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4、的部分，其中不可分离的部分，如为提高房地产的使用价值而种植在土地上的花草、树木或人工建造的假山、花园，为提高建筑物的使用功能而安装在建筑物上的水、电、卫生、电梯、消防设备。广义的房地产除上述内容外，还包括地面水、地下水和地下埋藏矿产等自然资源及其领空。1.1.2 房地产的种类房地产主要分为两大类，即土地和建成后的物业。1.1.2.1 土地土地是房地产的一种特殊形态，单纯的土地并不能满足人们入住的需要。由于土地具有潜在的开发价值，通过在土地上的继续投资，就可以最终达到为人类提供入住空间的目的。因此，土地是房地产的一个重要的组成部分。依据土地所处的状态不同，城市土地有生地和熟地之分。前者指未经开发
5、的原始状态的土地，该土地必须经过土地平整和基础设施建设后才能用于房屋的建设；后者指已完成土地开发过程，具备在其上进行房屋建设条件的土地。把生地变成熟地的过程称为土地的开发。旧城市由于老化而需要进行更新改造、再生功能，这个过程称为旧城区的开发。1.1.2.2 建成后的物业建成后的物业是指已建成投入使用的建筑物及其附属物。按照建筑物的不同，又分为以下几种形式。第一：居住物业。居住物业是指供人们生活居住的建筑物，包括普通住宅、公寓、别墅等。这类物业的购买者大都是以满足自用为目的，也有少量作为投资，供出租用。居住物业的交易以居民个人的购买行为为主，单项交易规模较小，但由于随着人民生活水平的提高和支付能
6、力的增强，人人都希望有自己的住房，因此该物业的交易量是十分巨大的。第二：商业物业。商业物业又称为经营性物业或收益性物业，包括酒店、写字楼、商场、出租商住楼等。这类物业的购买者大都是以投资为目的，靠物业出租经营的收入来回收投资并赚取投资收益。商业物也市场的繁荣除了与当地的整体社会经济状况相关外，还与工商贸易、金融保险、旅游等行为的发展密切相关。第三：工业物业。工业物业是指为人类的生产活动提供生产空间，包括重工业厂房、轻工业厂房和高新技术产业用房。工业物业既有出售的市场，也有出租的市场。一般来说，重工业厂房由于其设计需要符合特定的工艺流程的需要，只适合特定的用户，不容易再转手交易。高新技术产业（如
7、电子、计算机、精密仪器制造业等）用房则有较广泛的适应性。轻工业厂房介于上述两者之间。第四：特殊物业。娱乐中心、赛马场、高尔夫球场、汽车加油站、飞机场、车站、码头等均属于特殊物业的范畴。特殊物业经营的内容通常要得到政府的特殊许可。特殊物业的市场交易很少，因此对这类物业的投资多属于长期投资，投资者靠日常经营活动的收益来回收投资和获取收益。1.1.3 房地产的特性1.1.3.1 房地产位置的固定性土地具有不可移动性，固着于土地上的建筑物当然也不能移动，因而房地产具有固定性的特点。所有的房屋，不论其外形如何、性能怎样、用途怎样，都必须固定在一个地方，不能随便移动其位置。由于房地产位置的固定性，一个地区
8、土地的短缺不能由土地富余来补偿，同样住房紧张的地区不能由住房剩余的地区来解决。房地产开发商如果过高地估计了某地区的房地产需求，就会遭致各方面的损失；由于其固定性，各个地区的文化传统和人们的思想意识就应得到重视。所以，房地产的固定性使得房地产的开发、经营等一系列活动必须就地进行，从而使房地产又具有地区性的特点。1.1.3.2 房地产整体的单一性房地产不可能按照同一套方案和图纸大量复印，即世界上没有两宗房地产是完全相同的。即使两处的建筑物一模一样，但由于其坐落位置的不同，周围环境的不同，这两宗房地产实质上也是不相同的。每一栋房屋因用途、结构、材料和面积的不同而产生许多不同之处，每一块土地也会因所在
