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4、次双周学术报告会。我们请到了陈全生，他是国务院参事，他演讲的题目是宏观经济形势与房地产调控。先由发言人讲一个小时到一个半小时，然后是几位评议人评议，最后是自由讨论。陈全生张曙光老师让我在这里和大家谈谈有关房地产的看法，单说房地产有点困难，它和宏观经济紧密在一起，所以就想讲讲宏观经济形势和房地产调控，重点讲讲房地产。我是国务院参事，参事是以个人身份参加政府，所讲的内容都是代表个人的，不代表政府，不代表任何机关，只代表我自己。讲的正确的是集体智慧之结晶，讲的错误的是个人才疏学浅所致，完全由由本人自己负责。去年的经济形势，从名义增长上看，投资、消费、出口等各项指标增长得都不错，但剔除价格因素后的实际
5、增长却在往下掉。这是GDP增长情况：这是工业增加值的情况：从20.7一直到15.7。而且这是累计增长数字，如果不是累计数字，掉得更快。累计就平均了，把年底的这些情况全都掩盖了，所以我觉得掉得是很快的。这是运输量增长，大家可以看一下，掉得也很快，特别是水运。大家可以看看周转量的增长，水运占二分之一，最后掉到了12.5。港口的吞吐量从40掉到14、13，也是累计数字。所以我总觉得名义增长很好，但把实际增长的数字一摆出来，大家就清楚了。这是航空的、客运的、货运的，也都是往下掉，也都是累计增长数字。大家看发电量，只有水电上去了，但水电只占全部电力的20%。整体的发电量增长在往下走，火电占80%，也在往
6、下走。特别有一个情况要注意，就是2010年能源生产总量和原煤产量的数字到现在尚未公布。具体看消费增长情况。上面这两条线是名义增长和实际增长。2009年、2010年的名义增长和CPI图形相似，所以受价格因素影响较大。如果剔除CPI因素，就不是这种图形，就不是2010年在上面，2009年在下面，而是倒过来了。倒过来就是这样：这张表把所有数字都列出来了，这是2009年的CPI，这是2010年的CPI，这是名义增长，这是实际增长，实际增长列出来的图是这样的：这条线是名义增长，这条线是实际增长。2009年的实际增长是这样上去的，2010年下来了。最后是14.6，另一边是18.4。2010年的实际增长比名
7、义增长低3.8个百分点（18.4-14.6=3.8），2010年的实际消费增长比上年实际增长低1.7个百分点（16.3-14.6=1.7）。看名义消费增长指数是提高了，但实际消费增长指数比上年降低了近两个百分点。再看进出口。红线是出口，累计增幅达31.3%，很不错。但如果按单月增幅看：12月就下降到17.9%了。11月份有一个反弹，是因为7、8月追加单子，9、10月又一次追加单子，主要是国外的感恩节和圣诞节，然后紧接着就掉下去了。这还是按美元计算的，如果按人民币计算，考虑到美元贬值因素，出口下降的幅度会更大一些。现在出口有七大问题，一是欧盟市场保护主义严重，二是美国市场持续高失业率，三是更多的
8、国家退出刺激计划，四是人民币汇率升值成大势，五是出口退税率下调和取消，六是原材料和动力价格上涨，七是企业劳动成本大幅上升。这些都不利于今年的出口。我一直认为中国的确需要扩大内需，我们这么大的国家，市场大得很。但是，外需这块必须要巩固和发展，不能把外需转成内需。你生产出几亿的衣服、箱包、帽子，鞋子都给谁啊，不给世界生产给谁生产。刚开始改革开放的时候，包括天坛牌等很好的衬衣都是摆地摊，最后我们努力把别人的货物从发达国家超市的货架上赶出去，摆上我们的货物，非常不容易，也非常了不起。我认为，这是中国几代农民工的心血、泪水、汗水，甚至是鲜血和生命换来的。打下“MADE IN CHINA”这么一个天下，说
9、放弃就放弃，说撤回就撤回，我一直不理解。有多少人希望我们撤出，人家是巴不得我们撤出去，他们好进去。就中国国情而言，中国劳动力是中国核心竞争力这一条目前没有改变。出口看完了，再看投资。这是投资季度的情况，也有一个名义增长和实际增长的问题。由于固定资产投资的价格有变化，去年是负的，今年又是正的了，所以把名义增长去掉后的名义增长就是这个。画成图就是这样的，红的就是实际增长，这一年之内掉得很快。名义增长同比增长23.9%，有人据此认为：“城镇固定资产投资增速高位回稳”。 而看实际投资，2010年二季度、三季度同比均下降一半，幅度为50%，四季度实际增幅只有17.6%。2009和2010年有4万亿投资支
