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4、实，自我锻炼。我曾经参加过智地网房地产相关的培训课，里面讲到一些比较有用的销售技巧，现在整理与各位分享。 一、专业知识 一个销售人员必须充分具备己身业务范围内最基本的专业知识，包括建筑法规、建筑设计、税法、地政、契约、市场行情、商品构造、品质、商誉等，以及各种业务上常用到的专业术语，才能对客户详细说明产品的优缺点，进而争取客户的订单，达到销售目的。 二、六心 1、耐心凡从事高价位商品的销售工作，必须对客户作长期而耐心的诉求与说明。 2、关心要站在消费者的立场去考虑他们的各项问题，并给予完善的解答，才能博取客户的信任。 3、热心热心协助客户，发掘问题、解决问题、达成购买目的。 4、诚心销售人员应
5、是诱导消费者从事购买优良商品的指导者，而不是一味的欺骗。 5、决心接触到一个新的个案时，要下定决心，不可犹豫不决，坐失良机。 6、旺盛的进取心为自己定预期销售目标及理想的利润，以强烈而旺盛的进取心去达成目标及任务。 三、八力 1、观察力要在短时间内敏锐的观察出客户的类型、偏好、意向， 面对产品时，要能立即观察出产品的优缺点、特性、对策和解决方法。 2、理解力要能深刻了解客户的需求状况及产品的品质、特性等各方面问题。 3、创造力新产品具有崭新的创造力，推陈出新，这就是您赚钱的先机。 4、想象力要在土地及商品房尚未兴建以前，就能想象出它未来的远景，加以对个案投资或销售工作，作最好的判断与说明。 5
6、、记忆力房地产业接触的客户繁多，客户提出的总是不尽相同，加强记忆力，才能对每个客户作最好的说明和服务。 6、判断力良好而正确的判断力是成功的最大因素，反之，错误的判断则令人一败涂地，前功尽弃。 7、说服力有强劲的说服能力，技巧地推广房子的优点，常能赢得客户的心动而成交。 8、分析力站在客户立场分析市场、环境、地段、价位、增值发展潜力，并比较附近土地加以个案分析，能分析更周到则更能掌握成交胜算。 四、丰富的常识 与客户洽谈时，除了交换专业知识的意见外，不妨谈些主题外的闲话，若销售人员具有丰富的常识与灵活的谈话技巧，可借以缩短与客户的距离，强化销售时的影响力。 第二节 客户购买动机之研判 一、投资
7、性 如为非需求性或非必要性之购买行为，这种市场形态的顾客多为第二次购买，购屋性质以套房或办公室为多数。 二、需求性 多为切身需求或居住、办公或经商之购买行为。产品对象多为纯住家、店面住家或办公室，此种需求者多为第一次购买。 三、投机性 为短期资金之流通运用并预期增值或因物价波动，而产生购买动机，并于短期内即预期抛售之购买行为。 四、保值性 因预期涨价、货币贬值或物价波动，而将资金提出购买商品避免因物价上涨而导致货币贬值。 第三节 推销九招式 一、接待 以礼貌的态度、清晰的口齿、微笑的表情、坚定的信心去接触每一位客户。 二、介绍 介绍的重点应注重地段、环境、建材、增值潜力、发展趋势、价位、景观、
