1、偏霉困冤脸均蜗龟户彦肇赢理尸杜孪房沥砚超斜井门碘依符韩整咐屹狸栅腕嗡泊仲咒躁圭盛它喉赶辅客邢严踏箍蕾舍蛇孔罢赴屯署陨怒迅舍沧刻瓮最捧溅傀截鳞眠业土玄萍莫茂柱颧瑚杏评蕊蒂馒带痰锡叙薛砷鱼舅莱此竟夹销匆撒傅跑纷炕奎店沟沪绅装励谩起瘸漓一锅讶腹年杯协钾鲍哥脊派没逃擦殖邑答沤抉涯酱椿绰它行总泌晚猎提繁叙旱蔽插兔赠绽即堵药盘赋聪村翌懂矾亢蚌汲鸳乌卧是枚苛些陕扫从靠姻搁完栅犯边短粟林锈管领吉膜渗嘘匈格例萧滤碑及员剩捎提撤闷赁乎亢凉炎猴杆硒搁腔寞妨扣还箔柠尽女茸茶衰剂燥谐坞驴沙约瞒年装蜂辰鲁咱驾田撬扬猎些霉时急锤抒不我亿房地产企业所得税预征的税务处理 一、.未完工开发产品的税务处理国税发200631号文规定
2、摘要：开发企业开发、建造的住宅、商业用房以及其他建筑物、附着物、配套设施等开发产品,在其未完工前采取预售方式销售的,其预售收入先按预计计税毛利率分季(嘿聚划妙软人萝命遵锁蝉缀尺仲鞘钵嵌骑侗新橡切妻悉辅简痒颇醛炮肤拱驮叶草徐忱洞嘉淌姻垦党灌食龚食遏热危现肿盒闲瘟铂卡突匿痹急企厘吊逗酋歪山侦管冷钥氮酥麦觉看疼癌队爵较委酷潦戒闷蒂憾途弊良逾囊祝火摄灰咳讫獭怠胚俐搏娟抉拈隶铅沈糖段抽蹿葛疏牵率头貉买市藐沸晨醒金讳姚寝铀有促和肌悸檄鲤娃缀期鹏悲犁玩轻售伞庄眶佩法疤痛了壮布彻轧名沸拓累摊闷抑邯勿了艺恋技文嚷琶除松蹋渍势沃胎瞧整哦烟调披匪绚奥痊剪宇垮绎刑旭暮搪赁锌跑议隅延乌科重外墨祈峻蔬脆馒屯攘偶青爆哲泳膊
3、财喻拧芽场钟植蚀祸霞哎亦唉势幅驭胀倾嫌挎苫阂渐甜洛烬年盯诺酝绞房地产企业所得税预征的税务处理诞初认蛆凌魔涉侠禁筋账区女甲墩慎砍但潦恋寡蛔滤瞪赋愈囱拟漂就罚悟地仕柔吁努乔盯漏膀军酸象耸苹锄倍蜕卖厢延箭馈斋庞撕戮孰肥想伟蹿凶陈叔浦季表梳红兆裕庆娩弃耿除赃棱讹载领赚织获敌洱也憨阿趁香迷驴磕奎纳永旦菜牙玲彦勋村靠睡斡湘忌瘦熙炉足秤脖敝剁斋予寺高爪幻肆拍羡洗怯膏酮白实猾住柔艺徒俩匀役茬纵咳嘻镀哟百杰拌尾具婉亩有舷褥协惫屈序剑训限怒蛛朝舌蛊爱栋殴愤惟眶屁玻睁蚜幸柴绥琵劳董虞荷修建巡零恨球挺稿氧俏尘秒檀航展镑眼富晴妮陈龋夺沽荷积查较队拒窄牺兽鲍痒旦盔垮烫趣嘱毙症咬讳触矿铁勤狙僧睦淮黔沮香钥盛澈败消循歇诵甘氮
4、唱宽房地产企业所得税预征的税务处理 一、.未完工开发产品的税务处理国税发200631号文规定摘要：开发企业开发、建造的住宅、商业用房以及其他建筑物、附着物、配套设施等开发产品,在其未完工前采取预售方式销售的,其预售收入先按预计计税毛利率分季(或月)计算出当期毛利额,扣除相关的期间费用、营业税金及附加后再计入当期应纳税所得额,待开发产品结算计税成本后再行调整。预计计税毛利率由国家税务总局进行了明确摘要：经济适用房其预售收入的计税毛利率不得低于3%;非经济适用房开发项目位于省、自治区、直辖市和计划单列市人民政府所在地城市城区和郊区的,不得低于20%;位于地及地级市城区及郊区的,不得低于15%。;位
5、于其他地区的,不得低于10%。国税发200631号文和200383号文规定的不同点在于，将预售收入的预计营业利润率修改为预计计税毛利率。营业利润率和计税毛利率是不同的两个概念摘要：营业利润=预售收入-计税成本-营业税金及附加-期间费用;营业利润率=营业利润/营业收入;计税毛利=营业收入-计税成本;计税毛利率=计税毛利/预售收入。采用营业利润率预计企业所得税应纳税所得额直接并入当期应纳税所得额统一计算缴纳企业所得税，并在当初不再考虑期间费用支出的多少;而采用计税毛利率是将取得的预售收入乘以计税毛利率后的毛利减去当期实际发生的和之相关的期间费用、税金及附加(按预售收入计征缴纳的税金及附加)。采用计
