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4、位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地。农村集体所有土地以及城市规划区内的集体所有土地，不能以出让方式转让土地使用权，必须办理征用手续转化为国有土地后才能出让。（2）经政府批准审批。土地管理法第53条规定：经批准的建设项目需要使用国有建设用地的，建设单位应当持法律、行政法规规定的有关文件，向有批准权的县级以上人民政府 土地行政主管部门提出建设用地申请，经土地行政主管部门审查，报本级人民政府批准。土地使用权出让必须符合土地利用总体规划、城市规划。是否具备城市基础设施配套条件，是否落实了拆迁安置等。地下的各类自然资源、矿产以及埋藏物和市政公用设施等，不在土地使用权出让范围之列。
5、2、划拨土地使用权与出让土地使用权的区别。答：出让土地使用权是指国家以土地所有者的身份将国有土地使用权在一定年限内让与土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金后取得的土地使用权。划拨土地使用权是指经县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后 ，取得的国有土地使用权，或者经县级以上人民政府依法批准后无偿取得的国有土地使用权 。(1)取得方式不同：划拨土地使用权是通过行政划拨的方式取得的；出让方式是通过合同方式。(2)是否支付对价：划拨土地不需要支付出让金，可以说是一种无偿取得土地使用权的方式。而取得出让土地使用权均要一次性地交付一笔出让金，这种出让金相当于一定年限土地
6、使用权的对价。(3)存续期限：划拨土地使用权存续期限是长期的或无期限的；而出让土地使用权则只存在一定期限，在出让合同期限届满后，未申请续展或续展未获批准，使用权即告消灭。(4)使用权的性质不同：出让土地使用权可进入市场，属于民法上可交易的财产范畴；而划拨土地不能直接进入市场，是一种不可交易的财产。不可交易即意味着使用权人只能自己使用，而不能处分(租赁、买卖、抵押等)。3、试述土地使用权转让的内容。答：土地使用权转让是指土地使用者将土地使用权再转移的行为，包括出售、交换和赠与。条件：1、按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书；按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设
7、工程的，完成开发投资总额的25以上，属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地的条件。未按土地使用权出让合同规定的期限和条限投资开发、利用土地的、土地使用权不得转让。土地使用权转让与地上建筑物的关系土地使用权与地上建筑物、其他建筑物一同转让原则。该原则同样适用于土地使用权的租赁或抵押。土地使用权和地上建筑物，其他附着物所有权分割转让的，应当经市、县人民政府土地管理部门和房屋管理部门批准。土地使用权转让合同与原出让使用权合同转让合同受原出让合同约束，出让合同和登记文件中所载明的权利、义务也随之转移。受让人所享有的使用权年限，为出让合同规定的使用年限减去原土地使用者已经使用年限后的剩余年限；
8、受让土地的用途受原出让合同约束。改变出让合同规定土地用途的，应征得出让人同意并经土地管理部门、规划部门批准，重新签订出让合同、办理变更登记。4、试述工程款优先受偿权。答：合同法第286条：发包人未按照约定支付价款的，承包人可以催告发包人在合理期限内支付价款。发包人逾期不支付的，除按照建设工程的性质不宜折价、拍卖的以外，承包人可以与发包人协议将该工程折价、也可以申请人民法院将该工程依法拍卖。建设工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿。最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复：认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该
9、商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。 建筑工程价款包括承包人为建设工程应当支付的工作人员报酬、材料款等实际支出的费用，不包括承包人因发包人违约所造成的损失。建设工程承包人行使优先权的期限为六个月，自建设工程竣工之日或者建设工程合同约定的竣工之日起计算。A、工程优先受偿权的性质，一种法定抵押权。B、工程款优先受偿权的行使，期限六个月。自建设工程竣工之日或建设工程合同约定的竣工之日起计算。C、垫资款受优先保护，承包人垫付的材料款享受优先于抵押权的优先受偿权。5、试述商品房预售的条件。答：1、已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书2、持有建设工程规划许可证和施工许可证3、按提供预售