10、撑，2011年没有巨额投资支撑，且地方投资平台被整顿，再加之货币政策的稳健，投资增长是有难度的。所以，我认为在去年的基础之上，今年要继续往前走，投资是有难度的。消费的问题在于一个是汽车，城市治堵会影响汽车消费，一个是房地产，房地产能够带动诸多产业发展。房地产一压，车也不再买了，消费增长自然有了难度。2008年，温家宝总理说可能是最困难的一年，结果真是最困难的一年。2009年，胡锦涛总书记讲是中国共产党进入新时期，遇到困难最大、挑战最严峻的一年。2010年，中央领导同志讲是极其复杂的一年。我个人认为今年可能是艰巨的一年。讲房地产离不开对宏观经济形势的分析，下面我就再把固定资产的事情再说细一点。这
11、是2010年十大行业固定资产投资额，这十个行业占了全部投资额的93%。如果看这93%的话，就能看到整个中国的固定资产投资状况。这是2009年十大行业逐月累计的数字：这是2010年十大行业逐月累计的数字：把上述两张表画成图就是这样的：中间红色粗线是固定资产投资的整体水平，或说是固定资产投资的平均水平，其他细线是十大行业。这十个行业2009年的时候大部分都在红线（平均水平线）上面，拉动了红线的上行。结果到了2010年，除房地产外，其他的九条差不多都在投资的平均水平线下面。只有制造业和仓储运输大约和平均水平线持平，剩下全在红线下面。说明房地产拉动了中国固定资产的投资，并保持在这个水平上。现在名义投资
12、增长24.5%，实际投资增长是19%。如果再把房地产打下去，我估计固定资产投资增长还要往下掉。今年是“十二五”的开局之年，各地各部门都在大干快上；但是银行在想必须控制得紧些。否则，如果出了事，银行是担不起的，所以要拼了命地压贷款，收缩流动性。我自己估计，物价在上涨，经济在往下掉，到了三、四季度经济肯定又起来了，要追加投资，因为明年换届，所以不会有太大的风险。但是这种办法对中国经济稳定健康发展的影响会很大。由此导出我对房地产的看法，我个人认为2010年房价调控政策出台之后，房价已在变化，已在下降。这张图上，经济适用房的房价基本不变，其他类型的房价都下来了。我认为贯彻执行房地产调控政策总要有个时间
13、过程，不能说今天公布了政策，明天或者三个月房价就掉下来了，这不是唯物主义者。起码要有两、三年的周期，因为盖个房子需要三年。现在是出台调控政策立刻就要求房价向下掉。目前不断地加大调整力度，而现在固定资产投资实际增长是这个状况，再加大力度，真是要伤及整个经济。GDP下行，其他的工业增加值、发电量、货运周转量、港口吞吐量均从侧面印证。投资、消费和出口的实际增长都在下降。CPI、PPI等价格指数呈上升趋势，居民消费价格、商品零售价格、农产品市场价格、农业生产资料价格、原材料燃料动力购进价格、工业品出厂价格、固定资产投资价格、土地交易价格等全部上涨。经济下行，价格上行，是否已现滞涨？现在还不能完全这么说
14、，但是在房地产调控政策已取得明显成效的情况下，还要加大力度，还要动用行政力量干预，我觉得真的会出现滞涨。住房是唯一能将老百姓的存款与钢材、水泥、玻璃、地板、门窗、五金等一系列建材产品紧密联系的连接器。住房还是个巨大的吸金器，你不让它吸，资金就四处游荡，“姜你军、蒜你狠、豆你玩、糖高宗”等就出现了。家俱、家电，装饰、装修，保姆、保安，汽车、汽油等都与此行业发展密切相关。现在停车场就养了很多人，不就是划块地，用栏杆一围，就成了可以收钱的停车场了。另外，中国的住房投资有个特点，就是老百姓把近三十年攒的钱投向房地产。一个是通过储蓄，把过去攒了十几年的钱拿出来；一个是通过按揭，把未来十几年的钱拿出来。凑
15、在一起一共有三、四十年的钱砸在房地产上。我觉得房地产在整个国民经济中的作用要高度重视。目前，中国房地产需要系统的顶层设计。房地产的调控思路没有理顺，问题没有揭示清楚，采取的办法基本上是以行政为主，是非市场的。我的观点有这么几个。第一，房价上涨的根本原因是供不应求，近十年房地产供给增长呈整体下降趋势，而需求则呈快速上升趋势，其中，土地供给不足是房价上涨的根本性原因。第二，房地产的市场结构存在重大缺陷，没有一个健全的租赁市场。我们把“有房住”等同于“有住房”，所以就出了一个观点“市场管商品房，政府管保障房”，这个指导思想是有错误的。第三，要改变现在的干部考核制度才能改变目前的这种情况。先说供给不足
