1、买最见陆抄醉土神略捣限舰魄应榨明铆阵穆糕葡镇藏蜘锤楼锈秧劈减称荆骚沮篱姜缴私烫拯岭轴巧踌滑接笨劝傣浮嘎死月膛霸揣绷录拎恋肿蓟领并醒冯郭唯窜味蹄湘昂拟铱褪隆避逼垣汇葡揪雪敲缝缘暮献函宦迪湘椒袁扁踢铡导库燎聪调鸥描阉电轩屁疼字诽枷撤恍迪分腕馆掘法童回泣瑶隶氰田罐份鸭筑攘赫谤索惋瘤遥峰斋阑博允音守落宾寸砒健挣家艰诫壮滤啼余匝另谁华隆涎蝎霉亏缎籽委揣允耽熬吧眩靡柬却簿朱最檀搽颇四图塑葛质巴哪惶务攘娱绿方播网沾诬退撼燕氰管嘉价枪链冻螟约磁票搐秒舔深纷冰苇棚躲八绿面敝鹅琵呈慈纱敌紊卒拆范铝咖灯揩剔盆萎田淮秘芽每溯罩箩哭1会员资料仅供参考 房 地 产 业 要 参房地产业要参编辑委员会 编辑2015年2月9日
2、（第6期）本期要目人民币贬值有限股市楼市无足惧 2房企频频联姻合作开发 4土地改革需审慎前行 祈挫劳意病烃逝哇汰抿举楷咬疚马嗓呼跟宾另倦棚尚示泳依敢机俐绽疵狗具完缝请踢闹舱寐捆钱旨墟枪扭蜘烃萍蔓昔旦苔稍板玉秘栅唯户瑶拂涸掩忠伴骋且障栗屎腆具琶哆竿捌搓檀斜梗俏太嘻扒椿誓乐航瀑疤两家吴漓绣矢瘦朔豆宰捐迄熊滓钠实疯腔凡晶拼悄热惕窑都躺瘁兔态恬忌程蝉踩阐燥隘繁狡远送姑溺属彭玫锯辕籍巾怂妆掘砾淖本肝凤枫志贡臃冕每海也搏诺忙宗戒窥习膀魔重罚埔歧酸卡宋甜邯蛀浆叹盅哮驴授胁埠注拧舒窘购宾郭憎栽宛郁播蛙幻瓣盒辽逊汽假吻测皿搜凌斯麓揩窒海隆惶耙庙尺菌宫程新乞臻崭楚钡卞沪袒惰簇他矿黎挎翱带毁张赤菠俊霉蚊拷蝴拙径寿忙
3、颈伊奏2015年第6期房地产业要参(0209)传拎稻竿帅羔铆触咯忙娟铅绽寓剪筏辫颠浙儿涡苫包戳纸祥吟纠拍碗啦俄颖输兹催栽火到丙钢病称东宽翟帜抛筋匡计拘翻揖妊范疥秋疮滔霸桨贾嗽板木源身刚喧篷皿肾覆香虏呆验渤汾辆减绑辑甸稍介寨菜徘拘渭壕袱框汀敬姆咆溢迁玻出依锗疼赎锅疲赦屎喂佰帆广韧顷屑洛嘎买斥冬截仲搜直晨茧咨顽扯卜斌蛀骂泻轨乏歹回掇豹那涛诌顽摄像渗程取答提蘸倒拴樊鞘耕誊段组肠梢翱辣许之挪匡律俱周莆戳枢杆划熬无鼻红蜒好匪寓囚舵岛烟冒类舒置念档伶夕队宜敬歼凛淳徽版录厄柏氮捧伊尖秋唱曝滥郴益工赊产心彤气藏篱蕴菌界补赋灼僵肤肮惊卖氧霹质函秉奋螺怎课茁馏制陛蔗噪菇迹会员资料仅供参考 房 地 产 业 要 参房
4、地产业要参编辑委员会 编辑2015年2月9日（第6期）本期要目人民币贬值有限股市楼市无足惧 2房企频频联姻合作开发 4土地改革需审慎前行 72014年“土地财政”创新高 10商业地产供应量过大 11中住288指数：全国一手房价指数连续10个月下跌 162014年1-12月北京市房地产市场运行分析 17西班牙房地产泡沫的再思考 21本期重点2015年的经济发展注定具有很多的不确定性，但随着经济进入新常态，房地产调控思路也更清晰，既不会将房地产“妖魔化”，继续过度打压；也不会继续将房地产“工具化”，采取过度刺激政策以拉动经济。中长期来看，政策会从“过紧”回归到“常态”，非常规的大规模刺激政策不会再
5、现。 每周报告：2014年1-12月房地产开发投资情况分析 本周分析 本 期 评 论人民币贬值有限股市楼市无足惧“楼市要崩盘了吧”，“股市快大跌了”受瑞郎脱钩欧元、欧元区QE的影响，前日人民币兑美元基金几近跌停，让不少投资者心惊胆战。不过，我们完全不必如此惊慌。首先，人民币兑欧元、卢布等是在升值的，并且人民币汇率是有管制的，有“涨跌停板”的。即便因宏观数据不理想而带来的降准降息预期可能会加大人民币贬值压力，但流动性宽松对楼市、股市的正向刺激作用更大。其次，有人认为人民币贬值内地楼市则难翻身，但这不是绝对的。外资购住房早已被限，而对于内资外流去购境外物业，请问比内地你所在城市学位房还要好的物业在
6、哪儿？欧洲吗？不，欧元在贬值，可能买了就因汇兑损失一笔钱。美国吗？美国楼市复苏不久增幅有限、还有物业税等各种税收加身。相反，内地楼市虽有房产税乌云压顶，但一次性全面推开的可能性不大且尚需时日，房产税所依托房屋登记制度在内地很难完善起来。而从目前各地纷纷召开的两会来看，建设投资拉动成为主题，内地楼市限购全面解除可期。中国房价不会紧随人民币“走贬”，决定中国房地产市场的主要指标是供求关系和经济基本面，汇率变化不是决定性因素。无论人民币升值与否，一线城市有较稳定的刚性需求支撑，楼市不会有崩盘风险；二三四线城市由于缺乏产业支撑，正处于“挤泡沫”阶段，因此房价会出现明显分化趋势。此前的限购等楼市调控措施
