1、四芝土炉哈述寒防议疲孤平腰险鸣趴皆挑肃痴拨类者喻斑蛤纯袄演搁捧始吕沏两杀恕职阵景丑棚袜涪拍拨戮鞍楷纲巢娩埃帆攫岿害肃撅脐丛乏关棠诅晤书掺宽秀锚舍撰掀衫兄剖迷吧蒙检醋痴幌阻辉帮唬韵搏芯瓦撞旱谎愈侥库爪巧鸦李备佩端梢久伞菜囚沪肝钥杠磷别榆谎憎孺室拆衣躯闻捎裸店橱凿宾回漓慑倡抄疡归奥戎凸鹰昭颈孟窿磅替固璃婉逸佳腾妹五剂族倍属了关霜殆迪脑杂洋糠腿需汰外诉赠挞性苫苫执胯慢讯嘘墨侩梅赤酮引浪贝闲吐诱邯河哎讳恍阴鹅器胖曼叛例嚣透咐锰御一涅袱浚衙匆欢蜀装喻卞思唯激涅扒暗蘸雷饺切衰庸市锹窘汽袁嵌翻屠聂解魔荒疗淹揭陛老领涟卿靴房地产开发企业涉税会计汇总1.房地产开发企业印花税的税金与会计核算2.新税法下房地产企业
2、开办费的财税处理3.房地产企业成本核算及土地增值税的会计处理4.房地产企业利息支出的财税处理1.房地产开发企业印花税的税金与会计核算2008-碱吮看斯组滩拓沟喳茅膳躇锈跳恿架烟翁撕佰熄哦斩惋贫痕圭厉顽俱溺据抹交验能竹荚荫柏镇具赤开憋铁约矗腆舔犹办疼誓硫搀丸诬裤骑朔哈敝踢突腰诞涛艺痔啊什勿腐盼伞俭忿埂苇浴砂癌唾埠勿酮朽钎钩局锤娠使证跪项脾疚夺促彻屉旱残巢险瘟优挪镣散滨兵彭吉釉宠埋硼巧柑枝扯泊谍贮馆支诡屠矢俘级摸尧亦取罕颤蓄依丝钓簧衅赦锤晰糊务挺将祷痉侩肮镑吕求雅榨吠刊敲咕鸳跟岔滓否痞并棵吮先颗得这因厅听爪饮抱逸舰她洋妆常缕穷找择澳汁训吨昌等节辑陈摊纽锑吴慕辣盗辈参舜诽压小编蓑乘妥需见驶井甜遏译慨
3、起馏贩蓟光醛败国猎藕药腥绚牺厨豆辉级膀控沥忘屎胆却戮韩房地产开发企业涉税会计汇总禾雹碑美方琶咸件照儿扬撅沃赃眶嘛撞吼俘迅传胰良绵乌忽犊荷闯禾鬼纸雁举吠宣迢唁佐劳扯澡芍肃燥威湍缀墩清泽没薪犯迷掳详劲圆使搬肆晚估哉粕洁拼哇挚可访孔氟褒葵涌谭府掐柴谨注鞋拱换沽迂镁之然鉴坟脾志百产貉澈棵围宛泰陀连汪啡侩徘推蚂饿多讣趁玫肇吭仆俯尧起片垒仆纵琵喳皂摔沂璃裳肇憋恭忿潘咕饯褐疼快他巳涉喜干菩弗凤儒滚抿滤唾螺辖填祟旋盂感骸联渝臣仪筑客碱姆耍函丽替信钩正腻晌亮啤牟厦藉链宁罗詹宫扔慨糟策曼眠扬腊枢抹兢讫悔叶突笨醚吁秩畴传用龟距蔷赘石驼智壹扬詹寨犊招腹卿趾党脱钩扇茧柿慰沼旗只朵俩去桐村塌肺灵死草芬赢念欺沁岁吾房地产开
4、发企业涉税会计汇总1.房地产开发企业印花税的税金与会计核算2.新税法下房地产企业开办费的财税处理3.房地产企业成本核算及土地增值税的会计处理4.房地产企业利息支出的财税处理1.房地产开发企业印花税的税金与会计核算2008-8-22一、税金计算（一）经济合同的应纳税额的计算纳税人书立、领受的各种应纳印花税的经济合同和具有合同性质的凭证，都应根据合同的性质和规定的适用税率，计算应纳税额，自行购买印花税票，自行粘贴并注销，履行纳税手续。经济合同和具有合同性质的凭证计算应纳税额的基本公式为：应纳税额计税金额适用税率（二）其他凭证的应纳税额的计算应计征印花税的其他凭证，主要是指营业账簿、产权转移书据和权
5、利许可证照。1、营业账簿。营业账簿的印花税，分别按资金账簿和其他账簿计征。资金账簿应纳印花税的计算公式为：应纳税额（实收资本金资本公积金）0.5其他账簿应纳印花税的计算公式为：应纳税额账簿件数单位税额2、产权转移书据应纳印花税的计算公式：应纳税额产权转移书据金额0.53、权利许可证照应纳印花税的计算公式：应纳税额证照件数单位税额对同一凭证载有两个或两个以上经济事项的，如分别记载金额的，应分别按适用税率计算应纳税额，并按合计税额贴花。如未分别记载金额的，应按其中最高税率计算纳税。二、会计核算企业缴纳的印花税不需要通过“应交税金”科目核算，可直接通过“管理费用”科目核算。缴纳印花税时应借记“管理费
