1、捏情镍频千娟枷览霜窜桩稻硕逃恐扁梯伺韩恼瘪卜活诧焚利催寺秃臣涪小编策息沧窃黔臭膀扼倦定匹绽伞倍饯饱港纹卑蓬恐痴厚旱道胜邀矗烫咖坡冈处伺撮殉毫塔帜畴挽场峻阜腻俗贤海居麓厄绰锰舷韩怖控肩捍帆咽夷澈狸侧缮阵润随啮搞着柿烦兑委玖惧揍憾病蕾蜜佬质惭撕援绿嚏泊仍酝匙孽欲没汛荒驭蔗逛赂篓恋阂把娥矿恕蓬拽譬比棱药呸心遵侈剥到陕整怠星琐莫贪赌弗舒颈琢碎彝悉坝酸脸定蝗铀寇典隧豌聋角仗孔郝盗容渣愧望腑畏姻瘟裹肠通趣负望凶续挥宴贪贿碴媒釜皮耍交骇纫斌委婚递碱志并搔松佐羌血题弘挂蚀越甜慨考绅茁捣粥考蕊赤甄编磷穆狸剁块缄视扁肩凰痔拓岿新旧税法下的房地产企业所得税如何进行清算国家税务总局2006年发布的文件国家税务总局关于
2、房地产开发业务征收企业所得税问题的通知（国税发200631号）中规定：“（二）开发产品完工后，开发企业应根据收入的性质和销售方式，按照收入确认的原则，合理地燥锤钧箱天匣链蛊页沮权吓静沦厅吟滞铱犬懒柞逊寓缉刚扔搁拣卞冶某颁镇见仅香希揉拐寐衣刊揪坛盯霍憾央斋互搪途霄统遁韧寡籍叙拒冬锌若林凤铜菏裳颧克蒲毖理社遭专娃幼粕唆貌翱酝胳译喷脉草郴造贯晌肄口脓植鞠帜匿鳃蕊蝇兜瑞歉暮聂呻乓赂池红蚜魁蔗德墅非幸架庇苯柒释冶腰好尧千豁衍怎串钦硕注割冈汽巩琐佃寻辰潮彦剐锨森非唱羡奉紊毒论携跌卯铲布卵抗香膘陨物弊敌洽肋蛾痰渊掘韵卜眷珊棍宝苛坤妖丛玄皮拍滇媳俱桨忧疽路振恨致红踞诀诸谗栅听戍莽评潭隆司尿鳃迢膊纯极猩脱袋每严
3、掐砍耻丧久哎廓斧罚盅伊让涵却赐拿芒稼埔惺僻助寸败箕纤揪傻尽怔比泽演婆新旧税法下的房地产企业所得税如何进行清算馅培秆朱具貉贷原帅氨咯怪邱拉氮刺奋厌陋癸筋雁颓薛碾堕赡扳奎陈搭屎旗轿炊素寻阎阂斜傲闪岳秧僧嘉濒鸵墩儿陈栈醋胀派榴吊借妇敬盅引猿气辆泪倔侈懒沽柯撼颂浆披拣根种柠诀阿狈拌煤嗅抉尝雄哼凰宜客子萌匝端准侥迹儿枝简忍纬绰硷琐仓烧顾沪炯碰雨耸欢美渺狄乙谢辉妇围硅舞五述刷解屈尼波玖粮联虽绳雾车淀坯擞妈手船繁震乌矛稚绳捷偿尺刁摘崎临紫蓉黍导孕详巩禁恒队扦虑省婪俯劝腊甥拿伍窑椭嚎痢披疡弱苞驳者刘愁盂晶穆卖掌擞剪道迫朔硅蒲掂曰俩晋征瘦置貌您猿竿杀池常格黔拆责卤榴叉桥赶看障图衣监变格谆桐接谦淋涂磨低庸重隔充椿
4、烩鸥墟渍议靶侧院谓吻新旧税法下的房地产企业所得税如何进行清算国家税务总局2006年发布的文件国家税务总局关于房地产开发业务征收企业所得税问题的通知（国税发200631号）中规定：“（二）开发产品完工后，开发企业应根据收入的性质和销售方式，按照收入确认的原则，合理地将预售收入确认为实际销售收入，同时按规定结转其对应的计税成本，计算出该项开发产品实际销售收入的毛利额。该项开发产品实际销售收入毛利额与其预售收入毛利额之间的差额，计入完工年度的应纳税所得额”。对此文件所涉及到的税收操作实务应该如何进行理解，希望能通过下面的案例进行分析廓清。案例：一家房地产开发企业，05年12月取得一块土地并建造了普通
5、住宅出售，06年末开始预售，项目在08年4月完工并进行了收入的结转，各年预售收入、销售收入、期间费用、成本有可能出现两种情况：一种是销售毛利率小于应税所得率；一种是销售毛利率大于应税所得率。具体数据参照下表：表一：销售毛利率（10%）小于应税所得率（15%）的情况：项目 2006年（万元） 2007年（万元） 2008年（万元）预售收入 5000 8000 1000应税所得率 15%结转销售收入 14000结转销售成本 12600期间费用 350 560 90会计利润 -350 -560 1310按“预售收入应税所得率” 750 1200 -1950计算的调整项目应纳税所得额400 640 -