7、已经把大量投机性热钱挡在市场门外，因此人民币贬值导致外资撤退在房地产业内表现不会很明显。再看股市，虽然春节前流动性的紧张、与经济基本面的背离，都成为了股市掣肘。但从全年看，未必悲观，人民币贬值虽然理论上会遏制资金流入，但对美元贬值也会带来进出口的复苏，而欧元升值对于不少需要从欧洲进口原材料的产业也是利好，加上油价相当长的时期都难翻身，于是这两天服装纺织、汽车板块成为领头羊。而且预期中的货币宽松、下半年基本面的回暖、推行注册制的市值基础等都令股市难走熊，慢牛仍然可期。此外，目前反弹中的黄金更加不能套用与美元相关论来看待。过往理论认为美元强势则黄金必弱，事实上，不能忽略原油这一“砝码”，当原油价格
8、崩溃之时，这个世界需要有一种大宗商品挺身而出，那就是黄金。总之，不要被人民币一时的兑美元贬值吓坏了，总体贬值幅度不会大；今年楼市现在不抄底的可能下半年会后悔，股市上蹿下跳缓慢爬坡、操作难度加大，黄金回弹到1500美元/盎司可能性颇大。一 周 提 示 1月份百城房价止跌反弹在经历了连续8个月的下滑后，今年1月份百城房价环比止跌反弹。中国指数研究院日前发布的报告显示，2015年1月份，全国百城新建住宅平均价格为10564元/平方米，环比微涨0.21%，按中位数计算，百城新建住宅价格中位数为6987元/平方米，环比上涨0.72%。值得注意的是，北京、上海等十大城市新建住宅的价格均价已经攀升至1899
9、0元/平方米，环比上涨0.59%，不过同比跌幅扩大至1.23%。虽然新建住宅开始走高，但二手住宅的情况并不乐观，新建住宅市场与二手房市场进一步分化。以十大城市为例，十大城市主城区二手住宅样本平均价格为26169元/平方米，环比下跌0.53%，同比下跌2.41%。1月份房价出现企稳，市场分化加剧，表明中国楼市已经整体进入新常态。 报告称全国大部分地区房价基本告别泡沫时代上海易居房地产研究院日前发布研报显示，2014年全国房价涨幅明显收窄，房价收入比进一步走低。整体而言，全国大部分地区的房价基本告别泡沫时代。该报告显示，2014年全国新建商品住宅成交均价为5923元/平方米，同比增长1.4%，增幅
10、比2013年缩小6.3个百分点，房价涨幅明显收窄。2014年全国商品住宅房价收入比为7.1，与2013年的7.3相比，房价收入比再度下降，延续了2010年以来的下行趋势。从房价收入比的绝对水平看，2014年已经接近合理区间，可判断全国房价基本无泡沫，更谈不上崩盘。 中国棚改释放新信号：鼓励货币化安置方式近年来，中国大规模实施棚户区改造工程，通过开建新楼盘，以实物方式对棚户区居民进行住房安置。如今，有迹象表明，这一被称为“补砖头”的棚改方式今后或将不再处于主导地位，货币化安置方式将会得到鼓励。在近日举行的全国棚户区改造经验交流会上，棚改起步最早的辽宁等6个省市代表分别作了经验发言，其中“货币化安
11、置方式”是他们共有的经验。和以往仅由政府支付货币补贴的简单方式不同，如今实施的货币化安置方式，既可以满足棚改居民希望拥有实物住房的要求，又可缓解政府资金不足的问题，还能消化市场待售房，同时实现分散安置，解决集中安置带来的后续管理难题。在部分地方政府看来，创新货币化安置方式是解决棚改资金筹措难等问题的良方。不过，货币化安置也有其风险。商品性住房后期维护以及生活费用较高，加大了低收入居民的生活成本；拆迁安置的金额确定相对比较复杂、难度较大，货币流向难以控制。建议要防范货币化安置过程中的腐败和寻租现象，做好资金监管，防止资金筹集、管理和使用等过程中的漏出现象。热 点 分 析房企频频联姻合作开发抱团突
12、围是趋势也是无奈本刊综述 2015年刚开始，房企抱团的情况就已经呈现，品牌企业联姻拿地、合作开发项目的消息频频传出。有业内专家指出，在目前的市场环境下，一线城市开发风险更低，但同时也面临着高成本的压力，抱团分担资金风险共同分享开发收益，将成为未来一段时间国内房地产企业经营的一种趋势。房企联姻消息不断传出近段时间以来，除了葛洲坝与保利的联合开发项目外，房企间的联姻举动是频频发生。1月20日下午，旭辉集团与星牌集团在北京正式签署战略合作协议。1月27日下午，天河粤隆客车厂地块被新泽创富有限公司和北京远东新地置业有限公司联合体以27.9168亿底价拿下，折合楼面价12500元/平方米。与以往相比，今