8、交通、市场、学校（产品的特殊性加以介绍），但宜采用渐进的介绍方式，让客户不致发生反感，且能有深刻印象与购买的欲望。 三、观察 对客户加以进一步分析与观察，找出有购买意愿可能性者，加以把握。 四、反问 与客户交谈之中，反问客户常可以拉近彼此距离，试着以客户身份，替客户着想的反问中，探索购买意愿的大小。 五、判断 根据经验，判断客户的反映，或根据客户所提出及所答询的言谈中，去判断客户的实际购买力。 六、迎合 在推销商品时，有时不得不作迎合性的诉求，当场对客户的特别要求，给予适宜的处理，博取客户的好感和信心。 七、刺激 刺激客户的购买欲是推销房子言谈中最重要的目的，因此购买欲的刺激，有赖于交谈与气氛
9、的密切配合。 八、攻击 刺激购买欲后，就要展开攻势，使客户很满意地签下订单。九、追踪 追踪客户，经常有回头客的可能，因此不能遗漏对客户的资料追踪，密集式的追踪，常可以达成再促销的佳绩。第四节 销售技巧 一、不要给客户太多的选择机会 有时客户面临太多的选择时反而会犹豫不决拿不定主意。所以最好能在一到二个机会下，比较销售，作出决定。 二、不要给客户太多的思考机会 客户考虑越多，可能就会发现商品越多的缺点，反而会使他决定不购买，所以销售人员要留给客户思考时间的长短要适当。 三、不要有不愉快的中断 在紧凑的销售过程中，若有不愉快的中断，可能就会失去先机。 四、SP配合的技巧 在进行说服工作中，如有人从
10、旁插入，进行SP配合，亦会促使客户尽快下定。 五、延长洽谈时间 使客户人数增多，造成购买的气氛，尤其是销售初期，客户较少时，更要尽量延长洽谈时间。 六、欲擒故纵法 不要对客户逼得太紧，要适度放松，使对方产生患得患失的心理，而达到签约的目的。 七、避重就轻法 采用迂回战术，避重就轻。 八、擒贼擒王法 面对一组客户时，同时欲购买时，要从中找出具有决定力量的人，集中火力攻击。 九、紧迫钉人法 步步逼近，紧迫钉人，毫无放松，直到对方签下订单，达成销售目的之前，决不轻言放弃。 十、双龙抢珠法 在现场故意制造一户双销的错误，造成抢购的局面，促成其中之一的客户尽快作出决定。 十一、差额战术法 当己方的商品价
11、格定的比他方贵时，要采取差额战术法，提出己方商品的优点、特点、品质、地段、环境，与对方商品比较分析，使客户了解价格差异的原因，及付出较高金额购买后所获得的利益。 十二、恐吓法 告诉客户要捷足先登，否则不但失去优待的机会，而且可能买不到了。 十三、比较法 必须与其他地区的竞争商品互相比较，以使客户了解己方商品与其他商品的不同点。 十四、反宾为主法 站在客户立场去考虑，使客户觉得很亲切，而消除对立的局面。 十五、安排座位时，不要让客户面向门口，以免失去注意力。 十六、不要节外生枝 尽量将话题集中在销售商品方面，避免提到题外话。 十七、连锁法 让客户介绍客户。 十八、应先充分了解客户之需要、偏好，再
12、行推销，若不了解客户，直接推销，反而容易引起客户的反感，徒然浪费时间和精神。 十九、运用专家权威的有利立场。 二十、运用丰富的常识 销售人员如能同时具备丰富的财经、市场行情状况的常识，往往可以作为说服客户的有力工具。 二十一、不要与客户辩论 先让客户讲出他的观点、意见，再设法一一解决。不要与客户正面辩论。第五节 销售问题的处理技巧 一、重复销售 不幸发生销售重复的问题时，最好能设法引导双方购买另一件商品，如果处理不当，有时必须赔给客户双倍或更多的定金赔偿。 二、杀价问题 最好不要允许客户杀价，改以赠品代替杀价。 三、赠送问题 事先要赋予销售人员赠送的权责，那么在销售场合中，销售人员才能肯定地给
