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4、发展和生产力水平的不断提高，人类对工程建设产品和质量要求也越来越高，同时又希望工程建设周期尽可能短，投资尽可能减少，效益近可能好。房地产开发是一项综合经济活动，投资额大，建设周期长，涉及面广。要想使开发项目达到预期的经济效果，首先必须做好可行性研究工作才能使房地产开发项目的许多重大经济技术原则和基础资料得到切实的解决和落实，最后提出结论，使开发商决策建立在科学的而不是经验或感觉的基础上。本文主要从房地产可行性的步骤及作用和存在的问题及对策等方面作出分析。关键词：房地产 可行性研究 存在问题 对策分析正文：一、 房地产可行性研究的概念房地产开发项目可行性研究，是指在房地产开发项目投资决策前，对项
5、目进行全面的技术经济分析、论证的科学方法。具体的讲就是在工程项目投资决策前，对于项目有关的社会、经济和技术等方面进行深入细致的研究；对拟定的各种可能建设方案或技术方案进行认真的技术经济分析、比较和论证。对项目的经济、社会、环境效益进行科学的预测和评价。在此基础上，综合研究建设项目的技术先进性和适用性、经济合理性以及建设的可能性和可行性，由此确定该项目是否应该投资和如何投资等结论性意见。为决策部门最终决策提供可靠的，科学的依据并作为下一步工作的基础。二、房地产项目可行性研究遵循的原则房地产开发项目可行性研究遵循科学性、客观性与独立性的原则。房地产开发项目可行性研究的真实性与科学性，确定了开发商投
6、资决策是否建立在科学与可靠性的基础上。编制人员在房地产开发项目的可行性研究过程中，必须遵循科学性、客观性与独立性的原则，不主观臆断，不受决策者和委托单位的任何个人意志上的约束，遵照事物的客观经济规律和科学研究工作的客观规律办事，在调查研究的基础上，实事求是地进行技术经济比较与论证。这是确保可行性研究成果客观、公证、可信的重要条件。三、可行性研究的工作阶段可行性研究是在投资前期所做的工作。它分为四个阶段，每阶段的内容逐步由浅到深。1.投资机会研究投资机会研究主要任务在于寻找投资机会，为建设项目的投资方向提出建议；在一个确定的地区，以资源条件和市场预测为基础，选择投资项目，寻找最有利的投资机会。在
7、这个阶段要提供可能进行投资建设的项目，如果投资者认为提供的项目有利可图，再进行下一步更为详细的研究分析。因而，这一阶段的工作主要依靠笼统的估计，而不是依靠详细的分析。一般根据已有的类似工程来估算投资额，按照当时的市场价来估算项目收入，并按大致估算的百分比来估算税费。这一阶段对项目投资和开发成本、项目收益及利润的估算精度都较低，误差可高达30%左右。这一阶段投入的费用约占项目总投资的0.2%0.8%，所需时间12个月左右。2.初步可行性研究房地产投资项目的可行性研究往往需要相当多的人力和资金，耗费较长的时间。为了避免不必要的时间、金钱和人力方面的浪费，有些投资者对一些需要耗费较多资源的项目，在进
8、行正式可行性研究之前，先进行一轮初步的分析，这就是所谓的初步可行性研究。初步可行性研究的主要目的在于分析机会研究的结论，初步判明项目投资是否可行，决定是否进行下一步的可行性研究。初步可行性研究是介于机会研究阶段与可行性研究阶段之间的一种过渡性研究，它与可行性研究的区别主要在于获取资料的详细程度不同，计算结果精度不同，分析深度不同。对一些中小型投资项目，或某些机会研究成果已获足够资料的项目，往往就越过初步可行性研究阶段，直接跨入可行性研究阶段。初步可行性研究阶段对投资与成本估算的精度稍高于机会研究成果，误差范围大致在20%左右，所需费用占投资总额的0.25%1.50%，时间在24 个月左右。3.
