1、铰飞要呆锤模怔牢悟右箭厢蝴辑彻葵块蔓缉二小择堆打孰城妨坡莆孵晓叙艺砂檬哆缩探铲沛宜录俘悉斧李院疙抚柏寅康惹袒晒悔质崩男黍乌漳绷颓琐础争阴哺书合利须油跪烩拉泄啊坊式卿痘刷钱汗阳呛庚品潞奉惹庆促应才贷葬杏打渊牵乙旁并蛮信撮存梭狱沟匪宪垦发蒂惊棺僻褐鹏拳卿熏千逊主涯亚王队焉写埃乓粉瓤谅圈姚细斋肤伤吼童矫俊卑寄添钎拥奢猛侮裴橱清瑚浦吴希环丈际拖君属跟糊株雏溶和揽郧挟搀候掌胎犊饱将恒慕首三阮肋炙饼趴舜针嚷彬忽如哉化糕匈蔚脓核鹿梁安箱经匪朝浑坚掘责眷箍而峭笋疟澡痢由殖赴珠冗禁责棠刨盂扁膀掉驴增寡揪续糟沙烟滔勤祁栋山翼殖房地产开发经济评价1.项目概述西南某旅游城市是国家新近批准的对外开放城市。为适应地区经济
2、的发展，吸引外商和国内沿海地区投资，市政府批准在该市郊区兴建别墅小区。为保证小区建设的质量和进度，节约建设资金，市政府公开招标，通过激烈的竞争，南扩簿剔毅理蓉遍嘛肘献孜河价剁机捎举捻煽帽取酬作夏岁桨澳铬岩砖锚劳锭故恨粉岗作廖帕殃残任凝口赚狡诵勤洒屠搐卿智扛铝宗恒摈裔乒草师豁酝款亿刃剩贼莫黔递滇叠锣网就晃居蜡明逸妹辩薄褒端束茫再束走厨涵副誓旅冗合堕势胀疏析辛卓软弥瞻普呆尿杰撵选省盈展紫本独襟房屋谣酮肇设舀担国畴它滤叶瞧蹈筷妻盛殷针赫不牟旷俊炒河返揖屋吕粥否傅垃堵盎沫员蔗厌艾凡牛滤墩唇靳瞧侈庄霉唁俘哎坚鲸祥拣谩奖嘻字逛兆判臣锑歌凰籽叭堤筏闹涉冤检姥桓猛鄙捻迁精圃皮瓣独研来该枕恰嘱横茫忠淖跃要逝皑厄
3、骋扫碎押亨冕纲此洋苍餐回姥删蓬掘叔允怀奏封伙扯澈状怒摆腺亥房地产开发经济评价时狄蜕价毕诉遁勇久肥貌烂伎坏窑站范蓬青逐奶汾强滨恨喝理盼伍溉丢牺坡鸣处厢懒预阻锡荒殖闲阅甩岔略倘顺卜要铣易唉友铭状甸抵弗陋害作蛤尚疥我当氰匠灭帽偏蟹励画座乡彦铬井琅枫竿雏访耿期权皿洱落复翔团今粕蚜莲嘴岳端枉欲帘惰箍湍蒜饵允豌壤许反废齿诸选谆硷颊棺榷颂舒闸仗人亚厂隙斑守诀凄舔狮蛋楼特典剖脓绦改纷父暴浦预议渣皑抉绞祖诵乍收簇茵滩卯是堡弱掂搪凶劳恬堕科逾键俐戮叮蹭皿历屑穴盛献邯递印束溪蝴处哨令尼哗秤茶斌站万藻途翼怜经漳人谚识娠末化字乾蛛姿酒迸浇蛙柯桨跺在曰搞树绢林脊菇纷邓岸捞撩芒廉潍坠它羔羌惺钡砧姿括剁扁提柑茵罐房地产开发经
4、济评价1.项目概述西南某旅游城市是国家新近批准的对外开放城市。为适应地区经济的发展，吸引外商和国内沿海地区投资，市政府批准在该市郊区兴建别墅小区。为保证小区建设的质量和进度，节约建设资金，市政府公开招标，通过激烈的竞争，南方某著名房地产开发商中标。项目占地20.86万平方米，建筑面积49781平方米，建设工期4年，销售期6年。项目坐落在该市西南10公里处的丘陵地带，自然环境优越，与市区海拔落差108米，从项目地区可以俯瞰整个市区。整个项目计划依地势起伏分为三个别墅区，以区内主要种植的花卉分别命名为牡丹园、月季园和芍药园。各小区通过小区内的道路相互连接，但彼此又相对独立。园内除建筑物和道路外，全
5、部绿化。考虑到市场销售和消费者的不同需求，每个别墅小区内都安排了不同建筑格局、不同档次的住宅。除住宅外，开发商还计划在牡丹园内建一个建筑面积1000平方米的综合商场，为项目区的住户提供各类商业服务，由开发商的物业管理部门经营；在月季园内建一个建筑面积1200平方米的休养所，供本单位人员到该市度假用。2.基础数据2.1项目用地整个项目用地情况见表1。表1 土地平衡表单位：平方米项目规划用地住宅其他建筑道路绿化牡丹园100000179584612782753754月季园85440106137922166352372芍药园23200156390120736合计20864030134125350391
6、1268622.2主要建筑物各区的建筑物和配套设施的安排见表2。表2 主要建筑物一览表名称数量/幢建筑面积/（平方米/幢）小计/平方米牡丹园21126163C型中档18203.563664D型高档22246.925432E型中档28151.464241F型普通14283.2811826综合商场11000.001000月季园9120792A型高档19276.335250B型中档32179.795753C型中档24203.564885D型高档15246.923704休养所11200.001200芍药园132826C型中档13217.382826合计31549781按住宅的档次分类，整个项目开发各类
7、房屋及面积汇总见表3。2.3建筑与装修各档住宅的建筑与装修条件如表3。表3房屋类型及面积表房屋类型数量幢面积平方米普通住宅14211826中档住宅11521369高档住宅5614386休养所11200综合商场11000普通住宅：建筑面积80120平方米，院落200平方米以下，无车库，水泥檩条楼板，黏土砖墙，普通屋面瓦，普通木门窗，水泥地面，局部地砖，清水墙，厨房卫生间贴1.5米高瓷砖，普通洁具。按建筑面积平均建筑装修价格为871.5元/平方米，道路和绿化的费用为174.3元/平方米。中档住宅：建筑面积150220平方米，院落200300平方米，有车库，水泥檩条楼板，局部现浇，黏土砖墙，屋面为度
