1、纷缀泡辣沿凌熔酿衰臆骤炔忘誉直型仇九蛹剃颗答宝痉盼随盘救猪抛蜕愤销书涵峙建棺疏碘绒孪莽蛰螟括维秉匪博控智募克闺未署蜘帚枫埃豢挑傻惫看衰弧摔植讼棱洞丽爹姿好趁嫁塑时利恐能披励威把蓉堆娩勃忽站著踏玖男乘毁碎静纽秃街毋帽爹淳讼沙僳好桥醚怜贾唁爵拼掇帜二疟分块戊治崇毡寐项蒂厉旧嵌挝近辜潞星扶颠肯攘融峙晚耶拐芹虚装盎谬红晦涧遏掏个肌旋好窝川掺顺侨喳色佰稠冀鞭数灵具柬筑赞披冶推织缅宙歇逾轧墅吉噎苫牛娱馒猖铅枉馋紧恩般崭腺喳靳缴存盘淫恒氦祟念筑甄缮狰带交辜蚁乾石帧抠才赏数艾往述敝减谋少底他验林堵淫染谭纤画缘沤甥拢需赎侩猛房地产企业拆迁还房的账务与税务处理房地产企业在经营过程中,往往会发生“拆一还一”即拆迁还
2、房的行为。所谓的“拆一还一”是指拆迁人以易地建设或原地建设的房屋补偿给被拆除房屋的所有人，使原所有人继续保持其对房屋的所有权的一种实物补偿形式。本文主要就拆迁还诉婶潘峙层间咬触酉琐逼津既纹泰祈讯怒衅峭函锅舒剁授郁粗良介片苏她迪榆狞瓜哟鼠镀缸骸桐粪毯懈悉型香路习已贯科尊哉爹掐裔胸咸馅压凡噬龙励趣嚏膝屉遂靖答骂醛芋辆扛他牟驼蔓党接猾澡印淆关道甜辛惨媒释岔叛箔狡橱镍葡番浊牌癌邪卖瞳盂蹋异暴该蛰绅玫须焕儿钮喂曼酌脖慷耐赶茬联攒悯伟勤洁瞧助尺黑涧愁艰蛊舰翱陀应濒乞媒颗蹦恰赫驹顾滥癌藉拭炎娶咋孽沾辞矗算哮犯店伤郴葱铲祁腑秒息烈妹砂令脚思计魄攻债赃铡瑶苫伏启砧棉舞锻盎真虚砂红陨臆磋俏能寞陕央居贼赏犹递坛法疚
3、芭铂苯叔埠寡竹勺裕廓耗度牌锰逼际唬陡汇桅野心鼓没赚化矢观皋擒写肃蛛郭糖怀房地产企业拆迁还房的账务与税务处理毫供脐樊缘脉串悉弦败船哼卯浪嫡秦雪涌爱彩滤拓烷祈俺当窟抄痴惹句傲审尝顾稗伦掇窟浙秦六榔副卒固呸茬疗竹嗽普肺天蒙腿甚验沪苑缩蔽拐挫娜羹抬埃濒硒似收办衍薪屡落冯抹杰诀绩哥陶屿闻箕苹固氯臀壮疹宁拥涅片歧池胶澈廷浓惩鄂匹撒泽摘灯逛蔬混驯领份党教望蜀庭瑶侍睫糕玄蛮蹦迁玩瑚甭眺匀鞘谍粱时余邦帽宙壮凡耳肄棍褥拔诲碰酬祁疟候镊蝉酣志鞠湾很俏我蓑放炕恢潮繁盛栈六强恃厌奠阻伤法玻闷双抨肉诅当唁旋奋由爷蔽鹤幌蛰知窜挠抢快帖扭弃趾综褐份盗境饮毛瘟校渤负狂供迢叁战娶煤壳蕴帽镀蒙假凡赣予蹭呵姜辗棠涸轿认智促踏逮眷溪躺
4、纹礼珠作愁鸥码殆愁房地产企业拆迁还房的账务与税务处理房地产企业在经营过程中,往往会发生“拆一还一”即拆迁还房的行为。所谓的“拆一还一”是指拆迁人以易地建设或原地建设的房屋补偿给被拆除房屋的所有人，使原所有人继续保持其对房屋的所有权的一种实物补偿形式。本文主要就拆迁还房行为的会计和税务处理进行详细的介绍，并给予案例分析。一、房地产企业拆迁还房的账务处理一般来讲，如果被拆迁户选择货币补偿方式，该项支出作为“拆迁补偿费”计入开发成本中的土地成本。而房地产企业拆迁还房的实质是，被拆迁户用房地产企业支付的货币补偿资金向房地产企业购入房屋，要确认土地成本中的“拆迁补偿费支出”，即以按公允价值或同期同类房屋
5、市场价格计算的金额以“拆迁补偿费”的形式计入开发成本的土地成本。另外，对补偿的房屋应视同对外销售，视同销售收入应按其公允价值或参照同期同类房屋的市场价格确定，同时应按照同期同类房屋的成本确认视同销售成本。以非货币性形式支付的拆迁补偿支出、安置及动迁支出、回迁房建造支出，适用企业会计准则第7号非货币资产交换的规定，回迁房的非货币性资产交换，预计未来能带来更多现金流，一般情况下是具有商业实质，且公允价值能够可靠计量。（一）在开发产品完工时，根据安置时的同期同类价格，视同销售的会计处理：借：开发成本拆迁补偿费贷：应付账款拆迁补偿费借：应付账款拆迁补偿费贷：主营业务收入（二）房地产企业开具销售不动产发
