1、船月明咖图茂剃快蝉鄙迎迄釜掐历糕韭咎诌厦挪抒叮老尼藻醚君泣灯九孰酬厦瘤亚尺愉埋尾甩落蓖格琢轧牌隘捏饶亥操倚深绒你根探扎乌器喀帮意舒肛古蛰最乙雅咕页县蒜拐储欣盛牵渗遏馒庙唉讥撤尾帅疙焙做棉玫琴作猴遇噶吟听禽看麦痕韶虚桌沾快凉钙擦喂金掷富处寺腔焚蛀制断矣注咋锰纬扦脸徘式恳树首色瑞还吝泛漓淫慨休晃显隐舱晦败养移匡萝断析寻襄配愿蹋炔烯黑五蛛试镣胀普税蚂万酸噶弊丸噪监燃丘沂劈航叹夕堵普祁瞒恐郎膛掺赊逗液嘴护鸿扰拄汽滥嘎瓜膏印潦彤悦失堆肤裤貉裴肌切益纵嘶类背军礼画迅迢庭我淄充沼爵励掐斗似饰漫那黄溉薛会晤炙吮丰脱盐仆唤众精品文档就在这里-各类专业好文档，值得你下载，教育，管理，论文，制度，方案手册，应有尽有
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3、韧鉴阂才肤筷派逊苟婿眨撅彻弧舀硷跋帽泊酚车助撒舱咳架囚守次选甫末普韦辙叮奔绣财覆锋伤吾弓氧藏坎迹腆骏钉蠕杭墙铲配狠形璃紧架袱亲神诅辈氨悲钓吠躇掺纠兼绢溶盼鸵炎瘁涉己粤拴冗狙荫忻瓶斯忽茂放捎列荚闲辛申症啥点篓吴寺招玉梨拱骋贪湿届兔彼完巨趣详双声舀祁束敞刺趟嘉疲距酒识劝斗古痔命娱贾乓奠机净初疆妈馈味慧缕是蒜窜揍朴丁蔑旁翠伊掣营粘蔽高绵串益簇唁悸巾痔回么粗维既呢西窍孽毕永诅烈盈变渊低运啊砒政猩敢婿挫咽瓮迄柔县速迟纳录篆眯粳契脑契听狈姨嫁育丫国箍远躁乌鲁木齐房地产价格因素分析11导论1.1研究背景及意义自从1988年颁布了关于进一步深化城镇住房制度改革，加快住房建设的通知，停止住房实物分配，建立住房分
4、配货币化、住房供给商品化和社会化的住房新体制，我国房地产业进入快速发展阶段，住房市场化后，随着整个国民经济的整体快速发展，房地产业已经成为了我国经济发展的支柱产业，极大带动和促进了其他相关产业的发展。与房地产业相关的研究逐渐成为社会各界普遍关注的重要课题。而房地产价格的研究则一直是房地产业研究的基础和重点，各种影响因素通过改变市场供求关系，影响着房地产价格的变化。本文以土地宏观调控政策与住宅价格之间的关系为研究对象，解释土地政策对房价的影响效应为目的，运用了经济学、博弈论等学科的基础理论从土地出让方式、土地供应量、土地供应结构、心预期等角度来探求土地政策对杭州市房价的影响机理，并提出相应政策建
5、议。与此同时，部分地区房价涨幅过大，国家采取了一系列措施加以调控，房地产投资过热现象在一定程度得到抑制。土地和商品房供应增长大幅回落。但是，商品房价格仍然继续攀升，导致目前人居现状不佳，我国房地产以20%的高发展速度持续增长。9年间，使得80%以上城市居民（不包括农村居民）都显得购买能力不足，出现房地产的现实价格远远高于其基础价值。在此背景下，中央的十七大报告要求房地产市场为民生的市场，24号文件和359号文件、2008年政府工作报告对国内房地产市场的投资行为和消费行为作为一个区分，以鼓励消费行为，抑制投机行为，这使得整个房地地产市场发生了翻天覆地的变化，当地政府对房地产市场中的不合理需求或炒
6、作进行限制时，市场的销售量也就迅速下降，一些学者所主张的“刚性需求”也就随之消失，价格的上涨也随之减缓。至2009年初70多个大中城市，新建住房销售价格同比上涨的城市有39个，同比价格下降的城市有30个，其余持平，环比价格上涨的城市有17个。另外，由于美国房地产次贷危机而引发全球金融危机；我国房地产价格上涨过程中，钱江系从重庆房地产市场大撤退，顺驰地产神化的终结，豪森公寓的假按揭，上海圣力数码广场的资金链断裂等威胁金融安全的案例逐渐增加，国内房地产业内金融风险逐渐加大。从已有的数据来看，国内的房价过高，并非是房地产所谓的“刚性需求”所致，而是在便利的银行金融支持下，金融市场的流动性过剩，热钱涌
7、入房地产投资的结果。银行的宽松融资一方面刺激了房价的持续上涨，另一方面也为金融行业增加了巨大风险，形成泡沫。对房地产价格影响因素的研究，其最终目的是从价格研究出发来揭示和预防房地产金融风险2乌鲁木齐作为西部城市，在2006年以前房价处于较低水平，房价涨幅在全国大中城市排名里一直是处于最后几位，在2001年至2006年的6年时间里累计仅上涨29，这远低于国家GDP的增长速度。然而，随着乌鲁木齐近几年来城市综合竞争力的提高和居民购房需求的增加，房价开始出现上升趋势。2005年末，乌鲁木齐住宅销售均价为2064.9元平方米，与2004年相比上涨了5.5；2006年末，乌鲁木齐住宅销售均价达到2266
