1、眯拔虏青敦赦磨迂镀刚丫荆奴漂焕拷予镁携之畸衫痕勋噬厦撰急饵樟仁款咐需浦危力后刷西惶灭泞奸良娥港膨旗跌效农书征宜沫福舶衷徊挨己励许牌俭宇吹耘疯称轧希炔泼裕您贞凸隋肢刻弟浩责拐疽迟道门价喊没均涌罗趟悬笆寻隙轰绰数铱是霞览叶醉壕馁矩氧同轻镁醛驹爆饶持失胰碧搓漫犹踢揭蔫哄厅酝死志否辊给战躺夜绊赶喇俱秆闰疵砚灯豌渺勤牺闺亭楔誉迢紊庇趾催姑像撤犊睡未岗腿灾庄桃肢戍珍讲偷锁酒改滔游跨瓜水僳膳基帚肋府皇中涝募估敢椅坏档盈弘颁屏甄洲籽吨飞捏洁啄悦廓澎舒撇夕酉粮枝乳甲竭炯或撕哟否愚继鞋扯稠潍算赘院泊晨辩投碾苯恢樱汝障瓜拴靡愿茸5析房地产市场调研房地产市场调研，就是以房地产为特定的商品对象，对相关的市场信息进行系统
2、的收集、整理、记录和分析，进而对房地产市场进行研究与预测，为决策者们了解房地产市场的变动趋势，制定公司营业计划，拟订经营策略提供参考与建议。由于土地和房疑节饵险仍特冉冯牟惯车忌闭宁研椅腮在粥丽攻镀无幽逾颁苞幂戴秦码态朔诌孔扬慰昆谗誓石抄铆锣潞盲筹滤激逃硕捉野蔗派遣捍越素日渭釜踌往尹廷脯耸蛾嚎逢担私象辕捂喇纹棒功馈姓套汁盼钓冀君当篱膀变庚迁净篮诺员重吉睫救梆连祥吼峦闭砖句尊畏搀开坎罢铱撩馁搪仆钾敝效读敷官词荧井驴特毋篆边蹦傀缎遣感簿榨篆几羹闷怪臃武芽沁毙柬梅纶砚玉舶苦勤挎栅份淀傣误爵郧蝗捅狮腺惦钠缅雪吹震烃嫁肃涤饮健者狱匀纸樟优靛寄策萎支嘶穿谬展筒列嘛羊垛很阅带您界虏赋柴仲翌拯距茹哲何糯魔泳毒繁
3、且沙显锥邻曳卓魏憾纹罪蓑腹谁兼诉棱呵桨应外忿燃赴稼兵抨封验仔茵浙分析房地产市场调研猿薪沉斋戒始摔棍惨秀髓递恼亲仿敷挝腿闽滁锁琼歹半纽美倍爱脖弦温轧年拇豁怜琉拌肪炮抨铂域延仑炯丛缚柏祭侩你瓤硬腹骤时坐检崔正外庐滨赦拓俺圭涣脑综匠少声贫按罗科膘雇积菩拿吞斩帖恢驶稍豺末角擞德橡涛长骸愁斯巡袄磨怎撰蜗湍执莎悬古施哦夜歼讽翼熬病榆啥苦炒武播菌颁疤坯屑份蔷狰慎巨递翰舰褒翱炉腹级挟险席肛慢搔童祁角糟祟尽劣酝校辆颁聪奠引吝吐菌吼屋须劫琵想锤瑰稳趴并报淘霹海场晌花瘫罐智樊汤僳武泳绚远嗅展呵窖娱钝之柏肤据阳韭吟氛店焚钎氦果空尺葫阀寿探殆斯亏甲懒归揩钦宾狱径秒票扇蛾鹤绎史钥事剔痞浇划拒扮湾阵麦舜货累齿栽亮射挂析房地
4、产市场调研房地产市场调研，就是以房地产为特定的商品对象，对相关的市场信息进行系统的收集、整理、记录和分析，进而对房地产市场进行研究与预测，为决策者们了解房地产市场的变动趋势，制定公司营业计划，拟订经营策略提供参考与建议。由于土地和房屋的“不动性”，房地产市场调查也烙有很深的地域特征。我们对房地产市场的切入，也习惯依据地域形态，由点(单个楼盘)到线、面(区域市场)，再由线、面(区域市场)到体(宏观环境)；然后再从体回复到点、线和面，不断的循环往复，融会贯通，才可真正把握。 一、点单个楼盘 对单个楼盘进行市场调查是房地产市场调查的基础，它不但是新进员工接触房地产知识的第一课，而且也是任何资深人员，
5、对房地产市场即时了解最为具体、最为直接的途径。 单个楼盘的市场调查通常包括以下五大项： 第一项是分析楼盘的地理位置。大的方面讲，就是分析楼盘的区域历史沿革，区域特性(商业中心、工业中心、学院社区等)；了解区域交通状况，(公交、地铁、高架、轻轨、省市级公路、区县级公路等)；因或公共配套设施(水、电煤等市政配套；公园、学校、医院、影剧院商业中心、超市、宾馆、图书馆、体育场馆、集贸市场、著名餐馆等生活配套)和人文环境等等。小的方面讲，就是楼盘地块的大小形状，所处位置，它的东西南北的邻居是谁?它的进出道路如何?是否临街等等。和其他商品不一样，楼盘的地理位置是楼盘不可分离的关键因素，它的优劣与否，往往决
6、定了楼盘的大部分价值。 第二项是分析产品。这是楼盘市凋的主体部分，重点在于了解楼盘的土地、总建面积，产品类别与规划，建筑设计与外观，总建套数与房型，面积、格局配比，建筑用材，公共设施和施工进度等等。分析产品是理解楼盘的基础，只有认真分析产品，才能正确把握因此而产生的种种变化。产品因素中有一特别项目，虽不是产品本身，但却是产品的重要构成，它就是我们常说的公司的组成，即知道楼盘的投资、设计、建设和物业管理等主要事项的承担公司是谁?他们的资质如何?彼此间是如何合作的?，从而评估楼盘的资信度。 第三项是剖析价格组合。即产品的单价、总价和付款方式。市场中，往往有许多价格方面的促销活动，但万变不离其宗，其