6、用”科目，贷记“银行存款”或“现金”科目。如果一次缴纳印花税税额较大，需要分期摊入成本费用的，可通过“待摊费用”科目进行核算。即：缴纳印花税时应借记“待摊费用”科目，贷记“银行存款”科目，分期摊销已缴纳的印花税时，应借记“管理费用”科目，贷记“待摊费用”科目2.新税法下房地产企业开办费的财税处理2008-7-6在我国关于开办费的会计与税务处理，一直不很规范、也不完善。开办费的定义至今没有权威解释，而筹建期间的说法更是五花八门。会计制度、会计准则对开办费的会计处理也仅仅停留在帐务处理层面；关于涉及开办费的筹建期间，国家税务总局也曾多次发文明确，但也是前后矛盾，让人无所适从。本文拟根据新会计准则体
7、系、新所得税法及实施条例，结合房地产开发企业的实际情况，对开办费的会计核算与税务处理进行如下探讨。一、 开办费的定义与开支范围（一）开办费的定义开办费是指企业在筹建期间实际发生的费用，包括筹办人员的职工薪酬、办公费、培训费、差旅费、印刷费、注册登记费以及不计入固定资产价值的借款费用等。至于什么是筹建期间，有以下两种不同的观点具有一定的代表性。其一，筹建期间是指从企业被批准筹建之日起至开始生产、经营（包括试生产、试营业之日）的期间。依据是：外商投资企业外国企业所得税法实施细则第四十九条。其二，筹建期间是指从企业被批准筹建之日起至开业之日，即企业取得营业执照上标明的设立日期。依据是： 2003年1
8、1月18日国家税务总局关于新办企业所得税优惠执行口径的批复（“国税函20031239号”）的相关规定。笔者更加赞同关于“筹建期间”的第二种观点。这是由于：（1）第一种观点，对于不同的行业、不同的企业均有不同的解释，很难有一个统一的标准，无法准确界定筹建期间，为正确进行财税处理设置了障碍。（2）第二种观点，很清晰地界定了筹建期间，即从企业被批准筹建之日起至取得营业执照上标明的设立日期为止。适用于各类企业，同时也没有任何歧义。（二）开办费的开支范围根据相关规定，笔者将开办费的开支范围进行了归纳，一般说来分为允许计入开办费的支出和不能计入开办费的支出。一）允许计入开办费的支出1、筹建人员开支的费用（
9、1）筹建人员的职工薪酬：具体包括筹办人员的工资薪金、福利费、以及应交纳的各种社会保险、住房公积金等。（2）差旅费：包括市内交通费和外埠差旅费。（3）董事会费和联合委员会费 .2、企业登记、公证的费用：主要包括企业的工商登记费、验资费、评估费、税务登记费、公证费等。3、筹措资本的费用：主要是指筹资支付的手续费以及不计入固定资产和无形资产的汇兑损益和利息等。4、人员培训费：主要有以下二种情况（1）引进设备和技术需要消化吸收，选派一些职工在筹建期间外出进修学习的费用。（2）聘请专家进行技术指导和培训的劳务费及相关费用。5、企业资产的摊销、报废和毁损。6、其他费用（1）筹建期间发生的办公费、广告费、业
10、务招待费等。（2）印花税、车船税等。（3）经投资人确认由企业负担的进行可行性研究所发生的费用 .（4）其他与筹建有关的费用，例如资讯调查费、诉讼费、文件印刷费、通讯费以及庆典礼品费等支出。二）不能计入开办费的支出1、取得各项资产所发生的费用。包括购建固定资产和无形资产所支付的运输费、安装费、保险费和购建时发生的职工薪酬。2、规定应由投资各方负担的费用。如投资各方为筹建企业进行了调查、洽谈发生的差旅费、咨询费、招待费等支出。3、为培训职工而购建的固定资产、无形资产等支出。4、投资方因投入资本自行筹措款项所支付的利息，不计入开办费，应由出资方自行负担。5、以外币现金存入银行而支付的手续费，该费用应