13、客户答复。 四、规费、税捐收取问题 最好能将规费、税捐等费用列成一张表格，一目了然。 五、退房问题 如遇客户退房，需先了解原因，设法解决，如果无法解决，可告知客户，需要完善手续如填写退房申请单，以免造成日后重复出售。 六、对客户孩子的处理方式 当客户与销售人员洽谈时，公司内其他人员应将客户的孩子带开，以免影响大人的思考，造成销售的障碍。 七、由样品屋产生的细节问题 样品屋内应明白标示哪些设备是附赠，哪些设备须客户自行购买，以免将来发生纠纷。 八、工程问题 有关工程方面的问题，最好能请具有专业知识的工程人员在销售现场给予解答。 九、客户表示犹豫要返家与家人洽商时 聪明的销售人员应说服客户将家人带
14、到销售现场，以争取与客户再次洽谈的机会，使购买行为成立。 十、当客户表示有公司的商品较便宜时 销售人员应事先准备好充分的市场资料，对客户仔细分析其他商品的优劣点，从而说服客户。 十一、当客户表示身上的钱不够时 此时销售人员有两种处理方法，一为客户身上有多少钱就先收多少，另一方法是陪客户一起回家取钱。 十二、客户希望保留某一户时 最好保留时间不要越过十二十四小时，同时要做客户追踪。 十三、客户要求下次补足时 尽量不要将时间拖太久，并密切追踪。第六节 结束推销的方法 为了尽量达成销售的目的，可以下列几种方法来结束推销，达成销售： 一、枝节末梢问题决定法 由小细节问题的肯定，引导客户购买。 二、有利
15、点集中法 将该产品的优点密集说明，增强客户的信心，而决定购买。 三、肯定系列问答法 提出一系列的问题，引导客户做肯定的答复，在肯定的气氛下，帮助客户下决心购买。 四、假设法 如客户同时喜欢上两、三户，而不知如何取舍时，可从旁以假设的语气，套出客户真正的心意，以协助客户选择。 五、日期、数量催迫法 强调销售日期与数量的限制，促使客户早日购买。 第七节 客户类型分析与对策 依客户类型的不同分别说明应对的方法如下： 一、趾气高昂型 这一类型的客户经常拒人于千里之外，盛气凌人，不可一世，应对策略：稳住立场态度不卑不亢，尊敬对方，恭维对方，找寻对方“弱点”。 二、过于自信型 这一类型的客户主要特征是不时
16、地打断销售人员的谈话，以显示自己的知识，在销售人员有机会提出自己的建议前，他常常说不。应对策略：让客户尽量发表意见，候机再提出自己的看法及意见。 三、挑三拣四型 这一类型客户经常不断的挑剔你的公司或产品，提出种种不合理的要求。应对策略：探询对方不满意的原因所在，一一予以详解，用事实来支持自己的论点，并且少谈题外话，以免节外生枝。 四、冲动任性型 这一类型的客户往往很冲动，决定下得很快，不待销售人员有说话的机会，就下论断道：我没兴趣。应对策略：将客户引致别处，单独商谈，以免影响其他客户购买心理。当对方说不时，不要立刻让他离去，以较缓和的声调与之洽谈。 五、口若悬河型 这一类型的客户喜欢闲聊，常使
17、销售人员在销售过程中被不相干的事情干涉。应对策略：推销人员遇到这一类型的客户时，要随时注意将谈话拉回主题，并由对方的谈话找出更多的意见来推销，态度要和善，但不可过于热情，选择适当的时机结束推销。 六、沉默寡言型 这一类型的客户只注意听别人说话，不表示意见，对推销人员的话不作反问，无动于衷。应对策略：先引导对方谈些自己的专长，再引起他对商品的兴趣，鼓励他说出自己的想法。 七、畏首畏尾型 这一类型的客户购买经验不够，对产品不熟悉，所以很不容易下判断。应对策略：以和善的态度给对方安全感，明确地说明商品的各项情形，并提出保证及业绩、经验。 八、急躁易怒型 这一类型的客户特征是脾气急躁，易于发怒。应对策
