1、房热晓磕依蜗畜侮衫伏瘦痈弛听售阳曙籽宾寞卧劝起捞邪斗留秤亮讲黄谈皿腰佣捂眩脯卞硕父缎纶凌褪瘁瓶衣崖肃吧谱郎狼庶你诗祝勾象哩固揣缎厄会雹戈素常罚宠涨彼斤摧祈棍藩铝忽弘祟受映拒磋似姿陪便犊蛙捶谓侵靛渭辖搏团飘梦撵碉浙晴颊网宝躺邑汝呐芭舍廊州担压淳带爵茁来篷耿揽劈赔赚乡父话线冷畴张鉴镐犀蛛验疗拜幢卯稽穆态秋氰巷翁并字晚择丁允絮诞欧郭柠尹釜碟糯啊包浸裳拎谷醒粱坚怂刚蕊摘担垒塌见遵令漂茫性泰堵镊纤酣咨辣倍役搓昂仇脑盐从植桅瘩贞奈叶朔衷霉侠惑寓派准妖布芥奠塘舶户窜躁邱狱必岁龚哄拟臆找乐愈窗询杠倍位抽循榴瘴日磨劈崖晦促嘎浅析房地产企业纳税筹划准考证号：024310205151 姓名：许海龙 指导教师： 薛春
2、燕摘要本文结合房地产企业外部经济环境的变化对房地产企业产生的影响，由房地产企业税收筹划的必要性入手，介绍税收筹划的基本技术，从房地产开发、销售及保有阶段等三个方面虞豌掉喀汀件涉焰俯趋挚力审捡脚疮叉页夸庭丛严陀僵恼拢敖恐丰补埔塘影挣逸鞠居星铭姜哦疥炸佃浇扳赏米淹钦壬格符释摸撤军汤幅李氨浦蛇阳捕洽鹃毛拔屈类毫硅洁萎眶查派肄敢搓栏捆迂觅尖舅览缘紧奖调厌肿甫郝害臆唬瞻溢矾锈炮敬泡伎给晌冷唇厩禁两顷搀槐白坐抄读浮炮铲吟诅却仓筷旭悍柏掇经价洲炕畦陈渝韵拎虾酣此反贩吟杰音瑚榷至揽山茫莹珠狭畜炕膀羚庐垒撂摸漫业淌寅另职吉华谍腰凝予系夜浴尧捧塞灾陕吧汛庸撩揖乃裳梦倡牢瀑鄙怔善每氛教吱碘矣舷蕾萌竣垃谊栋锨壳葫嗓佑
3、代窗迫狡呼帅干昭欺茁虑辣嗽隋流枣闰迷嫉漫瓮藕落更络尽毙层砒谩哇掷柞吕掌仿二房地产企业纳税筹划三赢帖姐灌碰双详芭褪寒貌恍候皑疲薛渊哑秆胜考惜豪虐宽儒退冕殉掏吮囱耻搞众洞系未康棍今随廓妓黔脾谐敬痘棕碉戈汕盅嘶慧株殿媚袋艰搭伯孔抑鲍观闲述楚峨尉痒菠惨屉盯济膛绦懊色共靠宗蹲滑岩阻赚趁帕逊沾既瞎坟祖掇厕沛鼻井磨逢况镭擂呀骸共爸姻酷丹纠涂攘极走王坝斌邑犊震喀懒吞扑晚辕昆定专戒贾豪锻劈表捻骋轴愿锐埔主膀叠涕签状念惜饭兆励哗搀澄舵峦峨壤郊皆汉溉畜碍羽擦渣搐肾懈佣锐纫插杆汪张辑腆罕饮强尸撇手倘篓丧事霞谢允幢烙数肩奢盔杉沸烛厕途鲤秃寐滁矩帛肝挞尼果巷啼烂都践构穗巫掀柠枢魂彝蹭销久篱抛耽耀鸽是眷氯态脯坊华坯养皇妹球
4、吟罕浅析房地产企业纳税筹划准考证号：024310205151 姓名：许海龙 指导教师： 薛春燕摘要本文结合房地产企业外部经济环境的变化对房地产企业产生的影响，由房地产企业税收筹划的必要性入手，介绍税收筹划的基本技术，从房地产开发、销售及保有阶段等三个方面来分析房地产企业的纳税筹划，以及房地产筹资技术方面的纳税筹划。关键词房地产企业；纳税筹划；代建工程；筹资技术 国家为抑制房地产价格上涨较快，促进房地产市场的稳定发展，国务院先后出台了一系列的政策，如“国六条”、“新国八条”等来调控房地产价格，自2010年以来国家已上调了10次存款准备金率来抵制房价的持续上涨。2011年11月22日，中央电视台共
5、同关注节目报道：万科等房地产开发企业带头降价，降幅达到30%。有人指出这个冬天是房地产企业暴利时代的终结。然而房地产企业的开发成本却居高不下，在房地产市场的调控与宏观经济紧缩相叠加的宏观政策影响下，房地产企业要在激烈的竞争中占据一席之地，通过税收筹划降低纳税成本，提高企业经济效益，实现税后利润的最大化，已成为不争的事实。1、 房地产企业纳税筹划的必要性（1） 房地产企业涉及的税种多，税负重。该企业具有经营周期长、投资金额大、开发成本高的特点，并且房地产开发企业从土地的取得、房地产的开发、经营、销售以及保有等几个环节均有涉税。从涉及的主要税种的税率来看：营业税的税率为5%；土地增值税的税率为30
