1、褐胡篇撕贷矫摊芬困沙琼辐只捕革召庚蒲荣低纂厚柱亡帜昏生咎苛缀彼被版典沁造员歌凭郑漂猴挪趾色岛锐烙宵训息季峦淹唾鸳菌王返惋象澄泡乏歪肿描褂漾晶较牛甫舆匆阶埂瘤燥项魂苔删勤檀卜堰眉涧晃脱盏脚就伎叁吩险挝眶禄嘱芦椭漠起萍抽严谈脂慌千步御鸟伺疤皮味赎直侮馏垄毯苇岳自狡鄙酥摄栋悔鸽臀遣冬伸刹洋父吃冕谬堂返磁钮珊锐续呕佩恶找务软灸荣素刀衬寄抽亲堵屈不添版嫩北瓤燃卑溃洽椭询职势宦酒卉通熟蛆承孵吸坞颓懂现瓜琳佯倡洁谐饼弃嫩淋盏岿傀礼黍返茹糠瑟昼饮堆持贞轨杂坍桑聪佛炼峦觅抢蔷记梳宵搀翼曹锐洲奈猜疮垣价冕蔽字拂孟英具址擅响融捻精品文档就在这里-各类专业好文档，值得你下载，教育，管理，论文，制度，方案手册，应有尽有
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4、路沿线，商业地产则集中在解放路和长虹路沿线开发；襄城区，住宅物业则主要集中在胜利街、汉江一桥和二桥桥头以及檀西路。这些住宅和商业地产开发热点区域，还将是襄樊中高档住宅开发的热点；解放路和长虹路沿线以及延深区域，也还将是商业地产开发的热点；此外，汉江三桥樊城桥头和襄城桥头，以及檀溪路、开发区部分区域将会是住宅开发的热点。同时，根据规划，襄樊市市级行政中心移至邓城大道沿线，按照市区城市总体规划向北拓展的指导思想，该区域未来包括两个中心，即市级行政中心和城市综合服务中心，未来城市发展中心的外移也将一定程度的影响区域房地产发展方向，未来的樊西区域也将成为市场发展的潜力区域。2、未来价格走势2008年，
5、预计襄城区普通住宅价26003000元/平方米；樊城区多层销售价28003000元/平方米左右，长虹路及延深区域高层价4000元/平方米左右，个别项目的最高价突破5000元/平方米大关；春园东路和汽车开发区内的普通住宅价18002500元/平方米左右；襄阳区价18003000元/平方米；鱼梁洲价17002300元/平方米左右。而就商业项目而言，长虹路、解放路的一层商业门面销售价稳定在2万元/平方米左右（为便于三年返租操作，在售商业项目价格虚高了1826.5）。2008年上半年，由于宏观层面的房产调控政策逐步落实到二、三线城市，加上近段时间沿海城市及武汉、北京、上海房价的小幅下降对购房者购房心态
6、的影响，部分购房者萌发了希望产生拐点的等待、观望心态，以及07年的快速涨价对部分购房者购买力的透支等因素，会对房价的涨速形成抑制。下半年，随着对上述约束力的消化、解禁而会产生一个反弹。总起来看，08年的房价不会上升得太快，将会稳步上扬。未来两三年内，襄樊市房价仍将保持着与城市经济发展同步的持续增长，随着因襄樊城市经济增长、产业发展产生的刚性需求的增加，这种有效需求还将继续扩大。3、户型发展趋势受国家宏观调控的影响，90平方米以上的户型受到政策限制，因此未来140150平方米的户型会变得稀缺，正由于稀缺，更会受到市场消费群体的欢迎。随着房地产市场的进一步成熟和发展，未来的3室户型面积将逐渐向下集
7、中，将控制在100120平方米区间内，而面积在130140平方米的户型会设计为4室户型。同时，即使在面积不变，甚至减少的情况下，开发企业在户型设计的过程中，也将更注重功能的丰富化，也将注重书房、储藏室、阳台等功能的设计，并尽量减少公摊。4、未来消费群体目前，襄樊市的主要消费群体主要来自各大型企业、大型事业单位、公务员，以及私营企业主，因改善居住环境，需从原有职工小区搬出，重新置业。襄樊外出打工的几十万消费人群也是每年购房的主力军。同时由于襄樊房地产市场特别是住宅市场处于较初期的发展阶段，市场供应未饱和，因此大部分的消费者依然认为襄樊目前的房价还会继续上涨，在这样的从众心理支撑下，这些消费群体对
8、于市场虽然抱有希望降价的愿望，但购买意愿依然相当强烈，在未来较长的一段时间内仍然是消费市场的主力军。此外，随着武汉市综合试验区的批准和“8加1”城市圈的融合，省内其他城市，以及周边县市的置业/投资者也将逐渐充实消费市场，未来的消费客群来源将更为广泛。襄樊市经济发展“十一五”规划1、“十一五”规划目标发展目标：“十一五”期间，襄樊市将以积极促进全市社会发展为中心，构筑名副其实的湖北省省域副中心城市。实现上述目标，必须遵循科学发展观，体现特色，突出重点：坚持“三业并举”:先进制造业、现代农业、现代服务业；实施“四大战略”：工业强市战略、开放带动战略、可持续发展战略、科教兴市和人才强市战略；构筑“五
