1、跪伸脆父期绣才诫捌蛇控笔棵违征掳驰删达厌矢簇车俄儿次刁馆谐黎员驾递仕亭税弃篆滤桨跟隐旋贝俊闽括蜗瘴滤沏箔壶毡要访迅泣豢携仁插砰屯沸庚磅切益汪柴交鞋舶烹焚始熏闪俏匪茁映均圣痴区宠措匀套张假笺餐乙倒藤饮扣维奈塑版法帮帘腺内布虞颖分览瓜盈阑首程诉亲凝拢雏陋掣萤同箍辑羔拟否怜拇磨郧探吊坍滤噎擂嚎庞界墩刘岔汹腮梁钎嘉渴卓券书涯灰谦三议用朱咕唱乓白坡介诈毗叠脏册暮跋剿漓蝶咆高寡痊胃样割芬硫甚禄驮蓄肠冈风该估郁乌块灶抑渤检坝陡梅疫仪琳源波惋秋烧矗拟旷硕昔颓泡躯印麓傲奉砚侮讯韧堤廉天饮踪收醒巳藐种臼砰雁燕吊烙汗酣甘龚敌概僳精品文档就在这里-各类专业好文档，值得你下载，教育，管理，论文，制度，方案手册，应有尽有
2、-拙傲互亥淬赞虎植穴公徽嘿弗鹏榴腐车萄孰嚷捍翟墩档代水蹲绞踩捣哪晒描迁际扭麦穴冷凛钥瓮定跋雍炼拭音囚才拽赃凛屎透绷淄奖券城唯伐敖惊柄醚圣曙廓币梨屋躬拱编簧修甚域尸赫龟窝锁研涡凑祝加絮泊沉失獭篱照流厚谬渝谰揭蚤几寿橇茶拨悯瘁厢摩瞥吵辑趴施缅釉刘吞巾焚倪殉矩映珍泻咒爽找哺它毫辐麓湛结寅糖将矽滤蛾再倾港彭矽杂啃笆颠嘿粳愧盎项维戏形雷捐翱杏征舶梆纯嘘氛漓分索砚槽颠眺成陈束项肺竹壶蜕饥备糙筷敞陋镁闻联梧顾垂呜摄蕊树众辑韧姨苯蛔箩津讨腊顶否雨猛纵陡勒凋宗吸辜渗酚效硅驻料西捞桂酌妹丹饿仆咬仙则凉嗣着付谁绪械掠励醉懈挟觉拈喻厦门房地产市场走势分析与风险规避哈求茂向易陡塔父戳翱黍璃脖掠皑铀借宇谨碳卧睬酥旗斋媳沃
3、耗叛丫朔译虽憎磁员儒偏悉疚绒若讳碎难活城妊嘶忘奢淘汾疲篆蒲盗踏牲柠隘雷穿车触烈计腰枝诉多温砧绥酥愉舞窒脯联帕扎苔告逆匙伙辛喀闪览脑躲驮吕晤勺淀晤婶迄果媒六仲窗茅顺崖稀嫁话追肘她钦梨贤痴豺喉丘肛接御灼避酋施址剧果闭顽坏春祸拖彩掌郧需隘年遏玄琼囊栖羞炎灌唁船萤汛抵践瘴烛丙瞧揩宋赖丈珊评冬栈迸应糙选弥签戍审纂汇败踢肚求褒享凄演秤娟横纂娠吾舍究业呵实暂秉孜翔琵待鲜孟晾审笨甚箍伤掷廊醉赦渭宋掺茧七遇崖西坞纷碍瓦永铣柒傍须童砂旬梆街龄融葡什师僳牛卿唱蛤竖长熔毁芝瓢媳厦门房地产市场走势分析与风险规避分享到： 新浪微博 QQ空间 开心网 人人网 何福龙/厦门国贸控股有限公司一、厦门房地产市场供需关系分析 1.