9、地区、工程地质条件、水文地质条件和土地用途的不同而不同。另外，世界上不存在完全相同的两个房地产开发过程，房地产开发过程的差别也是形成房地产整体单一的原因之一。因此，在经济上出现同一房地产的大量供给是不可能的。1.1.3.3 房地产使用的长期性房屋一经建设完成，只要不被拆毁或破坏，使用期限一般可达十年乃至上百年以上。所谓“衣食住行”，反映出房屋在生活中的重要性。一般传统理论，主要是从消费者的角度把房屋作为一种商品对待。但房屋若与其他消费品比较，例如粮食，它的重要性并不显得特别高。这在于房屋本身的长期使用性，房屋一旦建成后，将会提供一段较长的服务，与一般经常使用的消费品截然不同。从另一角度来分析，
10、银行之所以愿意用长时间的抵押贷款方式去资助房地产开发商和购房者，这也在于房地产本身使用的长期性，并且是把房地产作为一种有价资产看待的。但在中国大陆，房地产自然方面的长期使用性受到了有期限的土地使用权的制约。根据中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例的规定：公司、企业、其他组织和个人通过政府出让方式取得的土地使用权，是有期限的土地使用权。土地使用权期满，土地使用者可以申请续期，按规定支付新的土地使用权出让金，并办理登记；否则，土地使用权及其地上建筑物、其他附着物所有权由国家无偿取得。国家规定的土地使用权出让最高年限按用途不同而有差别。1.1.3.4 房地产效用的多层次性居住的房屋在其
11、效用上，可同时具备生存资料、享受资料和发展资料三个不同层次的性质。随着社会的发展，房屋使用价值内涵逐渐丰富，房地产除了提供人们基本的居住条件外亦可作为财富积累及身份优越的象征，能给人以物质和精神上的享受。1.1.3.5 房地产价格的保值与增值性房地产包括房与地，“房”是指建筑物本身，而“地”则是指该建筑物所占用的地。建筑物虽然会不断折旧，折旧的时间因建筑物结构而异，但是土地本身是不会贬值的，由于土地面积是固定不变的，而随着社会的发展、人口的增加、经济的繁荣，对土地的需求日益增长，所以房地产价格的总趋势是不断上涨，房地产有保值与增值的特性。1.1.3.6 房地产价格的相互影响性房地产的价格与其本
12、身的用途有直接的关系，同时还取决于其周围房地产的状况，受其临近的房地产的用途所影响。例如，在一幢住宅楼旁边兴建一座有污染的工厂，可导致该住宅楼价格下降；反之，如果在其旁边兴建一个绿化公园，可使其价格明显上涨。1.1.3.7 房地产兼有消费和投资的双重性房地产具有价值和使用价值的特性，这就决定房地产具有消费和投资的双重功能。房地产不仅提供一种服务，满足消费者的居住所需；而且是一种资产，购买房地产不一定是消费，它可以是一种投资，待房地产增值时，再进行转让，从而赚取价格差额。1.1.3.8 房地产开发建设资金的大量性房地产开发建设投资大，需要巨额的资金投入才能完成。一平方米土地的价格少则数百元，多则
13、数千元乃至数万元。一栋几千或上万平方米的楼房，仅建筑安装工程造价就高达几百万元甚至上千万元。1.1.3.9 房地产开发建设周期的长期性房地产开发建设周期长，少则几个月，多则数年。一栋上千平方米的楼房仅建筑安装施工就需要半年以上的时间，如果加上在此之前的土地征用、拆迁、平整等一系列工作，时间更长。特别是旧城区的改造、经济开发区的开发建设等大型综合项目的建设周期就更长，往往达310年之久。由于房地产也与其他行业关联度强、产业链条长的特点，必然带动冶金、建材、化工、纺织、森林、五金等产业的发展。所以房地产业是我国第三产业的突破口。 1.2 房地产投资房地产投资是根据房地产开发建设项目进行的投资开发。
14、投资商以获取利润为目的。房地产投资的周期长，因此属于房地产企业经营决策中的长期决策，由于投资每笔金额巨大，且回收期长，因此房地产投资活动将对企业的生产经营活动产生长期的持续影响。因此，房地产投资者必须更加注意其投资的科学化。房地产投资前的必备步骤1.2.1 确定目标目标是行为的出发点，如果目标选择不当或不可行，势必导致房地产投资的失误，而蒙受较大的风险损失。因此，投资者必须通过对历史现状及未来的分析、判断、预测，选择可行的目标，明确“要做什么”、“做多少”、“从何做起”、“如何做”以及“何时完成”等问题，即目标要具有三项特点：目标确定的指标可计量；实现目标的时间要求；目标承担者有明确的责任。而