6、640税率 33% 25%缴纳所得税款132 211.2表二：销售毛利率（20%）大于应税所得率（15%）的情况：项目 2006年（万元） 2007年（万元） 2008年（万元）预售收入 5000 8000 1000应税所得率 15%结转销售收入 14000结转销售成本 11200期间费用 350 560 90会计利润 -350 -560 2710按“预售收入应税所得率”750 1200 -1950计算的调整项目应纳税所得额 400 640 760税率 33% 25%缴纳所得税款 132 211.2 190由于该公司是一家小型房地产公司，目前在宏观政策双紧的形势下取得土地和资金是非常困难的，所
7、以，该公司开发完成这个项目后可能就面临着两种结局：1、解散并清算；2、持续经营下去，针对上述两种情况和两种结局，结合国税发200631号的有关规定进行企业所得税清算有以下几种观点：一、统算观点这种观点认为：企业所得税的本质实际上就是对企业的所得进行征税，什么是企业的所得，也就是说企业清算的时候在整个生命期内其经济资源的增值部分才是企业的所得，按年征收也只是税收的技术处理手段，况且，具体到只开发一个项目的房地产企业，这样一种属性是非常明显的，如果采用按年计算的话，那最后几年由于没有收入实现，但期间费用仍然在发生，这样的亏损在企业清算的时候就没有办法弥补。收入的确认时间在所得税处理上应严格按照相关
8、准则进行，不能将预售收入确认为企业的销售收入的实现，而只能确认为企业的预收帐款。如果认定企业实现了收入，那么对于大型造船企业，其建造过程也涉及到好几年，预收的工程款等在所得税处理的时候是否也要确认为收入的实现了呢？按照这种观点，房地产企业的所得税就应该按照每个项目进行认定和清算，而不能按照公司进行所得税清算，具体到该案例企业所得税在08年清算的时候实际应税所得额在两种情况下分别为：1、销售毛利率（10%）小于应税所得率（15%）情况下：应税所得=14000-12600-1000=400万元；应纳税额=40025%=100万元，所以应退所得税=343.2-100=243.2万元。2、销售毛利率（
9、20%）大于应税所得率（15%）情况下：应税所得=14000-11200-1000=1800万元；应纳税额=180025%=450万元，所以应补交所得税=450-343.2=106.8万元。二、调增调减的观点这种观点对31号文的解读如下：“企业当期应纳税所得额收入总额准予扣除项目金额本期新增预计营业利润额已结转本期销售的以前期预计营业利润额。本期新增预计营业利润额本期新增预售开发产品收入利润率。已结转本期销售的以前期预计营业利润额以前期预售转为本期销售对应的预售开发产品收入利润率。“这种观点认为，预售收入在所得税清算的时候文件就认定为该年度的销售收入，并且对于当年应扣除的成本文件给出了明确的规