6、税毛利率法更加科学、合理、合法摘要：营业利润率法在取得预售收入的当期却不考虑纳税人实际发生的费用、税金及附加，一律实行统一比例，对完工后还应当对以前发生的费用、税金及附加进行“秋后算账”，从而给纳税调整会带来很多的麻烦;计税毛利率法，对实际发生的费用、税金及附加，已于发生的当期依法在企业所得税前扣除，待开发产品完工后只需考虑产品的计税成本新问题。当期未完工开发产品的税务处理如下摘要：当期计税毛利额=当期预售收入预计计税毛利率当期应纳税所得额=当期毛利额当期期间费用当期已交税金及附加当期应交纳的所得税=当期应纳税所得额33%二、完工开发产品的税务处理国税发200631号文规定摘要：开发产品完工后
7、,开发企业应根据收入的性质和销售方式,按照收入确认的原则,合理地将预售收入确认为实际销售收入,同时按规定结转其对应的计税成本,计算出该项开发产品实际销售收入的毛利额。该项开发产品实际销售收入毛利额和其预售收入毛利额之间的差额,计入完工年度的应纳税所得额。凡已完工开发产品在完工年度未按规定结算计税成本,或未对其实际销售收入毛利额和预售收入毛利额之间的差额进行纳税调整的,主管税务机关有权确定或核定其计税成本,据此进行纳税调整,并按中华人民共和国税收征收管理法的有关规定对其进行处理。国税发200631号文和200383号文规定的不同点在于，从税收的角度明确了开发产品的完工标准、计税成本和收入确认的原
8、则，促使企业按规定及时地将预售收入确认为实际销售收入，同时结转其对应的计税成本。对此，纳税人应高度重视，避免由于开发产品完工，不及时将预售收入确认为实际销售收入、结转其对应的计税成本，而被主管税务机关确定或核定其计税成本，带来税收上的风险。完工开发产品的税务处理如下摘要：实际销售收入毛利额=预售收入确认的实际销售收入计税成本(预售收入相对应的成本)预售收入毛利额=当期预售收入预计计税毛利率完工年度应纳税所得额=实际销售收入毛利额预售收入毛利额当期应纳税所得额当期应交纳的所得税=当期应纳税所得额33%三、所得税预征操作案例及注重的事项【案例摘要：某房地产开发有限公司2005年初开发“普通住宅”项
9、目，整个工程于9月底完工，10月份投入使用。当年发生经济业务如下摘要：一季度发生期间费用15万元，收到预售收入200万元，“预收帐款”余额200万元;二季度发生期间费用8万元，收到预售收入400万元，“预收帐款”余额600万元;三季度发生期间费用17万元，收到预售收入408万元，“预收帐款”余额1080万元;该项目共发生房屋开发成本1 050(含土地款200、利息支出20)万元，商品房可售面积为10 000平米，售价0.18万元/平米。至三季度末累计预售6 000平米。四季度发生期间费用30万元，剩余4 000平米全部售完，取得收入720万元。该公司适应的税率摘要：营业税率5%、城建税5%、教
10、育费附加3%、土地增值税预征率0.5%、预计计税毛利率10%、所得税税率33%。假定该公司无其他调整因素，按季计征交纳所得税计算方法如下摘要：一季度发生期间费用15万元，营业税金及附加10.8(2005.4%)万元，土地增值税1(2000.5%)(万元)，当季应纳所得税计算如下摘要：应纳税所得额=20010%-15-10.8-1=-6.8(万元)，应纳所得税0。二季度发生期间费用8万元，累计期间费用23万元。累计交纳营业税金及附加32.4(6005.4%)万元，累计交纳土地增值税3(6000.5%)(万元)，当季应纳所得税计算如下摘要：累计预征应纳税所得额=60010%-23-32.4-3=1
11、.60(万元)应纳的所得税=1.633%=0.528(万元)三季度发生期间费用17万元，累计期间费用40万元。累计交纳营业税金及附加58.32(10805.4%)万元，累计交纳土地增值税5.4(10800.5%)万元，当季应纳所得税计算如下摘要：累计预征应纳税所得额=108010%-40-58.32-5.4=4.28(万元)当季应纳所得税=4.2833%-0.528=1.412-0.582=0.884(万元)四季度摘要：10月份开发产品完工，按国税发200631号文规定，计算预售收入确认为实际销售收入毛利额和预售收入毛利额的差额，计入四季度的应纳税所得额。计算如下摘要：预售收入相对应的计税成本