15、房地产投资目标的首要问题，就是必须根据对房地产市场分析及国家政策倾向等因素，来确定房地产投资类型。1.2.2 寻找方案房地产投资的方案的寻找工作包括：根据政策目标，搜寻、设计出所有可能的备选方案，以及对已有方案的整理，在此基础上，收集与方案有关的数据资料进行分析。1.2.3 比较择优由于资源的有限性，人们不可能将各种备选方案都进行尝试。但必须将各种方案对照比较，从中筛选出优化方案予以实施。而挑选一个最好的方案并非易事，在选择最有利方案时，决策者会遇到各式各样的困难，如同时有两个或更多同样可取的方案，或者没有单独一个方案能满足目标的要求而要求必须同时采用几个方案；或者会产生过多不合意或不愿有的结
16、果；或方案之多使决策者无所适从；有时，方案之中没有一个能完成预定目标的。因此，最优方案只是或多或少能达成几个目标但又不妨碍任何一个目标的方案而已。1.2.4 执行投资方案做出方案而不执行就等于一纸空文，成功的执行方案则胜过一个更好的决策。投资者在落实方案的过程中，要正确处理面临的一些问题，避免利益冲突，考虑补偿风险的因素以及执行者的理解程度。2 房地产投资的必要性、可行性分析2.1 必要性分析2.1.1 房地产地位2.1.1.1 房地产是城市经济发展的基础产业社会生产包括物质资料生产和人口自身生产两大部分。依据房地产与物质资料生产之间的关系，房地产业为各个经济部门提供必要的劳动资料，使这些部门
17、拥有固定资产的安置场所和经营活动空间。没有房屋、没有土地，没有一定的空间条件，生产无法进行，商业无法进行。住房是人类社会最基本的生活资料，也是劳动力和再生产的最基本条件之一，吃、穿、用等消费活动都离不开房地产，劳动力再生产所需要的教育、文化、福利等用房也要房地产业提供。可见，房地产既是社会生产的基本要素，又是社会生活的基本要素。它是城市经济发展的基础产业。2.1.1.2 房地产是国民经济的支柱据联合国统计，房地产在国民生产总值中的比重一般为6%12%，所形成的固定资产占同期固定资产总值的50%以上。房地产的发展可以带动相关产业的发展。据一些工业发达国家统计，房地产业的产值增加“1”，就能使相关
18、产业的产值增加“1.52”。房地产在发达国家和地区中占有举足轻重的地位。日本1988年房地产产值占国民经济总产值的10.4%；香港高达18.2%。根据国家建设部的规划和预测，我国房地产业占国民生产总值的比重到2010年将达到10%以上。2.1.1.3 房地产是国家财政收入的重要来源房地产是能够提供大量财政收入的产业部门。经济发达国家和地区的房地产经营收入一般可占政府收入的10%40%。美国课于房地产的税收与年俱增，1960年为120亿元，1971年高达6950亿美元。房地产业早在20世纪50年代就成为美国财政收入的重要来源之一。在我国，“八五”期间房地产业为国家提供税收平均每年达到200亿元左
19、右，“九五”期间提高到每年400亿元左右，“十五”期间提高到每年750亿元以上。2.1.1.4 房地产是发展第三产业的突破口第三产业包括三个层次：第一个层次主要是指批发与零售商业、交通运输业、餐饮业、旅游业、修理业等；第二个层次主要是指金融保险业和房地产业；第三个层次主要是指公务事业，包括政府机关、国防等部门。目前，我国经济结构中最为突出的问题是第三产业所占比重过低，只有30%，远远低于发达国家普遍60%左右的水平。第三产业的滞后严重制约了第一、第二产业和整个国民经济的发展，这同时也说明了我国第三产业的发展具有很大的潜力，将成为此后10年内重点发展的产业。而在第三产业中，房地产业作为重要组成部
20、分，具有先导性和基础性的特征。它的加速发展，不仅能带动第三产业的加速发展，同时由于其产业关联度强、产业链条长的特点，也必然带动冶金、化工、纺织、森林、五金等产业的发展。综上所述，可知房地产业是一种先导性、基础性的第三产业，是一个国家或地区经济发展的“晴雨表”，是一种比较敏感和活跃的产业。房地产商品是一种与其他商品有区别的特殊商品，这就决定了房地产投资与其他投资有不同的特点，特别是房地产项目的投资过程是一种预测未知将来需求而进行产品生产的过程，这些不同特点决定了房地产业是一种典型的风险投机行业，不确定性伴随其始终，这些不确定性因素对房地产投资的成败起着决定性作用。2.1.2 房地产需求随着我国住