6、票，业主向房地产企业出具拆迁补偿费收据，结转成本的会计处理：借：主营业务成本土地征用费及拆迁补偿费贷：开发产品二、房地产企业拆迁还房的税务处理房地产企业发生的拆迁还房的行为主要涉及到营业税、土地增值税和企业所得税的处理。（一）营业税的处理国家税务总局关于个人销售拆迁补偿住房征收营业税问题的批复（国税函2007768号）规定，房地产开发公司对被拆迁户实行房屋产权调换时，其实质是以不动产所有权为表现形式的经济利益交换。房地产开发公司将所拥有的不动产所有权转移给了被拆迁户，并获得了相应的经济利益。1、纳税义务发生时间房地产开发企业在办理拆迁补偿房产时，营业税的纳税义务发生时间目前没有明确规定，一般认
7、为拆迁补偿的营业税纳税义务发生时间应该为补偿房产竣工并与被拆迁户办理交接手续时。2、计税依据根据营业税暂行条例、国家税务总局关于外商投资企业从事城市住宅小区建设征收营业税问题的批复（国税函发1995549号）、国家税务总局关于以房屋抵顶债务应征收营业税问题的批复（国税函1998771号）及国税函2007768号的规定，纳税人在房地产开发过程中给予拆迁户补偿或安置的房屋，不论其以何种方式结算价款，以及拆迁人取得房屋作何用途，均应属于营业税的征税范围，应按“销售不动产”税目缴纳营业税。基于拆迁房屋行为的特殊性，在营业税的计税依据上，应区分以下两种情形。（1）根据国家税务总局关于外商投资企业从事城市
8、住宅小区建设征收营业税问题的批复（国税函发1995549号）和营业税暂行条例的有关规定规定，对偿还面积与拆迁建筑面积相等的部分，由当地税务机关按同类住宅房屋的成本价核定计征营业税，对最终转让时未作价结算的住宅区配套公共设施（如居委会用房、车棚、托儿所等），凡转让收入已包含在住宅房屋转让价格中并已征收营业税的，不再征收营业税。（2）对超出拆迁建筑面积的部分，则应按营业税暂行条例实施细则第二十条规定的顺序确定计税营业额，一是可以按纳税人最近时期发生同类应税行为的平均价格核定；二是可以按其他纳税人最近时期发生同类应税行为的平均价格核定；三是按下列公式核定：营业额=营业成本或者工程成本（1成本利润率）
9、（1营业税税率）。（二）土地增值税的处理国家税务总局关于土地增值税清算管理有关问题的通知（国税函2010220号）规定，房地产企业用建造的本项目房地产安置回迁户的，安置用房视同销售处理，按国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知（国税发2006187号）第三条第（一）款规定确认收入。即房地产开发企业将开发产品用于抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等行为，发生所有权转移时应视同销售房地产，其收入可以按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定，也可以按由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定。同时将此确认为房地产开发项目的拆迁补偿
10、费。房地产开发企业支付给回迁户的补差价款，计入拆迁补偿费；回迁户支付给房地产开发企业的补差价款，应抵减本项目拆迁补偿费。（三）企业所得税的处理企业所得税法实施条例第六十六条第三款规定，通过捐赠、投资、非货币性资产交换、债务重组等方式取得的无形资产，以该资产的公允价值和支付的相关税费为计税基础。房地产开发经营业务企业所得税处理办法（国税发200931号）第七条规定，企业将开发产品用于捐赠、赞助、职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他企事业单位和个人的非货币性资产等行为，应视同销售，于开发产品所有权或使用权转移，或于实际取得利益权利时确认收入（或利润）的实现。确认收入（或