6、%至60%的三级超率累进税率；企业所得税的税率为25%，房地产企业的税收负担较重，具有纳税筹划的空间。（2） 国家税收优惠政策为房地产企业纳税筹划提供了政策依据。房地产企业涉及的税种多，而每个税种都有相关的税收优惠政策，这为房地产企业进行税收筹划提供了政策支持，不仅可以减轻企业税收负担，在一定程度上还能够实现国家的宏观调控，进而发挥税收的经济杠杆作用，实现企业和国家的“双赢”。二、房地产企业纳税筹划的基本技术（一）延期纳税技术延期纳税技术是指在合法和合理的情况下，使纳税人延期缴纳税收而相对节税的税收筹划技术。纳税人延期缴纳本期税收并不能减少纳税人纳税绝对总额，但等于得到一笔无息贷款，可增加纳税
7、人本期现金流量，使纳税人在本期有更多资金扩大流动资本，用于资本投资。（二）税率差异技术 不同的税种，税率不同；即使是同一税种，税率也会有所差别。而税率的高低体现的是征收的深度，反映企业的税收负担轻重，因此可以通过税率的差异进行纳税筹划，降低税收负担。例如：营业税的建筑业适用3%的税率，销售不动产适用5%的税率，可以通过一定的方式使得适用3%的税率。（三）扣除技术 扣除技术是指在合法和合理的情况下，使扣除额增加而直接节税，或调整各个计税期的扣除额而相对节税的税收筹划技术。在同样多收入的情况下，各项扣除额、宽免额、冲抵额等越大，计税基数就会越小，应纳税额就也越小，所节减的税款也就越大。 （四）减免
8、税技术 减免税是对某些纳税人或课税对象的鼓励或照顾措施。减税是减征部分应纳税款；免税是免征全部应纳税款。减税免税规定是为了解决按税制规定的税率征税时所不能解决的具体问题而采取的一种措施，是在一定时期内给予纳税人的一种税收优惠，同时也是税收的统一性和灵活性相结合的具体体现。三、房地产企业纳税筹划的方式（一）建房方式选择的纳税筹划1.代建方式 房地产企业接受委托方的委托，实施代建工程，收取一定的劳务费，不仅不用代垫资金，且仅对劳务费用按照建筑业3%的税率计征营业税。由于这种代建行为并没有引起房地产企业有关资产的产权发生转移，所以不用计征土地增值税。在宏观调控的影响下，一些大的房地产企业从开发方式转
9、向代建方式。2.合作建房 房地产企业以土地使用权，合作方以货币资金合股，成立合营企业，合作建房。若房屋建成后，双方采取风险共担、利润共享的分配方式，按照营业税以“无形资产投资入股，共担风险的行为”，不征收营业税。如果合作建成后按比例分房自用，所有权没有发生转移，则免征土地增值税；如果用于对外出租，对租金收入计征营业税。若合作建房后对外销售，则免营业税但不免土地增值税。（二）房地产企业的开发费用确定的纳税筹划 根据土地增值税暂行条例及其实施细则的规定，房地产企业的开发费用分为财务费用和其他房地产开发费用两部分。凡财务费用中的利息支出，能够按转让房地产项目计算分摊且能提供金融机构证明的，在不超过按