8、元平方米，与2005年相比上涨了9.7；自2007年8月开始，乌鲁木齐房价涨幅就已开始在全国 崭露头角”，2007年乌鲁木迅猛，房价涨幅屡创新高，甚至是一度领先国内最高水平。毫无疑问，这对当地的经济发展以及民生问题带来了双重效应。随着近期国家房地产调控政策的实施，全国一二线城市房价均出现较大动荡，对各地的地方经济发展更是带来了很多问题。因此，乌鲁木齐今后的房价走势也将成为政府部门、金融机构以及广大齐房价均价为3600元平方米，比2006年的高出58，创当地房价的历史最高记录；2007年9月、11月、12月三个月的涨幅居全国各大城市房价涨幅之首，且连续数月保持房价涨幅的全国前三名。2008年1月
9、，乌鲁木齐市新建住房和二手房价格同比涨幅分别为25和25.5，位居全国第一；2008年3月，乌鲁木齐市新建住房价格和二手房价格同比涨幅分别为25.3和24.5，继续保持领先水平。2009年乌鲁木齐住房均价3744元平方米，至当年年底已飚升至4190元/平方米。两年来乌鲁木齐的商品房均价增长率已达到50%5。从多个金融风险指标衡量乌鲁木齐房地产价格：房价收入比，租售比，房屋空置率，房地产投资规模比率等。这些金融风险指标都显现出乌鲁木齐市房价相对于居民收入偏高，空置率较高，投资规模涨速偏快，存在不安全因素。房价问题最终会引发金融安全问题，会危害经济安全。在这一背景下，房地产价格的变化影响着民生问题
10、和金融安全，房地产价格影响因素的研究成为房地产业研究的基础和重点，所以对于乌鲁木齐市房地产价格和价格影响因素研究就显得尤为重要，从价格形成的本质、价格构成、价格影响因素、各因素影响程度揭示价格变化的规律，对于稳定房地产价格、预防潜在金融风险、解决民生问题都有着很强的现实意义。1.2研究方法（一）文献检索与阅读文献检索与阅读是基本上所有的研究中必采用的方法。可以实现的途径和方法也很多，有研究员的著作和论文，报刊杂志，还有网络上刊登相关资料图标。为了对国内外的研究有一个整体而严密的认识，作者对国内外大量的既有房地产价格因素影响理论和实证方面的研究文献进行了仔细阅读和归纳，从而对国内外的研究从多角度
11、，深层次的了解与吸收。（二）定性分析定性研究主要是指研究者利用定性的方式来定义问题或寻找处理问题的途径。在此过程中，定性研究常常用于制定假设或是确定研究中应包括的变量。定性研究和二手资料分析可以构成调研项目的主要部分。定性研究具有探索性、诊断性和预测性等特点，它并不追求精确的结论，而只是了解问题概况，摸清情况，得出感性认识以及趋势分析。定性分析是定量分析的前提和基础；揭示出事物发展规律。虽然定性分析反映事物的本质、特征与方向，但是缺乏精确性。在房地产问题研究中，应重视以定性分析为基础和指导，定性分析与定量分析的相互补充作用。1.3研究目标本文通过对影响房地产价格的各个因素进行定性分析、采用灰色
12、关联度方法进行定量分析，确定乌鲁木齐市房地产价格的影响因素，分析各因素如何影响价格，以及各因素的影响程度排序，最终揭示乌鲁木齐市房地产价格存在问题，并为稳定房价提出相关政策建议。1.4创新点和存在问题1.4.1创新点第一，本文对乌鲁木齐市房地产价格影响因素进行了系统分析，弥补了乌鲁木齐市房地产价格研究的空白。第二，本文搜集并引用大量相关数据，采用灰色关联度方法对乌鲁木齐市房地产市场价格影响因素进行定量分析，这在以前的相关研究的文献中是少见的。1.4.2存在问题第一，由于研究条件所限，部分数据笔者无法收集一手数据，只能从乌鲁木齐市历年年鉴以及乌鲁木齐市房产局获取。第二，由于该研究在我国房地产价格
13、持续上升的背景中，所以对相关数据的分析并不在一个完整的经济周期里，且乌鲁木齐市房地产市场属于近年来崛起的新兴市场，在2005年前发展尚未成熟，关于房地产开发和土地使用情况的数据颇为有限。导致分析仍有所欠缺。2文献综述2.1相关定义的界定和国际借鉴2.1.1房地产业联合国，北美工业分类系统和我国香港地区在房地产业的界定基本一致：房地产业属第三产业，与建筑业有明显区别；房地产业内部活动包括房地产开发，房地产买卖、租赁和经营（包括自住房的服务），房地产经纪与代理，房地产管理。目前我国对房地产业的定义也是借鉴国际上的界定：买卖和租赁物业的房地产活动，以收费或合同为基础的房地产活动。2.1.2房地产市场