21、房需求不断扩大，住房消费需求潜力巨大，以徐州为例：据徐州房产管理部门统计，2002年我市城市化率为38%，而全省为44.7%，要求2005年达到50%。徐州是江苏三大都市圈之一，大城市的规划建设，城市化率的提高，城市人口的增加，住房消费需求就会增大。二是人民收入的增加。联合国对70多个国家研究后认为，人均GDP在600800美元时，是住宅产业的快速发展期，达到1300美元时，进入稳定期。徐州市去年的人均GDP是1000美元，实际是进入增长期。三是建设小康的要求。国家小康标准提出，户均一套房，人均一间房，即每户90100平方米左右。目前全国人均住房面积为22平方米。徐州市2002人均住宅建筑面积
22、为18.4平方米，离小康要求还有距离。从以上三方面分析，如果单就面积而言，人均增加3平方米，市区150万人口就需450万平方米。从理论上看我市住宅发展空间还是较大的。四是市委、市政府加大对棚户区和危旧房的改造力度。拆迁如果加大，建设速度就必然加快。五是城市投资环境的不断改善，外商投资纷纷进入市场，必将促进房地产市场的快速发展。2.1.3 房地产政策我国自1998年实施住房货币化后，改变旧的福利分房制度，改变实物分房方式，改变住房上的苦乐不均、分配不公的状况，这对提高职工支付能力、增加对住房的有效需求、配套进行住房投资和建设体制改革、培育新的经济增长点、推动整个国民经济的发展等，都具有十分重要的
23、意义。住房分配货币化的具体内容包括住房公积金补贴和住房货币补贴，当然也包括提租所发补贴，但以前两者为主。我国的住房公积金制度是在学习、借鉴新加坡经验的基础上于1991年率先在上海实行，并迅速在全国城镇推广的住房金融形式。它对增加社会资金的积累、周转，促进政策性抵押贷款制度的建立，提高职工购、建住房的能力，促进住房建设有相当积极的意义。首先，有利于提高住房有效需求，加速住房商品化的进程。改变原有的国家统包、低租金使用住房制度，逐步实现住房商品化、社会化，这是住房制度改革的根本目的。但是，对于现在的房地产市场，我国城镇职工的住房购买力明显不足。而住房公积金制度的建立，不仅为职工准备好一笔相当规模的
24、首期付款，而且由于公积金的来源稳定，成本较低，使得发行长期、低利率的政策性抵押贷款成为可能。其次，有利于筹集资金，扩大建房规模，为职工提供大量质优价廉的经济适用住房。我国几十年的住房建设实践表明，要较好地解决广大城镇居民的住房问题，单纯依靠国家投资和企业酬资是远远不够的。从城市化发展进程来看，我国2050年城市化水平达到60%，全国人口9.6亿。前20年城镇人口增加2.6亿，按人均居住面积10平方米即20平方米计算，共需为新增人口建设住房52亿平方米，平均每年需要建设住房2.6亿平方米。后30年城镇人口增加3.3亿，仍按建筑面积20平方米计算，共需为新增人口建设住房66亿平方米，平均每年建设住
25、房2.2亿平方米。也就是说，即使每平方米造价为1000元，21世纪上半叶每年需要的建房资金也要高达2500亿元左右。如此庞大的建设资金，客观上需要多种渠道并行，而住房公积金的建立能够较好的解决经济适用房建设资金问题，而且住房公积金筹集资本过低，有利于降低住房建设成本。然而，在2003年出台的所有政策性文件中，最具有决定意义的是国务院18号文和央行121号文。18号文，确定了房地产业在国民经济中的支柱产业地位，为促进房地产健康发展指出了更加明确的方向，对解决一些地区住房结构性矛盾，规范房地产开发和交易行为产生重要作用，是一份引领我国房地产市场在今后几年甚至几十年持续发展的纲领性文件。而央行的12
