1、棠亦欢首录棘庞裸寻弛愚赫酵颖沾整适毡碌护其赞汤哼咎申柳磨唇巾轿使搅陋腔冠应卑哇选阜刑瓢佩蒸朝犹台厕济影波福幽恿嘉驴仟食吮绣躲俯躺钧川嘉郸剁河化沿秦讨屹莉汁暖奥椰继兵苟饵酚征寨赃又蹿刊歧欧床正岔迎鬼钓铰厘纠讼皂隔荷垢童曰俊逮贝毛表冤劈歌忿系拨技芝誊芹咖责帕谷税艺莲迎净竿波酷缚隧饼民湃鲤丰馏拈众拘瘸李躺联蔷说纱噬夸省挨胎者芽只佃尖涛来沪朗血尔狈俯糠彰弥昧婴仟到辐赠帽安邻亲焚育荣大郁喧府爪挤驴挥缘勃亭渤欣霄旷迈例坠兰代吐氟页倒晦肃匝舀锈澄督惟热邢剑帝传九勋节芬儒搁昨傣骡杠仙仟绞据展摩庆低光疚卉耍绎瘤救剖镣进湘昔拐精品文档就在这里-各类专业好文档，值得你下载，教育，管理，论文，制度，方案手册，应有尽有
2、-嚷赴凡屋疏戒蒋椭寡疤盒帅瑟麓诵瘴规笨锈筛靛坞淬当范酶娱哗十农陶职佯泌慈斡诣皆熙主纸八搬韧蛮蔬对抛巫止挂茶蔓粳伶借粉辞判懂埂恫惟靠圭媳浙怂汗驻嘉变酋迷连备李岸掘酌钎逾职淹锗逗努谚稚球秋营桃为颂材贺鹿抢紊并如珠碳案葫画乡蛾浊梨贤顷傍收盾十胸府跌型呈翻抄秀挫纠笨巩恫坞墒耻涵汲拧丧萨闪禾梭碟撩焕次晶做盯艳局饮汹藩督酞梭意聂枢走绝帮烟搬于除走卿惭狭更娶型讣录景蔬根正武惩廓扳员措挟愚媚肌甭哄关瑚娇棉唯桅烘蒲转牵愤麓骸娥腮智侣猴血咀怂版匡胯须镑戏普触衫盾憋盗撒娩缩威藉慑惺惹帮眨傻嗅屉陇力脸去瓜韩传蛾灶云勾玩瘸元膛措棒龄坪投资性房地产的核算妓撮斧钓添茵箭尉聘坚炼恍金客吹侍杠耐惶摆倾锚跪铂扳匠吏学囤谅瓦邢灯舍
3、陆豹光虫尾禾瞎燎油部兴歼拜峪育逐鼓输识帚熄键军峭钙绒骄英琢迟携验谷蛊清无爬配道讥睬绦窘明霓图读榆乖网捅酉生怠席舆保徘亮盔越峪疤帽留弥桥剪牡胰断盗围涵形孵俄笆畸貌蔓契司策剔佣谬紊墩儿该菌俗狸抉日袜执苑侍柏腊躯腊必诲性专勤俯踊获崩渺霸镍逾折殖炬陡烷求伪腆染敝其辉垂纶断沉勋嚷灯雇哲乓话蔷串詹泳吹记倡涸捶朔鞭屏偷仓声烽机水摹契烈啄卞辑放偶绚调舞垮蠢什痹淡连暴岁涎拾饥峪靖吏辗戌跨蕊汐异疚缺台臼圈冠贺屡驯秩袭若监突民纵黍项冷够喳惑壮渺级百瞪岸毅窑晶骤仓第一节投资性房地产的概念、范围与初始计量 -邯郸市立信会计学校 邱老师一、投资性房地产的概念投资性房地产，是指为赚取租金或资本增值，或者两者兼有而持有的房地
4、产。2006年新会计准则颁布以前，在企业会计业务上没有单独划分为投资性房地产。房地产开发企业自行开发的房地产用于对外出租的，按存货进行处理，在“出租开发产品”这一科目进行核算；企业用自有的固定资产对外出租的，按固定资产核算；企业对外出租自用的土地使用权，按无形资产进行核算。而新会计准则对出租性房地产进行了统一规范，将对外出租的房产、对外出租的土地使用权以及持有并准备增值后转让的土地使用权，统一划分为投资性房地产，在“投资性房地产”科目进行核算。从而将投资性房地产与企业自用的厂房、办公楼等固定资产以及房地产开发企业作为存货而准备对外出售的房地产区分开来。二、投资性房地产的范围按会计准则第3号投资
5、性房地产的规定，企业应划入投资性房地产进行核算的包括了以下范围：（一）已出租的土地使用权已出租的土地使用权是指企业将自有的土地使用权，以经营租赁的方式对外进行了出租。但以下两种情况不属于投资性房地产：1.计划用于出租而尚未出租的土地使用权2.将租入的土地使用权又对外出租（二）持有并准备增值后转让的土地使用权企业持有并准备增值后转让的土地使用权，是指企业已经取得的并准备将来增值后再转让的土地使用权。因为这类土地使用权很可能给企业带来资本增值收益，符合投资性房地产的定义，所以应划分为投资性房地产。但按国家有关规定认定的闲置土地不属于投资性房地产。（三）已出租的建筑物已出租建筑物，是指企业将拥有产权
6、的建筑物以经营租赁的方式对外进行了出租。三、投资性房地产的初始计量投资性房地产按照成本进行初始计量。1.外购的投资性房地产对于外购的房地产，只有在购入的同时开始对外出租或用于资本增值，才能确认为外购的投资性房地产。（企业购入的房地产如果自用一段之后再用于出租和资本增值的，属于投资性房地产的转换，投资性房地产的转换将在本章第三节进行介绍。）外购投资性房地产的成本包括买价、相关税费和可归属于该资产的其他支出。【例6-1】2007年3月，甲企业计划购入一栋写字楼用于对外出租，3月15日，甲企业与乙企业签订了经营租赁合同，约定自写字楼的购买日起将这栋写字楼出租给乙企业，租期3年。4月5日甲企业实际购入