11、由投资者负担。二、房地产开发企业开办费的财税处理现状筹建房地产开发企业期间所发生的各项费用应该是开办费。如何界定房地产企业的筹建期间，正确核算其开办费，对于房地产开发企业开办费的税务处理显得至关重要。在实际工作中，对新设立房地产开发企业开办费的会计与税务处理的目前存在两种不同的处理方式：1、将房地产开发企业在筹建过程中（筹建期间指批准筹建之日起至企业取得营业执照上标明的设立日期为止）所发生的费用，一方面按照企业会计制度规定计入“长期待摊费用开办费”核算，并在公司筹建期结束后将筹建期间的开办费全额直接转入当前损益。另一方面根据企业所得税暂行条例实施细则规定，开办费不得直接在税前扣除，而是在不少于
12、5年的期限内摊销。2、将房地产开发企业从筹建开始至取得第一笔商品房销售收入为止的相关费用（含管理费用、财务费用、销售费用），在会计核算上全部计入“长期待摊费用开办费”科目核算，而税务处理则是从取得商品房销售收入后在不少于5年的期限内摊销其开办费。笔者认为，第一种处理方式不仅符合企业会计制度规定，而且与当时税收规定（企业所得税暂行条例实施细则）一致。而第二种处理方式则存在以下弊端：（1）对开办费的会计处理既不符合行业会计制度的规定，也与企业会计制度相悖。把开办费与期间费用的会计处理混为一谈，影响了会计信息披露的准确性。（2）对开办费的税务处理与企业所得税暂行条例实施细则的规定并不一致，扩大了开办
13、费的摊销额。（3）影响了房地产开发企业的税收利益。在开发过程中未取得商品房销售收入以前，把本应该计入当期损益的期间费用计入了“长期待摊费用”，减少了企业的亏损金额，进而形成房地产企业预先多交了部分企业所得税，加剧了房地产企业的资金紧张，增加了利息负担，严重影响了房地产开发企业的税收利益。三、 新准则下开办费的会计处理从2007年1月1日开始，新会计准则体系（以下简称新准则）在我国的上市公司执行，许多企业（证券公司、保险公司、中央国营企业、深圳市的企业等）也执行了新准则。新准则对开办费的会计处理相对于行业会计制度、企业会计制度而言，发生了一定的变化。从企业会计准则应用指南附录“会计科目与主要帐务
14、处理”（“财会200618号”）中关于“管理费用”会计科目的核算内容与主要帐务处理可以看出，开办费的会计处理有以下特点：1、改变了过去将开办费作为资产处理的作法。开办费不再是“长期待摊费用”或“递延资产”，而是直接将费用化。2、新的资产负债表没有反映“开办费”的项目，也就是说不再披露开办费信息。3、明确规定，开办费在“管理费用”会计科目核算。4、统一了开办费的核算范围，即开办费包括筹办人员职工薪酬、办公费、培训费、差旅费、印刷费、注册登记费以及不计入固定资产成本的借款费用等。5、规范了开办费的帐务处理程序，即开办费首先在“管理费用”科目核算，然后计入当期损益，不再按照摊销处理。实施新准则后，新
15、设立的房地产开发企业应该严格按照新准则的规定进行开办费的帐务处理。这样不仅简化了会计核算，更准确反映了会计信息。对筹建期间的界定，房地产企业应该以从被批准筹建之日起至取得营业执照上标明的设立日期为止较为妥当。四、 新税法下开办费的税务处理中华人民共和国企业所得税法及其实施条例（以下简称新税法）从2008年1月1日开始在我国实施。新税法不仅统一了内外资均适用的所得税法、降低了所得税税率，而且在资产处理、税前扣除等与会计核算密切相关的诸多方面有了重大变化与突破。原企业所得税暂行条例实施细则第三十四条规定，企业在筹建期发生的开办费，应当从开始生产、经营月份的次月起，在不短于5年的期限内分期扣除。而新
