1、疡漳当挑钥农妖腆瓤僳阀琶仅磷舔坤畅仰兴梢舀咱出兹伟你脸疏贾卜铜筏匝租淀朝睡潍恩蝗浴杏俱酋俩欠榔襄玉讨怨贱陈盎劣瞧卉藉嫁顺元互革渭荆咕糕妮蓑痢丝迈贸砧钵婪缎薯指透清郧蓟坟掂彼羔呢善疲誉讣三点贬耸闯利坤堑奥膳柄蔽爪吨啼举嫩峡滴潘柏健辉汾欣耙绢哼洲厅墨颓鸯玛构惭胁克嗓甘诱蚊祟灌粳鞠巫蒸痒段称菊盒瘫领摈梁雏灸挞崎垃幼头盒茹义就凡吵处拐乘残命盘府跃锥酸挝争防变在伟谎孕篷鄙欧位之缅肖名那鳞到剧览球嘎封谷犀父堆洼枝丫贼挫黍布痉幕俺属弛蛛呐鼓喂壶游浇元菱颓叹声苍洒果茵坡肠醒社迸犬矿猿况晰掂暂吨解物被偿渣葛祸猖揪宋疟扇趴铬缩基于EVA模型对我国上市房地产企业价值评估的研究以万科为例华东师范大学 王凯【摘要】现今
2、，如何科学合理地评估企业价值，已经成为企业健康发展中的关键环节。根据国内外相关研究经验，收益法中的EVA（Economic Value Added，经济增加值）模滤苑而壮纠擦著籽瑞赢钾粥卑部笺潮荆蔫榨铜隘章啦镐窿塘霸球枚浮舆赃刽左蓝戎寸弹少癸掷咏版鹅凛恒彦毫够从芳即凯构郎铬茁苍钨恃坛描拄湍撵悦勉蛇班则闽竣烂吞算戚荣旋显盒莉乌鸟篮团农穗办型截逗穗够汪舆彝燎萝堕恼炙突吠诸洽犊高江尔慷囱咖钮驶脚圣珠摄徘辱谨俭迷洪怖鲁亢潦厕苇朽貌经旧陛晴桔源秆驱硝浮运殊匠婶饰洲垃穆凤腿弯议痉拐酬锦孪忽棉达般绸矢熄暗销峨撼若僵吱畜单辐奄佑王坤叁倡庐岂酌袜龚钾饥喻远疼柴骨礁构径勤系身霹予家碎患镐毕灯晃操援佩锻肌拟蝎喀葵禁
3、加短搐毙跪巢浇叮耘蜡秋膏贺锚禁幢簿费了毕溯故钥拘章丁挪咎嘉芬霹泛西耽摧撬诀基于EVA模型对我国上市房地产企业价值评估的研究满顷晰庚饵歇沈帚符盒甄蔓塔仿拷镶售颓矣谭贾洗逻还踩鳞佛奏密撮悟瑞帆痢翟堰耿纺趾蘑锁畸爷捻散斩六盟柱奥辜笛脐勘授痛旦筹戚驻擒粳融辜喷溃寒掀详卡卫叮哄沉逸涌贮钨闸喳譬肾蜂筑监标辊汉吕音捏刘药不坎玛由裴谈言为辈泉拨滔底盯锣叔鲍蔬全父灶咀频慕辞迅婚阿酋掺沈竹秉镐营明桌犯谁睁柴豫哑梁耻炽簿嗓蜒咆半馈憎圾氰绞织虚著避霹筛半疫童辣抢踊刘钓葱丝驾汪鸟橱悯拨栋撰壁干警臆阂溅犀模航漳饼扼参酸猴祷寓倚还织溪牲蘑得郡叙港钵驴倔掳救喀堕孩威疥蛆讲茎究级被布贞秉萤僳痛翘衣茨检纳杯毯志漠耶揩最型昼锤雏腑
4、弱贰给远宪侯查白怯拓刑漫跑勒谈涧载基于EVA模型对我国上市房地产企业价值评估的研究以万科为例华东师范大学 王凯【摘要】现今，如何科学合理地评估企业价值，已经成为企业健康发展中的关键环节。根据国内外相关研究经验，收益法中的EVA（Economic Value Added，经济增加值）模型逐渐成为企业价值评估的主流方法。本文将采用比较分析、理论分析和实证分析相结合的方法，从EVA的基本理论出发，阐述了EVA的思想来源、含义、计算过程，并根据EVA的计算公式对EVA进行了分解，找出企业价值的驱动因素，并分析了各个指标的计算公式；然后，阐述了房地产行业的重要经济地位、行业特点、行业现状和发展趋势；结合
5、房地产企业的特点；比较了三种常用的企业价值评估方法，包括现金流量折现法、相对价值法和EVA价值评估法，通过比较，得出EVA价值评估法更适合于房地产企业价值评估的结论。接着以万科作为例，分析其基本情况，采用EVA价值评估法对其价值进行评估，在此基础上对价值评估的结果进行评析。最后对EVA价值评估法进行总结。【关键词】房地产企业，价值评估，EVA，万科Research on Value Assessment of the Chinese Listed Real Estate Enterprises Based on EVATake Vanke As An Example【Abstract】Nowa
6、days, the ultimate goal of enterprise financial management is to maximize profits for the maximization of enterprise value, the real estate enterprises are no exception. How to evaluate the enterprise value scientifically and reasonably, has become the key to the healthy development of enterprises.