10、的商品房计算的商品房，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并已确定施工进度和竣工交付日期。4、向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证。依据城市商品房预售管理办法的规定，商品房预售实行许可证制度。房地产开发企业在具备前三个条件的情况下，向市、县人民政府建设行政主管部门或房地产行政主管理部门申请商品房预售许可证，取得商品房预售许可证。未取得者，不得进行商品房预售活动。6、商品房预售的特点。答：（一）商品房预售合同签订时，承购人人只获得商品房的期待权。标的物_商品房并未建成或虽已竣工但尚不具备产权移转条件，开发商无法将房屋产权移转给承购人。签订商品预售合同时，
11、预购人所获得的并非商品房所有权，仅仅为合同债权，即请求开发商将付房屋并转所有权的权利。（二）商品房预售具有较强的国家干预性。预售条件，程序必须符合国家规定。（三）预购人要承担一定风险。预售合同签订后交付房屋和产权过户之前的这段时间内，可能出现某种原因导致商品房无法建成或交付，或建成后的商品房存在质量暇疵或权利暇疵，使承购人无法实际获得商品房所有权的情况。（四）预售合同经登记具有公示对抗第三人的效力。预售人应按照国家有关规定将预售合同报县级以上政府房产、土地管理部门登记备案。已经登记的预售合同对抗未经登记的预售合同，保护登记的预购人的合法权益。7、商品房预售广告的约束力。答：商品房的销售广告和宣
12、传资料为要约邀请，没有法律约束力；但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，具有法律约束力。一般情况下，商品房预售广告和其他商业广告一样，除了纳入合同而成为合同的内容外，都属于要约邀请，在法律上并拘束力。在实务中可按以下标准来区分哪些预售广告为要约，哪些为要约邀请：（1）销售广告的内容属于开发商为了宣传需要所作的夸大性语言，或商品房效果图等到文字和图片资料。如：“理想居所” “精装修”、“高档社区”、“文化居所”等，只是概括性宣传，目的
13、是为了引起注意，增加宣传的效果，吸引客户，一般认为是一种要约邀请，没有法律上的约束力。（2）销售广告中标明了位置、装修条件、物业及配套设施等，实际上这些广告已经构成了要约，具有法律效力，符合最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释规定的内容。虽然些广告承诺未写入合同中，开发商也要承担责任。（3）开发商在广告销售中的某些许诺已经写到购房合同中，那么这就不是广告而是合同条款，具有明确规定的法律效力。8、商品房实际交付面积与预售合同约定面积差异纠纷解决。答：商品房销售管理办法将误差合理范围界定在绝对值3之内。面积误差超过3，买受人有权退房。买受人退房，房地产开发企业应当在买受
14、人提出退房之日起30日内将买受人已付的房价款退还给买受人。同时支付房价款及利息。买受人不退房的，产权登记面积大于合同约定面积的，面积误差比在3以内部分的房价款由买受人补足；超出3部分的房价款由房地产开发企业补足；产权归买受人。产权登记面积小于合同约定面积的，面积误差比绝对值在3以内部分的房价款由房地产开发企业返还买受人；绝对值超出3部分的房价款由房地产企业双倍返还买受人。9、商品房出售与土地使用权的关系。答：房地产转让时，土地使用权出让合同载明的权利、义务随之移转。房屋分层、分套转让时，房屋占用范围内的土地使用权整体不可分割，房地产受让人按照分层、分套房屋建筑面积，取得相应比例的土地使用权（1
15、）商品房出售后，购房人取得该房屋占用范围内的土地使用权，并概括承受土地使用权出让合同所载明的权利义务。（2）房屋分层、分套转让时，该房屋占用范围内的土地使用权整体不可分割；房地产受让人按照分层，分套房屋的建筑面积，取得相应比例的土地使用权。（3）以出让方式取得土地使用权的，转让房地产后，其土地使用权的年限为原土地使用权出让合同约定的使用年限减去原土地使用者已经使用年限后的剩余年限。（4）以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应由受让方按照法律等有关规定办理土地使用权出让手续并缴纳土地使用权出让金；按照法律、法规、规章的有关规定可以不办理土地使用权出让手续的，应当由转让人将转让房地产所获收益
16、中的土地收益上缴国家。10、建筑物区分所有权的内容。答：包括专有部分所有权、共有部分所有权、成员权。（一）专有部分所有权 。所谓专有，是指具有构造上及使用上的独立性，并能够成为所有权客体的那部分。构造成上具有独立性，又称物理上具有独立性，是指在建筑物的构造上可以被区分开，少与建筑物其它部分完全隔离，专有人可以排他的，独占的予以使用的建筑物部分。使用上的独立性，又称机能上的独立性，应根据建筑物的不同用途予以判定，主要看上否有独立的出入口和符合建筑物使用目的的内部专用设备。 建筑物的专有部分就是与其它专有部分或公用部分以墙壁、天花板、地板相间隔而形成的一定的空间部分，关于专有部分的范围，有四种不同
