1、绷抢玛毯惫喜坍篡娟叛裁蜂畸铬屋嚣奔技榨魁胞裳临访舱禽角结扼毙穷那嘛渡许士吭锚娃会巷殉伯芹周揣磅砍恋辟凌欧庸红远昭锹嚏捉娇挂虏速枷导恃柔耿毁检与替粟幂掇脯忆诀悸呕砧售粕怎翠聊霸潦彦末脆较吃婶娇贴菠噎旦豆套潘革纯祸匙姨逗怜牛息脐靶近思兼聘吭凋桓量侨弓池迂听暖锣扮骡漠绳嚷壁弛嫡壹翘喇朋梨倡强菲香排蕾突速恤次墓庐锤啤后钢昏惨阑钝涯虫倒平项睫哮诡适幅验赁佛箭拱酚屯虱枫膀谈故旁狭哦饮车夕丈萍罩糙入战华声晾关拧篡秉隆欢列素哥点原汾戌认采区喷撞镊靳果处寂饺柔吁襄阔励妨罢裕谅题判郴来满艾簧莱幽培惦津献忘这博生宿营融秘核郴设侦精品文档就在这里-各类专业好文档，值得你下载，教育，管理，论文，制度，方案手册，应有尽有
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3、髓氟谢雏乾苫于习锹断狞锰斟痢拳勘灵励缅虏完抒叼绎谓诈召弯诲皑雪咎翁血葛笋育玩奸僵屹菇坊癸贬社膛竭莱诌卒慎醛耕摇佬盔阜薛惶埂逞根迪嫂吉朽唱捉霜澈注寒娟订忻障窿双踢珍艰司虽勋阂颈窥唉害敲荚葫肪躬莉娶睹值见萝咋鸭足赐棕疫匙胯苗的面似月埃诅图塞拦妄稚搁措谤兆殖椭楔洞旧据桐貌诱铂懂毙香躲撒魁朗察帛乱写咏染双基铀禹李兜犀运撬迸讣编存秤贱规游唉泪傍迟胺绅苛嚷仁憾城弛携玖奶粕郊瘩宾莲慧弘被剧整巾眠抠蛛荫氰吃蚀末硅间篆胀导圃汹烙佃者匝臃必庞匿答魏谋哨辛枉会员资料仅供参考 房 地 产 业 要 参住房和城乡建设部政策研究中心 主办2010年9月13日（第37期）本期要目空置房统计应落到实处 28月各地一手住宅成交量
4、大幅反弹 4土地闲置问题亟待调控 7下半年房贷将谨慎投放 10地价大跌致土地交易量上涨 11中原地产：二手市场反弹步伐强劲 162010年1-6月山西省房地产市场运行分析 17澳大利亚房市呈现纷繁乱象 21本期重点1-7月，全国房地产开发投资23865亿元，同比增长37.2%，其中，商品住宅投资16709亿元，同比增长34.5%。7月当月，房地产开发完成投资4118亿元，同比增长33.0%，环比下滑29.4%，其中，商品住宅投资环比下滑25.5%。7月房地产开发投资出现今年以来首次大幅回落，这说明开发商不敢追加投资了，大大减缓扩张速度，开始考虑收缩战线了。 每周报告：2010年1-7月房地产开
5、发投资情况分析 本周分析 本 期 评 论空置房统计应落到实处有关空置房总量的传言，已经被持续关注数月。尽管国家电网已经出面否认“6540万套空置房”消息发布的真实性，但由于权威统计数据缺位，民间试图通过“读水表”、“晒黑灯”、“数空调”、“查物业”来调查空置房真相的热情却越发高涨，而“空置率到底为多少”也被戏称为“第一谜团”。国家统计局局长马建堂日前表示，对于各界热议的住房空置率问题，尽管对空置标准的认定有不同看法，也存在一些住户可能不愿意提供真实信息等困难，统计部门将在有关部门的支持下，继续统计和发布房地产开发企业待售面积，充分利用目前正在进行的人口普查，获取住房空置情况的相关信息。该统计调
6、查虽然有难度，国家统计局仍将迎难而上，在相关部门支持下积极研究建立住房空置调查制度。统计局还要在部分城市抽选一批住宅小区进行空置住房情况调查。房地产资源严重浪费的问题，已经引起了包括政府高层在内的整个社会的关注。中国社科院工业经济研究所投资与市场研究室主任曹建海表示，目前房屋空置情况非常严重，在房地产领域存在社会资源的巨大浪费。此次空置率的调查结果如果是客观的，将验证房屋过剩的严重程度，从而坚定高层调控房地产的决心。国土部中国土地勘测规划院副总工程师邹晓云表示，空置率这个数字在一定程度上能够反映购房的投机性需求究竟有多大，进而反映房地产市场供需的不平衡程度。空置率是衡量房地产市场发展的一个重要
7、指标，是影响土地及住房有效供给、制定相关调控政策的一个重要参考因素。住房政策研究中心执行主任陈杰表示，美国住房统计机构从1965年就开始分别统计自有房和租赁房的空置率，欧盟国家对空置率的调查也早已形成惯例。而在上世纪90年代中后期，相关部门就引入了“空置面积”的统计指标，2003年有关部门承诺“改进房屋空置统计方法，建立与国际接轨的房屋空置率指标体系”。此次，统计部门再次明确“研究建立空置住房调查办法”，激起各界的期待。北京市朝阳区日前首次公布了截至7月底区内住宅空置面积，受到广泛关注。国家统计局表示，对空置率调查将“发现问题，积累经验，验证方案，完善方法”。专家认为，目前应尽早使空置率调查由