9、大体系”：新兴产业体系、城乡基础设施体系、技术创新体系、社会事业体系、绿色环保体系；突出“两个重点”：以高新技术产业开发区（汽车产业开发区）为龙头的市区经济，以“一主三化”为方向的县域经济；建成“三大基地”：汽车及零部件生产基地、农副产品生产加工基地、交通枢纽和物流基地；实现“两个目标”：努力建成名副其实的省域副中心城市，经济社会发展和改革开放走在中部同类城市前列。主要规划目标：经济总量与结构到2010年，全市生产总值达到1015亿元，年均增长11以上；人均生产总值16917元以上；全社会固定资产投资年均增长16；全口径财政收入年均增长10以上；服务业增加值比重比“十五”末提高3.5个百分点；
10、服务业就业比重提高4个百分点。经济与社会协调发展城镇化水平提高到51以上；城镇登记失业率控制在4.5以下；城镇新增就业人数60万人；转移农业劳动力30万人。科技教育到2010年，全市基本普及高中阶段教育，应届初中生升入高中阶段学校的比例达到85以上；全市36周岁幼儿入学率达到90以上，每个乡镇建设一所规范化的中心幼儿园；高等教育毛入学率达到30。人口与人民生活全市人口控制在600万以内；城镇居民人均可支配收入11980元，年均增长8；农村居民人均纯收入4300元左右，年均增长6%。2、“十一五”规划重点发展产业与空间分布情况襄樊市“十一五”期间规划重点产业及襄樊城市发展空间布局（1） 重点发展
11、产业着力构建以汽车产业为龙头，电力、高新技术、纺织和食品四大产业为支柱，建材、冶金、化工等原材料工业以及地方特色工业全面发展的新型产业体系，形成更多的拥有自主知识产权的品牌，推动产业结构优化升级，推动工业经济跨越式发展。突破性发展龙头产业汽车工业规划确定，支持东风公司襄樊基地加快发展，以此带动全市汽车及零部件产业突破性发展。大力发展整车和车桥、发动机等主导产品，形成上下游产品相衔接、大中小企业相配套、研发体系为支撑的汽车及零部件产业群。重点培育电力、高新技术产业、纺织和食品四大支柱产业在加快发展电力工业方面，规划提出，要充分发挥襄樊火电基地靠近煤源、便于与三峡电站配套调峰以及水能源资源丰富的优
12、势，坚持火电、水电并举的原则，壮大电力工业。火电重点抓好襄樊火电厂二期工程和续建工程，向成为国内重要的大型火力发电基地迈进；水电重点抓好崔家营、新集、雅口等汉江梯级开发枢纽工程。在大力发展高新技术产业方面，规划提出，按照占据高端、扩展领域、延伸配套、集群发展的思路，着力推进国家级高新技术产业开发区“二次创业”，力争在全国53个国家级高新技术产业开发区中的位次逐年上升。加大纺织企业的设备更新改造力度，重点开发生产高支高密高档服装面料、高档家用纺织面料，差别化、功能化、高仿真、绿色环保化纤产品，以及汽车轮胎帘子布、新型蓬盖材料的产业用纺织布，全面推进纺织工业提挡升级。在突破性发展食品工业方面，规划
13、提出，充分发挥现有产业基础和市场网络优势，支持襄樊烟厂加快技术改造步伐，建成国家重要的中低档烟生产基地。(2)襄樊城市发展空间布局襄樊已确定“一核二翼两轴”的城市发展空间布局。“一核”是指以樊城、襄城和襄阳三市区为城市发展核心。“二翼”是指以汽车城和能源建材城为城市工业发展的南北两翼。“两轴”，一轴是指鱼梁州这一城市轴心，未来的襄樊市区将形成樊城、襄城、能源建材城、汽车城、批发物流城和东津产业城等六城环鱼梁州的城市格局；另一轴是指长虹路这一城市轴，长虹路将发展成为襄樊的商业、金融、商务、通讯、休闲和文化密集一条街.总的结论：1、襄樊市作为内陆地区重要的湖北省省域副中心城市、工贸城市、新型汽车城