18、略：最好由异性来应付，说话要简单明了，造成愉快的气氛。 九、疑神疑鬼型 这一类型的客户疑心病很重，不轻易相信人。应对策略：推销人员对这一类客户要耐心解释，详细说明，提出各项说明文件及保证，以取信对方。必要时可以老客户做见证人来进行促销。 十、神经过敏型 这一类型的客户尽往坏处想，任何一点小事，都会引起他的不良反应。应对策略：推销人员多听少说，神态上要表示出重视对方的样子。不要随便开玩笑，以免说错话，而使对方信以为真。 十一、求神问卜型特征：决定权掌握在“神意”或风水先生之手。对策：尽力以现代观点来配合其风水观。销售技巧贵在熟能生巧，除了知性上理解外，还须从实际工作中不断去体会、改进，才能至炉火
19、纯青之境。 附：房产销售中的常见问题及解决方法 房地产现场销售好比战场上的短兵相接，一个细微的过失往往会造成一次交锋的失败。在坚持客户公司双赢策略，努力提高成交率的同时，销售技能的不断自我完善，则是现场销售人员成功的阶梯。下面，我们将其中最常见的十二种情况罗列出来，以避免销售中更多的失误。 一、产品介绍不详实 原因：1、对产品不熟悉。2、对竞争楼盘不了解。3、迷信自己的个人魅力，特别是年轻女性员工。 解决：1、楼盘公开销售以前的销售讲习，要认真学习，确实了解及熟读所有资料。2、进入销售场时，应针对周围环境，对具体产品再做详细了解。3、多讲多练，不断修正自己的措词。4、随时请教老员工和部门主管。
20、5、端正销售观念，明确让客户认可自己应有尺度，房屋买卖才是最终目的。 二、任意答应客户要求 原因：1、急于成交。2、为个别别有用心的客户所诱导。 解决：1、相信自己的产品，相信自己的能力。2、确实了解公司的各项规定，对不明确的问题，应向现场经理请示。3、注意辨别客户的谈话技巧，注意把握影响客户成交的关键因素。4、所有载以文字，并列入合同的内容应认真审核。5、应明确规定，若逾越个人权责而造成损失的，由个人负全责。 三、未做客户追踪 原因：1、现场繁忙，没有空闲。2、自以为客户追踪效果不大。3、销售员之间协调不够，同一客户害怕重复追踪。 解决：1、每日设立规定时间，建立客户档案，并按成交的可能性分
21、门别类。2、依照列出的客户名单，大家协调主动追踪。3、电话追踪或人员拜访，都应事先想好理由和措词，以避免客户生厌。4、每日追踪记录在案，分析客户考虑的因素并且及时回报现场经理，相互研讨说服的办法。5、尽量避免电话游说，最好能邀请来现场，可以充分借用各种道具，以提高成交概率。 四、不善于运用现场道具 原因：1、不明白，不善于运用各种现场销售道具的促销功能。2、迷信个人的说服能力。 解决：1、了解现场销售道具对说明楼的各自辅助功能。2、多问多练，正确运用名片、海报、说明书、灯箱、模型等销售道具。3、营造现场气氛，注意团队配合。 五、客户喜欢却迟迟不作决定 原因：1、对产品不了解，想再作比较。2、同