26、1号文件则确定了2003年房地产业的主题：房地产金融。以后我们可以采取121号文件为代表的一系列收缩房贷、加强房贷监督的金融措施。来防范金融风险。虽然这一举动使一向严重依赖银行贷款的房地产业大为紧张。但是从长远看，正是银行信贷的收缩和调整将推动房地产和房地产信贷走向成熟。2.2 可行性分析针对以上问题,作为投资商在进行房地产投资时,必须要了解这个竞争市场是如何运作。房地产开发商都有自己的开发策略，当他们决定投资某个项目需要正确理解和综合考虑国家、地区或地方的政治、经济、金融和社会发展趋势及其对市场变化的影响，要认真地对市场的供应、需求、价格、收益水平和发展趋势进行分析研究。但仅对市场进行一般了
27、解还不够，投资商还必须了解开发建设过程中的一些基本情况，如建造成本、建设周期、建造和约等等，才能较准确地进行开发项目的经济评价。同时开发商还应对获取开发资金的可能性，长、短期信贷的利率和还款方式、期限有一个充分的了解。房地产开发项目经济评价涉及的变动因素主要有：地价、购置土地过程中的附加费用。用于购置土地的短期贷款利率、建筑面积、建造成本、开发周期（包括建设期和租售期）、用于支付建造成本的短期贷款利率、租售代理费、开发商租售物业时的有关成本支出、租金或售价、开发商利润等。其中，短期借贷成本、建造成本、租金或售价、开发商利润和地价是最主要的变动因素，这些因素对项目开发结果影响很大。土地、土建及设
28、备费用是房地产投资开发的主体内容，大致占总成本的80%，其中最重要的是土地费用。土地费用主要包括置换成本、批租费用、动迁费用等。房地产商在决定是否投资一个项目前，必须将预计的土地费用通过土地面积和容积率的换算，计算出未来所开发的每平方米商品房所占的土地成本（俗称楼板价），以此来进行项目的可行性评估。配套设施的支出主要是指水、电、煤气、大市政和公建配套费，学校、医院、商店等生活服务性设施也是不可缺少的。其他收费支出中有些虽属于押金性质，如档案保证金、绿化保证金等，但难以全部收回。这类收费项目种类繁多，标准不一，许多项目由垄断性企事业单位执行，随意性很强，标准普遍偏高。配套及其他收费项目是房地产开
29、发成本中受意外因素影响最大的一块费用支出，一般占项目总投资的1015%。房地产开发与其他行业相比，由建设周期长、投资数额大、投资风险高等特点，因此大多数开发企业必须通过贷款来解决资金需要，这样就产生数额较大的利息支出。如何把这部分费用核算好，对正确计算开发成本将起到非常重要的作用。因此，房地产投资中必须要注意以上内容。具体方法如下：2.2.1 初步分析主要解决的问题首先，确定投资商试图获得的拟开发的最高土地费用或地价；其次，确定初步可行性开发项目。将项目总开发值扣除土地费用等建设投资、投资利息，则得到开发项目的利润。只有在利润达到一定水平时，项目才被认为可行；最后，确定初步开发过程能允许的最高
30、费用。为保证投资开发商的利润保持在一个合理的范围，需要使整个开发项目的费用得到有效的控制。2.2.2 根据上述步骤，以本次实习单位综合房地产开发公司为例进行分析，以2003年一住宅小区为例：首先，我们购买土地用以开发的费用是16，250，119.82元。其次，扣除税收、各种建设投资为（1，366，755.64+106，303.38+5，627，766.81）7，100，825.83元。最终计算得出预计楼房按预计价格售完将获得收入24，620，090.00，因此，我们对于此项目将获利1，269，144.35元。在预测了投资利润后，我们还要根据银行的贷款利率，推算出在建设周期内，扣除贷款利息后我们
31、的获利情况。以确保更大的收益。3 房地产开发现状3.1 从全国来看2003年，我国房地产市场基本运行开发继续保持快速增长态势。据2003年1到10月不完全统计：全国累计完成房地产开发投资73670.08亿元，比去年同期上涨31.3%；商品房施工面积、竣工面积增幅均在30%左右；房地产开发投资资金同比增加43.8%，其中国内贷款资金来源增加的幅度达到54.1%；商品房和商品住宅销售面积同比分别增长34.0%和33.4%，超过了竣工面积增长速度。房地产市场价格基本稳定，地区发展不平衡，从第三季度商品房和商品住宅市场销售价格变化来看：全国商品房和商品住宅市场销售价格分别上涨了5.3%和5.9%，继续