16、。十年间，构成我国房地产供给的四项重要指标，除施工面积外（2010年大幅上涨），土地购置面积、完成开发面积和竣工面积均呈整体下降趋势。另一方面，经济持续快速增长，城市化进程加快，居民收入水平提高，小家庭、单身家庭增多，以及流动性过剩等因素，共同推动房地产需求呈迅速上升态势。大家来看几张图。这是土地购置面积的情况：从2000年到2010年。这是增长的百分数曲线，黑线是自动形成的趋势线。2010年上去了，到了24.8%，但下降的趋势没有改变。从绝对量来讲，是不少的。但是这个速度下降得太快了，而需求的速度是这么上去的，所以这两者比较是非常明显的。这是完成开发面积：这是施工面积：施工面积由于2010年
17、上去了，所以趋于平缓，要不然也是要下去的。这是竣工面积：竣工面积今年增长了4.5%，还没去年的5.5%多，绝对量在往上走，但是增长幅度都在下滑，最高的是21，最低的是-3.5。房屋竣工面积增长下降，表明半年到1年内供给肯定紧张； 完成开发面积增长下降，预示1-2年后会出现供给不足；土地购置面积增长下降，从房地产三年以上的建设周期看，3年后将出现供求失衡，价格上涨的现象。因此，如不从总量上增加房地产供给，近几年，我们将始终摆脱不了房地产价格上涨的困扰。具体说一下土地购置面积的状况。这是2001年到2010年土地购置面积的增长状况，是增加的百分比，不是绝对量。可以看出来，2003年底我们开始宏观调
18、控，“抽紧银根，抽紧地根”，所以土地面积从2004年5月到2007年5月呈现18个月的低增长和16个月的负增长，增长10%以下为低增长，超过10%，我就认为是高增长了。正因为土地购置面积连续三年是低增长和负增长，所以2007年房价开始大涨。而房价上去之后，自然又会引起土地购置面积增大，然后紧接着我们遇到了经济危机，购置面积增长就又下去了。从2008年6月到2009年12月，土地购置面积连续3个月低增长后接着是15个月的负增长，而且是重度负增长，都是20%以上的负增长。由此带来2010年3月时各地纷纷出现地王。如果再看2004-2009年六年期间，增幅高于10%的仅有14个月，其余58个月的时间
19、均为低增长和负增长，这种情况就决定了如果今后不增加供地，房地产价格一定会上涨。2010年的购置面积增幅大涨的原因，一是2009年重度负增长，基数低所致；二是主要用于廉租房等保障性住房用地，相应一般商品房用地减少；三是仅凭一年用地增长难以满足近五年（58个月）用地欠账所积累的需求。所以我个人认为，今后的房价不会有太大的降幅。下面我们看看需求的情况。这是从1999年一直到2008年居民家庭人均可支配收入的绝对数和农村人均纯收入的数。增长速度是这样的，随着时间逐年上升，而不是想上述土地购置面积、竣工面积等是逐年下降。这张城镇人口的比重增加图呈现的也是这种上升趋势。这张中国人口出生率增长图，说明20年
20、前生育高峰出生的孩子现在到了已婚年龄，要成家的人多了，这些需求都是刚性的。决定房价的是房地产市场的供求关系，而不是交易量。一般而言，房价下跌之前必有交易量下降，但交易量下降并不一定导致房价下跌。 因为市场供大于求的话，交易量萎缩后房价肯定下降；市场供不应求的话，渡过价格僵持阶段后是恢复性的价格上扬。如果没有这次1、2月份的调控，房价一定是上扬的，因为市场供不应求。我曾经说，即使动用行政干预手段，比如发国务院令，硬性规定房地产商的销售价格，谁超过了国家规定价格出售房屋，就罚谁，甚至抓人。即使如此，房价依然会涨。我用5000块钱买入，有人用15000买的话，我就卖出。我用15000买入，有人用30
21、000买，我还是卖出。结果只是价差未被开发商赚取，而由转手者所得；且转手次数和加价金额会依供求关系的变化而变化，直至供求基本平衡为止。我提的对策是，要大量增加一般商品房用地的供给。特别强调的是增加一般商品房或普通住房的土地供给。现在大规模建设廉租房和进行棚户区改造，是不会降低房价的，因为廉租房和棚户区改造房不进入房地产市场，不会改变房地产供求关系。而经适房、限价房在整个房地产市场中所占比重太低，对改变供求关系影响很小。所以重点是一般商品房用地的供给，应该网开一面，大幅度增加。能不能今年在去年的基础上翻一番，明年在今年的基础上翻一番，后年在明年的基础上翻一番。经济适用房的占比从1997年的15.
