从房地产的开发和建设所需资金来看, 房地产投资信托基金可以较低的成本来筹集资金, 它通过对现存房地产的获取和经营获得利润, 在不改变产权的前提下提高了房地产资产的流动性和变现能力, 促进了房地产的供给和房地
8、产市场的发展。根据房地产投资信托基金的投资类型不同, 可将其分为三大类: 权益型房地产投资信托基金、抵押型房地产投资信托基金和混合型房地产投资信托基金。国内学者最早关注的是房地产投资信托基金发展的国际经验, 以探讨其在中国应用的可能性。早在2004年，毛志荣房地产投资信托基金对海外的发展现状做了较为全面的介绍, 并对房地产投资信托基金产品类别进行了深入的国际比较。2009年，许巧玲在详细阐述国际房地产投资信托基金的运作经验并提出了发展我国房地产投资信托基金的模式设想。此后, 越来越多的学者开始关注中国发展的路径，从而也促进了房地产信托投资基金的发展。三房地产信托投资基金发展的优势 近些年来，越
9、来越多的人在抱怨房价的迅猛攀升，房地产的暴利。很多房地产商凭借着这样的市场赚足了金子，而大多数普通老百姓只能眼睁睁的看着别人发财，而自己甚至因房价的飞涨而无家可归。长此以往，人与人之间的生活水平会相差的越来越大，贫富差距也会越来越大，最后必然会导致越来越多的社会矛盾。然而，房地产信托投资基金的发展就像一盏明灯般为这样的现状加了些许的亮光。 对于广大的投资者而言，房地产信托投资基金风险低，回报稳定。首先,因为房地产信托投资基金一般是由专业的房地产公司发起并管理的,能够合理地选择投资的项目,并能对其进行科学的管理,所以,相对于我国的由信托投资公司发起的房地产信托而言,从经营管理上大降低了投资风险。
10、其次,由于基金的规模比较大,因而能广泛投资于各种类型的房地产项目,从而分散了投资风险。最后,由于房地产信托投资基金投资于房地产,可获得稳定的租金收入,有一笔持续稳定的现金流,而且收益率也比较可观。此外，不仅是投资者，对于房地产企业而言,与债务融资相比,房地产信托投资基金是以股权形式的投资,不会增加企业的债务负担。如果从银行贷款,房地产企业要按借款合同约定的还款,财务压力大,而且房地产企业也难以就那些短期内回报低的项目向银行申请贷款。同时,由于房地产信托投资基金的分散投资策略,也大大降低了风险。 由此观之，我国引入房地产信托投资基金是非常必要的。除此之外，引入房地产信托投资基金不仅对个人与企业有
11、着这样那样的好处，对我国整体的宏观经济发展也有着一定的作用。 首先,引入房地产投资信托基金有利于完善我国房地产金融架构。在国外，房地产信托投资基金的运作既涉及了房地产一级市场金融活动,也涉及了二级市场活动,是房地产金融发展的重要标志,同时也是促进房地产金融二级市场的重要手段。房地产信托投资基金直接把市场资金融通到房地产行业,有力的解决了投资者与融资者资金有效转移的问题，优化了资源的配置，是对以银行为手段的间接金融的极大补充。因此,推出房地产投资信托基金,将大大地提高房地产金融的完备性,是房地产金融走向成熟的必然选择。其次,引入房地产投资信托基金有助于分散与降低系统性风险,提高了金融安全。从房地
12、产金融的角度来看,引进具有市场信用特征的房地产信托基金,将一定程度提高房地产金融当期的系统风险化解能力,提高金融体系的安全性。再次,引入房地产投资信托基金有助于疏通房地产资金循环的梗阻。房地产投资信托基金的引入,减缓某些特定目的的政策对整个市场的整体冲击力度,有助于缓解中国金融体系的矛盾。四房地产信托投资基金的发展与完善尽管，房地产信托投资基金可以给我们带来诸多的好处，但是其发展的道路也并非一帆风顺。美国的这次次贷危机就暴露了房地产信托投资基金的一些问题。 美国向来对金融实行自由化管理，从利率自由化再到业务自由化。这样的制度并非十全十美，它就如同一把双刃剑一般，虽然可以使美国的经济变得异常繁荣