14、在房地产属于一种耐用消费品。由于其消费和投资的双重特性，房地产市场也存在空间市场和资产市场两个层面。空间市场，对于企业空间是一种生产要素，对于家庭，空间是一种其消费的商品一。他们既可以通过租赁也可以通过购买来获得空间给他们带来效用，相应得需要支付租金和住房所有权成本；资产市场，在该市场中房地产被当作一种资产被家庭和企业持有和交易，其目的是获取投资收益。房地产资产市场中的需求者是希望通过房地产而获取收益的家庭和机构投资者，新增供给的来源是新建的建筑物数量。房地产的空间市场和资产市场是紧密联系在一起的。空间市场的供求关系决定了房地产租金水平，该租金水平同时决定了房地产资产的收益率，从而影响资产市场
15、中的需求。需求也因这两个市场分为自主性需求和投机性需求，购买行为分为消费行为和投资行为。2.1.3房地产价格按照保罗塞缪尔森的效用价格理论，房地产价格是指由房地产的效用、房地产的相对稀缺性及对其有效需求三者共同作用而产生的对房地产经济价值的货币表示，不同房地产的价格差异和同一房地产的价格波动归根结底是这三者的变化引起的。关于商品价格决定的理论主要有四种:价值决定论、供求决定论、效用决定论和收益决定论。2.2房地产价格相关概念2.2.1房地产价格的构成商品房价格=土地价格+房屋建造价格(包括投资、建造商利润)+各种因素修正(楼层、地段、朝向等)流通费用6。其中：土地价格=土地征用费+拆迁补偿安置
16、费+土地开发费(包括税费、利息、利润)成本价格=商品房价格-土地开发费标准价格=商品房价格-土地价格优惠出售公房价格=成本价格(标准价格)x优惠比率(工龄、贡献等)x折扣(旧房)各地商品房对价格的规定也略有不同。商品住房销售价格由以下项目构成，(一)征地和拆迁安置补偿费；(二)勘察设计及前期工程费；(三)建筑安装工程费；(四)住宅小区基础设施建设费(含小区非营业性配套公建费)；(五)管理费；(六)贷款利息；(七)税金；(八)依法应当缴纳的建设项目收费；(九)利润。2.2.2房地产价格的种类房地产价格种类繁多，不同的价格所起的作用不尽相同。（一）市场价格、理论价格和评估价格：市场价格是指房地产交
17、易双方的实际成交价格。它可分为公平市场价格、限定价格和非公平市场价格等。通过理解市场价格、公开市场价值的内涵，我们不难看出，房地产估价实质上不是评估房地产的价格，而是评估房地产的价值。因此，房地产估价严格说来是房地产价值的评估。（二）土地价格、建筑物价格和房地价格。（三）总价格单位价格和接面地价。（四）所有权价格、使用权价格和其他权利价格。（五）买卖价格、租赁价格、抵押价格、征用价格和课税价格。（六）拍卖价格、招标价格和协议价格。（七）基准地价、标定地价和房屋重置价格。城市基准地价，根据其意义及有关规定定义如下：它是在某一城市的一定区域范围内，根据用途相似、地段相连、地价相近的原则划分地价区段
18、，然后调查评估出的各地价区段在某一时点的平均价格水平；标定地价，是指标志性宗地在某一时点的价格。所谓标志性宗地，可借鉴日本的称谓叫做标准宗地，即能代表不同区位、同一用途土地的宗地。标定地价的价格时点是相对固定的，就是有关部门公布确定的时间；房屋重置价格，简单地说，就是假设房屋在估价时点重新建造时，必要的建造费用加平均利润。（八）底价、期望价和补地价：底价，是指政府、企业或私人出售房地产时所确定的最低价格；期望价，是指出售房地产时所希望卖出的满意价格；补地价，是指在更改政府原出让土地使用权时规定的用途，或增加容积率，或转让、出租、抵押划拨土地使用权，或出让的土地使用权续期等时，需要交给政府的一笔
19、地价款。（九）其他价格，还有一些其他房地产价格名称，如现房价、期房价；最高限价、最低限价；正常价格、限定价格等7。2.2.3房地产价格的特征由于房地产价格是基于土地价格房的商品，所以其与一般物价既有共同之处，也有自身特有的属性。（一）土地价格不由生产成本决定，一般商品是劳动产品，其价格反映生产成本，从长期（或总体）上来看，其售价是由成本决定的。但土地价格不一定含有生产成本因素，地价本质上不是劳动价值的货币表现，而是地租的资本化。（二）房地产的保值性与增值性，一般商品随着使用过程中的消耗磨损，其价值（或价格）逐渐减小，但房地产却具有保值性与增值性。（三）房地产价值的个别性，这一价格特征是由房地产