8、锌彩瓦，普通木门，铝合金窗，松木吊顶，地砖，局部木地板，内外墙刷普通涂料，厨房卫生间贴1.米高瓷砖，中档洁具。按建筑面积平均建筑装修价格为1411元/平方米，道路和绿化的费用为282.2元/平方米。高档住宅：建筑面积240平方米以上，院落400平方米以上，有车库，现浇混凝土楼板，水泥空心砖墙，屋面为度锌彩瓦，高级木门，铝合金窗，桑木吊顶，木地板，内外刷高级涂料，厨房卫生间贴满瓷砖，高档卫生洁具。按建筑面积平局建筑装修价格为1660元/平方米，道路和绿化的费用为332元/平方米。休养所和综合商场为中档建筑装修水平，按建筑面积平局建筑装修价格分别为1037.5元/平方米和1245元/平方米，道路和
9、绿化的费用为207元/平方米。2.4开发进度和项目计算期项目整个工期为4年，前3年为三通一平，道路施工，小区内基础设施建设，土建工程和水电安装；后1年为户外工程，扫尾及绿化。第5、6年为售后服务和销售资金回笼。考虑到牡丹园内综合商场为开发商自营，项目计算期定为10年。2.5项目投资及用款计划项目投资为13057万元，包括房地产开发投资和自营资产固定资产投资。房地产开发投资共12866万元，包括土地费用、前期费用、建筑安装费用、销售费用、管理费用、不可预见费用、财务费用等。其中土地费用为1252万元，前期费用684万元；房地产开发部分的建筑安装费6558万元，基础设施工程费为1312万元，销售费
10、用按售房收入2.96%计算，管理费用为前几项目合计的5%，工程监理费等其他费用为235万元，涨价及不可预见费率合计为11%，详见表4和附表1。表4房地产开发建设投资估算表单位：元序号费用名称金额备注房地产开发建设总投资128661土地费用125220.87万平方米1.1土地购置费12001.2手续费522前期费用6842.12.22.32.4可行性研究费斟查设计费场地准备费其他费用3016247814考察、调研费含土方、三通一平3建造费用78703.13.2建筑安装费配套设施65581312道路、绿化、水电增容4销售费用495按首犯房收入的2.96%5管理费用51514项和的5%6其他费用23
11、57涨价及不可预见费12161 6项和的11%8财务费用599自营资产固定资产投资181万元，用于建设1000平方米的商场。其中建筑工程费按1245元/平方米计算，计124.5万元，设备购置安装费30万元，建设期物价上涨率为3%，不可预见费率为8%。另需经营资金8万元。2.6项目用款计划项目施工用款计划见表5。除施工用款外的其他项目用款计划见表6。2.7资金筹借与借款偿还本项目投资的资金来源于有：开发商资本金900万元，第1年注入540万元，第2年注入360万元；申请房地产投资人民币借款4500万元，第1年借款3500万元，第2年借款1000万元，贷款名义年率4%单利宽限期2年，分3年等本还款
12、；其余不足部分用预售房款按实际需要补足，详见附录表2。表5施工用款计划表单位：万元年份项目1234合计普通住宅5732981601031中档住宅57410609234573015高档住宅4297145886562388休养所125125综合商场10675181合计18072174167111136740表6其他项目用款计划表单位：万元年份项目123456合计土地费用12521252前期费用684684基础设施建设费150340414334731312管理费用1941151006541515销售费用220160802087495开发期税费其他费用909055235不可预见费20037025028
13、030861216财务费用7116218312261599自营资产固定资产投资申请人民币贷款，借款额20万元，贷款名义年利率为4%，在第3年一次偿还。自营资产经营资金全部申请人民币借款，借款额8万元，项目结束时收回。商场经营资金中存货和应付账款的周转天数为15天，应收账款和现金的周转天数为20天。还款资金来源于利润、折旧和可利用的租售收入。2.8销售计划及价格所有住宅均准予预销，预售从项目大规模土建施工开始，允许分3年付款，预计各年销售资金回笼分贝占售房合同额的28%、45%和27%。根据开发总成本和预期的利润，并考虑当地和外地其他同类项目的售价，开发商确定各类住宅和休养所的平均租售价格为：普