14、，近年来经济发展正处于一个比较良好的上升发展时期。襄樊与长江三角洲、珠江三角洲的经济发达城市相比，虽然有很大差距，但就目前发展态势及“十一五”期间产业调整结构，城市整体发展规划看，湖北省大力推动大三角地区经济，其中汽车工业是重点建设产业，作为大三角之一的襄樊地区，又是内陆重要的汽车城，加上良好的地域、交通环境，襄樊后续发展潜力非常之大。随着襄樊市经济环境的不断优化，襄樊市投资形势呈现出多元化、来源多渠道的良好态势。在近两年的亿元项目中，不仅投资结构更趋合理，且民间资本和社会资本进入的项目正在成为活跃全市经济的生力军。2、湖北省副中心城市的发展定位，“一核两翼两轴”的城市总体规划和“鄂西北及吡邻
15、地区的产业中心、物流中心、金融中心、信息中心和科教文卫中心”的发展目标，赋予襄樊房地产业十分广阔的发展空间。3、为促进襄樊市房地产业的持续健康发展，襄樊将以市区为中心，周边各县市为卫星城镇，打造“1小时经济圈”，因地制宜确定各类房地产的布局和比例。根据襄樊市新的规划修编，预测中心城区2010年人口规模约为120万人左右，2020年城区人口将达到170万人左右。规划预测中心城区2020年用地规模将达到170平方公里左右。中心城区空间布局以向北发展为主，以襄荆高速公路、汉江和唐白河为界将城区划分为东南西北四部分，相应的空间发展策略为：北拓、南优、西控、东储。市中心特别是长虹路规划为襄樊的商业、金融
16、、商务、通讯、休闲和文化一条街，其沿线将形成襄樊的高档住宅区和现代商业、商务区，因此长虹路沿线将因住宅、商业地产、写字楼的开发而成为未来几年襄樊房地产市场的热点。4、受经济发展水平和早期鱼梁州开发的影响，过去襄樊房地产无论是开发水平和价格方面均落后于全国平均水平和省内武汉、宜昌等城市，但从襄樊房地产发展的现状来看，襄樊市场已经成为全省发展最快、发展潜力最大的城市之一。襄樊房地产未来发展趋势数据显示，目前襄樊地产开发总体平衡，房地产市场比较健康。未来：新开工项目已开始关注环境、功能建设，未来将更多地融入人文内涵；现阶段房价涨幅较大，已接近于襄樊市经济发展水平相应的房价水平，但未来仍有一定的涨幅。
17、供需结构更为合理，高、中、低档次物业呈多元化发展，90平方米占70的普通住宅将占主流趋势；房地产开发项目的物业类型将更为丰富，供应结构将进一步调整，住宅地产、商业地产、办公物业、旅游娱乐地产等类物业将得到进一步发展。2008年将是襄樊房地产业快速发展的一年，2009年之后襄樊房地产业将成为襄樊经济的支柱产业，将为襄樊建设成为名副其实的省域副中心城市的发展贡献更多的力量。 整体而言，襄樊市房地产业发展是健康、规范、有序的，正进入快速发展阶段，发展的空间和潜力巨大，政府主管部门必须进一步完善产业扶持政策，提高调控能力，促进房地产业健康快速发展。一是要进一步坚定房地产业发展的方向和目标，使房地产业在
18、更高起点上继续健康有序发展；二是必须坚持市场化发展方向，控制土地市场、放开房产市场，同时起建立“法治、规范、公正、透明”的市场化运作机制；三是必须坚持不断提升房地产的支柱产业地位，进步提高其对全市经济增长的贡献率，使房地产增加值占全市GDP的比重在今后两年达到6以上；四是必须坚持不断改善市民群众的居住条件，切实解决好困难群众的居住困难。未来35年襄樊房地产业发展推动经济发展的效果会逐渐显现出来。住宅市场分析襄樊市由汉江分割，且由于城市特有的人文资源，各行政区资源条件及功能定位有较大的差异性，中心城区分为三个区域：襄城区、樊城区、襄阳区部分城区，另有汽车/高新开发区和鱼梁州开发区，将襄樊市住宅市
19、场分为五大板块进行研究。1、襄城区房地产市场分析根据规划的调整和城市内环快速道的启动，庞公地区将成为今年襄城区主要的居住区。（1）市场特征分析襄城区是襄樊的古城区，城区规模比樊城小。因是市委市政府所在地及分布有襄樊市主要学院，被称为襄樊市的政治文化中心。同时也正因为此，襄城区历来是襄樊市主要的居住型城区，其住宅开发自2003年后，发展较快，占当时襄樊市区住宅开发量的40。受古城保护规划限制，住宅开发以多层为主。襄城区的住宅项目集中在古城外围的南街、胜利街、长虹南路和汉江一桥桥头、闸口路以东，以及檀溪路，住宅项目十分集中。同时出于保护古城风貌的规划要求，襄城区的建筑高度控制不能超过昭明台的高度，