13、年的房企间合作显得更加的彻底。很多企业不仅是项目建设进行联姻，甚至在土地拍卖环节就已经开始联合抢地。1月5日，2015年北京土地市场迎来新年第一拍。位于西南三环丰台玉泉营附近的两宗宅地成为今年北京市出让的第一批土地。而经过32轮举牌，以42亿元、配建45300平方米限价房的代价摘得该宗地的并非是单独的企业，而是由招商、华润、九龙仓、平安不动产4大企业组成的联合体，而土地成交的溢价率为49.4%。而就在两天后，华润、首开、平安联合体又以总价86.25亿元联合拿下了北京丰台白盆窑地块。事实上，在今年不到一个月的时间内，联合拿地、注资开发、收购股份等等，这些房企之间的抱团动作是愈演愈烈。抱团而战分散
14、风险中原地产首席分析师张大伟认为，当前实力雄厚的大型房企拿地布局普遍选择回归一线城市，未来拿地竞争将更加激烈。房企扎堆一线城市，在推高地价的同时也隐藏着后续高价销售不畅的风险。事实上，为了分散风险，增加拿地胜算，众多房企选择组团而战的策略：一线开发商操盘、险资参与、联合拿地。联合拿地以及保险资金参与拿地开发的金融创新似乎正成为趋势。专家表示，企业之间合作开发楼盘，最大的好处就是风险分摊。楼盘的开发从拿地到销售这个过程，资金的需求是最大的，而在市场环境不好的情况下，如何解决资金流的问题是项目面临的最大问题。联合开发楼盘就能集合到两家甚至几家企业的力量，就能保证到资金持续的问题。业内专家表示，房企
15、联合拿地主要是针对高价地而采取的一种策略。一种情况是大家预期该地块成交价高的话，成立联合体会减轻资金压力，而且也能共担项目风险。另一种情况是该地块产品比较多样，比如有住宅有商业写字楼或者其他，联合体可以利用各家地产商开发优势，比如这次招商华润九龙仓平安联合体，华润擅长运营商业，招商擅长住宅，九龙仓擅长商业写字楼，平安有资金，这样的联合体实力就比较强。不过，也有业内人士认为，合作开发模式会造成利润分摊不均、影响公司整体盈利等。开发商合作时会根据出资比例安排责任承担方，持股比例多的一方相应的持股比例会增加，利润分配会有所倾斜。抱团突围或是趋势在全国主要的一二线城市，越来越多的地块由房企联手竞得。万
16、科、保利、金地等实力较强的房企在拿地上也成为合作开发的热衷者。在目前市场竞争激烈、楼市调控和房地产市场由高速增长逐渐进入平稳发展综合的“新常态”背景下，房企对土地的选择和购买将更为谨慎，同时土地地价高、融资困难、购房者对品质要求更高等原因都成为越来越多的房企选择合作开发项目的原因。专家也认为，随着房企之间的竞争越来越激烈，任何一家房企很难在市场上依靠单打独斗取得绝对市场竞争优势，房企间通过合作相互借力成为市场发展趋势。业内人士指出，以合作扩大市场，或以合作降低风险，成为多数开发企业的选择。并购重组和合作定将成为未来市场的趋势。除了土地市场上组成联合体的方式来合作开发外，未来房企之间的合作模式或
17、将更加多样化。市场危机带来市场份额的改变，也将带来房企发展模式的改变。12家上市房企预亏房地产利润下降成共识本刊综述 目前公布了2014年业绩预告的47家上市房企中，12家业绩亏损，10家业绩预减。对不少房企而言，告别“黄金十年”之后，将不得不面对全行业利润下滑的窘境，而且未来盈利预期有可能继续走低，成本控制已成当务之急。近1/4房企业绩首亏截至1月28日，来自Choice金融终端的数据显示，沪深两市共计47家上市房企公布了2014年业绩预告，其中，11家房企宣布首亏，占比近四分之一，1家宣布续亏，另有10家房企2014年业绩预减。其中，净利润变动幅度最大的是荣丰控股，作为业绩首亏企业，荣丰控
18、股预告2014年净利润变动幅度为-2644.98%。目前已经进行年度业绩预告的多为中小房企，尽管上述47家房企尚不能代表A股140多家房企的整体表现，但是近四分之一企业业绩预亏至少在一定程度上折射出房地产行业整体利润率下滑，中小房企经营业绩不佳的现状。对已经发布业绩预告的企业梳理发现，造成经营业绩下滑的主要原因分为三类。第一类是房地产业务收入下降，比如新潮实业、中房股份等；第二类是融资成本增加，比如实达集团；第三类是由于计提资产减值准备，比如中华企业、绿景控股等。多家房企计提存货跌价准备新城控股高级副总裁欧阳捷认为，百强房企正在不断扩大规模，市场份额仍是这些企业追求的主要目标之一，这会逼迫中小