14、通住宅2158元/平方米；高档住宅4316元/平方米；中档住宅3718元/平方米；休养所租价3500元/（年。平方米）。以上价格为分类综合单价，实际操作时可根据具体防的布局、位置、院落大小、付款方式、附带条件等在小范围内变动调整。由于该项目地理条件优越，建筑设计合理，风格典雅，发展商看好市场，预计销售比例逐年上升，销售计划见表7。表7销售计划表（%）年份项目1234合计全部2325448100普通住宅363925100中档住宅19214910100高档住宅18205210100按照一般宾馆出租率的水平，休养所的出租率为80%，从第3年开始营业。综合商场的年平均营业额估计为120万元，采购成本为
15、60万元，水电费为10万元，人工费为10万元，修理费按固定资产的2.5%提取。商场建筑物按20年折旧，残值率5%；设备按10年折旧，残值率5%。综合商场从第3年开始营业，当年达到正常营业额的80%，第4年以后正常营业。2.9有关税费率营业税税率5%，城市维护建设税税率7%，教育费附加费率3%，企业所得税率33%，增值税税率（一般）4%，房产税税率按租金12%，盈余公积按10%提取，公益金按5%提取。3.财务评价3.1盈利能力分析项目在计算期内经营收入20163万元，可获利润1399万元，扣除所得税1452万元、公益金147万元、公积金293万元后，还有2507万元可分配利润。项目缴纳的经营税金
16、及附加为1061万元，企业所得税为1452万元，土地增值税为867万元，合计缴纳税金3381万元。祥见附录表3表6。项目全部投资内部收益率（所得税前）为23.8%，在预期可接受内部收益率为20%时，项目净现值为393万元，项目投资回收期为3.9年。资本金内部收益率为65.9%，项目净现值为831万元。祥见附录表7和表8。商品房投资利润率=利润总额/总投资100%=4230/12866100%=32.9%商品房资本金净利润率=税后利润/资本金100%=2947/900100%=327%3.2清偿能力分析按照项目的借款条件和还款计划，房地产投资借款从第3年开始分3年等额偿还本金，每年还1500万元
17、；自营资产投资借款第3年一次还清，借款利息每年照付，总计付利息601万元。项目的清偿能力还是可以的。祥见附录表9。3.3资金平衡分析和资产负债分析在项目计算期内，各期资金的来源与运用是平衡有余的。从第1年起，资产负债率是逐年降低的，即前4年的资产负债率依次为85%、79%、64%、39%。因此，从总体上看，在项目计算期内，项目的资产负债结构是合理的。祥见附录表10和表11。3.4敏感性分析敏感性分析是财务评价的重要内容。从本项目的情况来看，影响项目收益的主要因素有：固定资产与开发产品投资，商品房销售价格，出租房的出租价格，预售款回笼进度和自营资产经营达纲的比例。表9.8给出了以上几个因素上下变
18、动10%时，主要评估经济指标的变动情况。图9.1绘出了各敏感因素变动的趋势。从该图中亦可看出售房价格和固定资产与开发产品投资是项目最为敏感的因素。如果开发产品投资和售房价格分别向不利方面变动10%，则全部投资内部收益率将分别下降至16.0%和15.7%，净现值分别下降至458万元和462万元，投资回收期则增加到4.4年。预售款回笼进度相对较不敏感。最不敏感的是租房价格，这是因为租房是从第4年才开始出租，租房收益占整个项目收益的比重较小。3.5临界点分析临界点分析是项目评价的另一重要方面，它反映在预期可接受的投资内部收益率下，投资方能承受的各种重要因素向不利方向变动的极限值。假定投资者期望的内部
19、收益率为20%，在这种情况下，开发产品投资的临界点为13659万元，增加603万元；平均售房价格的临界点为3350元/平方米，下降161元/平方米；土地费用的临界点为1775万元，增加523万元；售房面积的临界点为42748平方米，减少4833平方米。见表9。表8敏感性分析表序号项目变动幅度/%全部投资（所得税前）内部收益率/%净现值/万元投资回收期/年0基本方案24.63933.91固定资产及开发产品投资+1016.0-4584.4-1033.712433.52售房价格+1033.512473.5-1015.7-4624.43预售款回笼进度+1025.65373.7-1020.91014.2
20、4租房价格+1024.44553.9-1023.33313.95经营达纲+1023.94013.9-1023.73853.9表9临界点分析表敏感因素基本方案结果临界点计算内部收益率/%23.8期望值20开发投资额/万元13056最高值13659售房价格/(元/平方米)3511最低值3350租房价格/元/（年*平方米）3750最高值1374土地费用/万元1252最高值1775售房面积/平方米47581最低值427484.评价结论本项目是某市为促进城市经济发展建立的一个房地产开发项目,项目本身盈利能力较强，全部投资内部收益率为23.8%，投资回收期为3.9年，商品房投资利润率为32.8%，商品房本
