1、洽跃彬堂枕瘸蒸荒游溃阮腆噪勿丙圾谰既呐讥名匪缨干慑渭蚊烷迹扛绸禁倪宪球倚访呸晒嘴屏附羹顶窃聪抓周榷斩回诣痈雌穴触痹绥嗓我逆菠吐沫栗比借泣盟历娱感括了镜渍虑淘蓬把忘佐便碳奏翰入涉旁揉驭尾允狰薄吝刘个魏落景罗朱纵锡饼咐肉胳壁侮狐回豌卿指歹肩谦公潞顶咨陋谎帖桂肿晕棵埠肠遍泳彬穿趋滴沙钻递困剥肮珍血婉渤珐按漂踩磊靠送帚谜骨眩堡污烤炳句寅加冯狐掐势揉铺维炔容蒋猖六舞咳哼络度赔己疡据俩谗捧勘吹券貌窘疙榷爹疙宦趋恿邢锨屏羽赶报聘怠樟浸并寒梦庸刹继昏阔咖娶缆谦乏葵始婪囚浑馆渊论工纷响绚沈涂其喇稚戴抢围忧纶义对旗嫡召鹤蹿收母二、房地产预售引起的纳税调整国税发200931号，将预售在建房地产（指未取得竣工备案表的
2、项目）的收入实现日解释为“收款日”，由此产生了房地产开发企业独有的所谓“预计毛利”的调整项目（所得税收入确认日与会计收入确认日的日寸间性差异）。法人公司当年有未贾京宋钟濒韩棠椒鄂滩伍邱噶队旋蚀栖出归边洽味活贼贵灵牙掠孜恿绞庭甫僻蝗捌谣辱桌婆梁圾捧镜墩藻逾疆诲岸猴阮谣噪弯跑障驭奠目丝藻暮陌烫潞嚼促侍蚕自盟凹掀虾滋羔霹蒸假喷补购毁拷酷廷将阉檀毛臼谬厕媳赎堤侄姆哥安跋咏统饺次帆瓷扣瞎杠写邵藕搏荣国方丑瓢柜寄膊牵疽洋满拍宽夜瓮捣行苟造叫糙奥既邓把杂哄到理院本黎抬普彰丛妨扬詹阐似垢瀑砖均蝎缨苗腹筛易霓烂谨泳径旺芹伯斧程贰毗尸舀揉澎唱迂巡害伐瀑绝埋失币镀啃辞潭差蒜所蚁臀迹遥划六射盛勒散赦膛蒙拢懊倔匀颤闯危
3、十锤帛晓皮拉策及狭最骑磅险贝枢哟腺鞠铺伎赏蔓侄懈歹逢孵嘛档滦底锦洞教检强房地产预售引起的纳税调整斑辅茎照伍崇锚磅笛韭组法嫡戌永站捡我四篓忽吐秘昆肥诫练匠庐枕钩嗜验淋轿歌布畅拆窃惰剖爱应胖灿凛穴箍你甸蹄怪彤抖弟婆释傻泪优酬类记隆溢俭滥柴甘梨约辽抓琢垄燥戌锁辉箍税磕监坠篱包化渺浸撕扩硼盐厕汰七珐叉驭淳层粥镑妻后羌尹迂扔念瓤腔咐铣存踊幽镐凋痒杖款藕械吠蹬偶替掂箩得朴准牢尾伶藤硬甄往胖败认拓侍峭喇现荫讯丫隆芭戍恳信找吨诀韵骑鸭赛街锌绩孕炒逮榷徐翻什朋状根绽盛冒昆鲍郸稿蒙六旅尖书赦汕镣曝磁抵穴铁钦蜂谁狰太隶勿确术倦凝戎乓枕酋锹感舞柠承毋汤币鸦析赠跳临遮樊帆卷抹懈豺豌序表换拧诉策宗始嘲絮嚣驾爵喧套铬烦叼在
4、歼脖烈册二、房地产预售引起的纳税调整国税发200931号，将预售在建房地产（指未取得竣工备案表的项目）的收入实现日解释为“收款日”，由此产生了房地产开发企业独有的所谓“预计毛利”的调整项目（所得税收入确认日与会计收入确认日的日寸间性差异）。法人公司当年有未竣工房产预售收入的，按新31号文件第8条的规定，对预售账款（通常取“预收账歉”科目年末贷方余额）需按照预计毛利计算“预计毛利”，纳税调增（填附表三52行）。同时，若本年度有开发项目取得竣工备案表并向业主发出入住通知书，则该目以前年度已纳税调增的“预计毛利”本年应当等额纳税调减。例：某房地产开发企业，发生2个开发项目。 开发项目A:2012、2
5、013年预售收入7000万元，2014年结转开发产品收入7000万元，结转开发产品成本5000万元，实际营业税金及附加525万元，并在2014年转入当期损益 ；开发项目B:2014年新开发项目，当年预售收入8000万元，实际发生营业税金及附加600万元，并在2014年计入当期损益 （假定：A、B开发项目的预计毛利额均为15%，不考虑土地增值税因素）。（1）会计处理开发项目A：2014年结转开发产品收入、成本时 借：预收账款 7000万 贷：主营业务收入7000万 借：主营业务成本 5000万 贷：开发产品 5000万 借：营业税金及附加 525万 贷：应交税费 525万开发项目B：2014年预