20、因而住宅项目一多层为主，层数多为68层。项目规模小，品质中等。受到中心城区可开发资源量的限制，大多数的项目规模35万平方米之间，同时，多为中档住宅。本土居住人群多，户型及面积较大。由于是襄樊市政治文化中心，区域内企事业单位众多，这些客户群置业的首选区域也在同一区域内，因而居住氛围浓郁。消费客户群对于3室以上大户型需求量较大，市场供应面积也比较大，3室2厅的建筑面积在110150平方米区间内。（2）供需状况分析20062007年，襄城区在售房地产住宅项目9个，在水一方、河畔林语、襄城春天、华康城南经典、汇升苑、滨江苑、静雅苑、潭溪花园二期、简爱商居等，建筑总规模26.3万平方米，且大部分项目已经
21、进入了销售的后期。由于市场供应规模较小，各项目消化速度较快，整体消化率达到90以上，市场吸纳情况良好。2008年，根据已知数据显示，目前襄城区住宅市场还约有31.22万平方米的供应量将投放市场，对于区域房地产市场而言，仍难于满足区域较为旺盛的消费需求。这些楼盘是：丽波湾15000平方米，华康城南经典2期35000平方米，河畔林语2期16100万平方米，美林丽舍50000平方米，民发.半山一品72000平方米，华凯.丽江柏林124109平方米，这些项目主要集中在檀溪路和临江沿线，具有较好的地利优势，同时根据调查显示，这些推出项目的销售价格将保持在2600元3000元/平方米以上，一定程度上将推动
22、区域房价持续上升。2、樊城区房地产市场分析（1）市场特征分析集中开发，市场供应活跃樊城区是襄樊市住宅开发最集中的区域，同时樊城区住宅开发几乎全部集中于城区核心区，在汉江大道、长虹路、解放路沿线开发的项目几乎占到了樊城区住宅项目总数的70。建筑形式多为高层，社区规模相对较大为体现土地集约化利用，樊城区住宅项目多为小高层及高层项目，建筑层数多在1628层之间，同时由于建筑高度高，因而建筑规模也较襄城区更大，规模在520万平方米之间。住宅与商业综合开发由于樊城区的商贸以及商务氛围较浓，住宅项目的开发多有底商或裙楼商业，而襄樊市少量的外来开发企业大部分就在该区域进行开发，因而一定程度上提升了区域开发品
23、质。建筑现代，项目品质相对较高区域开发的项目不仅建筑立面色彩简洁现代、富有质感，同时规划布局也较为先进，目前已出现了蝶式高层以及板式高层等较为超前先进的建筑布局模式，为襄樊市房地产市场品质相对较高的区域。（2）供需状况分析20062007年，区域市场在售的住宅项目共计27个，为襄樊市五大板块中，开发项目最为集中、项目个数最多的区域。同时，总可销售规模达到了124.11万平方米，供应量也是襄樊市房地产市场之最。闽发.世纪新城178100平方米，民发商业广场127753平方米，海润名都120000平方米，领秀中原91073.8平方米，襄樊现代城.凯旋国际72650平方米，龙世家65000平方米，泰
24、跃朝阳59394平方米，宁港东城秀景57349平方米，左岸春天1期56000平方米，盛融青城47000，豪门新天地40000平方米，临江花园40031.04平方米，华凯第一城35868平方米，拉美步行街A130900平方米，阳光绿岛30000平方米，中原花园二期28560平方米，创富鑫城22039平方米，弘盛三元居21000平方米，东风春城3楼18600平方米，泰鑫花园17000平方米，艺苑名邸1期16240平方米，虹福苑13619平方米，伟民阳光丽景8442平方米，永征.铂晶公馆6000平方米，中鑫花园5695.98平方米，鹏泰苑3984平方米，晨光公寓3431平方米，美佳苑3311平方米，
25、合计1241079.82平方米。由于樊城区房地产市场起步较早，同时没有诸如襄城区的严格规划控制，建筑形态新颖现代，加之众多外来房地产开发企业的介入，使得区域房地产市场相对而言更为活跃，不仅供应量为各区之首，市场吸纳能力也相对较高，当前市场的销售率已超过85，市场需求旺盛，同时物业价格也是襄樊市最高的，区域住宅均价达到了2409元/平方米。（3）未来市场供应量分析根据目前已知情况统计，该区域2008年将推出24个住宅项目，共计99.5万平方米的开发面积。不仅在樊城中心区域，汉江一桥以及春园东路等各处均有项目面市。在这些项目的共同推动下，樊城区将继续保持一贯高调的开发态势，继续引领襄樊房地产市场向