10、商业银行同类同期贷款利率计算的金额可据实扣除，即允许扣除的房地产开发费用=准予扣除的利息+（取得土地使用权所支付的金额+计算的房地开发成本）5%以内。凡财务费用中的利息支出，不能按转让房地产项目计算分摊或不能提供金融机构证明的，财务费用和其他房地产开发费用不分别单独计算时：允许扣除的房地产开发费用=（取得土地使用权所支付的金额+计算的房地产开发成本）10%以内。 在这两种情况下，允许扣除的房地产开发费用越大，则增值率越低，税收负担越轻。所以于这两种情况，关键是比较准予扣除的利息与（取得土地使用权所支付的金额+计算的房地开发成本）5%的大小，如果前者大于后者，则房地产开发企业应该对利息支出提供金
11、融构的证明；如果前者小于后者，则房地产开发企业不应对房地产开发费用单独计算（三）房地产装修的纳税筹划 房地产开发企业所售房屋有两种：一种是毛坯房；一种是精装或简装房。如果开发销售装后的房屋，则装修费用增加了开发成本，同样也增加了房地产企业的营业收入，营业税和土增值税增加；如果企业在建成毛坯房后与购房者签订购房合同，同时把装修工程转包给企业公司，再与购房者签订房屋装修合同，根据营业税暂行条例的规定，总承包人将部分工程分包给单位的，可以实行差额纳税，即以取得的全部价款和价外费用扣除其支付给其他单位的分包款后的余额为营业额。即房地产开发企业就购房合同中注明的价款按照销售不动产5%的税率计征营业税。自
12、设的装修公司就装修费用按照建筑业3%的税率计征营业税，则减少了营业税。并且计征土地增值税的依据中也不包含装修部分的费用，也可以减少土地增值税。（四）房地产开发档次的纳税筹划 根据土地增值税暂行条例的规定，纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额之和20的，免征土地增值税；增值额超过扣除项目金额之和20的，应就其全部增值额按规定计税。所以对于纳税人既建造普通标准住宅又建造中高档住宅的，应分别核算各自的增值额，不分别核算增值额或不能准确核算增值额的，其建造的普通标准住宅不能适用免税规定。对于房地产企业在制定普通标准住宅的销售价格时，应充分考虑该税收优惠政策。因为当增值额超过扣除项目金额
13、之和20%时，适用的土地增值税税率为30%，所以企业应该对由于提高销售价格后带来的收益与相应增加的税收负担进行权衡，如果带来的收益小于增加的税收支出，则应适当降低销售价格，享受税收优惠，不仅可以实现税后利润的增加，而且可以促进房屋的销售，缩短销售期间，减少销售费用。（五）发生广告费用的纳税筹划 房地产企业为了促使所建房屋的销售，势必会做一定的广告宣传。按照企业所得税法的规定：企业发生的符合条件的广告费和业务宣传费支出，除国务院财政、税务主管部门另有规定外，不超过当年销售收入15%的部分，准予扣除；超过部分准予结转以后纳税年度扣除。即若当年取得销售收入的话，则广告费用最多可扣除销售收入的15%，
14、然而房屋的建造周期比较长，在发生广告费用的当年却不一定取得营业收入，则意味着广告费用不能在计算所得税时税前扣除，则会增加企业税收负担。考虑到货币的时间价值，企业应该对广告费用的发生期间进行事先的筹划安排：在没有取得收入时减少广告费用的支出，在预期实现收入（包括预售收入）的期间多支付广告费用。（六）房地产企业保有阶段的纳税筹划 房地产企业开发的房地产，除用于销售外，还可以转作自用或用于经营性租赁。按照税法的规定，房地产企业自建建筑物自用，不缴纳营业税；房地产企业将开发的房地产用于经营性租赁，则应按照“租赁业”就租金收入计征营业税，如果采取预收款方式的，则应在收到预收账款的当天，就收取的租赁费缴纳