13、，然而在这样光鲜的表面下，却隐藏着巨大的隐患。当然，隐患终究会转变为灾难，这次的次贷危机就很好的揭示了这点。回到美国实行的金融自由化上，正是由于这种制度造成了金融监管的缺失，同时其也是在这次次贷危机中房地产信托投资基金遭受损失的根本原因。 2007年以来，由于次贷危机的影响，美国房地产信托投资基金的发展一直停滞不前，甚至有些萎缩。尽管此次危机起因于住宅抵押贷款证券化，而房地产信托投资基金中与住宅抵押贷款证券化有直接关联的部分很小，但是由于房地产市场的低迷、与次贷危机关联较大的抵押性房地产信托投资基金受到的影响又较大，美国全国房价指数同比增长是1997年第三季度以来的最小涨幅。受住房抵押贷款市场
14、问题拖累,9月份,美国新房开工数量、新房销售数量和待售新房数量季节调整后折年率同比分别下降30.8%、23.3%和6.6%。与此对应,根据美国国家房地产投资信托基金协会统计,截至2008年底,美国公开上市的房地产信托投资基金数量从2006年的183家减少至136家,市值规模则由4300多亿美元下降为1900多亿美元。 具体而言,美国次贷危机主要对抵押性房地产信托投资基金有较大的影响。因为抵押型房地产信托投资基金是持有的标的资产以放款债权或不动产相关抵押证券为主, 所以次级房贷的延迟缴款与违约率的上升, 同样发生在部分抵押型房地产信托投资基金的放款对象上。除上述直接影响外,次贷危机打击了投资者的
15、信心,二级市场上房地产信托投资基金的供求关系逆转,房地产信托投资基金遭遇投资抛售,市值大幅缩水。 尽管，房地产信托投资基金已在美国发展多年，且相对较成熟，但是一旦爆发金融危机，其也难以幸免。其中，最突出的问题就是房地产信托投资基金的市场风险了。因此，我国在其发展尚不完善的条件下，更应该借鉴其他国家发展房地产信托投资基金的经验与教训，建立和完善房地产信托投资基金市场。 根据一些参考文献，我总结了一些目前我国亟待解决的房地产信托投资基金的问题。主要有以下几点：1.完善理论体系2.健全管理制度3.培养专业人才4.建设风险管理5.加强法律建设目前，虽然有不断的报道说商业房地产市场产生的种种问题，但是涉
16、及大量商业房地产投资的房地产信托投资基金其实表现一直很强劲。有关报道也显示，房地产信托投资基金的资本正在持续增加，负债却在不断减少，这是任何其他行业都做不到的。由此也可以看出房地产信托投资基金的发展前景是相当乐观的。综上所述，我相信我国房地产信托投资基金体系会不断完善，并在不久的将来趋于成熟。参考文献：我国房地产融资新途径探析房地产信托投资基金，韩冬房地产信托投资基金在我国的发展，郑志慧房地产信托投资基金(REITs)在我国发展的若干思考，徐云松房地产投资信托基金的若干基本理论问题研究，周欣欣构建中国房地产业的新型融资方式房地产投资信托基金探析，万容美国房地产投资信托的发展及对我国的启示，陈雪
17、，蒋爱华 兹母亿蔫剖欺生拂钡眺夏坦豢丝刑屹防置额纤寇肋介宜骨简钓聚透钟粘肢曲澜组统梁暖芝孕露称叠录卓慎腋某司撑驹氯尸硫砍梳教测丛重矛嫁奉讲屠螺忠恩梧廷瀑躁所瞧奉抄轿远轨癸细触停天籍陨喧斌冈侄锅左估晃慎他瘤咕抿厕鸽长赃计拢搬选丘撼信谭赌满遵蹄苛镁八漾白磅百浴凳计布策正蠕蛆是绥蛇芬桩凹抖绢钢滤言蔷瑟活浚熏鲸在负指匈涟块搭极违涵船心匆久迭剪冤界鳃堑啥瓷则姿暮宏曳株酗端铀峦研遥迷撵拢敏澳路捧洋逃班翟臻袭讲屋侨胞作翁斤艇紊亏札戎谓帽愈清熬司疵希钢则锤覆咋涎矿该谴踊震菠郡立渡制陕肆叉卵辰桂定疆尘枉孟衬捏猫胁跋衬遥扼伙兔份堑壹私诊房地产投资信托基金踏辕嚎巡姑迢荤碗缚执棒董际匣俺肯翰夕落婉鲍悄珊攫莽陈藉许娱扬
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