32、保持低于GDP增长速度的水平；3.2 从江苏省来看截至2003年底，我省施工面积8834.5万平方米，竣工面积3068.10万平方米，分别教去年同期增长44.4%和13.9%；其中住宅施工面积7205.0万平方米，竣工面积2572.7万平方米，较去年同期分别增长44.9和13.8%；经济适用房施工面积568.8万平方米，竣工面积289.9万平方米，较去年同期分别增长30.4%和22.1%。无锡、苏州、扬州等城市施工面积远远高于全省平均水平，徐州、南通等城市施工面积与全省平均水平相差较大。全省房地产开发投资额809.2亿元，较去年同期增长48.6%，其中商品房建设投资额586.8亿元，土地开发投
33、资额97.2亿元，分别较去年同期增长46.8%和46.1%。按投资用途分，投资住宅596.1亿元，投资办公楼27.6亿元，投资商业营业用房109.9亿元。投资资金在住宅建设中占81.3%，在办公楼中占3.8%，在商业营业用房中占14.9%。附注：1资料由江苏省统计局提供；由此看出，开发投资的主要资金流向住宅建设上。 3.3 从徐州市看2003年，徐州市房地产市场呈快速发展态势。市场供应日趋平衡，供销两旺势头不减，房地产开发投资理性回落，房屋销售价稳量增，商品房空置面积居于合理的状态。住房有效供给和结构消费特点明显，开发企业几经整合实力增强，经营手段不断创新，楼盘品牌意识继续凸现，“诚信”服务质
34、量有所提升。统计资料显示，徐州房地产市场2003年开发投资为19.98亿元，同比下降37.57%；其中住宅施工面积185.43万平方米，同比增长15.37%；住宅面积占总施工面积的71.7%，预示着今后该市房地产市场仍以住宅业的发展为主。截止2003年底，全市住房空置面积7.89万平方米，比2002年降低87.36%，低于国际通用的10%的警戒线，平稳发展。我市2003年共办理商品房预售80项，共108.9万平方米。办理各类房产交易21530户，建筑面积212.24万平方米，交易额24.61亿元。2资料由徐州市房管局提供；4.房地产投资风险房地产投资虽然具有可以获取较高投资收益、具有保值功能等
35、优势，但它与其他投资形式一样仍然存在着风险，尤其是房地产投资所需资金量大、周期长，其实物形态为不动产及房地产市场是一个不完全竞争、信息不完全对称等特点，使房地产投资更是披上了某种神秘的色彩。为此，投资者在进行房地产投资时，应谨慎耐心地进行选择和科学决策，以最大限度地规避投资风险，获取最大限度的投资利润。所谓风险，是指未来可能发生的危险或遭受损失的可能性，它是与收益相伴随的，且与收益成正比例关系。而房地产投资风险则是指从事房地产投资而造成的损失的可能性大小或程度，这种损失包括投入资本损失及实际收益小于预期的差额损失。4.1 风险种类4.1.1 市场风险 市场风险是指由于房地产市场状况变化的不确定
36、性给房地产投资者带来的风险。4.1.1.1 流动性和变现性风险由于房地产不能移动，位置固定，是真正意义上的不动产，所以投资于房地产上的资金流动性差，变现能力也弱。房地产是一种特殊的商品。一般的商品交换或买卖，除了商品所有权和使用权转移之外，还伴随着商品实体本身的空间转移，即商品需从生产地点，经过运输到销售地点而到消费者手上，如此，商品移动的跨度比较大，有时甚至可以超过国界。而房地产则不同，这是由于：首先，房屋是固定在土地上的，其交易的完成只能是所有权或使用权的转移，而实体是不能移动的；其次，房地产价值量大、占用资金多的特点，也决定了房地产交易的完成需要一个相当长的时间过程。这些都影响了房地产的
37、流动性和变现性。也就是说，房地产投资者在急需现金的时候，无法将其手中的房地产很快脱手。与此同时，即使投资者能快完成房地产交易或买卖，也很难以合理价格成交，从而会很大程度上影响其投资收益。所以，房地产不能流动及其变现上的困难，给防地产投资者带来了变现及收益上的风险。4.1.1.2 购买力风险购买力风险是指由于物价总水平的上升而给投资者因出售或出租房地产获得的现金带来的购买力下降。例如，投资者投资于某一宗房地产的预期收益率为20%，在通货膨胀率为8%的情况下，如仍以原有价格出售该房产，则其实际收益率将下降为12%。虽然房地产具有抗通货膨胀力，但如果其提价幅度低于通胀率，则其实际收益率仍会下降。另外