22、4%下降到2008年的6.1%，它只占了那么一点比例，改变不了房地产供求关系。2009-2010年除了经济适用房的统计，还有90平米以下的统计，90平米以下的应该属于普通住房，以前没有公布过。政府要求的比重应该是70%，但它一直占30%左右。一般商品房究竟占用了多少农田耕地？2009年全国耕地18.3亿亩，住宅用地实际供应114.7万亩。住宅用地又可分为：廉租房、经济适用房、限价房、一般商品房、高档公寓和别墅用地，其中一般商品房用地约占70%。按此比例计，2009年一般商品房用地80.3万亩，仅占全国耕地面积的0.044%，即万分之四点四。也就是说，2009年一般商品房只占万分之四点四的耕地。
23、而且这万分之四点四，也是在占补平衡的基础上占用。真正占用耕地的大头是工矿、仓储、交通、水利项目用地和退耕还林、还草的生态用地，最大的是生态用地。这是我找到的1998年到2006年这几年的用地状况：绿的是生态用地占用农田耕地，黄的是农业结构自身调整的用地，红的是自然灾害损害用地，蓝的是建设用地。建设用地最低的是8%，最高的是30%，平均起来是17-20%。每年占用农田耕地有四种占地：建设占用、灾毁耕地、生态退耕、农业结构调整用地。我用的是2006年的数据，建设用地占了28.7%，建设用地分为基础设施用地、工业项目用地、房地产用地、交通水利用地、旅游用地、军事用地。在这六种用地中，房地产用地占全部
24、的30%。房地产用地又分为商业用地和住宅用地，住宅用地占70%。住宅用地中一般商品房又占70%，因为还有廉租房、限价房、经济适用房、高档住宅、别墅。如果就按照2006年的数字28.7%来算，一般商品房占全部占用农田耕地的4.2%。如果按照20%计算，则不到3%，所以可以翻番地增加用地供给。按三年连续翻三番的速度，如今年0.088%、明年0.176%、后年0.352%的比例安排一般商品房用地，房价上涨的预期就会被彻底打消。因为房地产商不敢再“囤地不开发，捂楼盘不售”，反而要加速开发，加快施工，尽早竣工，因为每个开发商都清楚，如不抓紧施工、竣工，房子就砸在自己手中了，房地产供给自然增加。而购房者也
25、不再是“心中没底”的持币观望，时不时地“短促出击”，而是“胸有成竹”地等待新房竣工，相当于购房者自身抑制了需求。供给在增加，需求被抑制，政府既不担心房价过快上涨，也不担心房价在市场僵持过后的反弹，就把这个问题解决了。刚才说的是十年的数据，我现在说一下2009-2010年的土地购置情况。2010年的增长速度一下子就上来了。2009年虽然有这么多的绝对量，但是和2008年比全是负增长。完成开发面积也在增加，但是也应该看到是负增长。施工面积增长确实提高了，但是竣工面积增长在下降。建筑公司统计报表里面，竣工面积当中只有58%-60%是住宅，剩下的是其他用途房子。下面看看土地购置面积和土地购置价款两项放
26、在一张图中是什么概念，大家可以看：这这是土地价款增长的状况，这是购置面积增长的状况。价款增长了这么多，但是面积只增长了这么多，也就是说价款增长了很多。再看土地交易价格指数中几类土地价格增长情况，也是很有意思的事情：我们没想到的是，普通住宅的土地交易价格的上涨幅度超过了高档住宅的上涨幅度。在这种情况之下，一般商品房的价格怎么会下降呢？对新的调控政策，我也想说说看法。先看土地购置政策，购置土地主要用于廉租房、经济适用房和棚户区改造，要求是70%（当然能够达到50%就已经不错了）。最直接的成果是相应减少了一般商品房用地的供给。刚才我讲了，大规模建设廉租房，固然可以解决更多低收入家庭的住房问题，但因其
27、只租不卖，并不进入房地产市场，故不会改变房地产市场的供求关系。所以，你再怎么增加廉租房、经济适用房，包括棚户区改造的土地，也就不会造成房价的下降。再看关于当地居民和外地居民购房的两条限购政策：当地居民已有两套住房者，不得购买第三套住房；外来人口已有一套住房者，不得购买第二套住房；还有限制外国人购房的政策。这些政策限制的购房者大都要买的是高档住房，对于房地产商来说，即使把价格降下来，也没有人来买，因政策不让他买了。更何况市场心理学是“买涨不买跌”，故开发商是不会主动降低高档住房的价格。至于限制外地人购房的政策，如达到一定条件才能购房，有的要2年的完税证明或社保证明，有的要5年的证明，上海是2年，