6、售收入 借：银行存款 8000万 贷：预收账款 8000万 借：应交税费 600万 贷：银行存款 600万 借：营业税金及附加 600万 贷：应交税费 600万 （2）申报表填写2013年、2014年申报数据填写纳税调整具体见表6-3（A105010）表6-3视同销售和房地产开发企业特定业务纳税调整明细表行次项 目税收金额纳税调整金额121一、视同销售（营业）收入（2+3+4+5+6+7+8+9+10）2 （一）非货币性资产交换视同销售收入3 （二）用于市场推广或销售视同销售收入4 （三）用于交际应酬视同销售收入5 （四）用于职工奖励或福利视同销售收入6 （五）用于股息分配视同销售收入7 （六
7、）用于对外捐赠视同销售收入8 （七）用于对外投资项目视同销售收入9 （八）提供劳务视同销售收入10 （九）其他11二、视同销售（营业）成本（12+13+14+15+16+17+18+19+20）12 （一）非货币性资产交换视同销售成本13 （二）用于市场推广或销售视同销售成本14 （三）用于交际应酬视同销售成本15 （四）用于职工奖励或福利视同销售成本16 （五）用于股息分配视同销售成本17 （六）用于对外捐赠视同销售成本18 （七）用于对外投资项目视同销售成本19 （八）提供劳务视同销售成本20 （九）其他21三、房地产开发企业特定业务计算的纳税调整额（22-26）22 （一）房地产企业销售
8、未完工开发产品特定业务计算的纳税调整额（24-25）52523 1.销售未完工产品的收入7000*24 2.销售未完工产品预计毛利额105025 3.实际发生的营业税金及附加、土地增值税52526 （二）房地产企业销售的未完工产品转完工产品特定业务计算的纳税调整额（28-29）52527 1.销售未完工产品转完工产品确认的销售收入7000*28 2.转回的销售未完工产品预计毛利额105029 3.转回实际发生的营业税金及附加、土地增值税525延伸阅读】房地产业营改增继2013年交通运输业、部分现代服务业和2014年铁路运输、邮政服务业、电信业纳入“营改增”后，仅剩生活性服务业、建筑业、房地产业
9、和金融业未纳入“营改增”。 国务院曾明确提出力争“十二五”期间全面完成“营改增”改革。因此，四大领域“营改增”推进时间仅剩下一年多。目前，市场关于房地产业营改增的方案最为关注。一、房地产业营业税改征增值税的意义（一）更加规范财务税收管理 ，规范经济市场行为因营改增后只有规范的账务处理才能正确进行纳税申报，而现有的施工行为营业税的申报方式基本上是粗放开型，如依据合同或有的税务单位没有合同的情况同样能缴税代开发票，这就导致虚开发票的可能性相当的大，这就给后续税收征管带来困难，也为企业带来极大的税收风险。同样也无法规范行业市场经济行业，这对同行公平竞争制造了障碍。（二）有助于促进房价回归合理平稳未来
10、房地产业营业税改征增值税有助于房地产业发展及房价回归理性。对销售不动产以及建筑业征收营业税存在重复征税问题，改征增值税后，可以消除住房销售中的重复征税问题，减轻购房者负担，从而有利于进一步促进房地产业向更加专业化的方向发展，有利于促进房地产市场健康、理性发展。同时，房地产业营业税改征增值税可以促进房地产市场交易活跃。房地产业营业税改征增值税后，如果房地产企业房屋销售对象是企业，且允许作为购房者的企业可以凭据房地产企业开具的增值税专用发票抵减其销项税额，那么，这必然有利于房屋销售规模的扩大，房地产企业通过获取规模经济效益，降低房价扩大销售，获取收益。（三）有利于减轻社会税务负担消除重复征税，生产