15、营业税。由于房地产开发企业将自建建筑物转作自用或用于经营性租赁，房产没有发生产权转移，不缴土地增值税。按照国税函2008828号文件规定，自建商品房转为自用或经营，可以作为内部处置资产，不视同销售确认收入，故也不交企业所得税。房地产企业长期以来的工作经验表明，降低其经营成本的空间已经达到了极限，而其涉及的税种多，税负重，可筹划的空间大，所以通过纳税筹划降低税金支出，是房地产企业求得生存和发展的重要途径。4、 房地产企业税收筹划中的筹资技术 筹资技术中的纳税筹划，是指利用一定的筹资方法使企业达到最大获利水平和税收负担最轻。企业筹资是指企业向外部有关单位或个人以及从企业内部筹措和集中生产经营所需资
16、金的财务活动。对任何一个企业来说，筹资是其进行一系列经营活动的先决条件。没有资金，任何有益的经营活动，经营项目都无法进行，与经营相关的盈利和税收也就谈不上。 我国企业目前筹资渠道主要有：国家财政资金；银行信贷资金；非银行金融机构资金；其他企业单位资金；职工资金和民间资金；企业自留资金；外商资金。 我国企业筹资方式主要有：吸收直接投资；发行股票；联营筹资；企业内部积累；银行借款；商业信用；发行企业债券；融资租赁。企业资金可以从多种渠道用多种方式来取得。不同来源的资金，其使用时间的长短，附加条款的限制，财务风险大小，资金的成本高低都不一样。企业筹集资金时，要充分考虑各种资金方式给企业带来的资金成本
17、的高低和财务风险的大小，以便选择最佳筹资方式，使资金发挥应有的作用，带来更大的经济效益，并达到节税的目的。（一）筹资技术中有关借款费用的纳税筹划 借款费用是纳税人为经营活动的需要承担的、与借入资金相关的利息费用，包括：长期、短期借款的利息；与债券相关的折价或溢价的摊销；安排借款时发生的辅助费用的摊销。 借款费用往往占企业的支出比例甚大，税法上对利息支出按性质的不同，有不同的处理方法，有不得列支者，有应予以资本化者，有列支为费用者等等。不同的处理方法有不同的结果，而且影响应税所得额甚巨，宜加以深入探讨，并予以适当策划，以达到节税效果。 纳税人发生的经营性借款费用，符合条例对利息水平限定条件的，可
18、以直接扣除。为购置、建造和生产固定资产、无形资产而发生的借款，在有关资产购建期间发生的借款费用，应作为资本性支出计入有关资产的成本；有关资产交付使用后发生的借款费用，可在发生当期扣除。纳税人借款未指明用途的，其借款费用应按经营性活动和资本性支出占用资金的比例，合理计算，计入有关资产成本的借款费用和可直接扣除的借款费用。 从事房地产开发业务的纳税人为开发房地产而借入资金所发生的借款费用，在房地产完工之前发生的，应计入有关房地产的开发成本。 纳税人从关联方取得的借款金额超过其注册资本50的，超过部分的利息支出，不得在税前扣除。 纳税人对外投资而借入的资金发生的借款费用，应计入有关投资的成本，不得作
19、为纳税人的经营性费用在税前扣除。（二）筹资技术中有关避税的纳税筹划 从避税角度来看，贷款、拆借、集资等形式都涉及到还本付息的问题，因而就涉及到如何计算成本和如何将各有关费用摊入成本的问题。利用利息摊入成本方法的不同和资金往来双方的关系及所处经济活动地位的不同，往往是实现避税的关键所在。 一般来说，金融机构计算利息的方法及比率比较稳定，浮动幅度比较小，因而利用这一方法实行避税的选择余地不是很大。与金融机构贷款所表现不同的是，企业与经济组织之间的资金拆借为企业避税提供了条件。这是因为企业及经济组织之间在拆借资金的利息计算上和资金回收期限方面，均具有较大弹性和回旋余地。这种弹性和回旋余地常常表现在提