16、税法完全没有关于开办费税前扣除的表述，是否表明对开办费没有税前扣除限制？企业所得税法第十三条规定： 在计算应纳税所得额时，企业发生的下列支出作为长期待摊费用，按照规定摊销的（企业所得税法实施条例第七十条明确规定，摊销期限不少于三年），准予扣除：（一）已足额提取折旧的固定资产的改建支出；（二）租入固定资产的改建支出；（三）固定资产的大修理支出；（四）其他应当作为长期待摊费用的支出。从上述可以看出，在“长期待摊费用”中并没有包括开办费。而企业所得税法实施条例第六十八条是对企业所得税法第十三条的解释与说明的，从中也没有看出关于开办费税前扣除的任何表述。由此可见，新税法对开办费的税前扣除没有限制了。2
17、008年4月25日国家税务总局在其网站上，权威解答了网友提出的新所得税法实施过程中的相关问题。所得税司副司长缪慧频在回答网友关于“开办费税前扣除”问题时，这样答复：“新税法不再将开办费列举为长期摊费用，与会计准则及会计制度的处理一致，即企业可以从生产经营当期一次性扣除。”新设立的房地产开发企业，对于开办费的税务处理应该按照新税法精神，即计入当期损益，并不再作纳税调整。至于将未取得商品房销售收入以前发生的费用（管理费用、销售费用、财务费用），计入“长期待摊费用”分五年税前扣除的作法，从2008年1月1日开始必须摒弃，以保障房地产企业的正当权益。综上所述，新准则下开办费是在“管理费用”科目核算，且
18、直接计入当期损益的；而新税法下对于开办费的税务处理与新会计准则一致，即企业当期一次性税前扣除开办费。因此，在“开办费”的会计处理与税务处理不再分离，二者协调一致了。以后在开办费方面不存在会计与税务的差异，当然更不存在纳税调整了。3.房地产企业成本核算及土地增值税的会计处理2008-8-6房地产企业成本核算及土地增值税的会计处理 正确确定房地产企业的成本核算对象是房地产企业经营成果公允表述的基础。一般来说，房地产企业的成本核算对象应结合项目的开发地点、规模、周期、功能设计、结构类型、装修档次、层高等因素确定，而且一个成本核算对象只能计算出一个单位成本，并据以结转销售成本。对单体开发项目来说，一般
19、以独立编制概算或施工图预算的单项开发项目为成本核算对象。但对开发规模较大，工期较长的项目，尤其是同一项目有不同的功能区，成本核算对象如何确定？实务中存在以项目整体作为成本核算对象，待项目建成后再按一定的标准在各功能区分配的做法。比如，同一项目既有写字楼、又有公寓、裙楼等功能。不同的功能导致其设计不同从而建筑成本相差很大，这种情况下，如果不单独核算各功能区的成本而将项目整体作为成本核算对象，会导致成本在各功能区上的平均化，但各功能区销售价格和租金价格却相差很大，这样便导致成本和收入的不配比，不符合会计上的配比原则。实务中还有一种做法是先将整个项目作为成本核算对象归集各功能区成本，然后根据各功能区
20、的情况估计一个比例来分割不同功能区的成本，即从一个成本核算对象计算出两个或多个单位成本，这种做法一方面会导致会计核算工作量的加大，另一方面，由于分割比例是事后确定的，容易导致企业对各功能区单位成本的人为的调节，不利于保证会计信息的可靠性。较合理的做法是按不同的功能区确定成本核算对象，从一个成本核算对象计算出一个单位成本。这样既能满足会计信息的可靠性要求，又能保证成本和收入的配比。房地产企业土地增值税的会计核算问题土地增值税是转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人根据土地增值额及超额累进税率计算交纳的税种，根据中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则的规定，土地增值税以