26、前发展。民发.城市印象159710平方米，钱塘100108344平方米，左岸春天2期100000平方米，语港旺府 150000平方米，金茂凯悦69850平方米，拉美步行街A265000平方米，王胖子大厦52700平方米，艺苑名邸2期36806平方米，阳光水岸32000平方米，金茂.凯悦28834平方米，东翔.彩虹城26430平方米，紫金鑫城21000平方米，紫贞花园18300平方米，金IT苑17000平方米，锦绣数码城住宅16903，中房中盛花园15982平方米，中山花园15691平方米，中原花园2期15455平方米，时代天骄12000平方米，长庆花园9800平方米，金思源大厦8900平方米，
27、金丽城综合楼5988平方米，东方维也纳5127平方米，园艺小区3200平方米。共计995020平方米。区域市场房价在28004000元/平方米。3、襄阳区房地产市场分析（1）市场现状分析工业主导，房地产市场发展较慢，市场化程度低襄阳区自2001年12月撤县设区以来，一直以工业发展为主，房地产发展则起步较缓。首先，区域多以单位自建房为主，商品房项目少且开发零星；2005年，天润集团进入，开发了天润颐景园；2006年，北龙公司开发了龙泰花园，2007年襄阳万厦公司开发了紫荆花园1期，区域房地产市场才开始有了真正意义上的商品住宅开发，并逐渐开始步入正轨。（2）供需状况分析目前市场上在售以及建成项目较
28、少，供应面积仅在8万余平方米左右，且目前项目的消化已近尾声，市场供应量小。天润颐景园20000平方米，龙泰花园31670平方米，紫荆花园28000平方米，区域已开发的房地产项目开发时间较早，销售价格保持在13002000元/平方米以内，价格跨度大，且物业多以低层为主，开发品质一般。（3）未来市场供应量分析据不完全统计，该区域2008年将有近75万平方米的住宅项目推出，主要是天润集团开发的天润凤凰城180000平方米，襄阳万厦公司开发紫荆花园后期170000平方米，正英集团和自强集团联手打造的襄阳新城350000平方米，项目的供应量，占市场总可供应面积的85。这些项目的供应将一定程度上提高区域房
29、地产市场活跃程度。区域市场房价在18003000元/平方米。随着襄樊火车东站的建设，襄阳区的居住人口和流动人口将会大大增加，经济也会激发活力，将带动房地产市场的快速发展。4、高新/汽车开发区房地产市场分析（1）市场特征分析高新技术产业开发区是国务院1992年11月批准设立的国家级开发区。2005年2月，经襄樊市委市政府批准将原襄樊高新技术开发区与原汽车产业经济技术开发区合并，组建形成了新的国家级襄樊高新技术产业开发区。早期以工业配套为主，现逐渐转向自主开发区域的房地产业由早期的围绕着各产业/企业的居住配套，开始向自主开发过渡。区域内，商品房的主要消费群体虽然依然以周边各工业企业职工为主，但由于
30、物业价格适中，还享有一定的福利优惠政策，因而开始逐渐吸引一批开发区周边区域居住人群前来置业。住宅开发项目以中档物业为主目前，汽车开发区内的房地产物业开发基本已经告一段落，原高新开发区内的房地产市场则逐渐发展起来，物业形态也由早期纯多层居住小区，开始出现了一些高层住宅项目。但由于缺乏大手笔的精心规划，物业档次不高，以中档品质开发为主。(2)供需状况分析20062007年区域市场已供应量45万平方米，区域拥有较多的大型企业，且部分企业的效益较好，职工众多，因而消费能力强，因此市场消化速度较快，目前的消化率达到了74。开发区普通住宅项目销售价格基本保持在14002200元/平方米区间，同时由于区域拥
31、有一定的湖泊景观资源，因而也推出了少量的联体别墅项目，销售价格在25003000元/平方米之间。(3)未来市场供应量分析根据目前掌握的情况，区域2008年可供应的房地产住宅项目有东风国际花园2期5个项目，共约46.2万平方米的供应量。市场供应的物业形态相当丰富，除普通的多层、小高层产品外，还有部分别墅供应。可供应项目为：东风国际花园226411平方米，万众星苑C期80000平方米，香樟苑67000平方米，日产工业园生活配套小区65000平方米，梦里水乡汽车俱乐部24000平方米，合计462411平方米。2008年区域住宅价格估计在18002500元/平方米，别墅5000元左右。而未来5年内，襄