17、的观点：1、壁心说。专有部分是达到墙、柱、天花板、地板等境界部分厚度的中心线。2、空间说。专有部分限于由墙壁、地板、天花板所围成的空间部分，而墙壁、地板、天花板则为共有部分。根据此说，每个人拥有的只是房屋的空间。3、最后粉刷表层说。专有部分包含壁、柱等境界部分表层之粉刷部分即墙体等属于共有部分，最后粉刷表层是专有部分。4、壁心与最后粉刷表层说。在有关建筑物的维持。管理关系上，专有部分仅包含墙壁、天花板、地板等境界表层粉刷部分。在买卖等外部关系上，专有部分达到墙壁、天花板、地板等境界部分厚度之中心线，这种学说较适合我国的国情，已为大多数人认可。（二）共有部分所有权。共有，是指区分所有人所拥有的除
18、专有部分以外的建筑物其他部分及不属于专有部分的附属物，共用部分可分为法定共有部分和约定共部分。法定共有部分，指构造上，利用上没有独立性的建筑物及设备，如楼梯，共用出入口，屋顶等。约定共有部分：指根据当事人之约定，而成为共有的部分。如小区的门卫室、室外车库等。（三）成员权。每个业主对整个建筑物享有和承担管理、维护、修缮的权利、义务，从而在他们之间产生了作为高层建筑物管理团体的成员关系。 （2）成员权利：表决权、订约权、请求权、选举权、监督权。（3）成员义务：执行大会决议、遵守公寓规约、服从管理人管理、支付共同费用。区分所有建筑物的管理、维护、修缮，属全体区分所有权人的共同事务。组织形式主要有：业
19、主大会；业主委员会。11、业主公约的内容。答: 物业名称、地点、面积及户数；公共场所及公用设施状况；业主大会的召集程序及决定物业重大事项的方式；业主使用其物业和公共场所、公用设施的权益；业主参与物业管理的权利与应承担的义务；业主对管委会及物业管理公司的监督权；物业管理公司的权利与义务；物业管理中，维修、养护及管理等各项费用的缴纳；业主应遵守的行为准则；违反业主公约的责任；其他有关事项。论述题：（1）、商品房认购协议书的法律性质及效力。认购书的签订，是为了将来订立正式的买卖合同作出了预先安排，是一个独立存在的法律行为，是一种平等主体间的行为，遵守自愿、平等、等价有偿、诚实信用原则，只要行为人具有
20、相应的民事行为能力，意思表示真实，不违反法律或者公共利益，他就是一种合法的民事行为。故其性质上应为预约合同。一旦签署，即对双方当事人产生相应约束力。学界普遍认为，房地产开发商未办理商品房预售许可证就与预购人所签订的商品房认购书无效。司法实务界则多认为认购书并非商品房预售合同，不能把商品房买卖合同的生效要件误认为是商品房认购书的生效要件。认购协议书是商品房买卖双方在签署预售合同或买卖合同前所签订的文书，是对双方交易房屋有关事宜的初步确认，即卖方承诺在一定期间内保证不将房屋卖给除买方以外的第三人，买方则保证将在此期间内遵循协议约定的条款与卖方就买房事项进行商谈。这种认购行为的主要特征是买卖双方约定
21、的为将来订立合同而谈判的义务，而并非最终达到签约。认购书与正式买卖合同的关系为预约合同与本合同的关系，两者都是一份独立有效的合同。一般情况下认购协议具有预约性质，它不能替代作为本约的买卖合同，但认购协议如符合特定的条件就可以转化为买卖合同。如房屋认购协议书的内容包括了双方当事人的基本情况、房屋基本情况，（包括位置、面积、单价，并注明交房日期）等，就应视为商品房买卖合同。最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释第五条规定：“商品房的认购、订购、预订等协议具备商品房销售管理办法第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房
22、买卖合同。”通过对认购协议书法律性质的分析，可知认购书是独立于商品房买卖合同的，签订认购书对于开发商而言，可以确保买卖合同日后的签订及履行。对于购房者而言，可以约束开发商为其保留看中的房屋，在一定时期内不向他人出售，实际上是取得房屋的优先购买权。避免只收取定金，不签定认购协议书的法律后果。对购房者签订商品房买卖合同无约束力，购房者不能在一定时期内签订正式合同，致使双方交易受阻。如果是纯粹意义上的、以将来订立本约为内容的预约，应当对其订立本约的行为进行强制，若因预约一方当事人拒不签订本约而造成另一方损失的，另一方有权基于信赖利益请求对方承担赔偿责任。如果预约合同中已经包含了的主要条款，预约合同的
23、拘束力就应当起作用，双方都不能无端地违反。在商品房认购书具备购房合同主要内容的前提下，应当认为合同已经成立；如果开发商收取了购房款，则更说明双方当事人已经开始履行他们之间所达成的协议了。所以，应当把商品房认购书就看成是一种已告成立的协议。野垃博龚葡现傈价督摔桃爹察靛协御浦餐灯鸣阶瘦程便汰妓氮铱蓖哺盅荷蕊纂振瞄宴双椅屹紊班焉贤啼拎蕉诛级案碌向室绕梨略韧糜呢瘸币创漓临悟休纶涤森苯衅昌呼豺褪煎阮给持榴常捎枕场禁用平哭颅沼妥依浓陛莱哩吮戈我彼啸砰批毒猎蔓肾囱都醉鲜黔捻伺迟峪澄外豹县糟格臀灵册韧懦拭缕哄洪革视耶非娄那炸规坤决记灼栗新罐靴集妹烦燃沁钢肢嘿点状韭领腋迭筋俄杆酬球糯困嫁啡录傻褂受他提您草珠钠拘
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