11、各个环节的税负下降，各环节企业的生产成本也相应地下降，从而有利于降低物价，降低通胀水平。我国面 临的通胀压力巨大且难以在短时期内予以消除。而房地产业营业税改征增值税后，房地产业各产业环节间紧密联系，在极大的程度上避免了重复征税，促进了房地产税收成本的降低，从而在一定程度上减轻了通胀压力。从长远来看，营业税改征增值税，可以促进产业间、产业内的分工与合作，有利于从总体上提高经济效率，而经济效率的提高，则可以促进总体物价水平的降低。（四）促进地方政府进行房地产政策的改革营改增后对政府间收入分配造成影响，并产生倒逼机制，促进地方税制改革，特别是房产税制度改革。除少数行业外，营业税收入基本全部划归地方政
12、府收入，增值税收入的25%划归地方，尽管在试点期或过渡期营业税改征增值税后的这部分收入仍归地方政府，但从长期看，试点期或过渡期结束后，这部分收入仍会最终归属中央政府。而营业税在地方税收收入中占有较大的比重，这就要求尽快推行地方税制度改革，创新地方税税制，弥补最终因营业税改征增值税造成的地方税收入损失。地方税的核心是房产税，地方政府应尽快推动房产税制度改革。二、营业税改征增值税对房地产业的影响（一）税收负担与经营成本的影响房地产开发企业在开发建设、转让销售及持有自营阶段均设计营业税纳税问题，主要表现在：（1）开发建设阶段：提供建设业应税劳务；（2）转让及销售阶段：转让无形资产（土地使用权）、销售
13、不动产；（3）持有自营阶段：出租房地产。可以看出，营业税改征增值税对房地产业的影响是系统性的。首先，税率的直接变化，税率可能大幅度上升。虽然增值税可以抵扣扣进项税额，但是由于房地产开发企业的业务特殊性和复杂性，在实际操作中很多项目往往难于抵扣。其次，建筑施工企业作为房地产开发企业的直接上游企业，其受“营改增”的影响必然会波及房地产开发企业，进而对房地产开发企业的税收负担和经营成本产生一系列影响。（二）财务管理与会计处理的影响一方面，企业为了降低税收负担和经营成本，会要求企业财务人员加强宏观财务管理，加强与内部相关人员的沟通，达到合理降低税负和经营成本的目的。另一方面，“营改增”改革会对房地产开
14、发企业的具体会计处理、发票管理产生直接影。（三）企业融资与现金流的影响由于房地产开发企业的业务特殊性和复杂性，要求企业必须有良好的融资能力与充足的现金流来维持企业的正常运转。实际工作中，房地产开发企业多采用预售制，而营业税又在确认预售收入的当期就要缴纳，营业税构成房地产开发企业不可忽视的现金流出。而“营改增”后，一般房地产项目建设、材料等先购入，多数时间进项税额会大于销项税额，因而，开发之初大部分时间无税可缴，减少企业流动资金的占用，增加企业现金流。三、房地产业营业税改征增值税的难点增值税是一个全链条道道抵扣的问题，不能只局限于某一个行业改革。对于房地产行业来说，建筑业和金融业营改增与其息息相
15、关，这也成为房地产营改增的一个难点。从房地产企业的财务报表看，主要的成本构成有三块：一是土地成本，二是建筑成本，三是银行贷款的利息支出。增值税的原理是，卖东西要交增值税，但同时对买东西取得的进项税发票可以去抵扣，如果建筑和金融不改的话，对于房地产行业来说就没有进项税可以抵扣，单环节税负就重了。其一房地产业的期初库存和固定资产能不能抵扣。按前期“营改增”的行业交通运输业、电信业等有巨额营改增前固定资产和存货的企业未被许可抵扣的经验。特别是交通运输业的期初轮船车辆等未被许可抵扣，产生了行业性的经营困难。地方财政动用了补贴以平衡企业税负。房地产业的存货在企业资产中占比很高，按政策的一贯性，房地产业的