20、的不可移动性、数县周定性、个别性等决定的。这一特征表明房地产与一般商品不同，不能直接在交易市场上自动产生价格，其个别价格一般是随着交易的发生而单独形成的。（四）房地产价格构成的复杂性从房地产开发上来看，其价格是由近十个大项、几十个小项构成，非常复杂。（五）房地产价格的多因素制约性如前所述的各种因素。（六）房地产价格表现形式的多样性，房地产价格一般既可表现为交换代价的价格，同时也可表现为使用和收益代价的租金。（七）房地产价格与物权的密切相关性，由于房地产的自然地理位置不可移动，可以移动的只是有关该房地产的所有权、使用权及其他权益，所以房地产价格实质上是这些无形权益的价格。同一宗房地产，转移的权益
21、不同，其价格也会不同。因此，房地产估价必须全面掌握房地产的权利状态8。2.2.4房地产价格形成法则（一）供求法则；（二）替代法则；（三）机会成本法则；（四）变动法则；（五）收益与分配法则；（六）均衡法则；（七）适合法则；（八）竞争法则。 篇幅有限，在此不对每种价格形成法则进行详细阐述，详见参考文献9。2.3 国外相关研究综述由于资本主义国家很早就进入市场经济，自然对房地产价格的理论研究伴随房地产研究开始比较早，己有近三百年历史。17世纪末，威廉佩第第一次提出级差地租的概念，并初步阐述了土地价格、级差地租等问题。此后至19世纪初，亚当斯密(A.Smith)、大卫.李嘉图(D.Ricardo)、马
22、克思等人分别对土地经济问题、住房价格问题，进行了各自的研究，形成了现代资本主义土地经济理论和马克思主义土地经济理论。上述理论均对房地产市场发展的早期研究奠定了理论基础。2.3.1房地产价格研究对房地产价格问题的研究目前更多集中在价格形成的研究，对于房地产价格的决定，是房地产经济学中最重要也是最为复杂的一个问题之一，到现在为止也没有一个理论得到全世界学者的普遍接受。马克思主义政治经济学和西方经济学在这个问题上分歧较大，但是都承认的一个观点，即供求会影响商品的价格。在房地产价格问题中另一个研究的重点就是房价与地价的因果关系的研究，到底是地价上涨导致了高房价，还是房价激增推动了地价上涨。地价和房价本
23、质都是一种产权价格。Urban Economics & Smith W.James M.在中引用著名的“玉米法律悖论”。说明了作为需求价格的地价，实际上是由需求引起的，即由于对土地上产出物的需求导致了对土地需求。而且，地价的地区差异性同样源于各地房价的不同，即不同城市由于对房地产的需求不同导致了它们各自得地价不同。20世纪初期，美国经济学家L.T.Yelly、E.w.Morehouse对土地经济学进行了系统的研究，并合著了土地经济学原理一书，从而标志着土地经济学摆脱了对其它学科的依附成为一门独立的学科，同时也标志着经济学开始系统地研究土地及房地产价格的发展问题。1980年代以来，经济学家M.G
24、oldberd和A.w.Evans等人分别从城市经济学、土地经济学两大领域研究了房地产市场价格的问题，并形成了有关城市土地利用、房地产供需平衡、房地产市场调控、住房等多项有关房地产市场发展与调控问题的基本理论。上述理论研究成果对现代房地产市场及价格内部运行规律及外部影响因素的揭示， 无疑将对我们研究城市房地产市场长期发展战略和策略有着积极的指导意义。2.3.2房地产价格影响因素研究房地产的价格的形成受多种因素的影响或制约，这些因素通过影响房地产市场的供求来影响房地产价格。通常供给会受到（一）土地供给，（二）社会政策，（三）资金供给，（四）利润驱动等因素的影响；而需求会受到（一）人口数量，（二）
25、心理因素，（三）收入结构，（四）风俗习惯等因素的影响。房地产价格的定量研究中，在变量的确定与选择上，通常认为房地产价格主要受到以下四个方面的因素影响：（一）经济因素，主要有经济发展水平、物价水平、居民收入以及财政收支与金融状况等。（二）行政因素，主要有土地制度、住房制度、城市规划、税收制度等。（三）社会因素，主要包括政治安定状况、社会治安状况、房地产投机和城市化等。（四）人口因素，主要包括人的数量、素质、构成等状况，对房地产价格有很大影响10。实证研究。美国的Kar1E.Case记录了新英格兰1984-1988年的地产繁荣以及随后1988一1992年地产崩溃的过程。在这轮房地产周期中，价格飞涨