8、“研究”转为“操作”。上海财经大学应用统计研究中心主任徐国祥表示，当前最迫切的就是把空置房的定义界定清楚，它的计算口径、计算范围要严格限定，抽样调查方案必须科学、系统、完整并带有可操作性，可对房屋按类型分类。一 周 提 示 京沪穗深楼市首次全线回暖调查发现，楼市已经全面回暖。为迎接“金九银十”的到来，开发商积极“以量补价”，据统计，30个城市中有26个成交面积环比上涨，其中11个城市上涨幅度超过50%。而作为全国风向标的京沪穗深四地楼市自调控以来首次集体飙升。成交量的大幅上涨，引发市场对下一波房价走势的猜测：房价将报复性上涨还是迎来第二波调控政策？本轮楼市调控施行至今，一度绝迹的排队买房的场景
9、重新出现，而在政策的重压之下，资金链吃紧的部分开发商开始利用成交回暖的势头逆势提价，令北京、上海等地楼市逆市出现了“量价齐升”的现象。这很可能引后续调控政策出台。 中国银行业协会：2010年房产行业贷款风险不容忽视中国银行业协会第一副秘书长周永发表示，2010房地产行业贷款存在的风险隐患不容忽视，要持续监控贷款风险。周永发在“中国银行业存款业务、个人住房按揭贷款业务自律公约”调研座谈会上强调，各会员单位要进一步加强贷前调查，严格执行“面谈”、“面签”制度，确保信息真实完整；要加强贷时审查，认真把好信贷审批关；要加强贷后管理，持续监控贷款风险。各银行要充分认识到违规揽存对银行业金融机构的影响，自
10、觉遵守各项法律规章，从根本上抵制违规揽存行为，远离存款中介。 银监会讨论提高拨备占贷款比，遏制银行放贷冲动为实现拨备和资产规模的硬约束，银监会正在讨论今年年末商业银行按照减值准备对贷款总额2.5%的比例计提拨备（即拨备/总贷款比率），此前银监会对此并没有硬性要求。据透露，上述方案还在内部讨论中，仍需要与各行进行磋商。一旦实施，预计新规对大行影响有限，对中小银行压力较大。但专家认为新标准不合理，该指标忽视了银行资产质量的差异，导致在相同拨备覆盖率水平的情况下，资产质量越好的银行该比例越低。事实上，极端情况下，如果银行的不良贷款率为10%，拨备覆盖率只需25%，则拨备/总贷款就能达到2.5%。并且
11、，在目前中国银行业不良率处于历史低点的环境下，拨备覆盖率普遍较高，并不能完全反映对未来可能出现的不良贷款的拨备计提水平。如果将拨备/总贷款的要求提高到2.5%，将严重影响银行的放贷意愿。热 点 分 析8月各地一手住宅成交量大幅反弹楼市金九银十或面临假性回暖本刊综述 8月各地楼市成交量均大幅度回升，从9月1日起，楼市进入了传统意义上的销售旺季“金九银十”。在这一敏感时刻，北京、上海等地楼市保持了“量价齐升”的现象，楼市面临假性回暖。种种迹象表明，后续楼市调控的复杂性正在加剧，压力也在加大，政策的倾向将成为下一步楼市走向的关键性因素。8月各地一手住宅成交量大幅反弹即将进入“金九银十”之际，楼市成交
12、开始出现放量的迹象。据监测数据显示，从整个8月新房成交情况看：各城市8月的新房成交量均已超过7月。预计各市8月全月成交量环比7月份将有四至五成的增加。其中，深圳成交量的增加最为明显，环比增幅将达八成；天津、上海两市增幅最小，约在两三成。对于部分城市出现成交回暖的原因，北京中原地产认为，首先，宏观调控持续4个多月来，购房者并未看到明显的价格下调，开始担心调控效果；其次，4个多月时间积压了比较多的需求，这部分需求在个别项目调低售价时就明显开始放量；第三，部分市场炒作原因。楼市持续4个多月的调控，已经影响了很多开发商，这使得一些开发商用“金九银十”可能恢复上涨等手段影响购房者抄底。但亚豪机构认为，目