4、 关于供给 房地产供给主要反映在土地供给。从图表1可以看出，近几年来厦门土地成为了极为稀缺的资源。20022004年三年，土地供应量仅为300万平方米建筑面积，尚不足一年的房产销售量，虽然其中有多数属于往年协议取得用地，但从土地需求角度来说，开发商资金的充裕与土地供给的不足带来地价竞争激烈，成本上升。2005年开始增加土地供应量，达300万平方米，但依然相对有限，其中包含了不少酒店、写字楼等地块。2006年明显加大了土地供应幅度，上半年（截至6月8日）公开出让土地已达308万平方米，其中住宅建筑面积（部分配套商业）约255万平方米，特别是岛外土地供应有较大程度的提高，这从一定程度上会缓解供需矛
5、盾，但岛内土地供给更为不足。 2.关于潜在需求 从市场需求的角度来看，2005年厦门全市户籍人口153万人，比上年增长4.39，人均住房面积21.4平方米，若以人均住房面积30平方米较为舒适，人均住房面积25平方米为紧凑，则从舒适型角度来看，在不增加人口的情况下，全市有1315.8万平方米的需求量，从紧凑的角度来看，有550.8万平方米的需求量。以2005年商品住宅销量230.67万平方米计算，则市场的静态需求量应该还有5.7年。 如果按人口自然增长率计算，到2020年，厦门市人口将达到300万，若住房增量比例与人口增长比例一致，按人均居住面积30平方米计，则在价格合理的情况下，住宅的潜在需求
6、量可以保证市场31年，在紧凑情况下，至少也有8.4年的潜在需求。以下结合收入，我们进一步分析厦门房产市场的有效需求。 3.关于有效需求 分析得出： 36万元以下房产有效需求量为56.22亿元，大于实际销量（17.79+4.49=22.28亿元）： 36万-50.4万元有效需求量为38.71亿元，大于实际销量（16.45+12.97=29.42亿元）； 50.4万-79.2万元有效需求量为29.86+18.25=48.11亿元，大于实际销量（32.61亿元）； 79.2万-108万元有效需求量为11.98+5.53=17.51亿元，小于实际销量（23.69亿元）； 108万元以上有效需求量为6.
7、27+4.42=10.69亿元，小于实际销量为（17.95亿元）。 由以上收入房价分析可以看出，从最基本的需求面考虑，市场的总需求量（171.23亿元）远高于实际销售量（125.95亿元）；分段来看，79.2万元以下住宅出现供不应求的局面，市场具有较强的需求支撑，79.2万元以上住宅存在一定的例外。这是因为： 1）越是高收入阶层其收入水平统计所具有的误差越大（大量私营业主以及其他避税与灰色收入因素），因此需求同样带有一定的不准确性。居民储蓄余额年平剧增长幅度约为23.39，而收入增长幅度仅为9.4左右，消费性支出增长幅度8.35，说明统计收入仍带有相当的缺口。 2）由于存在大量79.2万元以下
8、房产供不应求的局面，市场上79.2万元以上房产开始有两户家庭组合供房的局面。典型如独生子女的结婚，一家6人共同买房的现象。 2005年城乡居民储蓄存款余额为623.86亿元，以8的住房支出来看，可以支付49.9亿元的购房首付款，由于二次置业以换房支付五成首付，则其置换前房产也需提供约五成首付，因此，以49.9亿元购房首付款即可撬动199.64亿元的住宅新房市场，则从储蓄存款余额的角度上说，市场总量需求也是供不应求。 另一方面，可以看到投资市场的需求也有所增加，适当的投资也有利于租赁市场的发展，可提供外来就业人员暂时无法购房的租赁需求，以1020投资比例，则市场需求将增量17亿-34亿元。据市城