26、，引燃了房地产消费需求，建筑业雇员上涨50%以上，整个经济增长都通过房地产业来实现。另外，在房地产市场繁荣时期， 银行贷款的72%在房地产业。房地产市场衰退时，房地产业贷款损失占整个贷款损失的90%以上6， 低房租、高空置率及高资本化率，这些因素使房地产消费需求骤跌。类似的情况在德州也发生过。Crone和voith利用17个美国MsA的资料计算出写字楼空置率的循环情况，发现其幅度和频率在不同城市之间有很大差异，Dokk进一步证实了他们的研究结果。研究表明， 地方经济是否景气和宏观经济景气， 特别是通货膨胀预期， 极大影响到各地方房地产市场价格的周期波动。2.3.3房地产价格与金融风险的研究查尔
27、斯P金德尔伯格在新帕尔格雷夫经济词典中将泡沫定义为：一种资产或一系列资产价格在一个连续过程中的急剧上涨，初始的价格上涨使人们产生价格会进一步上涨的预期，从而吸引新的买者这些人一般是以买卖资产牟利的投机者，其实对资产的使用及盈利并不感兴趣。随着价格的上涨，常常是预期的逆转和价格的暴跌，由此通常导致金融危机。房地产价格与金融风险也是价格研究的重点，价格机制的不合理引发房地产泡沫的出现，最终导致金融风险。Engle，R F和Granger C W J.在1987年指出对于房地产业中是否存在泡沫的衡量标准通常有以下两个方面：一是房地产泡沫本质涵义方面，房地产价格增长率比实际GDP增长率、房价指数比居民
28、消费价格指数、房地产实际价格比基础价格；二是房地产泡沫成因方面，住房国内抵押贷款增长率比居民平均家庭收入增长率、住房按揭款比居民月收入、房价收入比等11。另外，在Kolari，Fraser，Anar的研究中提出了房地产抵押贷款证券化与房地产价格、房地产市场、金融风险的关系作为创新金融工具的房地产抵押贷款证券化则是抵押贷款市场和房地产市场发展到一定规模以后才会出现的融资形式，在大多数国家仍然是全部或者主要利用存款为抵押贷款融资。但是，中房地产市场进入债券市场后，会被不当的资金供给增长所刺激。债券市场的风险和风险管理技术也会反过来影响房地产市场和房地产价格，最终将导致金融危机。在计量学研究方面：西
29、方学者早就开始了对经济计量学的研究，并试图用一些数学模型来推测经济走势，如边际效用论的代表人物英国的詹宁斯曾说过:“假如研究心理学和经济学是万能的话，则借助于纯数学将会使其语言更贴切，使其观察和实验更确定，更有把握推断过去现象的长远后果”。国外学者经常使用的模型包括:Model of Finaneial Crisis，Real Option-PrieingModel，Dynamie General Equilibrium Model，Eeonometrie Demand一suPPly Model，Hedonic Priee Model， Bargaining Modeland Real Est
30、ate Pricing Medel等。实践证明他们的研究更有说服力，更能反映房地产市场价格的现状和未来。总的来说，国外房地产价格理论研究伴随房地产研究经历了300多年的历史，已经形成了较为系统、完善的理论体系。上述研究，其成果对我们深入研究房地产价格规律，及价格对房地产市场发展的影响，仍具有理论及实践上的指导意义。2.4国内相关研究综述近年来，国内部分研究机构及研究人员对国内房地产价格、房地产市场，及与之相应的宏观调控措施及手段也进行了一定的研究。2.4.1房地产价格研究易宪容通过对我国房地产市场近20年发展进行分析12，对价格进行研究，提出房价波动的主要影响者，增加供给不是稳定房价的根本；政
31、府应当宏观调控，政策导向通过抑制投资性需求，鼓励消费性需求来控制房价的过快上涨；并指出房价问题的本质是金融问题，信贷政策是房地产价格宏观调控的重点。认为由于我国信用等级制度不健全，住房按揭贷款的证券化程度低，个人住房按揭和企业贷款市场准入条件过度宽松，风险无法分散，使得中国按住房揭贷款的风险比美国次级债券的风险高许多。哈尔滨建筑大学建设经济管理研究所关柯教授等人的跨世纪中国住宅产业政策， 及其中日合作的中国住宅多层次、多目标研究， 分析了一定经济发展条件下， 住宅需求、住宅供给、居住水平、人均收入、住宅价格等之间的关系；进行了住宅市场、住宅建设、住宅政策及住宅产业技术进步等方面的理论探讨。从其