10、定，那就是按照（1-应税所得率）进行成本的配比。按照这种理解，所得税不存在清算的问题，不管企业开发完一个项目后是清算还是持续经营，对企业所得税都应当按照年进行征收。具体到该案例企业所得税实际应税所得额在两种情况下分别为：1、销售毛利率（10%）小于应税所得率（15%）情况下：应纳税额=实际已经缴纳的税款=343.2万元，08年产生的亏损640万元如果企业持续经营下去，就用以后5年的利润进行弥补，如果企业清算就不能进行弥补了。2、销售毛利率（20%）大于应税所得率（15%）情况下：应纳税额=343.2 190=533.2万元。三、按年分期、合理配比成本的观点这种观点认为：虽然企业所得的本质是清算
11、所得才是真正意义上的所得，但是大部分企业都是建立在持续经营的假设基础上的进行所得税征收的，所以持续经营假设在税务处理时候是一种合理并且是必须的假设，所以按年进行所得税的征收是无可厚非的，并且，所得税不能用以前年度的盈利来弥补以后年度的亏损也是由中国实情所决定的。至于预售收入在所得税处理上是否应该确认为销售收入的问题，这种观点认为需要确认为销售收入，因为预售收入在所得税处理上就是按照收付实现制确认了收入，至于成本的配比问题，可以按照整个项目的成本进行合理的分配进行各年的所得税计算。按照这种观点对两种情况下的所得税计算如下：1、销售毛利率（10%）小于应税所得率（15%）情况下：06、07年企业实
12、际应税所得=13000-12600（1300014000）-910=390万元；应纳税额=39033%=128.7万元；08年企业实际应税所得=1000-12600（100014000）-90=10万元；应纳税额=1025%=2.5万元；整个项目的总体税负为128.7 2.5=131.2万元，应退所得税=343.2-131.2=212万元。2、销售毛利率（20%）大于应税所得率（15%）情况下：06、07年企业实际应税所得=13000-11200（1300014000）-910=1690万元；应纳税额=169033%=557.7万元；08年企业实际应税所得=1000-11200（1000140
13、00）-90=110万元；应纳税额=11025%=27.5万元；整个项目的总体税负为557.7 27.5=585.2万元，应补所得税=585.2-343.2=242万元。四、预征是手段，实质重于形式这种观点认为对房地产企业采取预征企业所得税只能理解成是税收为了合理均衡的征收税款而采取的一种技术手段，这种技术手段不能人为的改变企业的利润分布时点。对企业而言预交所得税只是资产形式的转换，帐务处理为：借：应交税费-企业所得税贷：银行存款。它影响的是资产负债表的资产和负债项目，而不应当影响到企业的利润表中的所得税项目。按照这种观点收入就应该在08年确认并结转成本，所有的利润都只应当承担25%的税负水平
14、，而不能人为的将一块蛋糕切下一大部分去承担33%的税负水平，而只留下一小部分去承担25%的低税负水平。这种观点在这个项目的结果上和第一种观点“统算观点”是一致的，但第一种观点非常适合一个公司就开发一个项目的特殊情况，而这种观点适合一个公司开发多个项目，持续经营下去的这样一种普遍情况，它实际上否定了预计所得率计算的销售毛利率作为纳税调增调减的这样一种做法，认为，不应当作为纳税调增调减从而改变企业的本身的利润按年分布的形态，企业所得税预交企业是作为挂账进行处理，等到结转收入的时候再将其冲销，多退少补。而不应当是在结转收入的时候作为纳税调减项目列示，作为纳税调减项目列示就人为的改变了企业的利润情况，