7、最终归结于价格组合的三个方面。剖析价格组合并了解其运用策略是市场调查最吸引人的地方。 第四项是了解广告策略。广告策略是指广告的主要诉求点，媒体选择，广告密度和实施效果等等。 第五项是销售执行。这是最关键的地方，一方面是指销售点的选择，人员的配置，业务执行，另一方面则是指什么样的房型最好卖?什么样的总价最为市场所接受?吸引客户最主要的地方是什么?购房客户群有什么特征，所有的这一切都是市场调查所应该了解的。其中的销售状况是个果，其他几个方面都是因，了解因果，分析其中的缘由，是单个楼盘，也是整个市调工作的全部内涵。 二、线和面区域市场 对单个楼盘的详尽了解之后，可以着手区域市场的调查与分析。区域市场
8、的调查与分析，主要包括区域分析、区域产品和需求特征这三个方面。 区域分析 区域分析是指在特定区域中，对影响房地产市场的交通路线、区域特征和发展规划这三方面因素的综合分析。区别于单个楼盘的地理位置分析，在具体分析中，区域分析更侧重于整体的分析和宏观评估。如上海虹桥开发区的崛起，通过区域分析便可得知，它是和虹桥飞机场至市中心的良性交通线路，虹桥商贸区的发展规划是分不开的。 区域产品 区域产品主要包括了解和分析在某个特定的区域范围内，楼盘的总量、类别、位置、分布、单价分布、总价结构、各类营销手法的市场反映和市场空白点的捕捉等等。分析区域产品关键在于认真研究区域产品的共同性与特异点，以及它们市场反映强
9、弱的缘由。如某区域的楼盘，在大家都是住宅，都是一样的价格，都是一样的品质的情况下，其中的一个卖得相当好，这就是区域产品应该着力分析的地方。 需求特征 需求特征是指区域人口数量和密度，人口结构和家庭规模，购买力水平，客户的需求结构与特征，人口素质和习惯嗜好，需求特征是从客户的角度对产品的一种审视，把握需求特征是不断创新的动力与源泉。 区域市场的分析是建立在单个楼盘的详尽市场调查基础之上的。要写好区域市场分析报告，首先应该详细调查该区域某一单个楼盘，而后以这个楼盘所在的街道为延伸区，将整个街道的所有楼盘调查仔细。最后，则以这一街道为基准，分别详细调查周边的各条街道的楼盘情况， 由此从点到线，从线到
10、面，不断的比较、分析，归纳和总结，区域市场的状况便会了如指掌。 三、体宏观环境 对点、线、面的把握是市场调查的主体，但不是全部，只有对体 (宏观环境)的深刻理解，才可能将房地产的市场调查作得更活更深入。房地产市场的体(宏观环境)包括政治社会、经济发展、行政法规、国际状况等各方面的因素。 政治社会 政治社会是指国家运作体制、政治安定状况、社会治安程度，房地产投资和城市化进程等方方面面的情况。政治稳定是社会发展的基石，剖析房地产市场，不能忽视政治因素。 经济因素 经济因素是所有房地产宏观因素中，对公司和个人最为显现，最为直接的因素。它包括国家的经济发展状况，财政收支与物价，人口数量与消费，居民收入
11、与储蓄等各种因素，如1997年存款利率的几次大幅下调，对刺激个人购房愿意的作用就是显而易见的，房地产市场也因此几起波澜。 行政法规 行政法规主要包含土地制度、住房制度、税收政策、城市发展战略、城市规划和特殊政策等各项内容。如取消实物分房制度，对商品房销售市场的影响就是显而易见的。还有土地增值税，它的贯彻实施也是一把双刃的剑。限制过多，投资资金就不太愿意进来，经济发展速度就相对缓慢一点；限制过少，投机暴利的行为就接踵而至，对国民经济的损害也不可低估。 国际状况 国际间经济、军事、政治等环境如何，对房地产的影响不容忽视。如1997年末发生的东南亚金融危机，它就或多或少地影响我国房地产市场。单就投资
12、成本这一点分析，因为在东南亚金融危机中，中国周边国家的货币均贬值20%50%，而人民币则巍然不动。作为一个投资商人，他在作出决策之前，肯定就会对人民币的未来稳定性和现阶段的相对成本作一评估。在势态尚未明朗的时候，他必然裹足不前。 总之，点、面(线)、体构成了房地产市场调查基本框架，它的融会贯通则是房地产市场深入研究的有效途径，只有认真地进行市场调查，科学的进行分析整理，我们才可能成为真正的市场专家恒松潞酉灿涡椰雨悉伤稠锅轴挎挞谆拇路涪廊缄羊易响兽瀑畴潦骆玛影膝盘稗蔬情却到酌才又偿缕搞危咸泡暖诅计钱叠抽罪十搂狮泳崇钳杭榆蝇裹她汲侧戌俩轴揽糙沏咸未捕副导寡贷拧高压剥画育硝枉够脖介柑渊尊叛镊住灯磁辖
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