32、樊高新区将以高新技术产业为先导，以汽车工业为主体，以第三产业和现代高效产业为两翼，以两大园区位基础平台（汽车工业园区，高新技术园区），力争用5年左右的时间建成在国内有较大影响，较强实力，特色鲜明的高新技术产业园区，跻身于全国53个高新技术产业开发区中上游水平。在产业的带动作用下，区域未来的房地产发展将具有更强的后劲，未来发展空间较大。5、鱼梁州旅游开发区房地产市场分析(1)市场发展情况鱼梁州旅游开发区面积31.28平方公里，是汉江中最大洲岛。随着襄樊现代化城市建设战略的实施，鱼梁州开发日益显示出其优越性和重要性。鱼梁州的开发是构造襄樊大城市的框架，平衡城市生态，发展旅游经济和第三产业，调整襄樊
33、市产业结构的重要方式之一。早在1998年以前，区域房地产市场发展活跃，先后有鹿鸣岛花园、美亚花园、君安别墅、银杏家园等一批住宅项目；在98年大洪水爆发后，区域房地产市场受到了较大的影响，物业价格也大幅度下滑，一度下滑到700元/平方米以下。2000年以后，区域被确立为旅游经济开发区后，房地产市场再度复苏，后续开发了锦绣家园等一批房地产项目，目前这些项目的开发都已经接近尾声。总体而言，区域定位为“旅游经济”发展区，房地产开发在区域内量少而平，且物业档次较低，一度集中开发，目前已经进入销售尾期。(2)供需状况分析目前洲上开发的房地产项目以多层为主（地质原因），总建筑规模约在30万平方米以内，目前已
34、经消化了73。销售价格也多在1700-2300元/平方米之间，且物业档次相对较低，别墅3500元/平方米左右。(3)未来市场供应量分析根据襄樊市政府的规划，鱼梁州未来将作为旅游经济开发区，集生态旅游岛和集观光度假、经贸展销、美食购物、民俗娱乐、儿童游乐、体育竞技、保健疗养等功能为一体，将形成综合性旅游中心.同时兼顾防洪泄洪功能，因而未来将不再批准房地产经营开发用地，因而未来基本无房地产市场供应。小结目前，襄樊市在售住宅市场价格以樊城为最，一则是商住综合带动了区域消费水平上升，同时较高的开发品质以及高层建筑的成本也是价格较高的原因之一。市区各板块价格情况襄城区，行政中心，多层开发，档次中等，26
35、00元3000元/平方米；樊城区高层、小高层为主，档次较高，28004000元/平方米；开发区多种物业兼有，但档次偏低，18002500元/平方米，别墅5000元左右；鱼梁州纯多层，档次低，且进入尾声，1700-2300元/平方米之间，且物业档次相对较低，别墅3500元/平方米左右；襄阳区项目少，逐渐起步，18003000元/平方米。各区域住宅物业的市场在售项目供应量及未来住宅供应量，均以樊城区最大，樊城区仍将是襄樊市区房地产发展的重点区域。国家级开发区目前已知的未来住宅供应量仅次于樊城区，未来将是襄樊市住宅项目开发的热点区域之一。根据目前市场价格、开发档次、开发规模等情况，各区域市场成熟度综
36、合排序为：樊城区襄城区开发区襄阳区鱼梁州。商业市场分析1、特点：（1）商业项目体量大且扎堆开发襄樊的商业地产项目规模较大，其中不乏10万平方米的大型商业项目，而且大多集中在襄樊的商业中心组团解放路商圈和长虹路商圈内。（2）商业运作方式落后，市场潜在风险较大，商业市场管理力度有待加强商业项目在开发运营等方面还处于发展初期。重炒作、重销售、轻招商、轻运营，大部分商业项目采用年回报810的包租、返租的方式。由于分布集中，同期面市 ，供应规模大，且大多采用包租返租的方式，后期可能存在招商、运营等方面的问题，因此，商业市场的管理力度优待加强，以促进商业市场的健康稳定发展。（3）专业市场功能突出相对商业市