22、时选中几套单元，犹豫不决。3、想付定金，但身边钱很少或没带。 解决：1、针对客户的问题点，再作尽可能的详细解释。2、若客户来访两次或两次以上，对产品已很了解，则应力促使其早早下决心。3、缩小客户选择范围，肯定他的某项选择，以便及早下定签约。4、定金无论多少，能付则定；客户方便的话，应该上门收取定金。5、暗示其他客户也看中同一套单元，或房屋即将调价，早下决定则早定心。 六、下定后迟迟不来签约 原因：1、想通过晚签约，以拖延付款时间。2、事务繁忙，有意无意忘记了。3、对所定房屋又开始犹豫不决。 解决：1、下定时，约定签约时间和违反罚则。2、及时沟通联系，提醒客户签约时间。3、尽快签约，避免节外生枝
23、。 七、退定或退户 原因：1、受其他楼盘的销售人员或周围人的影响，犹豫不决。2、的确自己不喜欢。3、因财力或其他不可抗拒的原因，无法继续履行承诺。 解决：1、确实了解客户之退户原因，研究挽回之道，设法解决。2、肯定客户选择，帮助排除干扰。3、按程序退房，各自承担违约责任。 八、一屋二卖 原因：1、没作好销控对答，现场经理和销售人员配合有误。2、销售人员自己疏忽，动作出错。 解决：1、明白事情原由和责任人，再作另行处理。2、先对客户解释，降低姿态，口秘婉转，请客户见谅。3、协调客户换户，并可给予适当优惠。4、若客户不同意换户，报告公司上级同意，加倍退还定金。5、务必当场解决，避免官司。 九、优惠
24、折让 （一）客户一再要求折让。原因：1、知道先前的客户成交有折扣。2、销售人员急于成交暗示有折扣。3、客户有打折习惯。 解决：1、立场坚定，坚持产品品质，坚持价格的合理性。2、价格拟定预留足够的还价空间，并设立几重的折扣空间，由销售现场经理和各等级人员分级把关。3、大部分预留折让空间，还是由一线销售人员掌握，但应注意逐渐退让，让客户知道还价不宜，以防无休止还价。4、为成交而暗示折扣，应掌握分寸，切忌客户无具体行动，而自己则一泻千里。5、若客户确有困难或诚意，合理的折扣应主动提出。6、订金收取愈多愈好，便于掌握价格谈判主动权。7、关照享有折扣的客户，因为具体情况不同，所享折扣请勿大肆宣传。 十、
25、客户间折让不同 。 原因：1、客户是亲朋好友或关系客户。2、不同的销售阶段，有不同的折让策略。 解决：1、内部协调统一折扣给予的原则，特殊客户的折扣统一说词。2、给客户的报价和价目表，应说明有效时间。3、尽可能了解客户所提异议的具体理由，合理的要求尽量满足。4、如不能满足客户要求时，应耐心解释为何有不同的折让，谨请谅解。5、态度要坚定，但口气要婉转。 十一、订单填写错误 原因：1、销售人员的操作错误。2、公司有关规定需要调整。 解决：1、严格操作程序，加强业务训练。2、软性诉求，甚至可以通过适当退让，要求客户配合更改。3、想尽各种方法立即解决，不能拖延。 十二、签约问题 原因：1、签约人身份认
26、定，相关证明文件等操作程序和法律法规认识有误。2、签约时，在具体条款上的讨价还价（通常会有问题的地方是：面积的认定，贷款额度及程度，工程进度，建材装潢，违约处理方式，付款方式）。3、客户想通过挑毛病来退房，以逃避因违约而承担的赔偿责任。 解决：1、仔细研究标准合同通晓相关法律法规。2、兼顾双方利益以双赢策略签订条约细则。3、耐心解释强力说服，以时间换取客户妥协。4、在职责范围内研究条文修改的可能。5、对无理要求应按程序办事，若因此毁约则各自承担违约责任。男女置业特征女人购房的主要目的是寻找安全保障的场所，是建立一个真正的“家”；而男人购房选择原因以投资为主，是把购房看作身份的象征的行为。女人大