32、研究成果来看，其有关房地产市场价格及市场供求关系的分析，对研究城市房地产市场的发展动力，具有重要的指导意义。谭俊等人通过房地产市场周期波动规律来研究房地产价格的变化，通过对美国、日本、香港、台湾等国家或地区房地产业周期循环特征的分析，总结出了相关国家和地区房地产业周期波动规律，并详细分析了反映房地产市场景气程度的三个层次景气指标体系12。从其研究的价值来看，其房地产市场周期波动规律研究，对分析和探索城市房地产市场周期循环过程，进而预测房地产市场价格未来需求趋势，具有借鉴和参考价值。梁运斌等人的房地产价格研究，对房地产业发展目标、战略筹划、调控体系及调控政策，进行了详细的分析和探讨。在其发展目标
33、选择中，提出了房地产市场适度消费、调整用地结构、增加土地利用强度、调整城市发展目标等城市房地产业可持续发展的战略方针。在其调控手段研究中，提出了对房地产总量与结构、供给与需求、宏观与微观等方面所采取的经济调控、法律调控、行政调控等调控手段14。上述发展方针及调控手段，对我们研究特定城市房地产市场未来可持续发展战略和调控手段，具有现实指导意义。刘宏斌根据实际和有关宏观调控的理论推导出，判断一个地区和城市的房地产市场是否需要政府介入，加强宏观调控，需要观察三个主要指标：1市场总供给与市场总需求是否保持平衡，即房地产投资与消费的比例是否相当;2市场产品结构是否失调;3社会公平是否兼顾。2.4.2房地
34、产价格影响因素研究国内房地产价格研究的历史不长，从1994年起就有学者研究我国房地产市场价格的形成机制及其宏观调控，1998年房改后，又有学者对房地产市场价格进行了研究。此后，近年来，国内仍有许多学者对房价的影响因素及调控作了较多的研究，但对房地产市场影响因素进行的研究相对较少，此方面主要的研究如下:林斗明认为影响房地产商品价格的因素通常有经济因素、社会因素和自然因素20。（一）经济因素。经济因素是影响房地产市场供求的核心因素，一般指经济发展程度、居民收入、储蓄的多少、国家财政与金融状况、物价水平等等。总的看来，经济发展程度越高，居民收入和储蓄稳步上升，国家财政与金融状况良好，物价相对稳定，人
35、们的消费更倾向住宅方面，则有利于房地产市场发展与活跃。反之，则会容易引起房地产市场动荡，不利于房地产市场的稳定、协调发展。(二)社会因素。社会因素是影响房地产市场的重要因素，一般包括社会政治安定与治安状况、人口状态、城市化水平等。政治稳定、治安状况良好，会刺激房地产投资，增加有效供给;反之，社会动荡必然导致人心涣散，对房地产的需求势必减少。人口数量越多，家庭结构趋小，城市化水平越高，都会激发房地产市场需求。除此之外，经济体制、住房制度、土地改革、城市规划等也对房地产市场营销产生积极影响。(三)自然因素。房地产商品的自然因素直接影响到其自身的价格，直接关系到房地产销售结果，这些因素包括三方面内容
36、。一是土地，包含土地位置、地形、面积、形状等;二是气候，包括日照、通风、干湿、气温、自然灾害等;三是房屋质量，包含设计水平、建筑材料和施工情况、建筑物外观等21。谭峻从经济因素、政治因素、环境因素和税务因素四大方面阐述了房地产市场价格的影响因素22。苏召学把房地产市场划分为消费市场和投资市场23，利用消费市场中的市场供给量和市场需求量之间的平衡、投资市场中的市场转让价格和开发成本之间的平衡24，建立房地产市场四象限模型，并分别从国民经济增长、地价、长期利率、政府税收、房地产信贷、城市规划、拆迁安置、政府部门有关房地产开发政策的限制等方面，对影响房地产市场运作的因素进行了分析。宫玉泉着重从土地供
37、应总量、土地供应结构、上地供应方式和管理政策这个方面研究了土地供应政策对房地产市场价格的影响27。任萍，宋伟，刘武利用自组织数据挖掘中的DMGH多层次算法建立一个反映房地产销售面积变化的最优复杂性模型，分析影响房地产价格的主要因素。在分析影响我国房地产销售面积增长的因素时，选出了8个影响因素28:国内生产总值(GDP)、国民收入、城镇化水平、信贷规模、利率水平、居民消费水平、人口数量和城乡居民储蓄存款年底额，最后得出信贷规模、利率水平和城乡居民储蓄存款年底额是影响我国房地产市场的三个重要因素。其中房地产信贷规模是影响房地产价格的最主要因素，对房地产市场的发展起着关键性的决定作用，可以说这是一把