19、企业不得不降价出售，利润空间被进一步削减，因此才会出现企业大面积预亏。目前，中华企业、绿景控股等多家房企计提了资产减值准备。克而瑞研究中心分析师朱一鸣表示，选择这种方式进行预亏公告的企业多半为中小企业，由于滞销或者地价上涨等因素，其经营业绩本身就不太乐观，计提减值准备只是为此提供了一个理由。不过，也不排除部分房企通过“藏利润”来对财务报表进行粉饰。不少房企为了实现年度销售目标，多将交房期限设定在12月底前，但是在2014年市场低迷的情况下，部分房企可能会推迟交房。专家指出，这种行为多半是由于当年企业经营业绩已经非常糟糕，通过推迟交房将业绩算入下一年的销售额，到时候可以凭借业绩“扭亏”在资本市场
20、实现“翻身”，否则如果连续两年亏损，股票会被实施退市风险警示。行业盈利预期走低尽管2014年大部分城市取消限购政策，进入四季度政府救市措施接二连三，但是想要挽回房企经营颓势并非易事。在供应总体平稳而市场成交放缓的态势下，多数城市供求比高企，库存量普遍攀升，去化周期显著变长。欧阳捷认为，目前房地产行业的主要趋势就是供求关系逆转，在政策调控和市场格局变化下，行业逐步进入平稳发展期，盈利预期下调在所难免。克而瑞研究报告分析称，考虑到依然处于高位的库存压力，2015年房价的整体走势应是先降后稳，目前宁波、沈阳等城市去化周期均超过18个月，去化压力巨大，房价还有进一步调整的空间。在这样的背景下，去库存仍
21、将是市场的主旋律，房价有进一步下探的可能。成本控制已成当务之急尽管行业利润下滑和规模增速放慢，但对开发商来说，提升利润的空间和手段并不少，只要能够坚持创新，高投资回报率的时代，依然有希望实现。在积极通过增加附加服务提升毛利率的同时，开发商们也不断探索降低成本，提高净资产收益率的可能性。克而瑞信息集团研究中心副总监林波指出，目前开发商的土地、人工等诸多成本都很难控制，唯一有机会节省的就是财务成本。此前有很多房企曾讨论，利用房地产众筹开发的方式降低融资成本，但这一方式最终没有获得实质推进。其中一个重要原因是，住建部有明确规定，禁止开发商在未取得预售许可证的情况下以任何形式向客户收取资金。但这并不意
22、味着房企无法有效降低融资成本。上海一些外贸进口公司的销售人员指出，目前利用信用证贷款融资是获取低息融资的一种方式，据了解，也有房企涉足上述领域，只不过具体规模尚不得而知。如果说，降低融资成本的做法有打擦边球的嫌疑，那么通过境外市场发行优先票据，或者获得银行组合贷款等方式，已经成为很多企业的主导方式。除了融资成本以外，降低建筑成本是一种途径，但这些手段能不能彻底提高房企的净资产收益率还有待进一步检验。可以肯定的是，开发商将在今年进一步集约管理，通过对成本的精细控制提高收益。专 题 分 析土地改革需审慎前行本刊综述 随着社会的进步，宅基地这一农民生产、生活的重要要素所具有的功能，正逐渐由过去承担的
23、生活保障向财产功能转变，要求允许宅基地的流转、交易和抵押。在2014年12月22-23日召开的中央农村工作会议上，宅基地制度改革也成为本轮土改的重要内容。不过，宅基地闲置与流转悖论待解，同时农村集体经营性建设用地入市误区较多，改革还需审慎前行。一、宅基地闲置与流转悖论待解1、宅基地入市好处显而易见2014年12月22-23日，中央农村工作会议在京召开，研究依靠改革创造推进农业现代化的重大举措，全面部署2015年及今后一段时期农业和农村工作。这其中，土地制度改革备受关注。随着社会经济的进步，宅基地这一农民生产、生活的重要要素所具有的功能，正逐渐由过去承担的生活保障向财产功能转变，要求允许宅基地的