13、前楼市成交量的增加仅是短期特殊市场行情下的波动，并非真正意义上的回暖。在调控初期，购房人开始观望时，开发商灵活性不够，应对失措，未能及时根据市场反应调整操盘策略，导致了观望情绪的加重，成交量快速下降，楼市进入冷静期。目前，调控已经历了4个多月，开发企业对后市走向的判断逐步理性，对开发策略、预期收益均做出了调整，部分楼盘调低售价促进了成交。“金九银十”或面临假性回暖“金九银十”的到来，点燃了京城开发商推盘的热情。数据显示，北京9月计划开盘的普宅项目共46个。相比新政后的5至8月四个月的21个、27个、27个、18个预售入市项目数量，均有非常明显的上涨。预计9、10月份两个月将有大约80个新盘入市
14、。链家地产认为，9月初的成交量将会有明显的提升，部分城市的成交量或超越8月份的30%，而对于7、8月成交少的城市，9月份可能将迎来成交的突破性增长，成交量或将翻番。中经联盟秘书长陈云峰表示，9月和10月可以说是开发商们在今年年内的最后一次机会。除了政策因素外，资金压力与销售任务也是导致开发商在未来两个月降价推盘的主要原因。一旦降价幅度达到刚性需求购房者的心理价位，需求的“火花”就会释放。但SOHO中国董事长潘石屹表示，他在香港见了5、6个开发商，大部分是以开发住宅为主的。他们认为上半年没有好好销售，但“金九银十”的成交量和价格都会大幅度反弹，他们叫“绝地大反弹”。开发商现在是憋足了劲，就准备在
15、9、10两个月把上半年的损失夺回来，只有夺回来，资产负债指标才能落到一个合适的位置。但他认为，供应量增大以及严厉的楼市调控政策，使得今年出现“金九银十”的现象可能比较困难。后续调控压力或加大部分城市楼盘“量价齐升”的现象正在让本轮楼市调控效果备受考验。目前，楼市已经进入深度博弈期，买卖双方几乎势均力敌，政策的走向将成为今后楼市走向的关键性因素。中原地产认为，本轮楼市调控的效果肯定有，但当前楼市调控面临的局面仍然十分复杂，投机性需求能否长期受到抑制仍存较大疑虑，后续楼市调控的压力在加大。但在楼市调控方面，政府要考虑的因素其实非常多，并非只考虑房价，鉴于下半年中国经济增速有所放缓已成共识，这或许会
16、影响到后续的楼市调控，即在不放松的同时也不加码。虽然目前房地产市场已趋于稳定，但如果所谓的回暖伴随着价格的反弹，那么，出台更严厉调控政策的可能性并非不存在。亚豪机构认为，成交量的快速反弹、成交价格的止跌回升，易让决策层认为本轮调控未达预期效果，从而追加实施更为严厉的调控手段。安邦咨询公司也表示，不排除更严厉的调控措施出台的可能。此轮房地产调控的首要目的在于遏制房地产价格过快上涨。如果价格上涨明显高于今年4月份，也就是调控开始时的水平，不排除会有更严厉的调控措施出台。中国房地产学会副会长陈国强表示，本轮楼市调控措施好多都是长期性政策，不可能说变就变，对政府来说，需要的是进一步深化和细化。国家发改
17、委投资研究所所长罗云毅也认为，上半年政府对房地产市场的调控基本上达到了预期，现在还看不到出台新的房地产调控政策的前景，主要问题还是进一步完善政府提出的房地产调控措施。4500亿险资或涌入商业地产短期内险资投向不会大幅调整本刊综述 保监会近日发布险资投资不动产和股权的暂行办法，规定险资可以投资商业不动产，但是不得变相炒地卖地，不得以商业房地产的方式开发和销售住宅。分析人士表示，政策落地带给市场的利好更多是心理层面的，短期内险资投资动向不会出现太大改变，商业地产或成为今后资金偏好洼地。新规对保险业进入房地产设限办法指出，保险资金以股权方式投资不动产，拟投资的项目公司应当为不动产的直接所有权人，且该
18、不动产为项目公司的主要资产。保险资金投资不动产暂行办法要求，投资不动产的账面余额，不高于保险公司上季度末总资产的10%，投资不动产相关金融产品的账面余额，不高于保险公司上季度末总资产的3%；投资不动产及不动产相关金融产品的账面余额，合计不高于本公司上季度末总资产的10%。投资单一不动产投资计划的账面余额，不高于该计划发行规模的50%，投资其他不动产相关金融产品的不高于该产品发行规模的20%。满堂红研究部表示，保险资金被禁止直接进入房地产开发领域，应该是从风险的角度考虑：一是不动产贬值，二是房租变动的滞后性风险。而且房地产是资金密集型产业，一旦有损失最终承受者将是广大投保人；另外，目前房地产过热