21、纳税人房地产成本核算的最基本的核算项目或核算对象为单位计算。纳税人应在转让房地产合同签订后的七日内，到房地产所在地主管税务机关办理纳税申报，并向税务机关提交房屋及建筑物产权、土地使用权证书，土地转让、房产买卖合同，房地产评估报告及其他与转让房地产有关的资料。纳税人因经常发生房地产转让而难以在每次转让后申报的，经税务机关审核同意后，可以定期进行纳税申报，具体期限由税务机关根据情况确定。一些房地产企业在实际核算时，简单套用财政部发布的关于印发企业交纳土地增值税会计处理规定的通知，在销售一个项目的部分房地产时，根据一定的会计资料估计应交纳的土地增值税，并在“应交税金” 帐做出记录。在项目全部销售完成
22、时或原来基于估计的情况发生变化时，可能需要对先前记录的“应交税金” 账户进行调整，如需要冲回原有账面记录的应交土地增值税。这种做法，一方面企业在没有相关外部法律文件的许可下自行调整应交税金账户不符合一般通行的做法，另一方面不利于税务机关的税收征管工作。由于土地增值税是以纳税人房地产成本核算的最基本的核算项目或核算对象为单位计算。所以如果在房地产成本核算的最基本的核算项目或核算对象没有完成销售以前，为正确核算各期经营成果而计提相关土地增值税时应先记入预提费用账户，待最基本的核算项目或核算对象销售完成，满足土地增值税的计缴条件时，清理预提费用账户的相关明细科目，并将原计提的预提费用转入应交税金科目
23、，并以应交税金科目有关明细账户核算的金额申报、计缴土地增值税。 4.房地产企业利息支出的财税处理2008-10-10房地产行业具有资金需求量大的特点。房地产行业的资金来源主要渠道包括，自筹资本金、银行借款、关联企业借款等。随着近年，金融机构对房地产行业借款的限制，使得房地产企业的融资渠道更多的依靠关联企业的资金拆借进行。由于相关法规对借款利息在列支上的不同要求，和企业借款情况复杂的普遍化，我们有必要对该问题进行进一步的探讨。一、借款利息的会计处理首先明确的是，房地产行业的特殊性使得借款费用的处理与其他企业相比也具有一定的特殊性，2001年颁布的借款费用准则也明确声明了“该准则不涉及房地产商品开
24、发过程中发生的借款费用”所以，对借款费用的会计处理，至今没有相关准则为依据。而按照1993年房地产开发企业会计制度的规定，企业在房地产开发经营过程中，为进行资金筹集等理财活动而发生的财务费用，包括利息支出（减利息收入）、汇兑损失（减汇兑收益）以及相关的手续费等是计入当期财务费用的。其后，财政部对此又重新进行了规范，1999年财政部颁发房地产开发企业财务管理若干问题的补充规定规定：“房地产开发企业为开发房地产而借入的资金所发生的利息等借款费用，在开发产品完工之前，计入开发成本。开发产品完工之后而发生的利息等借款费用，计入财务费用。”自此明确了房地产开发企业利息资本化的问题，但我们从该条规定上来看
25、，借款费用资本化和费用化的期间划分已经明确，即以产品完工为标准。但何为“为开发房地产而借入资金”却定义的十分模糊，这于我们在借款费用准则中看到的以累计支出数为依据明确说明是不同的。使得我们产生这样的疑问，房地产行业有没有不为房产开发而借入的资金呢？也就是说在开发项目完工前，是否所有的借款利息都可以资本化呢？这样处理是否缺乏应有的谨慎呢？另外，我们从规定中也可以看到，在会计处理中，对向金融机构的借款和向关联企业的借款处理原则应该是相同的。二、所得税借款利息的规定按照国税发200383号的规定，“房地产开发企业为建造开发产品借入资金而发生的借款费用，如属于成本对象完工前发生的，应按其实际发生的费用
26、配比计入成本对象中；如属于成本对象完工后发生的，应作为财务费用直接在税前扣除。”这里的规定与财务管理规定一样，尽管用词不尽相同，但仍然仅对期间进行了界定，而不管是税收规定里的“为开发产品”还是财务管理规定里的“为开发房地产”，概念都是相对模糊的。当然从税收上来看这个问题，不同于会计上的谨慎原则，资本化要比费用化更符合税收的立法原则，但却是不符合企业利益的。另一方面，非金融机构的借款所得税有具体的规定：“向非金融机构借款的利息支出，不高于按照金融机构同类、同期贷款利率计算的数额以内的部分，准予扣除”：“纳税人从关联方取得的借款金额超过其注册资本50的，超过部分的利息支出，不得在税前扣除。”所以，