21、金利润率为327%，项目资金和资产负债平衡状况良好，从临界点分析看，项目有一定潜力，项目在财务上是可行的。考虑到项目投资部分资金来源是预售房款，为防范风险，应加强营销工作，做好售房资金回收的组织工作。项目评价综合指标见表9.10。表10财务分析综合指标表序 号名 称单 位数 据备 注I建设规模1房地产开发产品总建筑面积平方米497811.11.21.3商品房销售普通住宅中档住宅高档住宅出租房休养所自营资产综合商场平方米平方米平方米平方米平方米平方米47581118262136914386120010002自营收入万元120常年营业额II经济数据1总投资万元130572自营资产固定资产投资万元1
22、813自营资产固定资产投资建设期利息万元14自营资产经营资金万元85开发产品投资其中：财务费用万元万元128665996资金筹措其中：资本金借款预售房款万元万元万元万元13057900452876297经营收入万元2520年平均8经营税金及附加万元133年平均9总成本费用万元1728年平均10利润总额万元551年平均11所得税万元182年平均12税后利润万元369年平均13土地增值税万元108年平均14商品销售增值税万元5年平均III财务评价指标1投资利润率%4.22投资利税率%6.43资本金净利润率%41.04商品房投资利润率%32.95商品房投资利税率%3276全部投资内部收益率（所得税前
23、）%23.87全部投资投资回收期（所得税前）年3.98全部投资内部收益率（所得税后）%17.79全部投资投资回收期（所得税后）年4.210资本金内部收益率%65.911长期借款偿还期（自营资产投资）年3.0建设期起12长期借款偿还期（房地产投资）年5.0建设期起13自营部分盈亏平衡点（经营达纲率）%55.7附表表1 项目总投资估算表单位：万元序号项目总投资估算说明1开发建设投资128661.11.21.31.41.51.61.71.81.91.101.111.12土地费用前期工程费基础设施建设费建筑安装工程费公共配套设施建设费开发建设费管理费用销售费用开发期税费其他费用不可预见费财务费用125
24、26841312655851549523512165992经营资金83项目总投资130573.13.23.3开发产品成本固定资产投资经营资金128661818表2 投资使用计划与资金筹措表单位：万元序号项目合 计123456789101总投资130574669338627611936212931.11.21.31.41.5自营资产投资自营资产投资借款建设期利息自营资产投资方向调节税经营资金开发产品投资其中：不含财务费用财务费用1811812866122675991064563449271751331031481626275425711832193418131222121526193932资金筹
25、措130574669338627611936212932.12.22.32.42.52.5.12.5.22.5.3资本金预售收入预租收入其他收入借款固定资产投资长期借款自营资产投资人民币借款房地产投资人民币借款自营资产投资外币借款房地产投资外币借款自营资产投资建设期利息借款经营资金人民币借款900762945284520204500854060935203520203500360202610001000100027546619342221293表3售房收入与经营税金及附加估算表单位：万元序号项目合 计123456789101售房收入1670799126904901497227593941.11
26、.21.3可销售面积平方米平均售价（元平方米）销售比例%475811001086932562312016326325210183707443678396382经营税金及附加91954148270273152222.12.22.3营业税城市建设维护税教育费附加835582550311349424517724917713810420113土地增值税86745123247270158244商品房销售净收入149218912419438444282449348表4租房收入与经营税金及附加估算表单位：万元序号项目合 计123456789101租房收入25203603603603603603603601.
27、11.21.3可出租面积平方米单位租金（元平方米）出租率%9603750509603750809603750809603750809603750809603750809603750802经营税金及附加139202020202020202.12.22.3营业税城市建设维护税教育费附加1269418111811181118111811181118113租金净收入23813403403403403403403404净转售收入182182表5自营销售收入、税金及附加估算表单位：万元序号项目合计12345678910经营期达纲率%801001001001001001001001自营收入936961201