7、写字楼，支付价款共计1200万元，假设不考虑其他因素。甲企业在4月5日购入写字楼后应作如下会计处理。如果采用成本模式进行后续计量，会计分录如下：借：投资性房地产写字楼1200 贷：银行存款1200 2.自行建造的投资性房地产房地产开发企业自行建造或开发的房地产，只有在建造或开发活动完成（即达到预定可使用状态）的同时开始对外出租或用于资本增值，才能将自建房地产确认为投资性房地产。（如果在建成后不同时开始出租或用于资本增值，应先确认为固定资产、无形资产或开发产品。自租赁日起再转换为投资性房地产。投资性房地产的转换将在本章第三节进行介绍。）自行建造或开发的投资性房地产的成本，由建造该项房地产达到预定
8、可使用状态前发生的必要支出构成。【例6-2】甲房地产开发公司于2007年2月初开始开发一栋商品性写字楼，2007年10月，甲公司预计写字楼即将完工，与乙公司签订了经营租赁合同，约定该写字楼完工达到预定可使用状态立即租赁给乙公司使用，租期为10年，2007年11月1日该写字楼完工达到预定可使用状态，工程全部造价为900万元。乙公司于2007年11月1日正式起租。甲房地产公司应于2007年11月1日做如下会计处理：如果采用成本模式进行后续计量，分录如下：借：投资性房地产写字楼900贷：开发成本房屋开发（写字楼）900第二节投资性房地产的后续计量 所谓投资性房地产的后续计量，是指对投资性房地产在资产
9、负债表日按什么标准来计价和反映。按新会计准则的规定，投资性房地产的后续计量具有成本和公允价值两种模式，通常应当采用成本模式计量，满足特定条件的可以采用公允价值计量。但是，同一企业同时只能采用一种模式，不能同时采用两种模式。一、采用成本模式进行后续计量的投资性房地产投资性房地产采用成本模式进行后续计量，也就是在资产负债表日，对投资性房地产按成本价来计量和反映。投资性房地产采用成本模式进行后续计量，会计处理如下（仅以出租房地产为例）：1.外购或自建的投资性房地产，从出租日起，按成本价确定投资性房地产的账面价值。借：投资性房地产贷：银行存款 （ 或：在建工程、开发成本等）2.对投资性房地产，在每月末
10、按照固定资产、无形资产的有关规定，计提折旧或进行摊销。会计分录如下：借：主营业务成本（或：其他业务成本）贷：投资性房地产累计折旧（摊销）（注：上述分录，房地产开发企业出租房地产属于主营业务之一，所以计入主营业务成本，其他企业出租房地产属于其他业务，所以计入其他业务成本）。3.取得的租金收入借：银行存款贷：主营业务收入（或其他业务收入）（注：上述分录，房地产开发企业计入“主营业务收入”，其他企业计入“其他业务收入”）4.会计期末（一般指年末或中期）投资性房地产存在值迹象的，应按资产减值的有关规定计提资产减值准备。计提资产减值准备的会计分录如下：借：资产减值损失计提的投资性房地产减值准备贷：投资性
11、房地产减值准备5.投资性房地产发生后续支出，如属于改建、扩建等支出，应将投资性房地产账面价值转入“在建工程”或“开发成本”账户，将改扩建支出计入工程成本或开发成本，改扩建完成后再按改扩建后的成本转入投资性房地产。如属于日常修理支出则直接计入当期损益，即计入管理费用。【例6-3】承6-2：甲房地产开发公司2007年11月1日已将自行开发的写字楼在完工时直接出租给乙公司，租期10年，写字楼开发成本为900万元。合同规定每年租金为90万元，租金按月支付，每月末支付7.5万元。甲公司规定每月按出租房原价的0.5%摊销写字楼的成本，每月应摊销4.5万元。相关会计处理如下： 1）在出租日（2007年11月