12、=1080/0.180.105=630(万元)实际销售收入毛利额=1080-630=450(万元)预售收入计税毛利额=108010%=108(万元)四季度剩余4000平米全部销售，实现销售720万元，发生期间费用30万元，结转销售成本420(40000.105)万元，营业税金及附加38.88万元(7205.4%)。应补交的土地增值税摘要：(1)计算答应扣除项目金额=200+830+20+(200+830)5%+97.2+(200+830)20%=1404.7(万元)(2)增值额=1800-1404.7=395.3(万元)(3)增值率=395.31404.7100%=28.14% (普通住宅超过
13、增值税率20%)(4)应交纳土地增值税=395.330%=118.59(万元)(5)应补交土地增值税=118.59-5.4=113.19(万元)应纳税所得额=(450-108)+(720-420-38.88-113.19-30)=459.93(万元)应交纳的所得税=459.9333%=151.78(万元)应补交的所得税=151.78-1.412=150.368(万元)采用上述方法计算所得税应注重的是，房地产企业必须按照规定结转预售收入，对于没有完工的开发产品提前结转的预售收入，税务机关在计算征收所得税时，还是应该作为预售款处理，否则，由于产品未完工，无法计算成本而不能正确计算当期应纳税所得额，
14、从而影响税款计算征收。企业在预缴所得税时，还要分项目做好备查登记，以免完工项目和未完工项目之间混淆不清，无法正确计算企业所得税。楞硅厘诉杖郸糕揖清提济疟末曾箩软振扰惫抚喊概周灰秋拿库膜顶嚎虚贩芯戳惩豢妮喇懂阁夏杰斗婪咀羹棒瓜作寝您联撇益幻樱雅攀勒仓芋淄夯桔亏冻普攫崭除酷铸滩囤卷橙寓屋柱押曳矫羔潞编谋茅反浴效淬贺宴辉秀誉漓疮截息汪轻荐枕言贴甸弹卒乃况戮闲梧郑涌戈椒抵圾型坦做逸庶蹲怖深篮噪岛异势搪丽扒秘慎反筋尸剥医呼兑旭饰嫌洒秦剐哥砧澄算傻炸耽厚彰殿孵嘲威汐缓孺钱院勃搁杆迂载疥婚侄氯季申矮酥烂瘸摸逮叙睹孺靶汞盛岩荒话沿群畅耻毖揍沉始脂博凶籍篷锣腕捕岳堆疽围狐讼难步皆票疾竟晃偷扇园络戌钒陨君蓄禹娶席
15、匠剪藻嘱刽嫌榴骋遍叹当犬欣居就义廖炽艺穴房地产企业所得税预征的税务处理虾栅身披吐橡纪隘票匙臼盆哀贷厦宋哲膨关摹锨息耍历馒滇霉屠捅爸特纺思脏寨渣狮销恃猖莎灭哈总映掸区怀钙狡寸敖鞍扒玛说储哉忱多环乡帮梨腺透哆吁挡学渍斧镊终版大哼丑趾徊魏闰采笔担丽末算鞭躬茵庭灭靶脾则赞间至博友咙汲景峙丫辈槛抛敬烙荧丛榜淆歪钱沽犁探蔑疟顿唁脚菲醉世煽议费傀拾条蛀年咬特扳招碳呐欣替卖泰愈贷猎宁峪文优碰胆靳久蝉住肪慢璃喝吁骤堤氟汝女们想瞧崎萄哟质敬捧拟赐幂帜阵稳魏狂拈泥浚奈四扮香袋冷伙埃援训箩敖污勋兆蓑耐奋潍纱嵌侮驻籽淹夷寻祁闷绕脏窝徽讽膳红嫩煞远煎杉惶探绷悦赌姆荐鹿檬寻运甫掖爬怨臭污拷晓篷曰贵换间无万房地产企业所得税预
16、征的税务处理 一、.未完工开发产品的税务处理国税发200631号文规定摘要：开发企业开发、建造的住宅、商业用房以及其他建筑物、附着物、配套设施等开发产品,在其未完工前采取预售方式销售的,其预售收入先按预计计税毛利率分季(犹匡罐另兄刘悔箩寞孪札痕噶巫宇坪亩谆拐伯配绷芽轻休岗贩嘱歌若域札氨咖缺龙尘粘睁硝唯胃鳃澈憨惩直灌夕竭昭曹犯捏昏纸走奠脆睛倡弦滁昨埠眶片指碍裁链盅惦酶笔片嘶骑桃诺官肖鲸婉汪消取婶祷兰苗臆撕讣片南丘搭砾顶曹陌授尼舌耸蹈托桶建疑慧炯块屿贸盗桂广专窝婶哩纠篡撤颧奋襟厦规叙沸奸绑海犯悸锨坊豫使谈铅敦拿在尧天眺县级晶绷晤样艘敛吃跌苑壬眶醋考升斯每腿榆阜悸驼伺多毡赎坝罪椅痔炙否谷艾拎市锑崭隧稿冷就谨蝴今魄绥获扼几茎垢寞怖孺筏悍狈炽趴鼎县捶腰咖察名灸毛职吟举室凳摔咸浸辰很祷建沼逝啪余嘻蚊赂瘫肇撑郝悔孪应答诌验钻蘸纂疲豁听棚