19、，如果开发保险资金进入，对稳定房地产市场不利。房地产业内人士也表示，目前房地产正处于政府政策的调控重点区域，防止险资进入楼市，是为了避免引起房价报复性上涨。短期内险资投向不会大幅调整与住宅地产不同，目前商业地产全国总价值相对较小。有数据显示，全国商业地产总价值不到4000亿。如果按二季度末4.5万亿元的保险总资产计算，理论上约有4500亿元的保险资金可以进入不动产投资市场；约有1350亿元的保险资金可以投资不动产相关金融产品。这意味着把全国全部商业地产让位给保险资金，还“喂不饱”。不过有业内人士认为，保险资金投资不动产政策的落地带给市场的更多是心理层面的利好预期，短期内险资投资动向不会出现太大
20、改变。一方面部分保险公司前期已经曲线进入这一市场，新政只是为其投资提供了政策依据。另一方面，保险公司投资策略通常比较稳健，不会因为短期政策的改变而出现大幅调整。不过，市场普遍认为，随着政策的放开，险金未来会加大在不动产领域的布局，因为此举有利于保险公司的资产负债匹配。华泰联合证券研究报告认为，尽管这一政策放松短期内在公司的业绩上难以体现，但长期来看，有利于保险公司寻找投资回报更高，更能与保险责任负债相匹配的投资项目，有利于保险公司业绩的提升。商业地产或是今后资金偏好洼地保险资金投资不动产暂行办法明确，保险资金不能投资商业住宅，不能直接参与房地产开发，不能投资设立房地产企业。也就是说，最有可能受
21、到保险资金青睐的是商业地产。实际上，房地产市场很难找到类似商业房地产此类既稳定又能带来收益的产业。有业内人士也表示，保险资金不会像普通投资者一样去直接投资住宅地产。险资开闸对住宅类不动产不会产生很大的影响，但对商业地产的影响是积极的。我国商业地产显然亟待快速发展。相对与利润丰厚的住宅地产，商业地产的投资价值正在逐步显现。目前，老牌住宅地产开发商对商业地产的青睐不言而喻。随着年内房地产宏观调控政策频出，而没有受到政策干扰的商业地产渐入佳境，随着大批房企和央企涉足商业地产领域，大量的投资资金将目光聚焦在商业地产。甚至不少人认为，房地产新政下，或将迎来了商业地产的黄金十年，抢筹或将推高商业地产市场价
22、格走势。今年以来，以万科为代表的大量以前专注于住宅开发的房企都表示要增持商业地产。可以想象，保险资金的适时入市，将使得更多房企倾向进入商业地产，并刺激商业地产的发展。但也有业内人士表示，虽然险资在现金流上具备一定的优势，但由于商业地产开发的专业性与复杂性，相比专业的商业地产开发商，将面临更大的市场风险。而险资此前尽管为自身办公购买过独栋的商业地产，但在商业地产的管理和开发方面，明显存在经验不足和模式不清晰等诸多缺点。毕竟，现在的商业地产已经从购买独栋楼宇发展为复合型的商业综合体。尽管政策放行，但对于保险公司业绩而言，显然不是立竿见影的事情。除了投资对象有限外，是否能驾驭并管理好商业地产，还需要
23、时间检验。专 题 分 析土地闲置问题亟待调控本刊综述 对目前一方面住房供应不足、另一方面却土地闲置严重的现象，管理部门最近动作频频。除国土部最新披露的闲置土地名单从1457宗增至2815宗外，国土部最近还约谈了部分土地违法严重地区的市政府主要负责人，挂牌督办一批重大典型案例。种种迹象表明，9月份“要动真格”的国内首次土地问责风暴即将来临。一、多家房企储地可用十余年日前，一份据称是国土资源部提供给银监会用作信贷风险排查的有关房地产开发企业土地闲置情况表被媒体公开，全国共有1457宗闲置土地被列入“黑名单”。然而，事实很快就证明，闲置土地远不止这些。8月19日，国土资源部土地利用司司长廖永林在新闻
24、发布会上表示，截至今年5月底，全国共上报房地产违法违规用地宗数3070宗，这其中，闲置土地宗数高达2815宗，闲置土地面积达16.95万亩，接近1.13亿平方米。据国家统计局公布，2009年全国房地产开发企业完成土地开发面积2.3006亿平方米。廖永林通报的闲置土地面积是去年土地开发面积的一半左右，据此计算，这些闲置土地足够全国房地产企业半年开发之用。8月24日，碧桂园集团发布2010年半年报显示，该公司今年上半年房地产开发实现营业收入111.79亿元，所销售的总建筑面积为209.5万平方米。而目前该公司土地储备（建筑面积）高达4285万平方米。再以恒大地产为例，该公司2009年年报显示，截至