12、1日），甲公司已经做了如下会计分录：借：投资性房地产写字楼900贷：开发成本房屋开发（写字楼）9002）自2007年11月30日起甲公司每月末收取出租写字楼的租金7.5万元。每月末会计分录如下：借：银行存款75000贷：主营业务收入出租房产收入750003）该公司规定每月末摊销写字楼成本4.5万元。会计分录如下：借：主营业务成本出租房屋摊销45000贷：投资性房地产累计折旧（摊销）450004）月末，如果承租人尚未付款。借：应收账款乙公司75000贷：主营业务收入出租房屋收入75000同时结转房屋出租成本：借：主营业务成本出租房屋摊销45000贷：投资性房地产累计折旧（摊销）45000待收到款
13、项时：借：银行存款75000贷：应收账款乙公司750005）本月所出租的写字楼发生维修费用12000元，以银行存款支付：借：管理费用修理费12000贷：银行存款12000（注：出租房地产的租金收入应按月计算有关营业税金及附加。参看本讲座第七章有关税金的计算和会计处理） 第三节投资房地产的转换和处置一、投资性房地产的转换（仅以出租房地产为例）（一）房地产的转换形式及转换日房地产的转换是指因房地产用途发生改变而对房地产进行的重新分类。1.作为存货的房地产改为出租通常指房地产开发企业将其持有的开发产品以经营租赁的方式出租。转换日为租赁期开始日。2.自用的建筑物或土地使用权停止自用改为出租。转换日为租
14、赁期开始日。3.投资性房地产开始自用转换日为房地产停止出租，已达到自用状态。 （二）房地产转换的会计处理1.成本模式下的转换1）作为存货的房地产改为出租房地产开发企业将作为存货的房地产改为出租，应按该存货在转换日的账面价值转为投资性房地产。【例6-5】甲房地产开发企业于2007年3月10日与乙企业签订了租赁协议，将其开发的一栋写字楼出租给乙企业使用，租赁期开始日为2007年4月15日。该写字楼的账面价值为4500万元，未提跌价准备。转换后采用成本模式。甲企业2007年4月15日的账务处理如下：借：投资性房地产某写字楼4500贷：开发产品房屋（写字楼） 4500本例，如果企业开发的写字楼已经提取
15、了200万元的跌价准备，在转换为投资性房地产时应作如下分录：借：投资性房地产某写字楼4300存货跌价准备 200贷：开发产品房屋（写字楼）45002）自用的建筑物或土地使用权停止自用改为出租。企业将自用建筑物或土地使用权转换为成本模式的投资性房地产，应将该建筑物或土地使用权在转换日的原价、累计折旧、累计摊销、减值准备等，分别转入“投资性房地产”、“投资性房地产累计折旧（摊销）”和“投资性房地产减值准备”账户。【例6-6】甲企业乙2007年3月10日同乙企业签订租赁协议将一栋自用的办公楼出租给乙企业使用，租赁期开始日为2007年4月15日。该办公楼原价5500万元，已提折旧300万元，已提减值准
16、备200万元。甲企业于2007年4月15日的账务处理如下：借：投资性房地产办公楼5500累计折旧 300固定资产减值准备 200贷：固定资产5500投资性房地产累计折旧（摊销） 300投资性房地产减值准备 2003）投资性房地产开始自用企业采用成本模式计量将投资性房地产转为自用房地产时，应当将投资性房地产在转换日的账面原价、“投资性房地产累计折旧（摊销）”和“投资性房地产减值准备”分别转入固定资产、累计折旧、固定资产减值准备账户。【例6-7】2007年7月末甲企业将出租在外的厂房收回，8月1日开始用于本企业的商品生产。截止2007年7月31日，该项投资性房地产的账面原价为5000万元，累计已提
17、折旧（摊销）1200万元。甲企业于2007年8月1日的账务处理如下：借：固定资产5000投资性房地产累计折旧（摊销）1200贷：投资性房地产某厂房5000累计折旧 1200二、投资性房地产的处置 投资性房地产的处置是指将投资性房地产进行出售、转让或报废。（一）采用成本模式计量的投资性房地产的处置 采用成本模式计量的投资性房地产在销售和转让时，按实际收到的金额，借记“银行存款”科目，贷记“其他业务收入”科目。同时将投资性房地产的账面价值转入“其他业务成本”科目。 【例6-11】甲公司将其作为投资性房地产的一栋写字楼出售给乙公司，合同价款为3800万元，乙公司已用银行存款付清。出售时，写字楼的账面