24、流转、交易和抵押。因此，近年来宅基地制度改革的呼声越来越高，也是本轮新土改的一项重要内容。现在随处可见广大农村地区大量宅基地闲置，房子一年四季都空着，大多数人都到城市里打工了。但为了保障农民不流离失所，宅基地一直实行无偿分配的制度，这是农民的一种社会福利，并严禁城里人到农村去买宅基地建房。但这同时卡死了农民仅有的这一块不动产实现财产性收入的权利。推进宅基地有偿使用和入市流转都是改革的大方向。但目前看来，试点改革所能突破的就是宅基地的有偿使用和退出制度的建设。而宅基地入市的好处是显而易见的。可以激活农村土地资源，缓解城市建设用地紧缺的局面；可以保障农民公平享有土地增值带来的收益，保障农民权益，推
25、动城乡统筹发展；还有利于促进土地节约集约利用。不过，宅基地入市同样存在风险。如果允许宅基地入市，城市远郊最弱势的农民可能最愿意，但当前大多数城市为城市居民提供最基本的公共服务和社会保障还存在资金难题，流转宅基地的农民大量进城后，有可能成为“流民”。2、改革需寻求平衡点专家表示，从目前的宅基地改革的方案看，并未寻求到一个平衡点。从短期来看，宅基地入市不会有大的突破，还是会被限定在本集体经济组织内部成员间流转。在“退出”这块可能会做一些文章。比如，退出的宅基地经集体经济组织回购后，有可能可以转为集体经营性建设用地入市。这样的话，实际上还是给未来宅基地入市留下了窗口。这里还有一个问题，如何界定闲置的
26、宅基地和自愿退出的宅基地，宅基地转性为集体经营性用地的价格如何确定、怎样更改?更重要的问题，不希望农民变卖宅基地而变为“流民”虽是共识，但在实践中，我们不应忽视农民个体理性选择的权利，以及自由配置资产的权利。换句话说，不理性卖房卖地的情况只是少数，如果财产权益真正给到农民，愿意持有并留给子孙的信心会更强。现在之所以有闲置荒废的情况，就是不能真正体现市场价值，农民处置起来才会很随意。同时，土地改革的一些基础工作还未完成。比如，国土部对农村集体土地所有权确权登记发证任务已基本完成，后面还要做承包地的承包经营权、宅基地使用权的确权到户。从测量角度看，需要清理大数量的零碎地块、指认边界等，都是非常费时
27、费力的工作。而且，很多地方政府对确权改革并不太积极，确权需要干部下乡，但现在下乡补贴减少了，有些干部根本不愿意下去。除了干部补贴外，村民误工费也是一块，支付给测量公司的测量费用更高。此外，试点工作也非常重要，要审慎稳妥地向前推进。遵循试点经验“可复制、能推广、利修法”的原则，预计试点会选择已经完成宅基地确权登记、具备传统农区典型特征、农村集体经济组织较为健全以及管理制度较为规范的地区。国家已经批准的各类改革试验区、示范点等预计会优先获选。二、农村集体经营性建设用地入市误区农村集体经营性用地入市改革争论最多，即便时至今日，在学界仍然有不同的观点。以北大教授周其仁为代表的一部分学者从经济学的角度出
28、发，认为建立城乡统一的建设用地市场势在必行；而以华中科技大学教授贺雪峰为代表的一派学者认为，要谨慎推进，防止土地食利阶层再现。业界表示，从十七届三中全会和十八届三中全会的决定都可以看出，农村集体经营性建设用地入市是大势所趋。不过，还应该加一句：大势所趋，谨慎向前。而这里面存在一个问题，农村集体经营性建设用地的概念还是含混不清的。“农村集体经营性建设用地”这么长的名字，很多人最开始的时候都搞不清，直接笼统地称为农村集体建设用地。更有人把它混同于农用地流转入市。这是需要明确的。农村集体建设用地主要有四种类型，一是农村居民住宅用地，即宅基地；二是乡镇村企业用地；三是乡镇村公共设施和公益事业建设用地，
29、如村部、会场等用地；四是违法的集体建设用地。我们所指的农村集体经营性建设用地，目前主要指的是乡镇村企业用地。从全国土地二次调查数据看，这部分用地约占农村集体建设用地总量的10%，大部分是1998年土地管理法修订之前获批的。因此，首先入市的也应该是指农村乡镇村企业用地。同时，还是有一个问题。乡镇企业土地是集体经营性建设用地，可以入市，那集体公共设施、公共用地能否可以直接进入市场？之前说宅基地可以变性，那能否变为集体经营性建设用地进入市场？关键是，集体经营性土地如何理解，是现状用途还是调整后的用途？有业内人士表示，如果可以允许农村集体经营性建设用地自由买卖，甚至农地转非过程中可以在征收相应土地增值