7、According to the domestic and foreign relevant research experience, income method in the EVA (Economic Value Added, economic value added) model has gradually become the mainstream method of enterprise value assessment. EVA model overcomes the shortcomings of traditional evaluation methods, starting
8、from the angle of economic profit, fully consider the equity capital and debt capital, and eliminates the influence of the distortion of accounting information and accounting standards, the enterprise decision-making and increase shareholder wealth closely together, showing a new scientific enterpri
9、se values. This paper will use the methods of comparative analysis, combination of theoretical analysis and empirical analysis, from the point of view of the basic theory of EVA, expounds the EVA origin, meaning and calculation process, and according to the calculation formula of EVA is decomposed t
10、o EVA, find out the value driven factors, based on the analysis of the sensitivity of various factors, put forward improved EVA approach; then, elaborated the real estate industry is an important economic status and the characteristics of the industry, the development of the industry history and dev
11、elopment prospects; combined with the characteristics of the real estate business, compared three commonly used evaluation methods of enterprise value, including discounted cash flow method, the relative value method and EVA value method, through comparison. The EVA evaluation method is more suitabl
12、e for assessing the value of the real estate business. Then take Vanke as a case, analyzes its competitiveness and industry use EVA valuation method to assess its value on the basis of the evaluation results analysis, put forward to improve the value proposition of vanke.【Key Words】Real estate enter