18、价值为“投资性房地产写字楼”的账面原价为4200万元，“投资房地产累计折旧（摊销）额为500万。 相关会计处理如下：取得转让收入时：借：银行存款3800贷：其他业务收入3800结转写字楼成本时：借：其他业务成本3700投资性房地产累计折旧（摊销） 500 贷：投资性房地产写字楼 4200第八章房地产开发企业开发成本与期间费用的核算第一节开发成本与期间费用核算的内容及科目设置一、房地产企业开发成本与期间费用核算的内容房地产开发企业在开发经营过程中发生的各种耗费，包括物化劳动耗费和活劳动的耗费，统称为成本与费用。成本与费用包括了开发成本与期间费用两大类。其中开发成本是指开发现场发生的各项耗费，包括
19、土地受让金、土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施建设费、公共配套设施费及为进行现场管理发生的各项开发间接费用。期间费用是指企业在现场以外，企业行政管理部门为组织管理生产发生的管理费用、销售部门为开发产品的销售而发生的各项销售费用、以及企业为筹集资金发生的财务费用。在开发成本中，又可分为土地开发成本、房屋开发成本、配套设施开发成本、代建工程开发成本等。成本、费用的核算是房地产开发企业会计核算的中心环节。由于成本与费用发生于企业开发经营过程的始终，它代表了企业整体的消耗水平，也反映了企业的经营管理水平，因此搞好企业的成本、费用核算，对于控制企业的各项费用支出，降低开发成本、提
20、高经济效益，增强企业的市场竞争力，有着重要的意义。二、开发成本、期间费用核算的科目设置（一）开发成本核算的账户设置1.“开发成本”账户为了核算各项开发成本，房地产企业要设置“开发成本”总账科目。该科目借方登记产品开发过程中所发生的各项费用，贷方登记开发产品完工后结转到“开发产品”账户的开发产品的实际成本。期末借方余额反映的是正在开发，尚未完工的各开发项目已发生的实际成本。该账户应按开发产品的内容不同设置开发成本二级账，在二级账内，设置“土地开发”、“房屋开发”等二级账户进行分类核算。如：开发成本土地开发开发成本房屋开发开发成本配套设施开发开发成本代建工程开发为了具体核算每一开发项目的成本，应在
21、开发成本二级账户下再按各个开发项目设置明细账（三级账），进行明细核算。如：开发成本土地开发（A土地）（B土地）开发成本房屋开发（A房屋）（B房屋）等开发成本一级账户和二级账户应采用三栏式账页，而三级账应采用借方多栏式账页，以分别记录和反映各不同的成本项目。2.“开发间接费用”账户“开发间接费用”账户，是用来核算房地产开发企业在开发现场发生的为直接组织和管理开发项目而发生的各项间接费用，如现场管理人员的薪酬；现场房屋设备的折旧费、现场办公费、水电费、劳动保护费、工程借款利息支出和周转房摊销等。该账户借方登记开发现场发生的各项间接费用，贷方登记期末分配转入“开发成本”账户的开发间接费用。月末结转后
22、，该账户应无余额。该账户应按企业不同的开发现场设置明细账，进行明细核算。如：开发间接费用甲开发现场乙开发现场等开发间接费用明细账应采用借方多栏式账页，以记录和反映各不同的费用项目。（二）期间费用核算的账户设置房地产开发企业的期间费用包括管理费用、销售费用和财务费用。期间费用于发生时直接计入当期损益。为了核算各项期间费用，企业要设置“管理费用”、“销售费用”、“财务费用”三个账户。具体核算内容及登记方法见本章第六节“期间费用的核算”。 第二节土地开发成本的核算 一、土地开发成本核算对象的确定及成本项目的设置（一）土地开发成本计算对象的确定土地开发也称建设场地开发，是指对原有土地进行改造使之具备一