9、详细可行性研究在房地产可行性研究中的市场分析，投资与收入估算，财务评价和风险分析是必须进行详细论证的。市场分析使我们在房地产项目开发经营中清楚整个宏观市场的经济、人文信息；了解行业市场状况，掌握各类社会资源的供给和分配情况，对市场未来的状态和趋势作出分析和判断。这一阶段对建设投资估算的精度在10%，所需费用小型项目约占投资的1.0%3.0%，大型复杂的工程约占0.2%1.0%。4.项目的评估和决策按照国家有关规定，对于大中型和限额以上的项目及重要的小型项目，必须经有权审批单位委托有资格的咨询评估单位就项目可行性研究报告进行评估论证。未经建设的评估的项目，任何单位不准审批，更不准组织建设。项目评
10、估是由决策部门组织授权或授予建设银行，投资银行，咨询公司或有关专家，代表国家对上报的建设项目可行性研究报告进行全面审核和在评估阶段。四、可行性研究的具体步骤1接受委托在项目建议被批准后，开发商即可委托咨询公司对拟开发项目进行可行性研究。双方签订合同协议，明确规定可行性研究的工作范围，目标意图，进度安排，费用支付办法及协作方式等内容。2.调查研究；主要从市场调查和资源两面进行。3.方案的选择和优化 根据项目建议书的要求，综合市场调查和资源调查，在收集到的资料数据的基础上，建立若干可供选择的开发方案，进行反复的方案论证和比较，会同委托部门明确方案选择的重大原则问题和优选标准，采用技术经济的分析方法
11、，评出合理的方案。4.财务评价和国民经济评价对经上述分析后所确定的最佳方案，在估算项目投资，成本，价格收入等基础上，对方案进行详细的财务评价和国民经济评价。5编制可行性研究报告五、房地产可行性研究的主要内容由于行业差异，房地产项目可行性研究与其他项目可行性研究略有差别，其主要内容包括以下几个方面：1.项目基本情况包括项目的名称、性质、地理位置、总占地面积、总建筑面积、建筑密度、容积率、各类建筑的构成、投资总额，总工期等基本情况。并说明项目提出的背景、开发建设的必要性，对实现城市总体规划、发展全市经济的意义。进行开发项目场地的现状和建设条件分析，如基础设施状况及其外部条件，各类建筑物现状，需要拆
12、除的房屋面积，需要处置的原住户户数和人口，需要安置的劳动力人数等调查资料，并对供水、供电、污水处理条件以及商业、服务业、文教卫生环境条件进行分析。2.市场分析主要是做好宏观环境分析、市场情况分析以及目标客户分析，并通过细分目标市场确定项目的定位。3.项目开发方案项目开发方案选择和定位包括项目总体方案定位和项目具体产品技术规划设计方案。主要包括开发项目的总平面布局，主要建筑物的造型设计，城市景观设计，建筑物的主要技术参数，场地内外交通组织、基础设施与工程管网规划。规划方案的优选在对可供选择的规划方案进行比较分析的基础上，优选出最为合理、可行的方案作为最后方案，并对其进行详细描述，包括选定方案的建
13、筑物布局、功能分区、市政基础设施分布、项目的主要技术参数和技术经济指标、控制性规划技术指标等。4.经济分析和财务评价确定项目的建设工期、进度控制和交付使用的初步安排，研究项目总投资估算。包括开发场地购置费，拆迁安置费，项目的工程造价、规划费，建设费、管理费和其他有关费用的估算。预测项目总销售收入，对项目进行评价和分析，包括对项目的销售收入（总价值）、总投资、预期利润、税金、场地费，进行现金流量分析和财务平衡分析，并对开发工程的投资、收益率、租金、贷款利率、工期、出租期等因素的变化作敏感性分析和盈亏分析。5.社会经济评价一般规模较大的投资项目，还要着重进行社会经济评价。如项目是否符合城市总体规划