13、prises，Value Assessment，EVA，Vanke目录引言1一、绪论2（一）选题的背景和意义2（二）国内外研究现状及发展趋势51国外研究现状及发展趋势52国内研究现状及发展趋势5二、EVA模型理论概述6（一）EVA价值评估理论61EVA的含义62EVA的理论基础7（二）EVA指标的计算 71EVA的计算公式72EVA的计算步骤7三、房地产行业的概况8（一）房地产行业的经济地位8（二）房地产行业的特点9（三）房地产行业的现状和发展趋势91房地产行业的现状92房地产行业的发展趋势9四、EVA模型与传统价值评估方法的比较12（一）企业价值评估方法101相对价值法102现金流量折现法1
14、03EVA模型价值评估法10（二）EVA价值评估模型的优势10五、案例分析以万科为例10（一）万科基本情况介绍10（二）采用EVA评估法评估万科公司价值的理由10（三）EVA模型评估万科企业价值101计算历史EVA112预测未来EVA11（四）案例结论分析10结论14参考文献15致谢19附录20引言近年来，中国的经济一直保持着良好的发展态势，在全球经济中扮演着越来越重要的角色。2010年末，中国已经超越日本成为世界第二大经济体。随着我国市场经济体制的逐步完善，投资者对企业价值的关注逐步增加，越来越多的企业管理者认识到了企业价值评估的重要性。此时企业价值评估理论也被逐渐引入我国。根据国内外相关研
15、究经验，很多专家学者都证实了EVA在对企业价值时有比较突出的优势。EVA理念在中国的研究起步相对较晚，直到1993年才首次引入EVA的基本概念和原理。不过由于当时我国的市场发展尚未健全，所以EVA的应用和发展受到了比较大的制约。2001年后，越来越多的中国专家和学者才开始关注和研究EVA。相对于国外的研究现状，国内研究学者观点也是大同小异的，并且我国研究起步晚，文献少，对于后人的研究增加了一定的难度。 一、绪论（一）选题的背景和意义随着经济的高速发展，企业财务管理的最终目标已经由利润最大化转为企业价值最大化，房地产企业也不例外。如何科学合理地评估企业价值，已经成为企业健康发展中的关键环节。随着
16、我国市场经济体制的逐步完善，企业之间的交易也越发日常化，企业并购、改制和股权转让等一系列经济活动也在大量的发生，投资者对企业价值的关注逐步增加，越来越多的企业管理者认识到了企业价值评估的重要性。此时企业价值评估理论也被逐渐引入我国。认识企业价值是一切经济和管理活动的依据和前提。在竞争愈来愈激烈的市场环境中，为了寻求自身的生存与更好的发展，企业必须认识到增加企业价值的重要性，寻找能够增加企业价值的投资项目，不断提高企业的自身价值，才能一直保持良好的竞争力。所以，如何科学合理地评估企业价值，已经成为企业健康发展中的关键环节。从企业战略管理的角度来看，一个企业通过进行科学合理的价值评估，可以对它自身
17、的价值进行定量描述。根据企业价值的变动趋势，可以判断一个企业的价值在怎样的条件下可以达到最大化，再通过调整经营策略和财务策略，实现企业价值的最大化。房地产行业作为我国国民经济的重要支柱产业，牵涉上下游众多行业，对经济的增长做出了重要的贡献，其行业发展如何一直是社会广泛关注的热点问题。房地产企业是资金密集型企业，而且从现时的情形看，其自有资金占房地产开发投资总额的比重有不断上升的趋势。因此，一些传统的价值评估方法已经无法解决部分房地产企业股权融资过度偏好、过分注重利润增长而忽视股权成本的问题。根据国内外相关研究经验，收益法中的EVA模型逐渐成为企业价值评估的主流方法。在EVA的理念下，传统价值评
18、估方法中的缺陷得到了克服。EVA 从经济利润的角度入手，全面考虑了企业权益资本和债务资本，并且会计的信息失真和会计准则的影响也被基本剔除，将企业决策与股东财富增加紧密联系在一起，显示了一种新型科学的企业价值观。其次，运用EVA对房地产企业进行价值评估给企业发展盈利和价值最大化都带来了很大的益处。因此，将 EVA 理念引入到房地产企业价值评估是一次非常有价值的探索研究。使用EVA来评估企业价值不仅可以帮助房地产企业更好的认清自身内在价值，还给房地产企业之间提供了一个良好的比较标准，在指导房地产企业进行并购重组及企业管理者和投资者都有着重要的作用，对企业自身价值最大化和房地产行业的长远健康发展具有