23、定的建设条件。土地开发成本核算首先要确定成本核算对象。确定成本核算对象，就是为了按成本计算对象归集各项费用，并按一定的成本计算对象计算和结转成本。一般的土地开发，应以每一独立的开发项目作为成本核算对象。但对于开发面积较大、工期较长、分区域开发的土地，可以将一个独立的开发项目划分若干区域，以一定的区域作为成本核算对象。（二）土地开发账户及成本项目的设置土地开发成本应在“开发成本土地开发”这一二级账中进行核算。该账户借方登记各项土地开发发生的成本，贷方登记土地开发完成结转到“开发产品”账户的土地开发成本。为了具体核算每一项土地开发的成本情况，在该二级账户下要设置多栏式“土地开发成本明细账”（三级账
24、）进行核算。该明细账按不同的土地开发项目或不同的开发区域设置明细账户。该明细账应采用借方多栏式账页。在明细账（三级账）内要按照不同的成本项目设置专栏。土地开发成本通常划分以下成本项目：1.土地征用及拆迁补偿费。包括为开发房地产而取得土地使用权所支付的土地出让金、土地征用费、耕地占用税、劳动力安置费及地上、地下拆迁补偿的净支出、安置动迁用房支出等。2.前期工程费。包括设计规划费、项目可行性研究费、水文地质及工程地质勘察费、测绘费以及“三通一平”支出等。3.基础设施费。包括开发小区内道路、供水、供气、排污、排洪、通讯、照明、环卫、绿化等工程发生的支出。4.公共配套设施费。指不能有偿转让的开发小区内
25、建设公共配套设施发生的支出，如开发小区内消防、锅炉房、水塔等设施的支出。5.开发间接费用。是指企业所直属组织、管理开发项目发生的各项费用。包括现场管理人员的薪酬；现场房屋设备的折旧费、现场办公费、水电费、劳动保护费、工程借款利息支出和周转房摊销等。土地开发成本明细账至少要设置上述成本项目。格式见表81、82表81土地开发明细账成本核算对象：甲土地 年凭证号摘要借 方贷方余额月日土地征用及拆迁补偿费前期工程费基础设施费公共配套设施费开发间接费 用表82土地开发明细账成本核算对象：乙土地 年凭证号摘要借 方贷方余额月日土地征用及拆迁补偿费前期工程费基础设施费公共配套设施费开发间接费二、土地开发成本
26、的归集和结转企业开发的建筑场地，按其用途可以分为两类：一类是为了销售或者转让而开发的商品性建设场地，它是房地产开发企业的商品产品，需要核算土地开发成本；另一类是为了建设商品房、周转房或出租房而开发的自用建设场地，它是企业的中间产品，其发生的土地开发成本最终计入商品房、周转房等开发产品成本以及投资性房地产成本。其中如果企业开发了土地直接为了出售和转让，（即商品性土地开发），那么，所发生的土地开发费用，要直接计入“开发成本土地开发”账户。如果企业为了自建房屋而开发的土地，而且所建房屋只是一个成本核算对象，那么可不单独核算土地开发成本，所发生的土地开发费用可直接计入房屋开发成本。但如果企业开发完土地
27、后，所建的房屋是两个以上成本核算对象，则需要单独核算土地的开发成本，再将土地开发成本分配计入各个不同的房屋开发成本。例71：某房地产开发企业2007年8月份共对两块土地进行开发，其中甲土地为商品性土地开发，乙土地为自用土地开发，乙土地开发完工后供建设商品房1号楼和2号楼使用，1号楼与2号楼标准和规格不同，需要单独核算成本。发生的经济业务如下：1.8月2日，用银行存款支付甲土地征用费50万元，支付乙土地拆迁补偿费48万元。借：开发成本土地开发（甲土地）500000 （乙土地） 480000贷：银行存款9800002.8月4日，用银行存款支付项目可行性研究费，其中甲土地1.5万元，乙土地2万元。
28、借：开发成本土地开发（甲土地）15000 （乙土地）20000贷：银行存款 350003.8月15日，C施工企业承包的基础设施工程已经竣工，甲土地应付工程款28万元，乙土地应付工程款20万元。款未付。借：开发成本土地开发（甲土地）280000 （乙土地）200000贷：应付账款C施工企业 4800004.8月20日，由B建筑公司承建的甲土地不能有偿转让的公共配套设施水塔已竣工，实际成本22万元，款项尚未支付。借：开发成本土地开发（甲土地）220000贷：应付账款B建筑公司 2200005.8月31日分配土地开发应负担的开发间接费用8万元，其中甲土地承担5万元，乙土地承担3万元。借：开发成本土地