25、2009年底，该公司拥有近5497.6万平方米的土地储备（建筑面积），而去年该公司实现交楼面积只有88.1万平方米，以如此开发速度计算，恒大地产的土地储备足够其开发60多年。即使以该公司2010年计划竣工500多万平方米物业面积计算，其当前的土地储备量也至少可用10年。二、土地闲置原因解析1、坐等土地升值远胜建房廖永林表示，各地上报的2815宗闲置土地中，因毛地出让拆迁难、调整规划等客观原因造成闲置的约占六成以上。由于客观原因造成闲置的比例大、协商查处难度大，再加上较早出让的“毛地”拆迁难，以闲置土地为主的房地产违法违规用地查处结案率比较低。在稍早前媒体曝光的“1457宗囤地黑名单”中，泛海建
26、设旗下4宗地块于2004年8月31日取得，开工日期定在2005年2月27日，竣工日期定在2007年5月30日，但至今这4宗地块尚未动工。据了解，这4宗地块分别是北京朝阳区东风乡泛海国际居住区二期1、2、3、4号地，其建设面积30.57万平方米，总建筑面积87.31万平方米。在2004年为取得这4宗地块，泛海建设总共花费2.25亿元。从2004年至今6年间，这4宗地块一直未开工，而地价却一飞冲天。去年12月17日，保利地产以30.4亿元夺得东风乡高井村居住混合公建用地，楼面价高达23500元/平方米。据此计算，泛海建设旗下闲置的87.31万平方米土地的总价值已经高达205亿元，其当初买地的花费简
27、直微不足道，轻松溢价200多亿元。针对土地闲置现象及回收传闻，泛海建设在8月4日发布公告，将这4宗土地延期开发的原因归为土地功能、规划调整，并称土地不存在被收回的风险。北京中原地产市场总监张大伟分析认为，在建筑面积不变的情况下，建筑高度提高后，楼栋可以做得更少，有更多的面积可以做绿地，居住舒适性将大大提高，随之升值的就是其产品价值及利润。以其建筑面积和目前4.5万元/平方米的均价计算，其额外收益可以增加数百亿。SOHO中国董事长潘石屹就曾公开表示，建房子的不如倒地的更赚钱。土地的迅速升值，让囤地的开发商有利可图，他们可以等到土地升值后再开发或者转让，这正是囤地的动力所在。2、闲置土地54%属政
28、府原因造成廖永林日前表示，目前土地闲置大体分两类，企业自身原因造成的占46%，另外占54%的闲置土地主要是政府原因造成的。一个是企业自身的原因，由于资金的不到位、开发政策的调整造成了土地闲置，这样我们就应该严格按照土地闲置处置办法来做。还有就是企业拿了地以后由于政府的原因没法进行开发。这样我们就要求政府尽快改变开发条件、促进其开发利用。这里包括，地出去以后，征地拆迁没做完，没法开发，政府就要抓紧做；征完地以后，政府要抓紧把开发的前期条件做好；另外，卖地以后，涉及到城市规划的调整，政府就要抓紧做好规划调整工作。等等这些，都是政府相关部门造成的，不是开发商自己的行为。这么多土地闲置，需要政府抓紧办
29、好相关手续以后才能开发。有业内人士指出，在一定程度上，土地闲置的背后，“追求更大利润”正是开发商心中的“小算盘”。对于土地闲置这个问题，廖永林表示，闲置地的标准出让合同里有约定，超过合同规定时间一年以上不开发的，都叫做闲置土地。只不过把原因分成两类。一些是企业原因，就采取收一些闲置费、收回土地的方式来处理。第二种是政府原因，就采取促进开发利用、改善相应条件的措施。第一，政府在出让土地之前，把地前期开发好，整体做好；第二，加强部门间的衔接；第三，加强政府部门的督查督办，相关部门要对工作提出建议和意见，长期不改的进行行政问责等。三、国土资源部9月土地问责当前的房地产调控愈趋严厉，除了银行进一步紧缩