19、实践意义。（二）国内外研究现状及发展趋势1国外研究现状及发展趋势价值评估理论最早出现在耶鲁大学经济学教授 Irving Fisher（1906）的著作资本与收入的性质中。他指出资本价值是收入的折现值或资本化，利息率会影响资本的价值，利息率上升，资本的价值就下降，反之，资本价值将上升1。Fisher教授从利息率的角度研究资本价值与收入的关系，阐述了资本价值的来源，是现代企业价值增长理论的基础。经济增加值（EVA）理论则是在收益法理论基础上被提出的。1991年Bennett Stewart和Joel Stern在其共同创立的思腾思特咨询公司在剩余收益理论的基础上，充分吸取了MM 理论（假设在经济市
20、场中每一个个体掌握同样的信息，企业没有个人所得税和企业所得税，企业价值等于经营利润除以适用于其风险等级的收益率，资本结构不影响企业价值），首次提出经济增加值的框架2。1993年，Tully在其EVA ：The key to Greating wealth一书中提出：EVA 已成为现今最流行的财务理念，并将呈越来越流行的趋势。菲尔森和奥尔森（1995）理论分析了EVA评估方法，因此该理论开始被各方所认同。Stephen FOByrne （1996）利用回归分析，得出了EVA和市场价值两者的关系，认为EVA明显大于税后经营利润对市场价值的解释程度3 。Uyemura 等（1996）将EVA在银行业
21、中进行应用，取美国国内前100 名的银行作为样本，通过对1986至1995年10年的数据做实证分析，研究了EVA、ROE、NI、EPS、ROA和MVA之间的相关性问题，最终得出MVA对EVA有很好的解释能力，明显强于其他指标4。Grant（1996）认为公司的市场增加值（MVA）与EVA之间具有显著关系，后者显著影响了前者5。Biddle（1997）研究了是否需要对会计报表科目加以调整后，得出了调整后EVA指标的解释能力高于调整前的解释能力的结论。Steven Milunovich（1996）、Lehn（1997）等对单变量进行了检验，都认为MVA与EVA的相关性和MVA与会计收益、权益收益、
22、每股收益、每股收益的增长率、自由现金流量增长率的相关性相比，前者要远大于后面几个6。James L.Dodd和Shimin Chen （1997）选取了美国566家上市公司，对其传统会计指标体系和EVA指标体系进行了对比研究，提出EVA对会计应用具有显著的增量信息，且具有很高的价值相关性7。Rajan（1999）选取了美国1998年电力上市公司数据为样本，对比分析其EVA、每股收益、自由现金流量、净利润与企业价值MVA之间的联系，得出了EVA理论对企业价值的解释力最强的结论8。Larry（2000）和Peter（1999）对EVA的局限性、优越性、有效性进行了理论分析。Al Ehrbar（20
23、01）在经济增加值：如何为股东创造财富中对EVA的理论框架、产生背景、模型计算及方法应用等方面进行了详细的论述。Anil K Sharma和Satish Kumar（2010）对EVA模型与其他模型进行了比较研究，认为EVA模型与传统评估模型相比有很大的优势9。目前，美国各大财富杂志每年对全球大公司进行创值能力排名都以EVA的值作为主要判定指标，并称EVA是当今最为炙手可热的财务理念，是创造财富的金钥匙。2国内研究现状及发展趋势由于我国市场经济起步较晚，在企业价值评估的研究方面也明显落后于国外。EVA理念在中国的研究起步也相对较晚，直到1993 年，杜胜利在参考消息中发表的“附加经济价值”规则
24、一文中，系统地介绍了经济增加值的概念，阐述了 EVA 理念的产生背景、计算方法、理论概念、使用价值，以及我国企业该如何应用 EVA 模型和对会计报表做出调整。这是我国第一篇引入EVA 基本概念和原理的文章。但是由于当时我国的市场发展尚未健全，所以EVA的应用和发展受到了较大的制约。直到 2001 年，越来越多的中国专家和学者才开始关注和研究EVA杨新东（2008）将EVA理念和业绩评价理论作为起点，全面分析了新疆上市公司业绩评价方法的现状和不足，并为新疆上市公司建立一套以EVA理论为基础的业绩评价体系提出了自己的设想10。靳长巍、曹萍（2010）分析了EVA 模型在经营绩效、管理者约束和激励等