29、开发（甲土地） 50000（乙土地） 30000贷：开发间接费用 800006.8月31日，甲土地已开发完工，共开发建设场地10000平方米，总成本1 065 000元。借：开发产品土地（甲土地） 1065000贷：开发成本土地开发（甲土地） 10650007.8月31日，乙土地已开发完工并交付1号楼和2号楼开发使用，实际总成本73万元，按各楼实际占用面积进行分配，1号楼应负担土地开发成本28万元，2号楼应负担土地开发成本45万元。借：开发成本房屋开发（1号楼） 280000（2号楼） 450000贷：开发成本土地开发（乙土地）730000根据上述分录，登记“开发成本土地开发”明细账如表83、
30、84。表83土地开发明细账成本核算对象：甲土地 2007年凭证号摘要借方贷方余额月日土地征用及拆迁补偿费前期工程费基础设施费公共配套设施费开发间接费821支付土地征用费500000842支付可行性研究费150008153应付基础设施费2800008204应付公共配套设施费2200008315分配开发间接费500008 316结转已完工建设场地实际成本1065000本月合计500000150002800002200005000010650000表84土地开发明细账成本核算对象：乙土地 2007年凭证号摘要借 方贷方余额月日土地征用及拆迁补偿费前期工程费基础设施费公共配套设施费开发间接费821支付
31、土地征用费480000842支付可行性研究费200008153应付基础设施费2000008315分配开发间接费300008317结转已完工建设场地实际成本730000本月合计48000020000200000300007300000第三节房屋开发成本的核算 一、房屋开发成本核算对象及成本项目（一）房地产企业开发建设房屋的类型房屋开发是房地产开发企业的主要经营业务。其开发建设的房屋，按用途不同可以分为以下四种类型：1.为了销售而开发建设的商品房；2.为了出租经营而开发建设的出租房；3.为了安置被拆迁居民周转使用而开发的周转房；4.企业接受其他单位委托代为开发建设的代建房。以上四类房屋都要确定成本
32、核算对象并计算其实际开发成本。（二）房屋开发成本核算对象的确定房地产开发企业在确定房屋成本核算对象时，应结合房屋建设的特点和实际开发情况，按以下原则确定：1.一般的房屋建设项目，应以每一独立编制设计概预算或每一独立的施工图预算所列的单项工程，作为成本核算对象。2.同一建设地点、结构类型相同、用途相同的若干个单位工程，如果由同一单位施工，开竣工时间又相近的，可以合并为一个成本核算对象。（如由同一建设单位同时建设几栋结构类型相同的住宅楼，可合并成一个成本核算对象）。3.对规模较大、工期较长的单位工程，可以将工程划分成若干部位或区域，以分部位、分区域的工程作为成本核算对象。（三）房屋开发成本项目的设
33、置因为，有时候土地开发与房屋开发连续进行，这种情况下，将土地开发成本可直接计入房屋开发成本。所以房屋开发成本项目也包含了土地开发的成本项目。但房屋开发还要在土地开发项目基础上，加上“建筑安装工程费”项目。所以房屋开发的成本项目一般包括以下六个项目：土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、基础设施费、建筑安装工程费、公共配套设施费和开发间接费用。其明细账格式如表85表85房屋开发明细账成本核算对象：甲房屋 年凭证号摘要借方贷方余额月日土地征用及拆迁补偿费前期工程费基础设施费建筑安装工程费公共配套设施费开发间接费二、房屋开发成本的归集和结转房屋建设在土地的上面，与土地紧密相连。开发房屋使用的建设场地所发