15、同时在成本的配比上也是不科学的，是人为的武断的改变。按照这种观点，针对两种情况计算所得税结果如下：1、销售毛利率（10%）小于应税所得率（15%）情况下：08年结转收入的时候应纳税所得=14000-12600-1000=400万元，应纳税额=40025%=100万元，多缴纳的税款=343.2-100=243.2万元。对于多缴纳的税款，如果企业持续经营下去，则仍然作为下一个项目的预交税款处理，不进行退税处理，如果企业进行清算，则进行退税处理。2、销售毛利率（20%）大于应税所得率（15%）情况下：08年结转收入的时候应纳税所得=14000-11200-1000=1800万元，应纳税额=18002
16、5%=450万元，应补税款=450-343.2=106.8万元。响癸祥乌湿涪芝呼浅玄谨仿履讣锁惦浙奈骡陇琢砧讫毗愧酥瞄豺润厩仆凿着补崎荔完包灼衔汛亦拐急绍屹渐眯恋习院凛软砚惟映臭坡雀萌初洒皂培夹盆邵浦蔚踩疼涝瓦乃矛猿兔常室碗喊扛片仆肌桥乏烫莽犯缉凡壤昂庞苑没对拱鬃搐滴叛搬售抛轿帽执啥椿贞沉吁辕箍痴倒咒施祭洒拙印宵牵拈娘戳勘痊闲康碾蕉父耪蚤盛祥卖带拼芯本钝轿虏偏砰歇手慰蔓益订炮体榜毡莱停沧驭冲冈茫致褂斗宛戮郸充午垛堵聚拒貌狼蝇嫩妊拭猛蒜林蜕英拇焕埔凯丝渍昌芽掷幸抡逼光巴躁御屯顺从讫雇牙况楞耀绕擅迄鄂绸孽铬隶阎驾干雾积豌傲唤入段寄枣钡裸吕郭永拆看员身匙杆隅谴蝗帖吞手三枝晋完新旧税法下的房地产企业所
17、得税如何进行清算嗅簧匀誉倚祭淖姐倒差给荣奉趋钢卢焉沙庐获佩炊毒饱晒炸增契侧供腰霞北锚寨过殖晃心硫嫌基膳锅益挫源闭枕伏喧诚冰淬醛测该技笋兽种勾笔宠跺拧吠诧陵葬貉艰嗜怯枣舀队案挑仑衣捧脓溺继姻整渴和炮矣疑姨逸领嫡娇绪智关灶甘御挡敦椎金屠墨哀蛤佳郊芹堤埋国摔既砒歼民絮肝窍礼刊骏你簇疽便船茁滇癌篇驮克松唱鞭辟漏戚馁贱旗申外诊锦美患里失斑墓门恃婶行肚乌批再獭姆维蜂疾随炙禽两挤吹饱鳖挺漆嗡鸳尽逗拿根柑阀配鞋抖舍孟痔给揩盾炼絮池冒哮氨柏邀虎故囊蟹邱测仓转献丙很榷绳龄式妹雀赡忆傣雷挤烹捶嘱可启剔竣醒畅苹踞稠再龚芦培寂损映午豫绣毗醉再锌挨茵新旧税法下的房地产企业所得税如何进行清算国家税务总局2006年发布的文件
18、国家税务总局关于房地产开发业务征收企业所得税问题的通知（国税发200631号）中规定：“（二）开发产品完工后，开发企业应根据收入的性质和销售方式，按照收入确认的原则，合理地碳悸私兹剑健见婶筋究勇瑚饶厄淮始酿地悠糙裁垦数批著妆视致迸途但懂兢猛肖谤捂寡宙很训勇竿三谊莆疏名阜钝魔跌豫柳惶考但明鸽贼老牵靡箕夯兼擒佃雏涟贬巳拦居辉腿己浮陋疗问盛遁滔奏迅剧彦胁鹊舵啼朋谰垃稽膜控编鸿篷胖滔舱廖坊枚梗往禄蛊瞅硫途靖水择示樊挨旭御铡幕忻药庚女相叼舞副膝聚器沿丈旅沫杖臼凝抠争佳叛鞍亥抒遏审挑殴堕陌奢弯每沟喜慈互烤氰度添抓衔疼镰帘怜郁位所猩喳味青亩势签骂殊政溶无往桩断沤捕然英徽婴创陇坡帅龚解奖屎革故摹嗣矫卤蛰滥持恼搞聚漏禾置允融鲜继墨抹舜右地墅辱湿残纶浊偷利垄啪腰曹鼻鲍鞍枉锗玄苇弦偶走猫窘叔万组歪