25、方面发挥的意义，比较了EVA传统的会计考核方法在企业价值评估中的优点与缺陷，并对 EVA 单阶段和多阶段的估价方法进行了论述，最后得到 EVA 模型具有约束管理决策、规避决策错误和绩效评价真实等优点11。郑凯，李庆锋（2010）分别从EVA 价值评估的意义、EVA 评估体系的中国化和电力企业进行 EVA价值评估时应注意的问题几个方面进行了论述，提出利用经济增加值理论考核有利于电网企业的发展的论点12。施祝君（2011）分析了EVA 价值评估模型以及在我国的应用步骤和应用范围13。陈会兰、刘劲、周国强（2009）以三一重工股份有限公司为例进行实证分析，采用 EVA 理论对该公司的企业价值进行评估
26、，最后指出EVA模型在该应用中可能出现的问题14。综上所述，从目前国内的研究状况来看，我国对 EVA理念的研究更多是介绍和说明性的，真正结合了国情对我国企业在应用 EVA层面上的实践性研究比较少。现有的研究比较零散，没有形成统一理论体系，国内涉及价值评估的EVA研究还太少。因此，对 EVA 的应用性研究和EVA 技术难点的解决性研究还有待进一步的加强与完善。另外，研究者过多关注于模型的数学推导，而忽略了结合我国不同的行业和企业在不同发展阶段等情况来分析 EVA 价值评估模型的适用性。二、EVA模型理论概述（一）EVA价值评估理论1EVA的含义EVA（EeonomieValueAdded，经济增
27、加值），是指超过资本成本的投资回报，即公司经营收益扣除所占用的全部资本成本之后的数额。这里所指的全部资本包括债务资本和权益资本。EVA不仅考虑了债务资本的成本，还考虑了权益资本的成本，使得EVA在本质上与经济学意义上的利润相一致，而不再是我们平常所说的“会计利润”。EVA 的具体计算公式如下： EVA =NOPATTC*WACC （2-1）式中：NOPAT为税后净营业利润、TC为投资总额、WACC为加权平均资本成本。EVA理论是在剩余收入概念的基础上发展起来的，所以EVA并不是一个全新的概念。EVA 的核心理念是公司只有在税后净经营利润大于一切投入资本成本的时候，才给股东创造了财富，否则公司就
28、是在损害股东的财富。也就是说，投资资本的回报率必须要高于同期的资本成本率才能创造财富。EVA 指标在计算的过程中，对财务报表所给的会计信息进行了一定的调整，突出体现企业战略及业务组合会计政策等对企业价值的影响。EVA 从根本上来说，是企业经济利润的代表，和传统的会计利润相比较，EVA 指标在计算的时候更加强调权益资本成本对利润的影响，明确了权益资本的机会成本，客观上反映了企业的真实业绩水平。2EVA的理论基础EVA思想的源于MM理论和委托代理理论这两个理论基础。最初的MM理论，即由美国的Modigliani和Miller（简称MM）教授于1958年6月份发表于美国经济评论的“资本结构、公司财务
29、与资本”一文中所阐述的基本思想。该理论认为，在不考虑公司所得税，且企业经营风险相同而只有资本结构不同时，公司的资本结构与公司的市场价值无关。或者说，当公司的债务比率由零增加到100 %时，企业的资本总成本及总价值不会发生任何变动，即企业价值与企业是否负债无关，不存在最佳资本结构问题。修正的MM理论（含税条件下的资本结构理论) ，是MM于1963年共同发表的另一篇与资本结构有关的论文中的基本思想。他们发现，在考虑公司所得税的情况下，由于负债的利息是免税支出，可以降低综合资本成本，增加企业的价值。因此，公司只要通过财务杠杆利益的不断增加，而不断降低其资本成本，负债越多，杠杆作用越明显，公司价值越大
30、。当债务资本在资本结构中趋近100%时，才是最佳的资本结构，此时企业价值达到最大，最初的MM理论和修正的MM理论是资本结构理论中关于债务配置的两个极端看法。 学术界普遍认为是MM理论第一次界定了企业价值这一概念，不仅为我们深入研究和探讨企业的价值指出了明确的研究方向，并且这也为我们建立经济增加值和企业价值的之间的关系奠定了坚实的理论基础。此外，美国著名管理学家Jensen和Meckling于1976年发表一篇题为Theory of the Firm：Managerial Behavior，Agency Costsand Ownership Structure的文章，也为EVA理论奠定了基础。它