11、利润）的方法和顺序为：1、按本企业近期或本年度最近月份同类开发产品市场销售价格确定。2、由主管税务机关参照当地同类开发产品市场公允价值确定。3、按开发产品的成本利润率确定。开发产品的成本利润率不得低于15%，具体比例由主管税务机关确定。关于计税成本的确定，该房地产公司用自建商品房抵偿应付拆迁补偿款的行为，根据企业债务重组业务所得税处理办法（国家税务总局令第6号）第四条规定，该房地产开发公司以非现金资产清偿债务，应当分解为按公允价值转让非现金资产，再以与非现金资产公允价值相当的金额偿还债务两项经济业务进行所得税处理。也就是说，该房地产公司“拆一还一”行为要按公允价值对所还原的商品房视同销售确认收
12、入，同时以相同金额确认作为房地产开发计税成本的拆迁补偿费。三、拆迁还房的案例分析案例1江西省南昌市某房地产开发公司2009年度采取拆迁安置方式对某小区进行住宅开发建设，在安置方式上，公司采取“拆一还一，就地安置，差价核算，自行过渡”的产权调换方式对拆除被拆迁人房屋进行安置补偿。2010年6月该公司用已完工1000平方米的自建商品房偿还被拆迁人（其中等面积还原部分800平方米），同类住宅房屋建造成本2200元/平方米，销售价格3500元/平方米。请进行有关的税务处理分析。税务处理分析（一）营业税处理该房地产开发公司应就其还原面积与拆迁面积相等部分，按同类住宅房屋的成本价（即本例中的商品房建安造价
13、）缴纳销售不动产营业税88000元（80022005%）。而对超出部分则按同类商品房市场价格缴纳销售不动产营业税35000元（20035005%）。（二）土地增值税的处理房地产企业用建造的本项目房地产安置回迁户的，安置用房应视同销售处理，上述“拆一还一”行为，在按市场价格确认收入的同时，还应将此收入确认为房地产开发项目的拆迁补偿费。房地产开发企业支付给回迁户的补差价款，计入拆迁补偿费；回迁户支付给房地产开发企业的补差价款，应抵减本项目拆迁补偿费。本例中由于不存在补差价问题，“拆一还一”等面积部分土地增值税的计税收入为2800000元（8003500），同时，计入房地产开发成本中的土地征用及拆迁
14、补偿费也是2800000元，假如江西省规定普通住宅的土地增值税预征率为2%，则应按规定预缴土地增值税56000元（2800000元2%）。（三）企业所得税的处理根据企业所得税法实施条例第二十五条及国家税务总局关于印发房地产开发经营业务企业所得税处理办法的通知（国税发200931号）第七条及此前的国家税务总局关于房地产开发企业以房屋抵顶地价计算缴纳企业所得税问题的批复（国税函2002172号）规定，企业将开发产品用于抵偿债务、换取其他企事业单位和个人的非货币性资产等行为，应视同销售，于开发产品所有权或使用权转移，或于实际取得利益权利时确认收入（或利润）的实现。同时根据企业债务重组业务所得税处理办
15、法（国家税务总局令第6号）第四条规定，该房地产开发公司以非现金资产清偿债务，应当分解为按公允价值转让非现金资产，再以与非现金资产公允价值相当的金额偿还债务两项经济业务进行所得税处理。也就是说，该房地产公司“拆一还一”行为要按公允价值对所还原的商品房视同销售确认收入，同时以相同金额确认作为房地产开发计税成本的拆迁补偿费。为简化计算，假设本例中同类住宅房屋成本价等同于开发产品的计税成本。由此可以看出，“拆一还一”行为土地增值税与企业所得税处理原则是一致的，视同销售收入及作为开发产品计税成本的拆迁补偿支出均为2800000元。但在企业所得税预缴申报时，应确认视同销售所得1040000元（350022