28、北京是5年，我估计还会有3年、4年的。首先要指出，制定这种政策要事先说明是暂时性或临时性，否则有违户籍制度改革的方向，也有违纳税人权利与义务对等的原则。如按照北京的政策，到各地打工的人估计永远也不能买房子，前三年在广东，这三年在北京，后三年去上海，再到其他地方，十几年过去以后，永远也买不到房子。是不是还可以这样：如果人走了是不是可以退税，把这个地方缴纳的税放到新到的另一个地方，累积起来行不行。当然，这条政策会改变房价，因为它改变了需求，压抑了需求。但是这种压抑不是需求的减少，而仅仅是被压抑，很难始终保持。还有这几天接了好几个电话，都是北京的孩子到深圳打工或到海南打工的，问我他们手中的买房指标值
29、多少钱，会不会作废，是他们家里人要他们回来买房子。2010年土地购置价款增长幅度高于土地购置面积增长幅度30个百分点，面粉价格上涨三分之一，面包价格怎么会降下来。还有新拆迁条例的事情，要制定细则的话，我估计还要半年到8个月，所以这段时间土地供应就会减少。尤其是在房地产调控最严厉时期和政府换届两者相重叠的时候，谁也不愿意去犯错误。过去的一句话是“允许犯错误，不允许不改革”，现在是倒过来“允许不改革，不允许犯错误”。还有一个更大的背景，就是去年世界天气异常，俄罗斯特大干旱、澳大利亚洪水、北欧大严寒、北美暴风雪、南美洪涝与干旱轮番出现，全球粮价大幅上涨。今年中国冬春连旱，粮食主产区受灾严重。由此，我
30、估计对18亿亩耕地红线控制会更加严厉，今年的土地供给会从严掌握。上述是我的第一个基本观点，供不应求。第二个我想说的是调控房地产的思路，就是“有房住”不能等同于“有住房”。目前的政府可以保障“家家有房住”，但是没有财力、能力保障家家拥有自己的住房，保障“家家有房住”不等于政府保障“家家买到房”。“居住需要”与“买房需求”不是一回事，“住有所居”与“居者有其屋”不是同一个概念。不能把“有房住”与“有住房”混同在一起，混在一起就超越了社会主义初级阶段，我个人认为让家家都拥有自己的住房是个极“左”的口号，根本实现不了。全世界只有极少数北欧高福利国家的政府曾提出争取让每一个家庭拥有自己的住房，但没有一个
31、地方实现。前一段挪威一个议长来访问，我问：你们那有多少人自己有房子。挪威大约5万多美元的人均GDP，结果40%家庭自有住房，60%家庭靠租赁住房。英、美、日等发达国家三分之二家庭拥有自己的住房，三分之一家庭的住房靠租赁解决。美国家庭租赁房屋的占32、英国占33、日本占34，这个数据是建设部课题组提供的。这些国家的大城市、特大城市这个比例数倒过来，因为大城市地价和房价太高，一般人买不起，所以倒过来了。纽约的租赁比重为66、伦敦为42、东京为57。但是，我国大城市的住房自有率现已达70-80%。当然，现在拥有的住房很多事房改房、福利房，不仅面积小，还没有独立的厨房和卫生间，也正因为此，改善性需求的
32、市场很大。2005年全国房地产企业经营总收入中，房屋租赁收入只占1.97，可见我们对租赁市场重视不够。香港政府提出：“要让市民安居容身，但不是要让人人成为业主”，很值得我们借鉴。这张图是房地产企业的出租收入占全部收入的比重：由于把“有房住”等同于“有住房”，所以就出了一个观点“市场管商品房，政府管保障房”，无人疑其正确性。其实，这种认识既不全面，也不准确。所谓不全面，是因市场中不仅有房屋买卖，还有房屋租赁，亦即市场不仅要管商品房买卖市场，还要管租赁房的租赁市场。市场要管两种房屋。政府管什么样的保障房？就是你有钱可以买大房，没钱就去买小房，小房买不起就去租大房，大房租不起可以去租小房，小房也租不