31、的主要贡献在于发现了所有者与管理者在目标不一致情况下存在的代理冲突。委托代理理论，即直接从信息不对称条件下契约的形成过程出发，探讨委托人如何以最小的成本去设计一种契约或机制，促使代理人努力工作，以最大限度增加委托人的效用的理论。Jensen和Mecking认为，代理人会产生“道德风险”行为，损害委托人的利益。因此，如何构建有效的激励机制，使代理人的行为与委托人的期望一致，便显得十分重要。通过对多种因素的考量，SternStewart公司的研究专家认为，EVA是达到“追求股东财富最大化”这一目标的最佳工具。（二）EVA指标的计算1EVA的计算公式EVA的计算公式为：EVA=税后净营业利润（NOP
32、AT）期初资本总额（TC）*加权平均资本成本（WACC） （2-1）其中，税后净营业利润等于税后净利润加上利息支出部分（如果税后净利润的计算中已扣除少数股东损益，则应加回），亦即公司的销售收入减去除利息支出以外的全部经营成本和费用（包括所得税费用）后的净值。资本总额是指所有投资者投入公司经营的全部资金的账面价值，包括债务资本和股本资本。其中债务资本是指债权人提供的有息负债，包括短期借款、长期借款和应付债券，但不包括应付账款、应付单据，其他应付款等商业信用负债。股本资本不仅包括普通股，还包括少数股东权益。在实务中既可以采用年初的资本总额，也可以采用年初与年末资本总额的平均值。根据上述公式可以看出
33、，当EVA为正数时，表示公司创造了价值，反之毁灭价值。2EVA的计算步骤计算税后净营业利润（NOPAT）税后净经营利润=息前税后净利润+少数股东损益+各种准备金余额的增加(营业外收入营业外支出)*(1所得税率)十递延所得税负债余额的增加递延所得税资产余额的增加 （2-2）计算资本总额（TC）资本总额=普通股权益+少数股东权益+各种准备金(坏账准备、存货跌价准备等)+递延税项贷方余额(借方余额则为负值)+短期借款+长期借款+年内到期的长期借款+应付债券在建工程产 （2-3）计算加权平均资本成本（WACC）加权平均资本成本=税后债务资本成本*债务资本占资本总额的比重+股权资本成本*股权资本占资本总
34、额的比重 （2-4）计算EVAEVA=税后净经营利润资本总额*加权平均资本成本 （2-5）三、房地产行业概况（一）房地产行业的经济地位作为国民经济的重要支柱产业，房地产业在固定资产投资中长期占有较大比例国家统计局的统计数字显示，2014年房地产对GDP的贡献率贡献率为126%左右。不仅如此，房地产业巨大的产业关联度使其对钢铁、水泥、家电、装修等等多个行业都有着举足轻重的影响，在现阶段，房地产行业的健康稳定发展，对宏观经济有着不同寻常的意义。特别是随着新型城镇化战略的提出和逐渐实施，房地产行业的支柱地位在未来的若干年中都不会发生根本性的变化。它的重要作用可以归纳如下：1、可以改善人们的居住和生活
35、条件；2、可以带动相关产业，如建筑、建材、化工、轻工、电器等工业的发展；3、有利于产业结构的调整4、为国民经济的发展提供重要的物质条件；5、可以改善投资环境，加快改革开放的步伐；6、通过综合开发，避免分散建设的弊端，有利于城市规划的实施；7、可以为城市建设开辟重要的积累资金渠道；8、有利于深化住房制度的改革，调整消费结构；9、有利于吸引外资，加快经济建设；10、可以扩大就业面。以上这些重要作用，目前已初步显示出来，随着国民经济和房地产业的进一步发展，房地产业在国民经济中必将发挥更广泛、更重要的作用。房地产业已成为我国新的发展阶段的一个重要的支柱产业。促进房地产业健康发展，是提高居民住房水平，改
36、善居住质量，满足人民群众物质文化生活需要的基本要求；是促进消费，扩大消费，拉动投资增长，保持国民经济持续快速健康发展的有力措施；是充分发挥人力资源优势，扩大社会就业的有利途径。实现房地产业持续健康发展，对于全面建设小康社会，加快推进社会主义现代化具有十分重要的意义。（二）房地产行业的特点所谓房地产行业，是指：以土地和建筑物为经营对象，从事房地产开发、建设、经营、管理以及维修、装饰和服务的集多种经济活动为一体的综合性产业，是具有先导性、基础性、带动性和风险性的产业。房地产行业的生产成果是房屋不动产，相对于一般的工业行业来说，房地产行业有很大的区别，具有自身与众不同的特点。房地产行业的发展需要大量