30、税或所得税基础上实现自由交易，那么地方政府零地价、负地价工业招商的情况就可以马上得到有效遏制。但专家提醒，改革不能太理想化。农村集体经营性建设用地入市既有红利也有风险。改革红利主要体现在，可以盘活粗放利用农村集体建设用地，可以缓解建设用地后备资源不足的矛盾；风险则在于，会加大土地征收难度，冲击国有土地市场，甚至会因为土地增值收益的分配不公引发新的矛盾。具体到农村集体经营性建设用地入市上，改革大方向应该按照存量优先、增量补充的原则顺序入市。也就是从试点期间农村集体经营性建设用地入市，到中期农村其他存量建设用地入市，再到远期规划为建设用地的农用地入市，要一步一步来，不能一蹴而就。三、征地制度改革会
31、否影响经济发展征地制度改革呼吁了很多年，这也是土地制度改革中迫切需要推进的一项改革制度。目前改革的大方向已定，也广被认可，就是缩小征地范围，非公益性征地逐步退出，使用集体经营性建设用地。但是改革承担着多项目标，推进依然很难。十七届三中全会、十八届三中全会都对征地制度改革提出明确要求。一是要严格界定公益性和经营性建设用地，二是要逐步缩小征地范围，三是要完善征地补偿机制。缩小征地范围，规范征地程序，完善多元化的征地保障机制，兼顾国家、集体、个人土地增值收益分配机制，是征地制度改革的大方向。究竟什么是公益性？宪法和土地管理法虽然强调了征地的前提是“公共利益”，但并没有对“公共利益”作出明确界定。如何
32、清晰地界定公益性用地和非公益性用地一直是争议的焦点，也是改革的难点。其实，目前如何界定公益性还是非公益性已经不是征地制度改革的障碍。征地制度改革的问题在于，既要有利于满足经济社会发展用地需求，又要保障被征地农民的利益。国土部多年来一直是“保耕地”和“保发展”并举，如今又加上了“保权益”，多重目标下，改革的难度可想而知。非公共利益用地退出征收范围是大势所趋。但是短期看不能一步到位，能作的改革突破主要是在征地补偿标准上，采取在征地补偿安置费中足额单独安排发放被征地农民社会保障资金、在土地有偿使用收入中划出一定比例用于被征地农民安置等做法，减少征地矛盾。按照改革的大方向，毫无疑问，非公益性用地要退出
33、征地范围。但是在国家整体经济依然坚持稳中有进的大基调下，为了保障基础设施建设和大项目建设的用地需求，进一步征地将不可避免。因此，征地制度改革兼顾多项目标，必须要谨慎稳妥地向前推。专家表示，土地问题利益复杂，牵一发而动全身。土地制度改革不仅要解决不断蔓延的违约用地、违规占地、违法卖地、暴力征地的问题，更要减少群众矛盾、治安冲突，促进经济平稳健康发展，从根本上解决贫富差距、两极分化等社会公平问题。因此，社会各界特别是各类投资者，应该正确认识农村土地制度改革前景，准确把握农村土地制度改革带来的红利以及风险。与此同时，随着中国经济进入新常态，农村土地制度改革的推进也面临着更加复杂的局面，审慎稳妥推进理
34、应是执政决策的大原则。各级地方政府需要严格遴选试点地区，遵循“可复制、能推广、利修法”原则，大胆实践，科学分析，审慎稳妥推进各项改革。趋 势 分 析2014年“土地财政”创新高财政改革重点在调节结构本刊综述 2014年，虽然房地产萎靡，但地方政府土地收入又创历史新高。近日财政部公布数据显示，地方政府卖地收入超预期17%。不过，相比2013年的44.6%，增速已大幅放缓，为23年来历史新低。卖地收入超预期17%过去的一年，地方政府土地出让收入又创历史新高。日前，财政部公布了最新2014年财政收支情况：地方政府性基金收入4.99万亿，其中国有土地使用权出让收入4.26万亿，同比增加1340亿元，增
35、长3.2%。2014年财政预算报告曾对国有土地出让收入主动下调。预算报告对地方政府性基金本级收入为4.31万亿元，下降10.1%。其中，国有土地使用权出让收入3.63万亿元，下降11.8%。2014年，地产市场萎靡不振，土地成交下滑并时有流拍的案例发生，但最终地方国有土地使用权出让收入不仅没有下降，反而比预算收入增长17%。不过，与2013年地方政府出让收入同比增速44.6%相比，增速已大幅放缓。地方变着法增加收入上海财经大学教授邓淑莲表示，2014年地方财政收入下滑，中央对地方发行债务有严格限制，加上平台清理，地方政府只能从土地出让收入上打主意。对地方政府而言，寻找资金最有效、最方便也最安全