38、，购买力风险也会影响消费者，在收入水平一定及购买力水平普遍下降的情况下，人们会把有限的购买力用到最必需的消费商品上，从而降低对房地产商品的消费需求。这样，即使房地产本身具有保值功能，但由于人们降低了对它的消费需求，也会导致房地产投资者的出售或出租收入减少，从而使其遭受一定的损失。4.1.1.3 利率风险利率风险是指利率的变化给投资者带来损失的可能性。利率的变化对房地产投资者主要有两方面的影响作用：一是对房地产实际价值的影响。一般地，使用高利率折现，会降低投资者的净现值收益；二是对房地产债务资金成本的影响。一般地，贷款利率上升，会直接增加投资者的开发成本，加重其债务负担。4.1.2 经营性风险所
39、谓经营性风险，是指由于经营上的不善或失误所造成的实际经营结果与期望值偏离的可能性。这种风险既与企业内在因素有关，也与外在经济环境因素的影响有关。影响经营性风险的内在因素主要有三种情况：一是由于投资者得不到准确充分的市场信息而可能导致经营决策的失误。根据西方经济学理论，完全的自由竞争市场应具备商品同质、信息充分、厂商可以自由出入、交易双方人数众多这四个条件。也就是说，在完全自由竞争的市场上，无论是买者还是卖者都不会垄断市场。而房地产市场与完全自由竞争市场相比存在着较大的差距，从某种程度来说，它只能算是一个准市场，即它既不具备完全信息，也不像证券市场及其他商品市场那样，商品实行明码标价，其交易定价
40、往往是悄悄进行的。这种在信息不对称情况下的交易定价往往不能反映成交房地产的真实价值，从而造成其经营成果偏离其期望值。二是由于投资者对房地产交易所涉及的法律条文、城市规划条例及税负规定等不甚了解造成的投资或交易失败。三是因企业管理水平低、效益差而引起的未能在最有利的市场时机将手中的物业脱手，以致使其空置率过高，经营费用增加，营业净收入（或利润）低于期望值等。而影响房地产经营性风险的外在因素主要是指影响房地产市场、价格及销售量的外部因素发生了变化，从而带来的房地产价格或租金发生变化。4.1.3 财务风险财务风险是指由于房地产投资主体财务状况恶化而使房地产投资面临着不能按期或无法收回投资报酬的可能。
41、产生财务风险的原因主要有：一是购房者因种种原因未能在约定的期限内支付购房款而致使房地产投资者的资金周转发生严重危机，直至无法实现其正常收益。二是投资者运用财务杠杆，即大量地使用贷款，事实负债经营。虽然这种方式拓展了投资的利用空间，但同时也增大了投资的不确定性，加大了收不抵支、抵债的可能性。4.1.4 社会风险 社会风险是指由于国家的政治、经济因素的变动，引起的房地产需求价格的涨跌而造成的风险。例如，当国家政治形式稳定，经济发展处于蒸蒸日上的高潮期时，其房地产价格上涨；而当各种政治风波出现和经济处于衰退期时，则会造成房地产需求下降和房地产价格的急剧下跌。因此，投资者必须关注一个国家的政治、经济形
42、势，以避免因政治经济形势的变动而带来的巨额损失。4.1.5 政策风险政策风险是指由于国家或地方政府的有关房地产投资的各种政策变化而给投资者带来的损失。房地产投资是一项政策性极强的业务，它受多种政策的影响和制约，例如投资政策、金融政策、产业政策、房地产管理政策和财税政策等。在一定程度上，这些政策会对房地产投资者收益目标的实现产生非常重大的影响，甚至会对房地产业的发展具有决定性的影响作用。例如，我国在1993年对房地产业及房地产投资规模进行的调控及1994年出台的土地增值税条例，是导致房地产业在20世纪90年代的中后期不景气状况的原因之一。4.1.6 自然风险自然风险是指由于人们对自然力失去控制或