14、和发展目标、改善居住条件和环境、解决就业问题、丰富城市景观以及对相关联行业的带动和促进作用、提高城市整体经济效益等。一般而言，当从企业的角度对项目所进行的财务评价与宏观的社会经济评价产生矛盾时，应以后者的结论为主决定开发项目是否实施。6.项目开发组织机构管理费用的研究7.结论及建议结论运用可行性研究的各种指标数据，从技术、经济和财务各方面论述项目的可行性，分析项目可能存在的问题，提出有效的项目建设建议。六、房地产可行性研究的必要性1.是项目投资决策的依据。2.是筹集建设资金的依据。3是开发商与有关部门签订协议、合同的依据。4.是编制下一阶段规划设计方案的依据。七、房地产可行性研究存在的问题分析
15、1.可行性研究过程不规范由于房地产可行性研究报告是政府有关部门审批开发项目的重要依据，也是房地产开发企业筹集资金和向银行贷款的重要依据，因而一些房地产开发项目为了能够争取到政府有关部门的批准，为了筹集到更多的开发建设资金，在进行可行性研究时，不是从实际出发、实事求是，而是千方百计地拼凑事实，得出项目在技术、经济上均可行的结论。这就使得房地产开发项目可行性研究成了为“可行”而研究，失去了可行性研究本来应有的意义。2.忽视定性分析工作房地产可行性研究需要定量分析与定性分析并重，但是，在实际工作中往往偏重于定量分析，而忽视定性分析。3.财务评价方法及指标参数不够合理和科学房地产开发项目财务评价是房地
16、产项目可行性研究中的重要组成部分，是房地产项目决策的重要手段。目前我国房地产企业的开发项目可行性研究报告是依据房地产开发项目经济评价方法一书编制的，而建设部2000年发布的房地产开发项目经济评价方法很大程度上是在建设项目经济评价方法与参数一书的指导下编制的，虽然评价方法上更贴近房地产经济评价的实际，但还是没有建立起以市场经济为指导的评价方法与参数体系。八、房地产可行性研究的改进对策1.提高人员素质，建立投资责任追究制度要提高房地产可行性研究准确性，必须提高可行性研究人员的素质。从某种意义上讲，可行性研究人员应该是“全才”，必须具备工程技术、经济、房地产开发经营、法规、税务、金融等专业知识；另外
17、，可行性研究人员还应具有职业道德，保持中立态度，不以决策者意志为转移。2.加强定性分析工作，做到定量分析与定性分析并重房地产可行性研究需要在实际工作中加强定性分析工作，特别应加强房地产开发项目投资环境分析工作。房地产开发项目投资环境分析是房地产开发项目可行性分析的重要内容，也是房地产企业发展谋划的根本前提。因此，在房地产可行性分析中切实做到实事求是，一切从实际出发，定量分析与定性分析并重。3.健全房地产财务评价指标参数标准，建立可行性研究数据库由于房地产开发项目具有很强的区域性，不同城市的房地产开发项目衡量项目可行性的标准不同。并且由于衡量的方法的误差，也会影响到可行性研究的准确程度，所以在对
18、房地产开发项目进行可行性分析的时候应该注意到这些问题。并应用最新数据，建立健全房地产财务评价指标参数标准。九、结束语为了促进房地产业健康发展，我们必须做好房地产开发项目的可行性研究，对项目进行全面的技术经济分析，为投资决策提供科学客观正确的依据，以取得良好的投资效果，获得良好的效益。要建立起一套全面完整的房地产项目可行性研究的定量评价指标体系，指标体系及权重是动态的，须根据外部环境及实际情况不断调整。同时也要不断提高从事房地产职业人员的道德素质和技术水平，为房地产可行性研究做出正确的决策，以取得良好的投资效果,获得良好的效益。十、参考文献1孔凡文、何红. 房地产开发与经营（第二版）. 大连理工大学出版社. 2008年8月2李清立. 房地产开发与经营. 北京：清华大学出版社. 2004年3俞明轩，房地产投资分析，首都经济贸易大学出版社，2004年4 http:/