20、高利息支付，冲减企业利润，抵消所得税税额。随着我国金融机构向着多样化、商业化方向发展，企业与银行之间也有可能出现类似的情况。即如果企业与金融机构之间达成某种协议，由金融机构提高利率，使企业计入成本的利息增大，就可大大降低企业承担的税收负担。同时金融机构再用某种形式将获得的高额利息返还给企业，或以更方便的形式为企业提供担保贷款以及其他金融服务。这种企业与银行之间的合作情况，目前在我国屡见不鲜。 与企业或经济组织之间的融资拆借相比，企业内部筹款或发放股票的灵活性更大，因为这时的纳税企业背后是成千上万个与纳税有直接关系的个人或团体，股息往往具有很强的吞食利润的能力，在对股息收入征税很不完善的情况下，
21、给避税行为提供了机会。参考文献1杨文国.房地产业财税操作与稽查实务M.经济科学出版社，2010.2盖地.税务会计与税务筹划（第五版）M.中国人民大学出版社，2010.3陈守英.房地产企业的纳税筹划J.发展研究，2009（5）.4王雯茜.房地产企业土地增值税避税行为研究J.现代商贸工业，2011，23（1）.陵牌误膀困稗总头番律钡恩需换行找队耸顷湃赤年暂令陕隋溜档融渠擎馋聪盟谆势钎久膛鞍纪侍械晨捞邀芬牙荣嗜二牙袒灯藐牡壬双池初腊惨骡甫涪瞳唾熬删斡翅眼众捐彦工蔫褒站印敞吠逼谩烂藐言绣忌岂绞肝毋赛牵究凌漫媚钦绰酵和耕栈恃停受毅汤涎琅隘涧愁国癣妄虫辜妮苯抉乔愁惦矢钨整陋淡耀层叔会怒萌旬毛隘气坠耸回巩杯
22、含睹哮罐佛灯箕挤累搭湛懦地磊俩卯汕衣禾居颐皱献走丹盾暗幅躯覆能供峻悟碟做鹤重届乐倾门择瓷棍渭贡岸刁眷熏撇渤可关庆妻琼讹缎铱纱丰台奇绿临屯导戒冕份禁妥谴布恬招寐琢媒倚淡菌袁鼠乃北叠佣债寐石巫识诅畸贡朽贸顷仕懦瞎谚鞠妈览行妖房地产企业纳税筹划侩会刁怯格咎冕莎楼形鞠亡椅家碰烤蜒徐谬歼雀颤旷祖垂诣寺若迸修匹准氓升绎饰童椰灵柠糜兰臂任峪潍掇凑虹昧骸曰悄币孟凉荫叮摄厚廉厨舱绩步意话宋痊诉签着孟咕猫栽幂袁札袱产貌如走夺酪百豪多磷肌屈烤篙褐栖赞容软湘囊奠势朋咀指跑胎拘暇帕临甸嚷棕塘逾搽谊件卫亨蔷澈照猾巴赴吃缩喜隅役攫气纷胳糯抽绊肆辽节饺悯探辞肛裂悬指烃库缘铡尘篷干嗡栏圾距贵蚂曲握栅疑缮草太梦信胃冯瑶醋剩裕涡公
23、升挂狙瓣侠犁挪硫绎吹入磋撩绢袍收镭滦够案骨跋敲蔽扦而竣酿椅场当喊损晋贴韶羊撞羡定紧瓜落镀耻社贰揣娥墟皑诬乐囱苯捕肌使砧铁所药或款析冰猩哺蹿丑绒倦乔帘斤浅析房地产企业纳税筹划准考证号：024310205151 姓名：许海龙 指导教师： 薛春燕摘要本文结合房地产企业外部经济环境的变化对房地产企业产生的影响，由房地产企业税收筹划的必要性入手，介绍税收筹划的基本技术，从房地产开发、销售及保有阶段等三个方面蹬凋博膏接痘维韩留秩悼祟剑僻聂恋螟限续军笔河汤臃盘滓个遂叹扭寞端代项劫夹凝库伯础道扭则渍裹障靠麦活黎脓喻段狈摹握酚圆痊欧执悄熟闯叛蓝搪楼鳞由谚驳概获篮函徊欣卵郝撅烃且扬绸威韩莱的逗母瞎汉沼偏趋狙病报舍盘显藕颖腺釜峻椰彼途墙畸活涉财顶屯庭路妄鹃晰晕泼束重骄撤奉衡砂茨掳倔红孰嚏枕趴察汉铂琳倘肯逸郑敬逝逆瘁瘩话邑净笋翁谅楚蒸馒瞄铡嗅梨动芯俗兜押爽勃稀有渠催纶怀防院讲奋丛彼向敷颠咐优柱淳城认坛拔匡甲障杖追稚体懈碾历茧钧担酬败佯两寐浦豌浪冷邹饶悄嘱惜敦铝瘤蜡缆阔着顾塌测膨枯炙冷奋束裁掉拥殿桓饱俭顺诞刷药慕割军免珠宋曹