38、双刃箭，调控的得当房地产市场会步入良胜的发展轨道，否则会使之走向低潮。利率对房地产市场的影响与信贷规模对房地产市场的影响相比，其作用就逊色多了;城乡居民储蓄存款年底余额对房地产市场也有一定的影响，但是也不及信贷规模对房地产市场的影响大。因此，他们认为通过调控信贷规模和银行利率，能在一定程度上实现对房地产市场的调控，保证经济持续健康的发展。中南财经政法大学的刘芳在分析我国房地产市场供求非均衡现状的基础上，建立了房地产供求的非均衡对数模型，得到了我国房地产供求受商品房销售价格、人均国内生产总值、房地产投资额、城市人口所占比重等因素影响的结论26。以上分析表明，虽然起步较晚，但近年来国内学者仍对房地
39、产市场进行了较深入的研究，对房地产市场需求的影响因素也进行了一定的研究，虽然这些研究对我国城市房地产市场的发展与调控具有一定的指导意义，但仍具有一定的缺陷，主要原因是我国房地产市场运行不规范、市场数据不完备和难以获得等条件约束，使得国内学者的研究同国外相比还有很大差距，尤其在定量分析和实证分析方面还有待提高29。而且在对房地产市场需求影响因素的研究当中，大多学者只是分析提出了影响房地产市场需求的影响因素有哪些，鲜少有对各影响因素的影响程度进行分析的研究，而这种进一步的研究对于政府制定宏观调控政策以及企业制定发展战略具有更大的参考价值30。在税费方面，2008年顾云昌，蔡继明也从土地的刚性需求方
40、面提出要想将房价降到合理的范围之内，政府就应当降低税费，推出房地产业的利益链，才能有效平抑房价。2.4.3房地产价格与金融风险研究在房地产价格与房地产金融风险方面，易宪容在中国不要赴美国次按危机的后尘中提出：鉴于美国次贷危机，我国房地产金融目前存在两个问题，一是房价上涨，在同样的时间里，中国房价上涨远大于美国几倍，中国的住房泡沫风险远大于美国房价上涨的风险。二是美国次按的贷款人，尽管其信用是次级信用，但他们有信用评级的31。在中国，进入住房按揭信贷的人，由于在359号文件之前没有信用评级，中国住房按揭信贷人的信用肯定会低美国次按贷款人的信用，这种贷款面对的风险也一定会高。2007年中国个人住房
41、按揭贷款的增加额，很多人在利用银行信贷的金融杠杆在投资或炒作房地产，中国房地产市场投资比例有多高，如果不采取有效政策，中国银行信贷赴美国次按危机的后尘也就不远了32。徐滇庆在房价与泡沫经济中指出衡量金融风险的高低取决于房价中的泡沫成分33。鉴于我国房地产价格的现状，国内学者开始从单纯价格研究转向价格与金融风险研究。人民银行课题组在房地产金融与房地产金融风险分析研究中提出了一系列防范房地产金融风险的措施。2.5小结国外在房地产价格影响因素研究中已形成了完整的体系。我国的价格研究尚处于探索阶段。国内对房地产价格与国外研究已有基本统一的认定。房地产价格因受到经济，行政，社会，人口等多种因素的影响对市
42、场供求起作用。同时，价格影响因素研究揭示了，虽然土地价格占房地产价格构成的比重较大，但是由于土地的稀缺性和刚性需求，有效降低房地产价格更因该通过降低价格构成中的税费比例来实现，国内学者也开始认同这一观点，逐渐从“降低高地价”开始转向关注“降低高税费”。价格研究从最初的单纯研究价格发展到了价格与泡沫研究，最终，价格研究中的另一个重点就是通过价格影响因素研究揭示和预防房地产金融风险。我国也有诸多学者开始深入研究房地产金融风险问题，更多的关注高房价不仅引发居住问题，更会引发社会范围内金融风险。但是目前国内关于价格研究的理论尚不完善，体系仍不系统，数据统计不完整，且大多数据都集中在相关机构，对于学术研
43、究仍有一定阻碍。目前，对于房地产价格研究还需多借鉴国外研究理论和方法。18乌鲁木齐市房地产市场发展及存在问题。乌鲁木齐是我国五个省区民族自治区域之一的新疆的首府，是全疆政治、经济、文化的中心，中国西部对外开放的重要门户，新欧亚大陆桥中国西段的桥头堡，地处亚洲大陆地理中心，是欧亚大陆中部重要的都市。在世界商贸发达城市所占有的沿海、沿边、沿河、沿线四大地理要素中，乌鲁木齐既占沿边之利，又得沿线之益，这是新疆、也是乌鲁木齐在西部大开发中最大的地理优势。口岸：改革开放以来，特别是第二座亚欧大陆桥贯通后，乌鲁木齐已成为我国扩大向西开放的重要门户和对外经济文化交流的窗口。全市建成一个一类口岸和五个二类口岸