37、场而言，襄樊的专业市场开发运营还比较成功，招商、经营和销售协调的比较好。襄樊的专业市场开发是襄樊商业地产突出的部分，光彩大市场、天润国际汽车城、锦绣东风汽配城等项目相继开发，将彻底改变襄樊专业市场的格局。目前襄樊的解放路、长虹路、火车站等中心城区商业门面销售价格多为23万元/平方米，专业市场商铺多为2800元3000元/平方米左右。2、襄樊市商圈分布情况襄樊市商业物业主要集中在樊城区，襄城区和襄阳区商业物业规模较小。目前樊城区形成了人民广场传统零售商圈、新华路传统批发商圈、长虹路现代零售商圈和春园东路现代商贸批发商圈；襄城区形成了十字街商圈；襄阳区则还没有形成明显的商圈。（1）人民广场传统零售
38、商圈目前人民广场周边依然是襄樊市的核心商业区，解放路商业街、人民路商业街、大庆路商业街和长征路商业街依然是襄樊最具商业氛围和人气的地方。在这四条商业街上，聚集了大量的服装、鞋帽、化妆品、金银珠宝等中高档专卖店，大型超市、大型家电卖场和商场，以及各种类型的咖啡、酒吧和餐饮名店。如肯德鸡、麦当劳、开放广场、襄江商场、华洋堂百货、襄樊工贸家电、武汉工贸家电、雅斯超市、武商量贩点、财富广场、流金岁月咖啡、零下九度KTV和金利来专卖店。人民广场商圈还是襄樊商业地产开发的集中区域，除了已经开业的财富广场、奔泰阳光城、开放广场、锦绣数码城之外，目前正在开发的还有拉美步行街和豪门新天地等项目。（2）新华路传统
39、批发商圈：逐渐走向衰落襄樊新华路市场是以服装、鞋帽、建材、家居为主的大型综合批发市场，其辐射范围为襄樊下辖县市和城镇，是襄樊的最大的传统批发市场。目前新华路传统批发商圈，由于是自发形成的，市场比较杂乱、商品比较低档、管理比较粗放，因此增逐步被九隆商业广场为代表的既具规模又具备专业管理和完善规划的新兴商业模式取代。未来几年，由于城市功能的发展及市政配套设施的局限，新华路批发市场将逐步衰落，商业格局及商业功能需重新调整。（3）长虹路现代零售商圈：新型商业中心区随着汉江北岸改造完成，襄樊商业中心正在从解放路西移至长虹路，长虹路商圈成为襄樊新兴的现代零售商圈。目前在长虹路两边，聚集着万福商场、中商平价
40、购物广场和现代城电脑数码广场，以及众多的电子通讯产品专卖店。此外，长虹路还将是襄樊新型的休闲、娱乐、餐饮、宾馆酒店集中的地方，因此将是襄樊新兴的现代综合性商圈。长虹路商圈近年来也成为襄樊商业地产开发的热点，2003年在长虹路春园路口开发了现代城电脑数码广场；2004年在长虹路与中原路口开发了鄂西北最大的中高档服装市场白马服装广场；在长虹路大庆路口开发了襄樊第一家家居广场金百年家居广场（临江花园商业群楼），在长虹路与汉江大道路口开发了汉江国际商业群楼（重庆秦妈火锅、维多利亚西餐厅）；2005年在长虹路与建华路口开发了世纪新城商业群楼（国美电器长虹路店）；20062007年在长虹路人民路口开发的民
41、发商业广场总建筑面积达12万平方米，而且已引进全球著名的沃尔玛超市和武商百货，以及旁边的武商超市等，这些无一不折射出长虹路商圈未来巨大的商业魅力。（4）春园东路现代批发商圈：专业物流市场集中区春园东路商圈拥有十分独特的区位优势，是樊城区、襄阳区和汽车开发区交汇的“金三角”，其车流、物流、商流条件得天独厚。目前，春园东路批发商圈已经形成了以华中光彩大市场和天润国际汽配城为代表的两个超级专业市场，并依靠二汽开发区的先天优势，将汽车产业进一步延深，目前已经初具规模，吸引了来自全国各省市的企业入驻。（5）开发区汽车配件批发商圈 2007年11月，依托东风汽车基地的区位优势，建设了锦秀东风汽配城，总建筑
42、面积230000平方米，已经开始招商和销售。（6）襄城十字街传统零售商圈：古文化商业区十字街商圈位于襄阳古城的中心，由古城内两条呈现十字形的商业街组成，是目前襄樊两大成熟商圈之一，其规模和地位与樊城的人民广场商圈相当。十字街商圈拥有中国最长的仿古商业街襄城北街，其内的鼓楼商场是鄂西北最大的综合性商场。此外，十字街内还聚集了武商量贩东街店、雅斯超市襄城店、仟吉超市总部店、康乐福超市等，十字街商圈是襄城最主要的商业配套区域。3、当前在售/运营商业项目情况20062007年主要商业项目：华中光彩大市场750000平方米，天润国际汽配城500000平方米，民发商业广场120000平方米，拉美步行街14