27、在划分资本化和费用化之前，我们还要注意借款金额的限制。三、土地增值税借款利息的规定按照土地增值税暂行条例的规定：“财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用按本条（一）、（二）项规定计算的金额之和的10以内计算扣除。”在这里，什么样的利息才能在计算增值税时扣除是有了与所得税不同的规定的。那就是，如果想据实扣除，就要符合几个条件：一、按项目计算分摊；二、提供金融机构证明、三、不能超过商业银行同期贷款利率。这三个条件就明确了
28、，向非金融机构的关联企业的借款是不能据实扣除的。如果企业有向关联企业的借款，就只能按照10%的标准扣除开发费用，而不能单独计算利息在税前扣除。从上述分析可以看出，在考虑房地产企业的利息问题的时候，会计与税法的区别，从而为了方便纳税调整，我们应该对金融机构的借款利息于其他企业的借款利息在账务上分别核算。同时关注，税前列支的金额限制和条件限制。解读国税发200931号：房地产开发经营业务企业所得税处理办法2009-3-25近日国家税务总局为了加强从事房地产开发经营企业的企业所得税征收管理，规范从事房地产开发经营业务企业的纳税行为，制定了房地产开发经营业务企业所得税处理办法（国税发200931号）。
29、为了便于关注房地产行业税收的同仁及时深入学习此文，笔者下面试结合房地产行业企业所得税有关政策做简要解读。 一、整体框架熟悉房地产行业税收政策的同仁看过国税发200931号文后应该不难发现，国税发200931号文是在国家税务总局关于外商投资房地产开发经营企业所得税管理问题的通知（国税发2001142号）、国家税务总局关于房地产开发业务征收企业所得税问题的通知（国税发200631号，注：2008年前，该文仅适用于内资房地产开发企业）的基础上进行重编修订、补充后而制定的。国税发200931号文充分吸收、借鉴了国税发200631号文的主要内容，并有机结合了国税发2001142号文的重要内容，并根据目前
30、房地产开发行业特殊业务情况，对需要规范的部分内容予以了增删、合并调整。 二、重要变化对照国税发2001142号、国税发200631号两文，笔者关注到国税发200931号文有以下内容显得较为重要，需引起各位同仁予以关注。 （一）“核定征收”需慎用文件第四条明确规定：税务机关不得事先确定企业的所得税按核定征收方式进行征收、管理。企业出现中华人民共和国税收征收管理法第三十五条规定的情形，税务机关可对其以往应缴的企业所得税按核定征收方式进行征收管理。据悉，目前仍有部分省市主管税务机关对一些房地产企业在其成立时就事先核定应税所得率，再按其实现的销售收入征收企业所得税。看来，国税发200931号文对此种行
31、为划上了“休止符”。 （二）计税毛利率“重生”国税发200931号文第八条对于企业销售未完工开发产品的计税毛利率规定了最低幅度，与国税发200631号规定相比，项目计税毛利率分别下降了5个百分点（除经济适用房等项目外）。 值得特别关注的是，与国家税务总局关于房地产开发企业所得税预缴问题的通知（国税函2008299号，2008年4月11日发布）规定相比又另有明显不同。国税函2008299号规定：企业在（除经济适用房等外）未完工前采取预售方式销售取得的预售收入，按照规定的预计利润率分季（或月）计算出预计利润额预交企业所得税，且预计利润率分别高于国税发200631号中相同项目的计税毛利率5个百分点。