33、起，政府提供廉价租金的廉价房；廉价租金都付不起，政府“全包”，免费提供居所。房地产市场是这样一种结构，政府管的是租房租不起人的保障房，政府怎么可能管那些买房买不起的人的房？全世界没有这样的例子。我们现在出台的所有政策，如经济适用房的政策、限价房的政策、70-90平米小户型的政策，都是让大家买房的政策，而不是让大家租房的政策，也没有鼓励大家出租自己房子的政策。现在中国房地产是从商品房越过了租赁房，直接到廉租房。我举了个例子，就好像交通工具一样，你有钱买汽车，没钱就买自行车，再没钱就坐公交车，我们现在是没有自行车市场。不是坐小汽车就是坐地铁公共汽车，如果这样的话，中国的交通更成问题。我们现在就是房
34、地产市场缺少了一个自行车的市场。因为做不到家家有住房，所以就提出让中低收入家庭纳入政府住房保障体制，但是中低收入家庭的人数占到总人口的80%，如果一个社会80%的人进入住房保障体制，其结果岂不是又退回到福利分房时代吗？而且“家家有住房”这个观念和中国人口的“四二一”结构结合在一起，所带来的问题更加严重。二十多岁的孩子刚结婚就买房，爷爷奶奶姥姥姥爷爸爸妈妈拿出钱，自己再拿点钱，就去买房子。年纪轻轻的就买了房子，不是什么问题，但问题可能在20年以后出现。再过20年，这些孩子是四十岁出头，正值壮年时期，有了二十多年的社会经验和工作经验，应该说他们在某一个领域再努力一把，再奋斗一下，就一定能出成果，无
35、论是自然科学成果还是社会科学成果。但是，那个时候他们手里有三套房子、四套房子、五套房子，他还努力吗？还奋斗吗？一定会出现一批新的八旗子弟。我们这种让“人人有住房”的概念会毁了一批我们自己的孩子。而且到那个时候还会有一个问题，就是那个时候每人手里三四套房子、四五套房子，房价一定会大跌，中国房地产市场到那个时候一定会有巨大的震荡。现在一些孩子当房奴，我劝现在还不如好好学习，把那个钱用在增长知识上，提高才干上，用更高的素质、更高的技能，来赚更多的钱。还有一个重大问题被忽视，现在着眼的是城里人的住房问题，其实，农民工住房应该提到当前头等大事来看待。农民工的基本状况是：2.5亿的数量，1.3亿离土离乡，
36、1.2亿离土不离乡，以初中和初中以下文化水平为主，以青壮年为主，以体力劳动为主，以已婚的为主。已婚的农民工家庭以分居为主，有同地分居和异地分居。异地分居好理解，同地分居就是指男方在这个公司打工，住这个公司的工棚，女方在同地另一个单位打工，住另一个单位的集体宿舍。分居使农民工家庭的家庭功能出现问题，有的是残缺不全，有的是基本缺失。第一，养育子女的功能。一方面农村有大量留守儿童的教育问题，另一方面城镇有大量农民工子女入学难题。第二，赡养老人的功能。农村的“空巢老人”并不比城里少，大部分孩子都出去打工了。有一句话叫“三八六一七零部队”，“三八”是妇女，“六一”是儿童，“七零”是老人。第三，夫妻生活功
37、能缺失。没有正常的夫妻，感情易出问题，家庭易闹矛盾。特别，青壮年农民工的性需求是刚性的，你不让他有，加之社会上的各种诱惑，婚外情、一夜情就出现了。有个调查报告讲农民工家庭出现三“增多”：即离婚增多，“红杏出墙”增多，亲子鉴定增多。这个问题给中国社会带来的影响是严重的、深远的。家庭是中国农村社会机体最小的细胞，细胞出现了问题。家庭的稳定是建设和谐社会的基础，家庭的和睦是子女健康成长的保障。帮助农民工有房住，就能促进中国农村家庭的稳定和和睦。我觉得这是非常重大的一件事情。要解决亿万农民工“有房住”问题，必须花费大力气、投入大资金，不求大回报，才能有大成效。 一般房地产商难以完成此重任，我觉得需动用
38、国有房地产力量，特别是需要央企房地产发挥表率带头作用，替国家排忧解难，为农民工送温暖，尽企业社会责任。只要央企接受这个任务，全国人民都会为之“叫好”。还有一个就是对房价下跌的认识。网民的意见值得重视，因为它非常前卫、先导，也非常敏锐，要高度重视，认真研究。网民的意见确是民意，但网民的意见却不能代表民意。因为十三亿多人口中有多少网民？只有三亿多网民，还有十亿人是什么意见，我们不知道。我曾经请有关单位帮着调查，大部分都是二十几岁的学生。在三亿网民中有多少发帖子的？发帖子的有多少发房地产帖子？又有多少发那种极端的房地产帖子？所以，网民的意见值得高度重视、认真研究，但是不能把网民的意见就简单说成是民意