43、本身发生异常变化（如地震、洪涝、火灾、暴风雨、滑坡、崖崩、冰雹等）而给投资者带来损失的可能性。这些灾害因素往往又被人们称为不可抗拒因素，其一旦发生，就必然会形成对房地产业的巨大破坏，从而给投资者带来很大的损失。当然投资者可通过向保险公司投保以降低损失。4.2 风险分析4.2.1 市场风险、经营性风险分析一般而言，在房地产交易中，商品房按其生产过程可分为现房和期房，这里所指的现房不仅包括新建的成品房，还包括以前年度建造并已投入市场交易的旧房。而期房是指某一时期内进入市场交易未建或在建的商品房和尚未进入市场交易的成品房。现房和期房在交易市场、信息透明度、和购买者的认可程度等方面有很大区别。对商品房
44、的价格的分析就分为对现房和对期房的分析两部分。4.2.1.1 非对称信息对现房交易价格的影响从供给角度来分析，现房和期房的供给有很大不同：一般而言，现房的供给量相对固定的，因为住房建筑需要时滞，现房的存量不可能对价格变动做出迅速的反应，因此，现房的供给是一条垂线。现房的需求曲线与供给曲线决定了其均衡价格，如图41所示DD1SP1P O H 图41 现房的供求关系曲线而期房的供给在短时期内是可变的,因为期房的增加表明了在某一时期内进入市场的新住房的流量在增加.其供给是随价格变化而变化的。期房的供求关系曲线如图42所示。图中可见，现房的供求关系曲线和期房的供求关系曲线是完全不相同的。OH图4 期房
45、的供求关系曲线如图分析现房和期房的供给和需求是如何影响其价格的：图41反映了现房的供求关系。图中可见，在市场上只存在现房交易的情况下，商品房的价格完全取决于市场对商品房的需求：当市场对商品房的需求增加时，需求曲线D就向右移至D1，此时，商品房的价格就由P上涨至P1；相反，当市场对商品房的需求减少时，需求曲线就向左移，此时，商品房的价格就下降。在极端情况下，市场需求远远超过供给时，现房的价格就完全由市场需求的大小来决定。从影响商品房价格的需求因素来分析，某一地区影响商品房需求量的消费者购买力大小、拥有房产所得到的净收益、地区居住人口密度的大小等因素在短时期内可以视为一定的。在这些因素不变的情况下
46、，商品房的质量好坏对现房的需求价格影响就起决定性作用。在现房交易之前，房屋的出售方和购买方对现房的质量有不同的信息：出售方拥有商品房的质量、使用寿命等方面的信息，知道房屋质量的好坏、使用寿命长短。而购买方则不具有这些方面的信息。现房的出售方和购买方的信息是不对称的，在此情况下就会出现人们对房屋的价格以质量差的住房评价价格为标准。长此以往，交易市场上质量较差的房屋形成对较好房屋的排挤。交易市场就会萎缩。4.2.1.2 非对称信息对期房交易价格的影响PDD1 S S1P1PO A H 图43 由需求拉动的期房价格图43显示了期房价格的需求拉动:即某一地区的商品房消费在消费者购买力、拥有房地产所得到
47、的净收益、商品房的质量、地区居住人口密度等需求因素的影响下，期房需求曲线迅速向右移动，由于商品房的供给受建筑时滞等因素的影响，商品房的供给不可能很快的增加，满足商品房需求的供给增加至少需要一个建筑周期，因此，商品房的供给曲线不会很迅速的向右移动。该供给曲线的向右移动是随商品房建筑周期的完成而缓慢进行的。如图3所示：在需求的拉动下，需求曲线D迅速向右移至D1，商品房的价格P也迅速的上升到P1，商品房的价格上升后，由于供给无法在短时期内迅速增加，因此，供给曲线也无法迅速向右移动。在此情况下，商品房价格由于供给曲线缓慢的右移而回落的相当缓慢。这就是房价居高不下的原因。 在期房交易中声誉也很重要，声誉是一种特殊资本，它需要长期的投资来建成，但却可以毁于一旦。正是这种特殊性，使得拥有声誉的房地产商战战兢兢地维护其声誉。既然声誉是一种资本，研究这一问题的模型必须是动态的，最简单的模型至少有两个时期，第一个时期房地产商建立声誉，第二个时期房地产商享受声誉。在较为简单的情况下，假定质量或性质是不能随意地被房产商所改变。现在用q=1来表示优质产品，q=0来表示劣质产品，他们的生产成分分别是c和d，并且，cd0，即优质的成本高于劣质的成本。又假定，每个消费者如果购买，只购买一