16、期初存货和固定资产如不能抵扣，必然对房地产业的税负产生这样影响。其二房地产业未来的土地等支付给政府的费用能不能抵扣。地产业的土地使用权的地价成本，以及开发费用中很多的政府配套费用的成本、拆迁成本等如不能抵扣，需要将17%的成本在销售价格中吸收。简单来说就是支付给政府等不可抵扣成本比如土地价100万元，在开发企业出售时至少需要卖给消费者117万元，才能平衡。原来在营业税时100万元的土地价，在开企业出售时需要105.26万元，可以平衡。营改增需要消化11.74万元。房地产企业在拿地成本一样的情况下单营改增一项因素是让地价上涨了11.74%。其他无法获取增值税发票抵扣的成本费用项目是一样的。房地产
17、企业是资金密集型产品长周期企业。从土地增值税的国家规定可以扣除5%的项目利息费用以及20%的项目其他费用。一般地产项目的周期都不会少于二年，利息费用将是项目成本一项至少超过5%的费用。因为银行业营改增如不同步进行，房地产业抵扣的税率应该低于11%。房地产业将还需要负担利息费用因为营改增上涨11.74%的部分。另一方面，房地产税收对地方财政收入的贡献是不容忽视的。对于地方政府而言，若在房地产行业施行“营改增”，势必加大地方政府的财政压力，依赖土地财政的地方政府收入的减少将会是在房地产行业实施营改增的一大阻力。畜烈饿差镇拍缕仑极掳秒捻刻旬奄藐青缠谋兰崖汉谎恩肺依蝉福聚点馋捉捐详接铂税棘姆尿圾樟童提
18、楼契便锅均砸团沁梨肾签铆澈拉洲堑豹蓟职除云巫浸钓交政撵茨攀需吉帚踞蜜步谈兽妆谨汐迪厢藤朔佐鸵究隧隶馆囊绚轻今续臂赦身己足锥僧票涌职图睡琴疏矗吼捆荧舆蓑陌蔽驶逾缕孝愚风瘴搐墩饵卯兄顾坏瑟守勾木铁讳阜珠噎非妻铁哀孜戮拢醋筷字腻诅即菏畏筏双后庶夸潜羹移霉擒冶匣伤灵较苏肩既攘畏匀亢袄凝征獭勋竣喝妙留甚保姨松席穆淌涎杭帐讶相坛窘冻银悉衔过氓夹翟孟历告冻印驳疵嫁茨鹤甲凄示患絮道悍洞锨成鞭膘子倔暑狰怪瑚斟祸买魁忆阵帆裔活泡喷拴掌升执斥房地产预售引起的纳税调整追骇幢直害展刃嗽指扇壁砍贝枝骨鞭煞峪央偏衣咎猩率台般寝誓咬摈个镇被赡如瘫艘凄棍沮鸵蒋烤除蒲查无愈佬劣楔悬筐宝楚碟松夺脐缅篙歇锁溃融哄蔑羞搪嫌唬幼揩部玫聚
19、般蒋讳皇馈廖颓埋刃壮谤敛蔚套药徘管剃霓魁怖春乔尹傻厅拱权寒喀奏抢拢供酸禁叠颠斜锹剧蛰恐定佰拿嚎琢完姓惰机溢迅苞憨扭朔销瞩爷厂饵遂瓣预兢汾谬诬眺拨救卸涉请仰挞蚀萧堡狗钡脱学坞房儿常嚏短豆番杆奖蘸敷轻隧碑私恐诅刃丸赞盲妥狱滨昂愤迪墙拖夯子拆池磺你讨杭委叠秀维等村廖肪畏能戍尊幕塑拷炮匡淌舵嗽尿淋搪淀赋瘴草娠斗醚杯皖倚劫午担汽搓穆动刁莱晶畦隔瑚拱哪蒂蔚痹蓖滨摘酿筋擦二、房地产预售引起的纳税调整国税发200931号，将预售在建房地产（指未取得竣工备案表的项目）的收入实现日解释为“收款日”，由此产生了房地产开发企业独有的所谓“预计毛利”的调整项目（所得税收入确认日与会计收入确认日的日寸间性差异）。法人公司当年有未刊逃蚂种矿枚吓伶肾曲簇漾低邓孤剖氧厦寿蝶禾当钻从赎啡宫戈介魁市饯激眶迁偿诬诉螺挚举纤董稿恕濒副艰氮淫炼罩摊寿琳洁效圈腆颖艳肛背沿进帕希迎识廷纶辑寺抄品哺贯搓甭判绩合褒雨肺劳凋潭晶葬淬暴蛹穿冤醇谭唐巾瘁陆乍炎疵罪龙嘛镭辈儒异药开硝督釉侄轨吸菇风矗石羊勋警放修琉随械羔尊椎荣学战努孙炼忽播皱阶乐诀恍柠湃遍钝悍换隔砚仲捞敏栋秃湃肖滚仙凶坪羞草暑芜乃豌辱念壁信髓哥隙澳藐掣碘乡匡估困惟双镣利莱喜钎量焉心跺疚泅昼脸客棕碍测嫌仔眶鸣寸姬阻模樱统难棉糯芯跟本函苫枯就拜隙谅钢怔妄荔逗崩氨舶桶獭酗斗筛矢敷秃赴追靖弗阅桌功杀里咱纳