39、。它是民意，但不能代表民意，还要看另10亿人的意见才能判断。房价下跌，究竟有多少人高兴？中国人目前最大的财产就是房产。有房子的人和没有房子要买房子的人对房价下跌的想法不一样。没房要买房的，要求降价，盼望降价；已买房的，担心降价，只不过是心里想嘴上不说。香港的房地产房价下跌造成家庭负资产，很多人上街游行。中国可能不会上街游行，但内心里抱怨政策的肯定很多。昨天花了100万买房子，没过几个月就降价变成70万了，内心深处一定是不满这个政策。这就像上公共汽车，没上去前，喊着要挤一挤；一旦踏上踏板，抓到扶手，就喊没地方了，太挤了，别上了。在这个问题上，我提出的对策是：鼓励买房，限制卖房，奖励租房。就是这么
40、三句话。进行房地产投机，其“买”是为了“卖”；打击房地产投机，不是不让其“买”，而是不让其“卖”，限制其“卖”，把差价的95%国家收走，或80%国家收走，你卖的话就亏了。实行“卖者高税，租者奖励”的政策，鼓励有钱人买房，限制投机者卖房，奖励有房者出租。这样做有三大好处：第一，利用一部分老百姓手中的钱，为另一部分老百姓解决“有房住”的问题（不是解决“有住房”）；第二，解决了一部分老百姓财产性收入问题；第三，把低收入的人散居、混居在社会之中，避免成堆居住。目前租房的法律法规和经济政策有问题：一个是税费高，二是不合理，三是租售分离。许多国家的经验都是先租后买，半租半买，多租少买等等，结合在一起。现在
41、是租房的麻烦多，卖房反而少。如房屋自住或闲置，房主不必缴纳任何费用，但是如果将房子出租，房主作为经营者要交纳营业税、所得税、土地使用费、城市维护建设费、教育附加费和印花税。所以房主不愿意公开出租，大都是私下出租，而伴随私下出租的是大量的逃税。有人说这是“正常交易，雁过拔毛；地下经济，无能为力”的税收政策。要建立健全房屋租赁市场，就要有租赁的房源，限制购买第二、第三套住房，就限制了租赁房的供给，限制了房屋租赁市场的发展。德国的经验是，房主不再出租，提前3个月告知房客；房客不再租用，提前一个月告知房主。因为相对房主而言，房客是弱者。在租期内，房客失业，法律规定房主免租金三个月，政府给予房主一定的补
42、贴。房屋闲置3年，房产税翻番；闲置超过7年，政府组织流浪者入住；闲置超过9年，政府强制拆除，盖新房。 大规模建设廉租房小区存在一定隐忧。主要有两大问题，一是廉租房小区必定是以弱势群体为主的低收入人群集中的社区，其小区社会治安最易出问题，往往是基层政府最头疼的事情；二是廉租房小区的水电费、煤气费、暖气费、物业费等往往收不上来或收不全，而且有攀比，最后是一分钱都收不上来，但又不敢停水、停电、停供气，只能是政府财政补贴。而且这种补贴不是一年两年，也不是一届两届政府，二是补贴几十年、十几届政府都要补贴。所以，现在发达国家已经不再成规模地建设廉租房小区了，二是要求房地产商在开发的楼盘中拿出15%的住房做
43、廉租房。大力发展中国房屋租赁市场，不仅可以较好地解决“有房住”的问题，而且，还可以将低收入者散居、混居在社会中，将矛盾巧妙、妥善地解决于无形的制度安排之中。增加廉租房，除新建外还有其他办法：凡将自有房屋（经济适用房除外）出租给低收入者的，政府不仅补贴普通租金与廉租房租金之间的差额，而且对出租者给于一定的奖励，如减税、抵税或减费等；强制回购那些用于出租的经济适用房，改作廉租房。收购一部分二手房，直接用作廉租房；收购一部分新建的经济适用房、限价房，用于廉租房等；收购一部分较大面积的空置商品房，经改造后用作特殊人群的廉租房，如组织残疾人或孤寡老人合住；凡进行住宅房地产开发，必须拿出一定比例的住房做廉