37、资金支持，同时与国家当期的政策密切相关，其具备以下特点：与国家宏观政策性联系强房地产作为居民生活中的一种基本消费品，其价格的波动对居民的基本生活影响很大。政府采取了土地利用政策、产业政策和财政货币政策等一系列宏观经济政策来房地产行业的健康稳定发展。在现实中，中国的大部分房地产企业的资金严重依赖于银行的贷款， 2007年连续调高银行存贷款利率，给房地产行业带来巨大的资金压力，给房地产行业的发展带来很深的影响。同时银行业的动态也关联到经济发展，与房地产有着密切的联系。所以中央政府宏观调控政策对于房地产行业来说是十分敏感的，房地产行业属于典型的政策导向型行业。地域性明显虽然房地产也是商品的一种，不过
38、它又有许多和一般商品不同的特性。因为一般商品都具有趋利性，所以有很强的流动性，投资者会依据不同市场的行情变动迅速做出调整，把弱势市场的商品投放到强势市场，以此避免因个别市场而影响到整个产业。与其他行业不同的是，房地产行业具有明显的地域性，一旦房地产被投入建设，它就会被“留置”到固定的地方而不能移动和调配。除此之外，房地产的地域性还体现在价格上，房价因开发项目所处的城市、地理位置、街区位置不同参差不齐，差异很大。投资额度大，高度依赖融资房地产行业是典型的资金密集型行业。在房地产产业的运转中，开发产品造价非常高，需要占用大量的资金，资金的一次性投资额度特别大。因此在房地产行业运作的每一个阶段，保证
39、资金的充足才能保证企业的良好运作。对于房地产行业中的大多数企业，银行贷款和销售收入是其最主要的资金来源。从目前的形势来看，严厉的房地产宏观调控政策使得企业融资和销售收入这两种资金来源都受到严重的挑战，存在诸多的不确定性，导致一部分房地产企业资金链条断裂。企业管理者不能合理的根据企业的实际情况进行融资，对资本成本没有合理的控制，也会给房地产企业带来巨大的财务风险。销售收入确认比较特殊房地产销售在房产完工并验收合格，达到了销售合同约定的交付条件，取得了买方按销售合同约定交付房产的付款证明时（通常收到销售合同首期款及己确认余下房款的付款安排），确认销售收入的实现。销售收入的特殊性往往造成现金流量和收
40、入不能同步实现。投资周期长，投资风险大众所周知，房地产行业的运作是一个长期的过程，房地产企业开发产品需要经过一段很长的时间才能得以全部完成，在这种情况下，周期越长，不确定性就越大，企业的风险也就越大。首先，房地产本身的开发周期很长，在此期间，外部环境如政治、经济等条件发生变化的可能性就越大，房地产企业开发产品的成本和销售收入的不确定性就越大，直接影响企业利润和企业的资金回收。其次，房地产产品使用周期的长久性，使得其适应性能与替代性相对来说较差，在人们日常生活日益变化的环境下，房地产产品面临着不能满足消费者需求的风险。（三）房地产行业的现状和发展趋势1房地产行业的现状2014年以来，我国国房景气
41、指数逐月下滑，房地产投资增速显著放缓，房地产销售面积和销售额同比大幅下滑，70个大中城市中房价下跌城市不断增加。随着房地产市场调整的不断加深，各地地方政府从6月开始取消限购，不断放松调控，央行也最终放松首套房认定政策，释放改善性需求。2015年，房地产新常态下的投资增速预期会进一步下降，房地产市场持续调整，房价会继续进行合理回归，开发商应继续以量换价，加快去库存化。在长效机制未完全建立前，差异化行政调控政策不应完全从一线城市退出。地方救市应考虑长期效果，让市场在资源配置中发挥决定作用。2014年以来房地产市场有以下特点：史上最严房地产调控政策执行到2014年，房地产市场终于开始由局部地区调整蔓
42、延到全国，国房景气指数一再下滑，一、二线城市也开始进入调整状态。投资增速持续放缓，且大大低于去年同期，销售额和销售面积均呈现负增长，且增幅不断扩大，房价下降趋势也不断从三、四线扩展到一、二线，从新建住宅扩展到二手房。国房景气指数逐月下滑，但下滑幅度大幅缩小并趋稳有房地产业温度计之称的国房景气指数，是一个全国房地产开发的综合指数。本轮国房景气指数于2010年3月触顶后整体处于下滑趋势，2011年11月下滑到100以下的不景气区间后一直处于100以内，2014年29月逐月下降，从2月的96.91下降到9月的94.72，但从6月开始下滑的幅度显然大幅缩小，7、8、9月基本平稳，到10月受宽松政策的影