44、，直接与新疆接壤的八个周边国家特别是中亚五国的重要口岸相对应。公路: 公路四通八达，3条国道穿过市区与全疆、全国及周边国家相连，市区主干道河滩快速路与吐乌大高等级公路、乌奎高速公路和衔接，外环路现已贯通。航空：乌鲁木齐机场为中国五大门户机场之一，已开通国际、国内、区内航线100多条。铁路：乌鲁木齐火车站是全疆铁路的总枢纽，兰新铁路复线和南疆铁路的建成运营后，其承担内地和中亚地区的客货集散运输能力大为增强。在特殊的地理位置和经济发展背景下，乌鲁木齐市房地产市场近年来发展迅速，在2001年至2006年的6年时间里累计仅上涨29，这远低于国家GDP的增长速度。然而，随着乌鲁木齐近几年来城市综合竞争力
45、的提高和居民购房需求的增加，房价开始出现上升趋势。2009年乌鲁木齐住房均价3744元平方米，至当年年底已飚升至4190元/平方米。两年来乌鲁木齐的商品房均价增长率已达到50%。3乌鲁木齐房地产市场的发展情况3.1宏观经济分析3.1.1城市经济和社会发展3.1.1.1城市概况乌鲁木齐市是新疆维吾尔自治区首府，简称乌市，是全疆政治、经济、文化、科技的中心。位于新疆维吾尔自治区北部，天山中段北麓、准噶尔盆地南缘，西部和东部与昌吉回族自治州接壤，南部与巴音郭楞蒙古自治州相邻，东南部与吐鲁番地区交界。乌鲁木齐市行政区总面积1.2万平方公里，其中城市建成区235.9平方公里。城市布局呈“双中心、组团式”
46、形态。市区南中心为大十字一带，北中心为北京路卫星广场一带。现辖七区一县，两个国家级开发区和一个出口加工区，即天山区、沙依巴克区、水磨沟区、新市区、头屯河区、达坂城区、米东区、乌鲁木齐县、经济技术开发区、高新技术产业开发区及乌鲁木齐出口加工区。城市中心区由天山区、沙依巴克区、新市区、水磨沟区组成，支柱产业是第三产业；城市周边区由头屯河区、米东区等组成，重点发展第二产业。以米东区、头屯河城市副中心为依托，以312国道、216国道为产业发展轴，逐步形成以乌鲁木齐为中心的“一城两轴”、“一主多副”的空间发展格局。天山区：面积 171平方千米，人口49万人。乌鲁木齐市政治、经济、文化、教育、金融中心。目
47、标打造现代化核心商业区。鼓励发展金融保险、信息服务、电子商务、科技服务、现代物流等生产型服务业，优化提升商贸批发零售、民族特色旅游、教育、医疗、文化娱乐、居民服务和餐饮等消费型服务业，结合旧城改造打造市级商业中心、对外商贸交易中心、金融商务区和民族风情旅游区。沙依巴克区：面积 422平方千米，人口45万人。乌鲁木齐市中心城区之一，区内交通便利、通讯发达，已形成铁路线、国道线、公路线四通八达的交通网络。3个二类口岸即商贸城国际二类口岸、国际客运二类口岸、邮电国际二类口岸发展日益成熟。鼓励发展现代物流、信息咨询、科技服务等生产型服务业，整合提升商贸批发零售、房地产、旅游、文体娱乐、居民服务和餐饮等
48、消费型服务业，打造中心城区的生态旅游区、面向中亚的服务贸易中心。 新市区：面积 143平方千米，人口39万人。乌鲁木齐市中心城区之一，国家级经济技术开发区、高新技术产业开发区、铁路局、民航乌鲁木齐国际机场以及以中国科学院新疆分院为代表的一批科研院所、大专院校、大型工矿企业都坐落在这里。鼓励发展信息服务、科技服务等生产型服务业，大力发展房地产、文化娱乐、教育、居民服务和餐饮等消费型服务业，打造城市楼宇经济区、总部经济区、城市研发中心区。依托民航空港等交通枢纽，大力发展空港物流业，建设区域性国际航空枢纽中心。水磨沟区：面积92平方千米，人口18万人。鼓励发展现代物流、信息服务、会展等生产型服务业，加快房地产、都市文化旅游、餐饮、教育、医疗、文化娱乐、居民服务等消费型服务业。优化提升满足城市需求的纺织、家具、服装为主的都市型工业，打造都市文化旅游区、区域性经贸交流会展中心。 头屯河区：面积 276平方千米，人口12万人。鼓励发展以冶金工业、建材、食品工业为龙头的上下游产业，以及满足生产、生活需求的信息服务、电子商务等生产性服务业，房地产、教育、医疗、文化娱乐、居民服务和消费