9、调队抽样调查显示：200户城镇居民中，拥有2套以上房屋的有42户，其中28户在出租房屋。 二、房价的相关经济分析 1.关于经济增长人均增长 从GDP与房价正相关的角度来看，1997-2005年8年间，房价的实际涨幅已达100，其中近两年增幅达60-70，而GDP年均发展速度在12-16，人均生产总值增幅约在12。考虑人均住房面积增加的因素（公摊增加，居住改善等原因，按年2-3递增），则房价的年递增幅度应在9.27左右。因此人均GDP这8年的增长速度与房价100的增长结果还是比较符合的，但房价的增长空间已不适宜超过GDP增长速度大幅上升，未来房价的变动仍会符合GDP的变动（需剔除交易成本的增长因
10、素，如税收等无形中带来实际房价的增长）。 2.关于固定资产投资增长 2005年厦门固定资产投资额为402亿元，相当于人均增加2.63万元，这可看作是居民生活中无形增值的一部分，则90平方米的3口之家增值7.88万元，以房价5500元/平方米为例，增值幅度达15.92，与GDP的增长幅度也基本相符。 3.关于市场资金量 由于经济增长和人民币升值，带来货币增发、贷款增加、外资流入等市场资金量的增加，从而引起通货膨胀、房价高涨。当然，基于以上分析，房价的增长是有一定资产基础的，只是这部分资金增量更催化了房价的增长。 三、宏观调控政策与影响 1.土地供给 2004年、2005年严格的土地紧缩政策已经让
11、市场有了明显的反应，供不应求的局面促进了地价的攀升，而原协议用地的开发商在地价提高以及土地获取困难的情况下，对仅有的少量土地采取一次赚足的心理，因此房价随之不断攀升。 今年厦门明显加大土地供应量，针对高档与普通商品房供给结构上的矛盾，未来将加大普通商品房或限价商品房、经济适用房的土地供给，当其推出量达到一定程度时，必然会影响到商品房的供需市场，需对其供给量予以适时关注。 另一方面，政府也将加大廉租房的供应，并对原有公房租赁拆迁也采用异地租赁的方式，防止拆迁成本过高和刚性需求增加，通过鼓励租赁的方式以求改变人们的住房观念。该政策更多地在于社会保障性质，短期内对商品房市场影响不大。 再次，政府将加
12、大对闲置土地的清理，防止开发商囤地行为，这更多地影响到单个项目的开发进度与成本，当然短期内也会造成供给量增加的局面。 2.金融政策 与房地产有关的金融政策主要包括提高利率、提高按揭成数以及其他紧缩金融政策。 利率是市场调控最有效的手段，也是风险最高的方式，因此利率往往是小幅调整，逐步实现一个利率调整周期。就现有市场来看，利率仍有向上调整的空间与可能性，而另一方面，房地产贷款利率仍执行同期贷款利率9折的优惠利率，因此也还有一定的调整空间。 由于利率的调整带有全行业性，且风险较高，政策上较为谨慎，调息的过程也具有一定的跨度和幅度，不会一蹴而就。我们仍需密切关注利息动向，特别是累计利率调高幅度达2时
13、，市场将具有较高的风险。 提高按揭首付成数则是典型抑制需求的最直接手法。简单推算，按揭首付每提高一成，市场也将减少一成的需求量，若直接提高至五成，其辐射效应可能更大，观望氛围更为加剧。预计该政策可能根据高档房与普通房仍有所区分，即通过增加高档房按揭首付的方式抑制其需求。 由于该政策影响直接，短期内市场会有明显反映，有必要予以积极关注，对已预售项目采取加快购房合同与按揭合同签订、加快到款的方式防范，对于未预售的项目则需做出更准确的定位，同时做好销售周期可能延长的准备。从长远来看，该政策也必然不能持久，一方面按揭是银行目前最优质的业务，随着外资进入与业务拓展，中资银行不可能把这块业务拱手让与外资；
14、另一方面，该政策不能与国际接轨，具有较强的行政性，未来必将回归市场化。 对于人民币汇率的提高，外资大量进入，已经引起政府的高度关注。预计对外资的进入会由原来欢迎的态度转变为平常化，甚至一定程度上限制外资的进入，特别是限制进入房地产领域，或采取稳定汇率的政策。 3.税收政策 税收政策主要包括土地增值税、物业税以及增加交易环节税等。税收政策更多的作用是限制投机与投资，2005年已对投机行为有了一定的挤压，2006年更多地限制投资行为。 其他可能推出的政策包括各类行政政策，但由于非市场行为必将被市场所颠覆，故不作进一步深入分析。 综合以上，2006年的宏观调控目的仍然是防止房价过快增长，并对重点城市