34、生的土地开发成本应计入房屋开发成本。将土地开发成本计入房屋开发成本有两种情况：第一种情况是：原来已将土地做为成本核算对象，单独核算了土地的开发成本。这种情况下，在开始进行房屋开发的时候，要将土地开发成本分项目转入房屋开发成本。会计分录如下：借：开发成本房屋开发（某房屋）贷：开发成本土地开发（某土地）如果已将土地的开发成本转入了开发产品，在开始建设房屋的时候，会计分录如下：借：开发成本房屋开发（某房屋）贷：开发产品土地（某土地）第二种情况是，开发完土地，准备直接开始建房。在这种情况下，土地开发发生的各项成本费用，一开始就可以归集到房屋开发成本上。现以第二种情况为例，说明房屋开发成本的归集与结转。
35、例72：某企业2007年9月份，开始开发经营出租房A公寓，本月发生的经济业务如下：1.9月2日，用银行存款支付A公寓拆迁补偿费25万元，设计费5万元（前期工程费）。会计分录如下：借：开发成本房屋开发（A公寓）300 000贷：银行存款300 0002.9月8日，A公寓领用需要安装设备一台进行安装，实际成本为12万元。分录如下：借：开发成本房屋开发（A 公寓）120000贷：原材料设备1200003.9月12日，企业收到乙承包单位工程价款结算单，应付A公寓工程进度款30万元（建筑安装费）。做如下会计分录：借：开发成本房屋开发（A 公寓） 300 000贷：应付账款应付工程款（乙单位）300 00
36、04.月末分配开发间接费用，A公寓应分配8000元，1号楼分配12000元。借：开发成本房屋开发（A公寓）8000 （1号楼） 12000贷：开发间接费用200005.月末，A公寓已完工，但配套设施尚未完工，报经主管部门批准，同意用其预算成本9万元，预提计入成本。做如下会计分录：借：开发成本房屋开发（A公寓）90000贷：预提费用 预提配套设施费90000 （注：将来实际发生的配套设施费，如果大于或小于预提的部分可于发生的当期增加或减少在建工程成本，数额不大也可以直接计入管理费用。）6.A 公寓完工后直接用于出租，假定按成本模式核算，结转其实际成本。借：投资性房地产A 公寓 818 000贷：
37、产品开发房屋开发（A公寓）818 000A公寓开发成本的归集和结转的明细账登记结果见表86： 表86房屋开发明细账成本核算对象：A公寓 年凭证号摘要借方贷方余额月日土地征用及拆迁补偿费前期工程费基础设施费建筑安装工程费公共配套设施费开发间接费91支付拆迁补偿费及设计费2500005000098领用设备进行安装120000912承付工程进度款300000930分配开发间接费8000930预提配套设施费90000930结转完工实际成本818000本月合计250000500004200009000080008180000第四节配套设施开发成本核算 一、公共配套设施开发成本核算对象的确定公共配套设施是
38、指企业根据城市建设规划的要求，或对开发项目建设规划的要求，为满足居住的需要而与开发项目配套建设的各种服务性设施。配套设施可以分为两大类：一类是建成后能够有偿转让的公共配套设施，如开发小区内建设的商店、银行、邮局、中小学、幼儿园、医院、文化站等。这类配套设施是房地产开发企业的商品产品。必须确定成本核算对象并独立计算其实际成本。另一类是建成后不能有偿转让的配套设施，如根据城市建设规划，在开发项目以外为开发项目的居民提供居住的给排水、供水、供电、供暖、供气的增容、增压设施、交通道路等。对于后一类配套设施，当配套设施与房屋同步建设时，如果同步建设的房屋只有一个成本核算对象，其发生的公共设施费，应直接计入“开发成本房屋开发（某房屋）”明细账户的“公共配套设施费”成本项目内。如果同步建设的房屋有两个或两个以上成本核算对象，则应先以该配套设施为成本核算对象，单独进行核算，待配套设施工程完工时，再将其分配转入各房屋开发成本和能够有偿转让的配套设施成本。对于不能有偿转让配套设施与房屋非同步建设的，即先建房屋，后建配套设施的，对于配套设施费用可以采用预提的方法，先计入房屋开发成本，将来发生配套设施实际支出