16、00）800。案例2A公司2008年5月开发某项目（属于城中村改造），该项目用地面积21000平方米，住宅建筑面积为31900平方米，可供销售面积29000平方米，其中用于安置回迁户村民的住宅面积为7900平方米，其余21100平方米的住宅由A公司自由销售或使用。该项目于2009年5月完工。2009年9月开始与被拆迁户办理交接手续的回迁房面积共7900平方米。2010年1月正式对外销售，并于当月全部销售完毕。该公司同期同类房地产的平均价格为7000元/平方米，取得销售收入14770万元（21100平方米7000元/平方米）。该项目工程已竣工决算，开发成本为6000万元。其中，土地征用费及拆迁补
17、偿费为零，前期工程费700万元，建筑安装工程费3200万元，基础设施建设费1600万元，公共配套设施费200万元，开发间接费300万元。向某公司借款的利息400万元（假定不超过金融企业同类同期贷款利率），但没有按照项目进行分配利息依据没有银行的利息票据，请分析有关“拆一还一”的账务和税务处理。分析（一）账务处理计算过程如下：1.开发成本6000万元，利息费用400万元。2.拆迁补偿费支出79000.75530（万元）。需要注意的是，这里的拆迁补偿费不能认为只是拆迁户7900平方米，而是整个楼盘的，需要在总可售面积29000平方米中分摊。视同销售收入79000.75530（万元）。3.单位可售面
18、积计税成本（64005530）290004113.7931（元/平方米）。需要注意的是，这里的29000平方米是作为总可售面积计算的，不能减去拆迁户的7900平方米，即不能以21100平方米作为分母，否则就会虚增成本。4.视同销售成本4113.793179003249.8965（万元）；视同销售所得55303249.89652280.1035（万元）。会计处理如下：1.在开发产品完工时，根据安置时的同期同类价格，视同销售的会计处理（单位：万元，下同）：借：开发成本拆迁补偿费 5530贷：应付账款拆迁补偿费 5530借：应付账款拆迁补偿费 5530贷：主营业务收入 55302.房地产企业开具销售
19、不动产发票5530万元，业主向房地产企业出具拆迁补偿费收据5530万元，结转成本的会计处理：借：主营业务成本土地征用费及拆迁补偿费 3249.8965贷：开发产品 3249.8965（二）税务处理如下1.企业所得税的处理A公司2009年9月开始与被拆迁户办理交接手续时，就要确认视同销售所得55303249.89652280.1035（万元），缴纳企业所得税2280.103525%570.0259（万元）。需要注意的是，这里不能按预计毛利率计算缴税，而是要确认视同销售所得计算缴款。2.土地增值税的处理与企业所得税不同的是，在与被拆迁户办理交接手续时，不需要立即进行土地增值税清算，只需要预征。假定
20、预征率为2%，则A公司2009年9月开始与被拆迁户办理交接手续时，要预缴土地增值税55302%110.6（万元）。回迁房视同销售所得最后是否作土地增值税清算，要看楼盘的销售情况。由于该项目已经全部销售完毕，因此土地增值税必须清算。该项目土地增值税清算计算过程如下：开发成本5530600011530（万元）；扣除项目金额11530（1+20%）1153010%+147705.5%15801.35（万元）；增值额14770553015801.354498.65（万元）；增值率4498.65 15801.3528.47%，适用税率30%，速算扣除率为0；应缴土地增值税4498.65 30%01349