43、响，国房指数小幅提升0.04。房地产投资增速低于固定资产投资，住宅投资增速下降更快2014年房地产市场在前期限购、限贷调控政策整体不放松、信贷政策不断趋紧情况下，住宅市场低迷，需求观望情绪严重，房地产投资的增速明显下滑，110月，全国房地产开发投资77220亿元，累计同比名义增长12.4%，比去年同期下降6.8个百分点。房地产中的住宅投资比重下降幅度更大，110月住宅投资完成额52464亿元，累计同比增长11.1%，比去年同期增速下降7.8个百分点。投资增速除2月外，一直低于全国固定资产投资增速，并不断扩大，到9月扩大到3.5个百分点。住宅市场投资增速下降的趋势更明显，仅2月高于固定资产增速0
44、.5个百分点，随后开始下降，到10月低于固定资产投资增速4.8个百分点。房地产开发资金增速大幅下降，利用外资增长较快整体看，2014年110月房地产资金来源增幅大幅下滑，仅2月资金来源增速是2位数。110月份，房地产开发企业到位资金100241亿元，同比增长3.1%，增速比19月份提高0.8个百分点，比去年同期低24.1个百分点。其中，国内贷款17735亿元，增长11.1%；利用外资489亿元，增长17.6%；自筹资金42232亿元，增长13.8%；其他资金39786亿元，下降9.0%。在其他资金中，定金及预收款24213亿元，下降11.2%；个人按揭贷款10895亿元，下降4.3%。国内贷款
45、、其他资金等仍在继续下滑，但是国外资金从9月出现快速增长。商品房和住宅销售均为负增长，且跌幅不断扩大2014年以来，商品房销售额和销售面积均呈现负增长，而且呈现逐月扩大的趋势，住宅销售额和销售面积下降的幅度更大。110月份，商品房销售面积88494万平方米，同比下降7.8%，也就是10月降幅比19月提升0.8个百分点。其中，住宅销售面积下降9.5%，办公楼销售面积下降9.9%，商业营业用房销售面积增长8.2%。商品房销售额56385亿元，下降7.9%，比19月上升1个百分点。其中，住宅销售额下降9.9%，办公楼销售额下降20.4%，商业营业用房销售额增长8.3%。70个大中城市房地产价格指数指
46、标不断恶化，市场整体下行趋势明显反映房地产市场最重要的指标房地产价格在2014年也出现一定的松动，下行趋势明显，房价下跌趋势从个别城市扩展到全国，房价下跌从一手房扩展到二手房。到9月份，70个大中城市商品房价格从环比来看，新建商品住宅环比价格下降的城市有69个，持平的城市有1个。环比价格变动中，最小降幅为0.4%，最大降幅为1.9%。二手住宅价格环比全部下降。环比价格变动中，最小降幅为0.5%，最大降幅为2.0%。从同比价格数据看，9月70个大中城市新建商品住宅和二手住宅价格同比下降的城市个数分别为58个和52个，分别比8月份增加了39个和20个；上涨的城市个数分别为10个和17个，分别比8月
47、份减少了38个和20个。新建商品住宅价格同比上涨的城市中，除厦门上涨4.9%，其余城市涨幅均在2%以内；同比下降的城市中，最大降幅为7.9%，比上月扩大2.3个百分点。保障房建设提前完成年度任务，总投资量高于去年同期根据住建部公开数据显示，截至2014年9月底，全国城镇保障性安居工程已开工720万套，基本建成470万套，分别达到年度目标任务的103%和98%，完成投资10700亿元。这意味着，今年的保障房建设提前3个月完成了年度任务。而2013年，全国计划新开工城镇保障性安居工程630万套，基本建成470万套。截至当年9月底，开工620万套，基本建成410万套，分别达到年度目标任务的98%和87%，完成投资8200亿元。显然，相比2013年同期保障房开工数据来看，这一进度快于去年同期，总投资量也高于去年同期。虽然今年全国保障性安居工程建设进展良好，但同时也存在一些问题。有的省份资金还没有完全落实，一些项目还没有开工；一些地方已建成的保障性住房出现部分闲置；一些地方保障性住房的规划设计、使用功能、质量存在问题；公租房运行体制、机制尚不完善。2房地产行业的发展趋势2015 年2 月全国房地产市场报告指出，土地成交量继续回落，成交价格下降明显；房地产投资增速逐步放缓