36、的渠道就是土地出让收入，虽然土地价格下来，但是地方可以加大土地的供应量。财政部数据显示，地方一般公共财政收入（本级）7.59万亿元。就是说，地方卖地收入已超过地方公共财政收入的一半。此外，土地及房地产相关的税种还包括地方小税种。财政部数据显示：契税3986亿元，同比增长3.7%；土地增值税3914亿元，同比增长18.8%；耕地占用税2059亿元，同比增长13.8%；城镇土地使用税1993亿元，同比增长15.9%。几项数据相加为1.2万亿元。另外，房地产营业税5627亿元，房地产企业所得税2961亿元，部分归地方政府。财政改革重点在调节结构在经济形势下滑的背景下，2014年全国财政收入增速也创下
37、23年来历史新低。有地方财政人士表示，随着地方财政收入减缓，地方刚性支出并没有减少，很多财政支出都等着中央转移支付的救济。2015年地方纷纷下调了财政收入，预计地方政府支出会更加困难。财政部称，在财政收支矛盾十分突出的情况下，财政部门认真落实积极的财政政策，着力优化财政支出结构，盘活财政存量，用好财政增量，促进各项社会事业发展。专家分析表示，目前宏观税负已经很高了，增加任何税费都会增加公民的负担，因此财政改革重点是需要调结构，把支出规模压下来，同时加强预算管理，盘活大量的沉淀资金，并在预算执行过程中提高资金的使用效率。延 伸 分 析商业地产供应量过大电商冲击致运营艰难本刊综述 当前，商业地产总
38、体上面临供应量过大的问题。因此，需要将地块周围的情况研究好，实施科学规划，切忌盲目开发。同时，电商对实体业的冲击也与日俱增。专家表示，如何摆脱同质化，谋求创新和突破，将是商业地产努力的方向。未来，商业地产应该更加重视消费者研究，经营消费者将成为商业新的利润增长点。商业地产供应量过大最新统计数据显示，2014年全国商业营业用房开发投资额同比增长20.1%，而同一时期住宅开发投资额同比增长9.2%。在住宅地产比较低迷的2014年，商业地产投资增幅仍然很高。中国商业地产联盟秘书长王永平指出，当前，商业地产从总体上面临供应量过大的问题。城市的繁荣和发展离不开商业。然而，很多城市都陷入了商业越大越繁荣、
39、商铺越多越繁荣的认识误区。除此之外，由于商业能够带来税收和就业，带动消费，地方政府上马商业项目的积极性很高。甚至一些开发商本来想开发住宅项目，也不得不遵照当地的意愿，配套开发一些商业项目。与城市规划和经济社会发展规模相符合的商业固然重要，但如果没有把地块周围的情况研究好，没有科学的规划，盲目开发商业地产，有可能导致失败。运营难待破解国家统计局数据显示，2014年全年全国网上零售额27898亿元，同比增长49.7%。而2014年全年，社会消费品零售总额262394亿元。网络零售额占社会销售品零售总额的比重在10%左右。面对网络的冲击，线上线下融合发展，是商业领域达成的共识。然而，有共识，却无模式
40、。王永平指出，线上线下融合雷声大，雨点小。一些实体商业也仅仅是推出APP网络客户端，或者建了网站，很多都没有真正的效果。网络与实体融合的创新没有实现根本性突破，电商与实体商业间的竞争依然大于合作。电商本身增长迅速，由于实体商业基数大，实体商业仍然有不可撼动的地位和作用。王永平指出，电商冲击、运营难的确是商业地产面临的挑战。但商业地产仍有很大的发展潜力。电商对实体商业的冲击，心理影响大于实际影响。探寻新模式同质化，也是当前商业地产面临的一大问题。走进不同的商业综合体，很多品牌都是相同的，甚至商场的结构和布局都十分相似。激烈竞争的当下，如何摆脱同质化，谋求创新和突破，也将是商业地产努力的方向。王永
41、平指出，商业品牌应从重规模向重创新转变。这必将倒逼品牌与业态创新，一些知名品牌正在通过多品牌策略做好细分市场，异业业态之间的复合也是未来创新的一大方向。未来，商业地产应该更加重视消费者研究，通过大数据和云计算为消费者“画像”，并围绕消费偏好进行全渠道营销，经营消费者将成为商业新的利润增长点。房地产信托3000亿产品集中到期房地产或成雷区本刊综述 2015年，房地产信托将再次迎来高峰期。用益信托的最新数据显示，2015年全年预计共有505只集合房地产信托项目到期，到期规模达3000亿元。其中，中融压力最大，近300亿房地产信托产品集中在下半年到期。同时，房地产面临持续下跌的风险，相应房地产信托也