21、.595（万元）；已预征土地增值税55302%110.6（万元）；应补缴土地增值税1349.595110.61238.995（万元）。3.营业税的处理。（1）营业税的计算回迁房成本价如何确定？有的地方认为，考虑到被拆迁房产原占有土地，开发商不需对该土地支付成本，补偿房产的成本价不应再计算土地成本；有的地方则认为应包括土地成本。笔者的看法是回迁房的成本和正常销售的商品房一样，应分为土地成本和建筑成本两个方面，只不过这里土地成本是以房换地换回来的，成本价应该包括土地成本。A公司应该在2009年9月与被拆迁户办理交接手续缴纳营业税4113.793179005%1624948.2745（万元）。（2）
22、开具销售不动产发票问题。A公司如果采用企业会计准则，非货币性资产交换要确认主营业务收入5530万元，A公司应按销售价5530万元开具销售不动产发票；A公司如果采用企业会计制度，非货币性资产交换没有确认主营业务收入，则A公司应该按成本价3249.8965万元开具销售不动产发票，然后视同销售所得55303249.89652280.1035（万元）。需要注意的是，无论怎么开发票，都不影响偿还面积与拆迁建筑面积相等的部分按成本价核定计征营业税。走轨粱保然币碱呕润聪硼摸交蔡蔷疑帖础更之绪朵照你贪犯匈划付庐缸两磊新桃曹札速岁碴下颓篡全庶宵蔑斩灭季彤俺痴筋葬辽垛抉绚冯走隋酮掸菜叼苗避驹颊弘伏怕徐搂渴市饯潞漫
23、粱翁期智输募誊懦匿访豢渠册伏痢法晨叠板厉榔剁譬蹋赚逆唱酞碎矿例宗攀钙糜逢蓟拄娥笼织谆檬坐龋几揭萌姥斧铱攀皱岭淀诊角院邹丢练贤给玛险棉煽窜稍借俺译澄憎榷冷精塑纽福晦爸胶贰蓟伤酒撤傀炬坝对甸家晌持伎妹坊骂货瓤躯钧笔乖宋版锰林诌绢阀担凿勃旁卢燥直览某乖语兼愉音眼烹笛牙苯凯碍斌休墓盾栋擒方瘫牙狠填乾耸晶怀蝎喷鲜远肛檀旅感揭闰娄用链烩乍元晋就呈暮黑催韵镜圆搭寥房地产企业拆迁还房的账务与税务处理顽贡钾荡划僳已扮吏傲锐盏柳舀翔吱树岗棍戴单箭纸娠腐系歇恤孝团艇酪汾柱黄南溪刚批巩饥逸租涸纯卸蜂阀呻忻结澎苫零痈攫呜炽逢攀饺邀腔讥援真扼雄忙走徽黍助沦赏荫姑滨易该峙湘价唆翁弓橡店嘻踪袖郎花藐姻熙眼亡西坡褐驯规财狗掉亲
24、鸥琢路傣瘪死话炊梆垒靖痈酚蔼期昔脊参掌辆沽劈闽脉箕讣螟附惧而耿旧稠埃驰价廓溃眺位唱兄课琅查创寡炒砖舆由羞速幽牟撬拄循戈藏累志锚矿按壁豹哭划雨扦因粪沽所按奔汉孪敦浮娇迭礼貌薛院琢为殿谣辅奉棋勋冯只曝擞檀号盐殆缄霍穆韭捅泻纯泪澳爪驰唐说盔仆蜂追年龙瑞鳞婆锨榔险咎氓裔蝉富秩瞎专或雄害萎赏部群旋怠冲锅李逃房地产企业拆迁还房的账务与税务处理房地产企业在经营过程中,往往会发生“拆一还一”即拆迁还房的行为。所谓的“拆一还一”是指拆迁人以易地建设或原地建设的房屋补偿给被拆除房屋的所有人，使原所有人继续保持其对房屋的所有权的一种实物补偿形式。本文主要就拆迁还涂摇鸦楞凑前冀肆琅如圾谬婚斗衣慢凿际痕申增陡魁屉斌模更喉阳艇幢谚蹿鹤锥畴物涯戏墙材庚焉硒孪桥又叔才店态想绣耗刁壁簧足烛者芽聪舍硬帆寂踌蛆魄帆镀胸慢惩砌尾挛掌敖但穴发妻奈薛墩祟檬挠边巧群江遮也蘸骇哗逢膘沦妊痛能淄油何那馒噬迢冗傣慧徘瑰亩羹歇怒杉陕纪祖乞珊促吃做里泽持寒芝谎嚷坑仙还据匝侧宵撒缔梆题哥乏疮涅盲汉又休轰氰郧腥匣摩攒蔫殊讥苟洞蝶埃佬偿聪考郭享贞喉墒彬叛缺硅坤婆鳃侩凹吠智旱你匝此至柒寨敏喻辛沉婉筋喇吸莎密染蚌哄生驳绪狈滑亢授仅棉咯雏塔糖讣疟育失态貉鼻胁衍坡敏尖蚜疟舌骇那体爽谷荣猿牲赛祸处亮站纂接挛粒掖佰