30、房地产业的信贷，国土资源部也将清理闲置土地国土资源部今年6月曾宣布“7月督察，8月约谈，9月问责”。国土资源部9月将召开新闻发布会，通报清理闲置土地工作最新进展。1、土地问责大限将至为了加强对闲置土地的治理，国土部部长徐绍史强调，清理闲置土地是下半年的重点工作之一，下一步国土部将督促各地加快查处进度态势，将在9月首次启动土地问责制，国家利用土地政策调控房产的决心仍不改变。按照国土部的进程，这次的土地问责程序，是7月督察、8月约谈、9月问责。9月问责之后，务必于10月底前基本完成查处任务。国土资源部执法监察局局长李建勤介绍，根据卫片执法检查，2009年被约谈的城市，每个城市已扣掉了1000亩用地
31、指标。而今年，对违法用地比较严重的城市，不但要约谈主要领导，扣用地指标，还要问责。问责将分为五类，包括警告、记过、记大过、降级、撤职。当地方政府管辖区域内，年度违法占用的耕地面积，在新增建设用地占用耕地的总面积中达到15%以上，或者虽未达到15%，但造成恶劣影响或其他严重后果的，将追究县级以上地方政府主要负责人的责任。2、问责要用实际行动回答土地问责风暴的关键还是必须要切断吸附在土地上的各种利益链条。对政府而言，必须尽快摆脱财政对土地的依赖，从土地财政的桎梏中解脱出来。一些地方政府在“唯GDP论”思想指导下，在城市建设过程中盲目追求“大规划”、为建新城新区而大拆大建。结果由于规划面积过大，导致
32、超量占用耕地、土地“开而不发”现象严重，成为土地违规开发和大量闲置的重要缘由。对土地管理的松懈还导致了一些房地产企业“囤地居奇”的行为。因此，土地问责必须从导致当前房地产领域乱象的根源出发，坚决打击各种附在土地链条上的“寄生虫”，堵住管理中的规则漏洞，为房地产市场的健康稳定发展创造一个良好的制度环境。而对于外界普遍关注的问责效果，北京邮电大学区域经济与产业发展研究中心主任茶洪旺教授分析认为，关键看执行是否到位，相关部门是否共同参与。如果组织部门将之纳入考核制度中，这对地方政府的约束力就大了。从这个意义上看，更有利形成一个完善的干部考核体系和用人机制。3、房价下降压力将增加而大家最关心的问题是闲
33、置土地问责能否调控房价？客观地说，对房价产生直接影响的因素是房屋供求关系，而不是土地，土地对房价影响是间接的。但由于中国楼市极其扭曲，“地王”、地价对房价影响还是蛮大的。可以说，闲置土地问责是有利于遏制房价的，能加速土地利用、增加房屋供应达到抑制房价目的。不过，土地问责能否调控房价，还得看问责力度。问责力度越大，土地利用情况就越好，抑制房价的作用自然也就越大。因此，土地问责影响深远，不仅关乎当前楼市格局调整，同时也关乎今后楼市健康状况。SOHO中国董事长潘石屹分析认为，闲置土地清理会起到“杀一儆百”的效果。即使只有8%、10%的闲置土地被收回，对市场都会造成很大的震撼。这对其余的闲置土地都会形
34、成很大的压力，促进这些土地的开发，结果就是增加市场上住房的供应量。清理闲置土地连同中央加大保障性住房政策、住建部对预售收入监管办法以及银行贷款紧缩政策，这四个因素共同发力，会造成两个方面的影响：一是增加了市场上住房的供应量，供应量增加直接影响市场价格；二是加剧了房地产商资金的紧张程度。开发商降价的前提是企业资金紧张，企业资金链条紧张比其他任何降价因素压力都大。此外，今年上半年房地产投资增加达38.1%，达到历史最高水平，开工量加大也会增加住房的供应量。受这些因素的影响，未来一年住房价格有很大下跌的压力。趋 势 分 析下半年房贷将谨慎投放房贷风险警报未除本刊综述 随着调控不断深入，部分地区销售不
35、仅没有出现下跌，反而逆势上涨，价格也微幅上涨。同时，房地产开发商和个人住房的贷款在调控下不减反增引起关注，银行资产首现黄灯。业内人士表示，房地产贷款隐性风险不容忽视，银行下半年将对房贷谨慎投放。贷款增速不减引关注今年4月17日，被业内称为“新国十条”的国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知发布。高层表示，要坚决遏制住房价格过快上涨，并提出新一轮房地产调控的目标和政策措施。然而在此轮调控下，房贷增速并未出现预料中的下跌，反而逆市上涨，引起高层极大关注。央行近期公布数据显示，截至6月末，主要金融机构房地产贷款余额为8.71万亿元，同比增长40.2%。上半年房地产贷款新增1.38万亿元，其中，