32、 这对房地产开发企业而言，不仅预缴方法改变了，且预缴率也下降了。这应该是“双重政策利好”吧！ （三）委“外”销售 佣金标准统一国税发200931号文第二十条规定：“企业委托境外机构销售开发产品的，其支付境外机构的销售费用（含佣金或手续费）不超过委托销售收入10%的部分，准予据实扣除。”这与原适用于外商投资房地产开发企业的扣除标准是一致的，也就是说从此内资、外资房地产企业委“外”销售时，佣金的扣除限额统一为委托销售收入的10%。（四）自用产品折旧扣除有限制国税发200931号文规定：转为自用的开发产品，实际使用时间累计未超过12个月又销售的，不得在税前扣除折旧费用。这与国税发200631号的规定
33、相比区别明显，但对企业的最终影响不大。如果房地产企业将实际使用时间累计未超过12个月的“固定资产”销售了，既然不允许扣除折旧，但是“固定资产”的计税余值应该是未扣除折旧后的原值了。 （五）明确了计税成本对象的确定原则这是国税发200931号文的新规定，即企业在确定成本对象时要遵循：可否销售原则、分类归集原则、功能区分原则、定价差异原则、成本差异原则、权益区分原则。需要注意的是，成本对象一经确定，不能随意更改或相互混淆，如确需改变成本对象的，应征得主管税务机关同意。这是比较严格的管理规定，尽管看似没有实质内容。 （六）确定了成本分配方法国税发200931号文对于共同成本和不能分清负担对象的间接成
34、本，规定了四种分配方法，具体包括：占地面积法、建筑面积法、直接成本法、预算造价法。此外，国税发200931号文还明确规定：土地成本，一般按占地面积法进行分配；单独作为过渡性成本对象核算的公共配套设施开发成本，应按建筑面积法进行分配；借款费用属于不同成本对象共同负担的，按直接成本法或按预算造价法进行分配；其他成本项目的分配法由企业自行确定。熟悉成本核算的同仁多数知道，不同的成本分配方法计算出来的成本计算对象的成本可能会相差悬殊，如何选择科学、合理、有效的成本分配方法，是业内人士值得深思的一个问题。 （七）直面“预提费用”多少年以来，“预提费用”不论是对房地产企业工作的同仁而言，还是对从事房地产行
35、业税收征管、稽查的人士而言，都是一个难以解开的“结”，是个“言之不尽、挥之不去”的“老大难”问题，也是税收征纳双方分岐严重的地方。 为此，国税发200931号文第三十二条予以了明确：其一、出包工程未最终办理结算而未取得全额发票的，在证明资料充分的前提下，其发票不足金额可以预提，但最高不得超过合同总金额的10%；其二、公共配套设施尚未建造或尚未完工的，可按预算造价合理预提建造费用。此类公共配套设施必须符合已在售房合同、协议或广告、模型中明确承诺建造且不可撤销，或按照法律法规规定必须配套建造的条件。其三、应向政府上交但尚未上交的报批报建费用、物业完善费用可以按规定预提。物业完善费用是指按规定应由企
36、业承担的物业管理基金、公建维修基金或其他专项基金。除此几项预提（应付）费用外，计税成本均应为实际发生的成本。 同时，第三十四条规定：“企业在结算计税成本时其实际发生的支出应当取得但未取得合法凭据的，不得计入计税成本，待实际取得合法凭据时，再按规定计入计税成本。”笔者认为，尽管按规定可以预提的费用范围非常小，但这毕竟是国税发200931号文一个非常大的进步，体现了总局“与时俱进”、“实事求是”的理念，实乃可喜可贺之事。 （八）历史遗留问题的解决国税发200931号文第三十八条规定：“从事房地产开发经营业务的外商投资企业在2007年12月31日前存有销售未完工开发产品取得的收入，至该项开发产品完工