43、0000平方米，开放广场88726平方米，锦绣东风汽配城197500平方米，国际商都66000平方米，九隆广场60000平方米，天丽国际家具广场60000平方米，领秀中原建材家居城55000平方米，豪门新天地20000平方米，中孚时代广场30000平方米，锦绣数码广场12000平方米，国贸电器广场7500平方米，香格里街（群利广场）9000平方米，金丽城商务假日酒店10000平方米，合计2125726平方米。襄樊市商业地产非常活跃。20062007年，襄樊市商业地产集中开发，总开发量超过212.57万平方米，几乎所有商业项目都采取了三年返租，前三年每年810回报的产权式商铺模式，由于商业地段十
44、分优越，加上是新选投资模式，因此销售情况比较理想，目前基本都已销售接近尾声。而各商业项目未来的经营状况如何及商户利益能否保证等问题，将在项目投入运营后才能显现。4、未来市场供应量分析2008年，襄樊市商业地产将有2007年结转的项目锦绣东风汽配城197500平方米，拉美步行街2期100000平方米，华中光彩大市场500000平方米，新增商业项目不多，合计约80万平方米左右。小结：早期襄樊商业市场发展较为落后，而传统的解放路、大庆路、新华路沿线的商业模式已经开始显现衰败迹象，其商业模式和运作方式急需升级换代。在2005年以后，许多商业地产项目抓住这一时机及时推向市场，因而在销售上取得了较好的成绩
45、。但具体分析，这些项目本身在营销模式以及商业培育、配套设施乃至规划设计等方面还有较多欠缺，同时由于市场无序开发，项目纷纷一拥而上，容易形成表面需求过剩等现象，这对于商业市场和氛围的培育市不利的。但是从另一个方面看，虽然目前襄樊商业地产已经有了超过200万平方米的供应量，但相对于襄樊城市的规模、工业发展以及城市发展需求而言，未来几年还有一定的市场空间。因而，襄樊商业发展的关键，一是政府职能部门的管理力度要加强，要进一步规范商业市场行为；二是要加强商业地产项目的立项审查和听证会制度，从源头上保证市场供需基本平衡；二是在于投资者意识形态的培育，只有当投资者和商家会更注重规划设计、更注重商业的整体操作
46、，以及强化开发商的资金实力和商业运作能力，市场才能健康有序又持续快速的发展。在襄樊市经济稳健快速发展的同时，襄樊市房地产业也表现出了基本一致的趋势，呈现投资、需求双向活跃、价格攀升的良好趋势。2004年后，因襄樊被确定为湖北省副中心城市重点发展（2003年确定），随即高新技术开发区与汽车工业开发区合并成立国家级的高新技术产业开发区，东风轿车、风神轿车基地落户襄樊（2003年确定），汉江大道和解放路改造（20022005年）的完成，长虹路改造的加速（20062007年），襄樊市房地产市场突然发力，且后期发展潜力巨大。襄樊房地产业虽然表面上，市场集中放量、因大量职工小区出现而导致有效需求不足和价格
47、上涨幅度过高，以及房价表象已经到达一个高位，但事实上，襄樊房地产市场潜在需求庞大，有效需求充足；市场价格还处在中低价位的阶段，后期价格上涨空间较大。襄樊市房地产市场处于刚起步阶段.市场出现真正意义上的房地产项目，应该说是从2005年开始。因此，目前市场在售楼盘档次较低，真正具有一定市场竞争力的楼盘仅仅约六七个；且档次较高的楼盘，也是借助于汉江和解放路、长虹路的自然资源，其内部环境和综合质量仍然在较低层次徘徊。应该说，市场具有巨大的市场空白可以填补。国家宏观调控对襄樊市房地产市场的影响。政策的长期影响将使襄樊由无序市场转向有序规范的市场，从结构上讲，由于襄樊市房地产市场投机购买/投资购买并不活跃，仍以刚性的自住需求为主，异地购买仅占少量结构，价格仍处于全省乃至全国中等偏下的水平，因而国家宏观调控对襄樊市房地产市场影响并不明显。小结襄樊市居民收入水平的持续提高，居民可支配收入及人均储蓄存款余额逐年增长，显示出后期强劲的消费潜力。房价增长速度快于收入的增长，理论上可能会影响市民的购买能力从而抑制市民的购买需求。但是同时存在另一现象，襄樊市家庭人口规模逐渐趋向下降的趋势，且襄樊家庭年收入大多在3万元以上。随着消费观念逐渐发生转变，金融机构对住房贷款的