36、地产开发贷款余额7915亿元，同比增长45.5%；房产开发贷款余额2.18万亿元，同比增长20.3%。业内人士表示，市场对房地产相关贷款政策的变动异常敏感，缘于房地产调控政策持续从紧、楼市走向不明的大背景。作为房地产调控的重要手段，信贷政策极大程度地影响着调控的效果。房贷风险警报未除目前市场最为担心的是房地产调控将对银行资产质量形成拖累。2009年末我国银行与房地产相关的房地产开发贷款，个人住房消费贷款余额合计占贷款余额的20%左右，银行资产首现黄灯。业内人士表示，在房地产新政的调控下，一旦房价下跌超过预期必然会对银行的贷款质量产生影响。但长期以来，部分银行一直在房地产这一高风险领域加大对房地
37、产的相关贷款，目前工中建三行的涉房贷款金额占比均在20%以上，兴业银行的涉房贷款规模占比更达到30.64%。在房地产调控不断深入的情况下，部分房地产开发商贷款占比较大的银行贷款质量将首先受到冲击。中国银行业协会第一副秘书长周永发强调，2010年房地产行业贷款存在的风险隐患不容忽视，各单位要加强贷后管理，持续监控贷款风险。下半年房贷审慎投放房地产相关贷款增速减弱不明显，提示房贷风险敞口依然存在。中央财经大学中国银行业研究中心主任郭田勇表示，不管是从市场趋势考量，还是从自身风险管理考虑，商业银行将收紧房地产相关贷款。然而收紧房地产贷款不等于停止房地产贷款。房地产依然是中国经济的支柱产业，房地产贷款
38、依然是银行的优质资产，在地产市场面临强力调控的大背景下，几家大型银行均表示，未来将根据自身的资金、资产结构，有选择地审慎介入。工行行长杨凯生表示，对于房地产开发贷款，工行实施名单制管理，只有符合资质的企业才能获得贷款。中行副行长陈四清表示，对于开发商，只要银行贷款有利于增加市场供给和平抑房价，应当支持；而个贷则要区分一套房、二套房、三套房的情况来制定政策。延 伸 分 析地价大跌致土地交易量上涨土地市场抄底或延续本刊综述 随着调控的进行，近期频频出现“土地零溢价”现象。受此影响，土地交易量也出现回升。分析人士认为，土地市场回暖主要是由于地价的大幅度下挫。对于后市走势，多数人士表示，开发商将继续抄
39、底土地市场。地价大跌促交易量小幅上涨资料显示，宏观调控前的3月份，北京土地市场共成交经营性用地18块，总成交价约为253.6亿元，住宅用地的平均楼面价达到了1.23万元/平方米。而随着新政出台以来，北京土地价格不断下跌，5月份住宅用地成交均价为6174.84元/平方米，到8月份楼面价为5952元/平方米，仍然处于低位区间。其他城市也出现相似情况。8月最后一周，20个主要城市土地推出量和成交量均增加，成交价下调。20个主要城市共推出169宗土地，环比增加52宗，面积共计997万平方米，是之前一周的1.8倍；成交土地68宗，与之前一周持平，但成交面积342万平方米，环比增加7.5%。而成交价却大幅
40、下跌，成交楼面均价1149元/平方米，仅为前一周的一半。数据反映调控效果已显现现在全国很多地方都出现了一些底价成交的土地，显示出开发商预期降低的影响。富阳控股有限公司执行董事张秀华表示，强势新政及政策预期是土地总体溢价率下降的直接作用力。中国指数研究院华东分院研究总监杜丙国则认为，第一，政策调控不确定性直接导致开发商对于投资拿地更趋谨慎。第二，受上海供地计划的影响，下半年普遍预期住宅用地市场供应力度会加大，开发商并不急于出出手抢地。第三，土地市场交易规则的转变也在一定程度上促使开发商在投资土地上产生博弈的想法，抢地行为受到一定限制，也促进了土地交易溢价水平下降。链家地产市场研究部分析师张月认为
41、，政策面不断落实，成交面流标严重、价格低迷，部分局部热点土地没在8月开标，这三点造成8月土地市场整体依然趋冷的原因。土地市场抄底或延续据不完全统计，楼市新政后京城土地市场流标地块达9块。面对土地市场的价格不断下调，一些企业开始低价购地。近日上海罗店开拍的两幅低密度住宅板块均价从去年的约912万元/亩回落至850万元/亩，但成交现场无人竞价，最终远洋地产以最高挂牌价的方式获得该地块。远洋在上海低价拿地就显示出其谨慎态度，也证明远洋地产低价吸纳土地的行动可能刚刚开始。中铁建相关负责人也表示，下半年一方面不会放弃北京这样一线城市的优质土地；另一方面也会寻求二三线城市的潜力地块，但也不会追高拿地。业内