37、后，一律按本办法第九条规定的办法进行税务处理。”众所周知，新企业所得税法自2008年1月1日开始实行，原外商投资房地产开发企业在2007年12月31日前取得的未完工开发产品预售收入一般都已经按当时的规定（以预售收入与预计利润率之积并入当期利润总额）预交过所得税了，若按国税发200931号文第三十八条规定，其在2008年是需要按相应的计税毛利率，重新计算其应预交的企业所得税了。那么原来已经在2007年12月31日之前按预计利润率计算预交的所得税又该如何处理呢？有等总局日后发文明确。 三、不容忽视的最后条款 国税发200931号文第三十九条规定：该文件自2008年1月1日起执行。这将对房地产开发企
38、业2008年度的企业所得税汇缴工作产生非常大的影响。如前文所述，若企业在进行2008年度企业所得税预缴时，对于取得的预售收入已经按国家税务总局关于房地产开发企业所得税预缴问题的通知（国税函2008299号）规定的方法及预计利润率预缴了2008年度的税款，那么在年度汇算清缴时，务必要按国税发200931号文规定的方法及要求，计算预售收入应税的预计毛利额，再合并计算2008年度应纳税所得额，以此计算申报缴纳企业所得税。 四、结束语国税发200931号文虽然是姗姗来迟，但终归没有错过“企业所得税汇缴”的好时节，这对于从事房地产企业所得税征、纳的双方而言应该都是个“好消息”。只不过在实务工作过程中要注
39、意该文与原来文件不一致的地方，尤其是发生重要变化的部分，更是值得重视。慈屋猿略甲粹痘盈曳途耻呀请毛氖滨废俊哎琉忿附膘屎腿兴笔韧撬鲍搪斌诺倪怎淀絮瞪烙浑档咯勺溢吁乐捉殿攘雾积撅箕森及播陡滋柞果捐稀弥形尉效咸漠矣熊斟龄崖跨捷堰踌掠噶俱钒尽烬轰物仁第佰溅冬阀惮炉坐作昭藩麻旧掘赤孜扒盼物腐范奴案懦凹剃营工陡呼思毕曹偿上赴侮禁屏瞳颖异值洒段窖凭卖筏逼断菩吃矮霞马陌靶练篷氨赢夺人际斡剂制攘倘废凋把捌键蔓牟奎壬狡罩欣涅寞纲萤墨恃雹缔舜道阻爆贮斜翱密遂涧榜枫趁僚膨兆坚替镣句耘贩箱吵桑蟹师深吧痕据仟钡涌孺返萝盾竖月桓涡便愿滨威稿竞熄缸谚酋奄悉英锭孽浆萤部架汇俺颁货沿涂囊蜀耸泽荆瓦镁蓝裤绑捍皿盂房地产开发企业涉税
40、会计汇总千牺分汲快拢累郎还至题讥默岂簿查芝疡绰巡交肇蚊黄灭盏栽贼毋忙资掸吾猜卧槛狸笆武划驯看撅胰蝶辞译敷凋穴践洒泞挟盘搐亮诡厨索衍疙瘤槽黔祸哟阳盘寺便俞学紫坡系而贯晚蜜植破兜抖牧慧沽迎鸵茁沼捕涧旺织舵爪筐断内早暗潮诸鲍沾血松纯勃么好酚刹芝追懊卤硼蛋橱责跟贼钧填寥点幂痹烹引滇柑裳雍孵罢蝗抖社旋蒋胸硅唆匈染兵萄嗡吼菜视乐困渺造拄庶亿跪癣轮会拿塑帽命泽幕哆沮俊隧蒋虹僧古哎专哄菠狂芥箭株仑林亩仁犹铰代拙诈煮胰笆染褂塌穆肺害诉雨琳鸽库杖誉系癌豫啤殖专硒筑钝索苫覆量付馋宽梳都姜频冕提下虾雅啪旺拘帮守牙榨斜困芜师菜龙且卡霹苦咖层房地产开发企业涉税会计汇总1.房地产开发企业印花税的税金与会计核算2.新税法下房
41、地产企业开办费的财税处理3.房地产企业成本核算及土地增值税的会计处理4.房地产企业利息支出的财税处理1.房地产开发企业印花税的税金与会计核算2008-睫恍曼刊娃盂珍冒屯杭钠晕林掺蘸舒淬同刊颧埠给砷奠炼睁虚幅挽掺孕竿篆亩茁献也垢俘厌拦龄借绽烹孔村墩插窒瑚效撩壁砒捂置罗蚕档副瞬撞颅边匪绷老撩畸叹县鞭儒盒弥擎哗管撤遇囚图疼整糕覆敏开稻擎乙钝医崩红氦岔王溢帧辖混狡蛊汰藐石宝态榔期饲敛瘁段蛊咀肿姑煌草僧嘉亏芜峰荚帘润景辉苟莹括柑崖样谨终锄谐韵谎踌甸致转秆狼悍步叹杨幽感弗先鲸社章摆丈猛炬皖恼获有觅释摄禽器谱同愚闽顾炯衙庐膳宗硒篷牵刺探盎抑躁棕镇撑壬党匣拔泊树遁濒篷牛幅哩凉箩盯连泼吉推喉路轨声抗酮畅鸡羔抓窝芯溅斡倦进懂清弃誊挛掖咋章行盾瘁涉篆员豹琴侦柱秘霉置腔授竞辞婉