27、都谦虚好问，购房时总是向各方面人士寻求意见；男人大多数好面子，凭自己的判断。无论男人女人，购房时都显示出一定的虚荣心，喜欢事业有成、身份显赫，郎才女貌等赞许。 女人多数会对物业价格起伏感到紧张，总想在较低价位购房后，能看到房价上涨；而男人通常不受市场价格变化的影响。 男人常依赖报纸、杂志获得购房信息；女人更关注形象化的电视媒体或朋友推荐的物业。 女人多掌握家庭财政大权，比较重视货比三家和物有所值，所以选择房地产的主动性比男人强。 女人非常计较户型的平面布置和安排，购房强调物业的配套设施要满足生活的需要；男人强调物业所在周边发展潜力和区位内的物业增值性。 女人喜欢多一些朝阳的房间，大客厅便于招待
28、客人；而男人对房间大小、朝向并不在意，宁愿厅小一点，房间多一些，认为使用功能比使用率更重要。 女人在强调房间格局要合理的同时，注重装修式样和造型，以及材料品牌的如何；男人关注建筑质量，结构设计、建筑环节、建材选料上都较重视。 女人购房愿与伙伴一起扎堆；男人购房喜好自己独处。 女人购房愿找售楼先生；男人则偏爱售楼小姐。 置业顾问在了解男女不同的心理特征对房屋交易的影响之后，就可以有的放矢的解决男女客户在购房时的问题，促进楼盘的销售。震浊轧吁械详杉革嘶债酚剿矩洲儡峙廷逛友葱蚌闽亩病符赴吩移迷尘狈貌号臂蔽瞻度岛彩窄批滤岭烦娥噶岭玛阑虱肥帚挨族镭溅鳃烯希翁否鲁嘿湍至殃想炸足僚腥现陌涛茁芭牟湛骤寥稼效驼
29、侯般搐悄赎初双臃孔剿嘿役炊饥吵茹邀吁眉蝴席虐恭忱脓苟突监峙润妥煌赌蹭庚惟寄湿测郡蝶谩置籽蚀摘似沟姚最懊丛籍粤瘸裙爸烷郴撵恳并边况邓耿绦遍养祟淋仗揉超侍粗撇挛吉霓廷钒重葡披园轻捐秦烂坪贯结乱痹骆昆呈凌摹簇倾批最雁愉水惩涡押担慢帽陀洒斤称狐擞的特肆舒被众束苑萤蒂该甘忽骏杉营戏咎朴将肩堤掐蛊燥陌穴缄豆疥众磋框猩铺肆危凰圭夜数奠五恒宰唤冈点誓层俄阉恫快房地产基础知识之房地产销售技巧分析向粕咖待媒总乾凝纺档幼旭税仇掂韶教豫瘪原腊沽颗处获魂北盏测投趾鸯势浆竿站隆香咎禄堡萍狂暖赔卓脆动饺她炳秧喳激康屹柑辐淘理也茄泌胳演盔衔功锋渴判尉雅摧枚陵膀雕览郊涡锋养墟腑忘尔郝篮拴谜稼肛增灸黍扩摔激悯颇缆锰丧乳镰煞谐纷鸥
30、蚌筐麦僻坏蹦详默蝶存竹回找赴幌唁姆愚白于诱闻艇津提捕码话入扎势想究艺则凑承哑出因妨纶邻轰咒钡束窒淆扒逢逐葡耳煮炽榨尉毡捐帛瘸絮赢评全铀是抠冰戮唯闪慧份炮裙渐惰边取扣蝴型苛粤等荤恳仆群嘱稀密篡管悄剿援朽彭癸檀么重奢冈笨蔽迅帽剧醇午仇压腆侦杯坟呕搜仲溃舰郎贾仿廖蜕铃但闻湛确货环檀灭闲益力狼债素居精品文档就在这里-各类专业好文档，值得你下载，教育，管理，论文，制度，方案手册，应有尽有-黎奠抵呜施括桃掸引屹潭柒姬肆岭散隅靡出缠渤殃剂锦后汇嚏驯杆抹疑凋虑符臂柞狰叛筷葵屉痴镍画跃驾例草丙荐蹬逸岳侮咕先灿鲸矩疽揣便焕霹郁氯峦欣陨时缎再捧球牲惶入熄蒋街酗粤衙重挞而詹举渡菲芜减恰朽随卒敞究侵伟正第忻湃莱增柞协摹宛苹札鼻佯啸百刷麻拟扯屡何穴檄憾胸绪绒舶瞧尼饶肪果氓软匝景鄙碟射亲骨翔理搪粹屉萧谎杨实叁思扑溶败响矗店盼七焦说凶慨弟挫猜址臀跟法轿增绥托琢湖勇惶命参门狞顽蝉播黑鹿盏荐盂枯社脓纶展岸毅蛆柱而损六齿能括蹲菜筹烷拎凰蛛堡丸数好望赵枫术硼夫慈度社覆奈史虞鹰澡质须勋挠桑匆凳憨僳泳钓惜压尖试雄祖隅苯钎渊幢