44、租房。美国在上世纪20-30年代开始建设廉租房小区，实施过程中暴露的问题有二： 一是低收入家庭太集中，社会治安问题太大；二是政府补贴的负担太重，且补贴时间太长。所以1975年始，纽约市规定：房地产商购得政府地块建楼，必须拿出20%的单元供纽约低收入家庭入住；专属区内，每建造一栋公寓楼，必须留出一定数量的配套廉租房，不得将廉租房建在专属区外；政府不再成规模建造廉租房，要让低收入家庭融入纽约市的不同地段和地区，与不同民族、不同阶层的人居住在一起，避免贫富区域的对立，缓解社会矛盾。不要以为美国廉租房的质量和其他商品房相比质量就较差，它是在一栋房子里面拿出15%做廉租房，房子的质量是一样的，只不过普通
45、两房一厅的租金为每月2480美元，而申请到廉租房的住户只要付475美元，即可入住，其余2005美元，由政府补贴给房地产商。 最后一个问题就是要改变政府业绩的考核评价机制。现在光说去掉土地财政，但土地财政不是那么好去掉的，税制改革也不是那么容易的，关键是业绩考核的指标是什么。现在卖地有三大好处，第一是政府手里有钱了。第二个好处是在卖出的地上有人投钱了，你买了地不投钱我就收回。自己有钱了往里投，也有人往地里投，GDP就自然起来了，这就是第一大好处。第二大好处是城市形象就改观了。所卖的地一定是城市里的好地，所以价格也高，这样就和城市的改造结合在一起，城市的形象就大为改观。楼房高了，马路宽了，草坪绿了
46、，广场大了，夜里亮起来了，霓虹灯万紫千红。而我们考核干部，一是考核GDP，二是考核城市形象。我们看看，深圳卖地，广州卖地，上海卖地，苏州卖地，杭州卖地，大连卖地，青岛卖地，这些地方的市长市委书记大都升职了。这是榜样的力量。现在地方上管不卖地的干部叫“三蛋”干部，什么三蛋？就是“笨蛋、蠢蛋和滚蛋”。我们现在政府是5年一换届，卖地是出让70年土地使用权，因此，卖地最大的好处就是一届政府使用了后面13届政府的钱，不用这个钱的不是傻瓜，就一定是笨蛋。最后，我引用一段罗伯特肯尼迪的话作为结束。罗伯特肯尼迪是约翰肯尼迪的兄弟，约翰肯尼迪被刺杀后，罗伯特肯尼迪参加总统竞选，当时美国社会对GDP有争论，罗伯特
47、肯尼迪在参加总统竞选时的一次讲演中说：“GDP并没有考虑到我们孩子的健康，对他们的教育质量，或者他们在游戏中享有的快乐；GDP也没有包括我们在公共问题争论中的正义以及政府公务员的清廉；GDP既没有衡量我们的勇气和智慧，也没有衡量我们对祖国的热爱和忠诚。简而言之，GDP衡量一切，但并不包括使我们的生活有意义的东西。GDP可以告诉我们关于美国人的一切，但没有告诉我们，为什么我们可以因作一个美国人而骄傲。”我之所以引用这句话，不仅仅是因为其讲的深刻，批判的入木三分。我看重的是人家是在1968年讲的，而四十多年后，我们还用GDP来考核干部的业绩，这是个问题。茅于轼：我觉得我们听了一个非常非常好的报告，
48、把房地产的问题完全说清楚了。从供给需求、从最基本的数据（人口、出生率、城乡人口的变化），在供给方面，土地怎么变的，竣工面积，土地供给的面积，等等，材料特别确实，而且逻辑结构非常清楚，我觉得这是我们非常大的享受。我有很多想法和陈先生一样，但是我逻辑不完整。今天一听，特别解渴，把我很多没有想通的事情想通了。有房子住不等于有住房，但是我在想，政府难道不明白这个吗？政府不是傻瓜，比我们聪明，它肯定知道这个道理，但是为什么还要这么做，这里面一定有原因。我们有四位评议人，首先我们请社科院的牛凤瑞教授发表意见，他也是城市经济学会的副会长。牛凤瑞：总的来看，我和陈先生对中国房地产的看法是一致的，但也有一些不同。特别是在研究思路上，有些逻辑起点可能不同。陈先生对中国房地产的形势的判断，特别是供给不足是供求矛盾的主要矛盾方面，这个结论我是赞成的。他的数据很系统，有些分析非常深刻，建议和对策也切合实际。比如他提出不可能使大多数人躺在保障房的床上，另外提到我们的房地产供地在今后几年要翻番，都切中了当前中国房地产的要害