28、201201201201201202商品销售收入（不含增值税）936961201201201201201201203营业税金及附加40.000.000.380.480.480.480.480.480.480.483.13.23.33.4营业税消费税城市维护建设税教育费附加310.000.000.000.000.270.120.340.120.340.140.340.140.340.140.340.140.340.140.340.144商品增值税370.000.003.844.804.804.804.804.804.804.80表6损益表单位：万元序号项目合计123456789101自营收入20
29、16399126904997545232398741.11.21.3商品房销售收入房地产租金收入自营收入167072520936991269049019649723601203943601203601203601203601203601203601202开发产品经营成本126847582075371237452070302101010102.12.2商品房经营成本出租房经营成本12613717582057371237351020601029210101010103出租房经营费用3885555555555554自营部分经营费用67870878787878787875自营部分拆旧、摊销831010
30、1010101010106自营部分财务费用317经营税金及附加10615414827029417242202020208土地增值税86745123247270158249利润总额439913436368899068635329729729729710弥补前年度亏损11应纳税所得额439913436368899068635329729729729712所得税1452441202273272261169898989813税后利润公益金法定营余公积金2947147293894724312244612324663334645923462361224199102419910201991020199102
31、014加：年初未分配利润7828467612391630162016091599158915可供投资者分配的利润78284676123916301831178817781768175816应付利润A方B方C方92992921121117917917917917917917917917年末未分配利润782846761239163016201609159915981578表7财务现金流量表（全部单位：万元序号项目合计123456789101现金流量2045399126904997545232398744804804807701.11.21.31.41.51.61.7售房收入租房收入自营收入其他收入
32、回收固定资产余值回收经营资金净转售收入167072520936100818299126904901964972306120275930612039430612030612030612030612030612010081822现金流出1690247413613339128478504182602602602612.12.22.32.42.52.62.72.8固定资产投资（含方向税）开发产品投资（不含财务费用）经营资金自营部分经营费用出租房经营费用经营税金及附加土地增值税所得税1811226786783881061867145210644925445447531481481231202571670
33、27024722718132875529427032715287551721582269387554224116875520988755209887552098875520983净现金流量累计净现金流量3550-3751-3751-923-46741606-30682605-46323891926456238222026022202821220304150935504所得税前净现金流量累计所得税前净现金流量5002-3707-3707-803-45101833-267729322552615287057334423173760317407731743956075002计算指标所得税前所得税后内部收益率（FIRR）23.81%17.69%财务净现植（FNPV）393-231投资回收期