42、被业内挂上了负面的清单。505只3000亿产品集中到期用益信托对已披露期限和规模产品的统计显示，2015年预计共有505只集合房地产信托项目到期，到期规模将达2413.39亿元。对此，信托业内人士表示，一般房地信托产品的存续期都一到三年，最长不会超过5年。而正好在2011年至2012年前后，伴随债市和银行贷款的逐步收紧，房企为开发新项目开始了一波信托融资，致使自2014年后逐渐进入房地产信托兑付高峰期。用益信托统计的2015年到期房地产信托产品为2413.39亿元，其事实上肯定会大于这个数，因为信托为私募产品，有部分产品在成立时，并没有披露产品期限或是成立规模。对此，用益信托分析师帅国让表示，
43、前些年伴随信托业的整体快速膨胀，再加上房地产项目的丰厚的回报，以中融信托为代表的“激进派”，远不止其公开公布的房地产项目。他保守地估计，2015年全行业房地产项目到期规模将超3000亿元。黑天鹅或引爆地雷房地产信托到期规模庞大仅仅是一方面，今年还可能是“黑天鹅”频现的一年。董事长涉嫌贪腐犯罪案件的房企佳兆业，自去年以来一直处于“风口浪尖”之中。数据显示，今年房地产信托产品的整体发行明细锐减。2015年新年以来，仅成立了30几只房地产信托，成立规模约40亿元，成立数量较2014年12月份减少了70%，规模较2014年12月份减少了80%。对此，格上理财分析师王燕娱认为，近期佳兆业事件对房地产信托
44、的影响颇大。2015年开年以来，各信托公司已收紧房地产项目的发行，但相对的，基础产业类项目则有所增加。不过，房地产信托的收紧一方面是受到地产行业波动的影响，另一方面也是由于二级市场吸引资金对信托产品发行形成挤压的影响。房地产或成雷区对于房地产项目，信托行业内部已经形成了一个心照不宣的“负面清单”，比如，哪些城市的项目属于禁止类，哪些属于谨慎类，某知名信托公司管理人士坦言。有些三四线城市已经被做烂了，未来也没有什么发展空间，房价面临持续下跌的风险，现在肯定不能再去碰。同时，该人士还透露，该公司早在2013年年底以来，在原来房地产项目常规贯彻的“四三二”规定的基础上进一步加大尽职调研，重回房价“经
45、抗”的一二线城市的布局。总体来看，信托公司的避险诉求使得房地产信托项目目前更加呈现两方面变化，一是倾斜于大中型房企，二是布局更集中于二线以上城市。操作上，房企携手信托走项目基金化的路线也是去年来的一大特色。 本周重点 【政 策 指 向】国土资源部：今年不动产统一登记重点抓6项工作国土资源部办公厅近日发布2015年不动产统一登记工作计划安排，明确2015年不动产统一登记工作6项重点，并确定了每项工作的完成时限。国土资源部明确，今年不动产统一登记工作继续坚持积极推进、稳妥把握，统筹兼顾、科学安排，因地制宜、分类指导的基本原则，在已有工作基础上，健全配套制度，逐步衔接过渡，确保平稳有序，统一规范实施
46、。工作中，把握“重在机构整合、亮在颁发证书、巧在过渡衔接、稳在资料移交”和“双边协调、小组推动、联合部署、新开旧停”的总体要求，重点做好6项工作。一是登记职责机构整合；二是制定登记簿册证书；三是制定出台规章依据；四是加快建设信息平台；五是构建经费技术保障；六是结合工作进展情况，做好解读和舆论引导工作，针对社会关注的热点进行回应，正面引导，避免恶意炒作。住建部：连缴三个月租房可提公积金住建部、财政部、央行近日发文通知，职工连续足额缴存满三个月，没有自有房屋就可以提取公积金支付房租。根据通知，新的政策主要有三点，第一是职工连续足额缴存满三个月，本人及配偶在缴存城市无自有住房且租房的，可提取双方住房公积金支付房租；第二，租住公租房，可按照实际房租支出全额提取；第三，租住商品房，各地根据当地租金水平和住房面积确定提取额度。另外，便捷之处在于，不再需要租金发票和税票。北京：简化房产赠予手续从即日起，北京办理直系亲属间房产赠予时，无需再提供赠予公证，改为提供亲属关系公证。所需资料包括亲属关系公证；购房资格核验通过的结果通知单；契税完税凭证；房产证；赠予人身份证；受赠人身份证、户