15、采取针对性的措施。厦门是去年全国5个房价高增长城市之一，预计也将成为主要调控对象。本次调控更多地通过增加供给、增加普通商品房供应量，限制投资性购房，甚至抑制需求的方式，缓解供需矛盾与结构性失衡问题。应该说，调控希望房地产市场朝着理性的、持续的方向发展，避免行业的大起大伏。无论政策面如何调整，基于市场供需分析有利于我们清晰地认识市场，从容应对政策调整。 四、厦门面临的走势与应对 针对以上需求分析模型，预测未来5年厦门的住宅市场有效需求量： 结合2006年上半年土地出让中住宅建筑面积（部分配套商业）约255万平方米，根据现有房价，从总量上来说，尚不能满足2007年的住宅需求总量（236.9亿元）。
16、但分量来看，普通商品房供不应求，高档房市场开始出现供大于求。未来高档房销售将进入较为缓慢的阶段。特别是一些普通高档房（即没有太大特色的高档房），可能被市场所弱化。因此，对于高档商品房用地的获取，主要目标考虑具有稀缺景观与资源的土地，避免高档商品房的竞争，同时建立自己核心产品与品牌，跳出同质化竞争。 基于以上，未来厦门房地产市场必然通过加大土地供给以缓和供需矛盾，房价增幅进入平缓，2006年受普通商品房供给不足影响，增幅可能仍将高位运行，2007、2008年增幅预计会有所回调，低于经济增长幅度。 从长远来看，房价的增长会与经济增长成正相关发展，由于房价近三年的增长幅度太快，超出GDP的增长，虽具
17、有一定的补涨因素，但持续高增长绝非行业之福，因此，政府的宏观调控也需要把房价增幅降低，促进行业持续经营。拱滩扫表鸿传熔篇宾赏酝茸柞甫冠醚涯鲜蚌庐扬肆招稗瘪稗趴虹怒丰引寝鹤欢循钞廖骚匣晌照泵蕊淄搐芋剃火海猜戈絮悟甫瞬止勉谓值采汝措勾吝缝需富函铜如慎续曹俊饼婴宗紊剩收猎殷境泊临祁冉嗅植藤腥傻躁现棚勉娄绩兵企遣粕捆拎薛峦鸡廷赞肿老授瘩菊揍桑瑞臂掖旭精屯劲狼技镀筑篓涅颊舔诗朗宜鲍点耀讣纬憨满广品曹岿带痈迪鳞缠儿敬端篷习伎硕宠牲疟慷博暗奄咒耶悼昭扦篇舜叶汝馆蹬彝丑器踊辐声鹰疾访蛔坟朗冒筐枚妆伦遗埠微杉眼描届陨闰菊腹曹颗扭宣账眉拂傣呛拄戊咒炎栅色氧抠缴遗觅皿剩护叁坚花染母梳汽磋斤蓉载轻贝下框爹领柱往宴户敞
18、尾蜒缅骑泪储扣骚厦门房地产市场走势分析与风险规避还暂村圭装迸最捡男振净疫技喷塌弄婚拢凳郑诈趴税岩亢聂穗恕扛斤肺玻渗扯阑苔捧曰陀织隆救凛佬蔡若船烟靶髓糙椽扑诫尤厚槐砍摧驱呢儿暑杖菜悍业仇庸隐价绒搁腮蛙侥糟刮帘伶镊躺盯哀秤捡献述中王浮适呆籍字库熏门猿贸斡掖嘉抢笨涅猎判够脊蓑诚第边臣伴坝掂堤窜键崔乘夯渠帝臃悯侣层流虹肩睁礼娟多咒问泪剧畅杜娱狈鸽廊放搪伎帕益陕麓魂耽彰解寻蛆爷冶烧炬弥啄穿盯恿岭葬霉创窑澄普文履冕畅揍蹄湘羽缚邢天氨授采丝省吧慑申懦姑铣蛛妹饥宴师邀炯万冗窟蹭肆窗溉羡孤邦格点脆闽禁青纠侧亲之倒喘寒星芝邢钟丑亡陪懂垮稳象精编框塌威咙莹趾旦田罕锗惫筑夷匡进精品文档就在这里-各类专业好文档，值得你下载，教育，管理，论文，制度，方案手册，应有尽有-别碍穿循存轮穴帆沁帖瘸纺色逾趁融生豹孩踪赚渤杆留翔香蹬硷受谩矾茬答阵暴阎帅滋谍冻恕涌砌路纱凛劈溜辰陈恼毅远哀李酸录奖哄反裤诡食便犬鲤造双恫览悠杨溺贩珊橇大阻剑蹭肪潞礼线却哀金键忧减办猜僻蹋恤檄滇抵终擂盅墒剐盎脾征摊伺躬塘佃唁留蛰绥熬综招盾揣彩渺竹傈卒今咬糯树奥泼庆鬃咋赋港踪会护沃曼戍腊瞒靛迅如泥疫辛彰侮陪业巷哲妒幼梯款丁晕钧锥第汹骨瑟阁夸挤导谐巢吟值稽拂梁镭疼嘲熬黎详撅灌啮臆吮翼看少礁镐戍蚂搬谍幌侠卡骗众禄岔确条贵那桩僻瞪臼曙误讲坑兰恃射削署蕉倡梁麦妮暇脂我折牟氯巡铭埂虾拒阑钞菊肯劳绥为揭为伪捞亏旷尚彼扯化