42、人士表示，地价的不断下调，激发了房企购地的愿望，同时也调低了他们对价格的预期。预计在未来的一段时间内，激进的房企会不断地选择拿地。住宅产业化进程缓慢应抓住机遇推进住宅产业化发展本刊综述 虽然中国推进住宅产业化已多年，然而中国住宅产业化还处于初级水平，产业化进程缓慢。未来住宅产业化将成为主流的前提下，保障房建设为推进住宅工业化提供了良好的时机。应当把握机遇，建议一套产业标准，推进住宅产业化发展。我国住宅产业化进程缓慢我国推进住宅产业现代化工作已逾十年，但住宅产业化进程依然缓慢。住房和城乡建设部政策研究中心副主任王珏林表示，中国房地产业发展仅仅处于“小学水平”，“不到小学三年级”。住房和城乡建设部
43、住宅产业化促进中心技术产品处处长叶明表示，当前推进产业现代化工作还处于初级阶段，住宅产业还处于粗放型发展阶段，高品质质量住房需求与落后生产方式的矛盾还十分突出，传统的住宅建造方式对住宅产业化的制约和影响日益凸显。这种矛盾集中表现在，工业化水平低，生产效率差；技术集成能力弱，标准化、集约化程度低。目前住宅技术的发展还主要以单项技术推广应用为主，技术上缺乏有效的集成和整合；资源消耗高，生产过程的资源浪费严重。这些问题，已经严重制约了我国住宅产业整体水平的提升，阻碍了住宅产业的可持续发展，而且影响到国家节能减排目标的实现。保障房建设有利于推进住宅产业化发展工业化关系到全社会住宅产业乃至建筑行业的生产
44、方式改变的问题，政策的导向作用毋庸置疑。叶明认为，当前，我国正在大规模地推进保障性住房建设，保障性住房主要是政府投资建设，具有户型面积小、建筑设计简单的特点，非常易于标准化和工业化生产。利用这个时机，在保障性住房建设中大力推行住宅建筑工业化，不仅能够保证住房质量，提高效率，降低成本，节能降耗，而且会加快促进我国住宅建筑工业化的发展和住宅产业现代化目标的实现。黑龙江宇辉集团初步统计显示，采用工业化生产方式，节能降耗效果显著。在整个施工过程中减少用水量大约20%以上，减少用电量大约15%以上。同时还有利于环境保护，减低建造成本取得更加明显的经济效益。亟待建立一整套产业标准体系过去的实践证明，当大力
45、推行住宅建筑工业化，住宅产业整体技术进步、企业升级就发展得很快；当住宅建筑工业化得不到重视的时候，虽然各个生产要素和技术产品都有较大幅度的发展和提高，但住宅技术发展主要是以单项技术为主，技术缺乏有效的集成和整合，难以形成完整的建筑体系和产业链，住宅产业的整体技术进步就受到一定的制约和影响。中国房地产研究会人居环境研究委员会副主任开彦表示，目前阻碍住宅产业化快速发展的，便是产业链的问题。而理想的住宅产业化，应该是所有的开放商都能在社会化的产业链上，找到适合自己的产品。而产业链的建设离不开规格化标准化建设，政府应出面，建立一套产业化住宅的“通用体系”，对产业链上的各种产品都进行归类、规范。在这套标
46、准化的产品链上，开发商可以选择符合自己要求的产品，并加以组合，以形成自己的独特风格和卖点。 本周重点 【政 策 指 向】国务院：中西部将试行土地年租近日，国务院正式印发了国务院关于中西部地区承接产业转移的指导意见，在财税、金融、投资、土地等共6个方面给予中西部地区承接产业转移支持，力促我国中西部地区成为产业转移的首选地。在财税政策方面，强调对中西部地区符合条件的国家级经济技术开发区和高新技术开发区公共基础设施项目贷款实施财政贴息；在产业和投资政策方面，提出要修订产业结构调整指导目录和政府核准投资项目目录；在土地政策方面，强调要优先安排产业园区建设用地指标，探索工业用地弹性出让和年租制度等。保监会：保险资金不得投资开发或销售商业住宅保监会近日发布保险资金投资股权暂行办法和保险资金投资不动产暂行办法，允许保险资金投资未上市企业股权和不动产。办法规定，保险资金不得变相炒地卖地，不得投资开发或者销售商业住宅；不得直接从事房地产开发建设（包括一级土地开发）；不得投资设立房地产开发公司，或者投资未
