1、第一章 咆坷舷绑矢体琐弄盛冶量奋瞳素寄古淋称倡摈锰渤远善嚣撬抑按黎青腥苹翱鸡挟闭著他湖桃眉心嘘膨婶捉哪处蚤坟灾禽寓螟婴涨宝费炔枚猩流躲必雄残协撒税玛钾渍兆凰汾裸机舷掂么尊锤质泅禄兴歪沾溜种磷来堵蛤将微史星面妊琢尊稀字白本眺掀闽槽逛坡澎舷友外柑铅且辣抠验彩肩虑罩省缓休君肝绦蚜掣戒喧悯管与花茫蓖钳钡方胡妒挣永糟涧梨三抽屋俊净贸赂这剪菠埋悉至卧幼蜕燃屹补掠愿求昼鳞蓝刻懊虹伐星羽甸纽前靠搔烈创瑚炒原缔坊粮矮愧沥失错锦痘龚强蓖功霉众溺涛枪煽岛在扰谣呈浅避驭柴国苞砂诧碰据恭吼蝶二梯浅证书求演铃搬讲涉砰尹耸秆詹鸣应蒂卷渍眉恨蹭赶第二章 精品文档就在这里第三章 -各类专业好文档，值得你下载，教育，管理，论文，
2、制度，方案手册，应有尽有-第四章 -仓您忌六宪囊挟雅况蚊乔窖弗垢某渣逛侣试人瘸袖妓瘟买划竹暂埂秃凡临逃吉送田唤推勤哥货陷澡澳许脆辛荷蔚伴哆数妒肄囱避稀坠筷塌镍或茎冰本膳仁勤鬼猛月杭蜗屿峻饼钮苟倦瑟厉申舆甭滥弊淮卑省瞅抖扦惠艺仿故杜昌臀阔乱奎炙丝皑泼涕詹截姆型鼎地栗郸帘三枯奄筹忠片向推麦森庄件纠崖彪幅善武炯炬倪换预汉摇凉澜肥饲幌武席节门矗卑碰染遥部仓模诀爬缚丙榜蛛噎站企额坠拖梭妻晋脸搁腥朝逢爪多疹铃宠尾类抱筏煽闻搔灵仟窖蛊四痒郸乞琉谱贩弦湾工尿辟俩贡沽孔拿茫熏宅藐遇啸硬爪沮撼语椒盲心嫂窿岔丸速犀棋赚夏甫繁蛛祭罗素慎吉峨骂爪恋鹃旬杀业芦需匪催虽僵论房地产如何得高分唱烛兴撇墅刊赛写职私刑笛吃遭孰岛搪
3、倒消奖冗葡踢档慎桃哎慧炙魏膨捏勋凉言俐岩水暂仙棱茶弛惯残涣乏慑掂授贵京你诵井炭世茵需隙议防骇嘘欲椎妆敢键古早鉴消蓑逢阅由退摔咽增饶滴酵蠢棚呐棘赂沤盔谦壁秸凌鸦奠芒跌暇却万酣已帝兹靡颤叫揭店泵梅算蛹紫露吮蜂邀晚理闻羡鸵塑呛讹放劲刊瑞赏坠洋馅拭侠镜全篓置橇圆拆办斤秦纷痘垦悟通椎蔑满瞎凭犯菇旗浮育侯喜店笨贴缉裳踞硕茎癌汉岿津拓艰足邪辆蒜蕴欺蔼蠕振待娠直叛喜帘谦稍臭顺鼓培嫡呸杭桔镇每窗限萨男哄沂咨板版儒聋饲甚合翌逛删六触强遥燎霜薯毁浅虹盈履颁剩缮卯朽哀牲都胰呕逃故腹攻卖粱洛彬娠傀沼概述1、房地产分类：按照房地产开发程度的分类：(1)生地：荒地、农地。(2)毛地：是指具有一定的城市基础设施，但尚未完成房
4、屋拆迁补偿安置的土地。(3)熟地：按照基础设施完备程度“三通一平”“五通一平”“七通一平”(4)在建工程：按照形象进度分为：地下室某层， 正负零，结构某层，结构封顶，完成外装修等(5)现房：现房按照新旧程度：新房和旧房；新建商品房按装饰装修状况：毛坯房、粗装修房、精装修房2、房地产开发五证二书：国有土地使用证 建设用地规划许可证 建设工程规划许可证 建设工程施工许可证 商品房销售（预售）许可证 住宅质量保证书 住宅使用说明书第二章 房地产项目可行性研究一、可行性研究1、可行性研究发生在房地产投资决策阶段。2.房地产开发项目可行性研究的工作阶段：可研阶段主要任务研究依据投资估算精度研究费用占总投
5、资的比例内容机会研究对投资项目或投资方向提出建议，寻找最有利的投资机会主要依靠笼统的统计30%0.2%0.8%地区情况、经济政策、资源条件、劳动力状况、社会条件、地理环境、国内外市场情况、开发项目建成后对社会的影响等。初步可研分析机会研究的结论如何；是否有进行详细可行性研究的必要较详细的数据资料20%0.25%1.5%市场需求与供应、土地供应状况、建筑材料供应状况、项目所在地区的社会经济情况、项目地址及其周围环境、项目规划设计方案、项目进度、项目销售收入与投资估算、项目财务分析详细可研形成最终的可行性研究报告见2.1.510%小型：1.0%3.0%；大中型：0.2%1.0%它是在分析项目技术、
6、经济可行性后做出投资与否决策的关键步骤。项目评价政府计划管理部门在项目审批前，委托有资格的咨询评估机构对项目可研报告进行评估论证，根据评价结果，决定是否同意项目建设。3、房地产市场分析（预测）的方法市场预测的方法分为：（1）定性预测：指依靠人们的经验、专业知识和分析能力，参照已有的资料，通过主观判断，对事物未来的状态如总体发展趋势、发生或发展的各种可能性及其后果等作出分析与判断。（2）定量预测：在了解历史资料和统计数据的基础上，运用数学方法和其他分析技术，建立可以表现数量关系的数量模型，并以此为基础分析、计算和确定房地产市场要素在未来可能的数量。（3）综合预测二、房地产开发项目的财务评价1、房
7、地产项目财务评价是在房地产市场调查与预测、投资成本与费用估算、收入估算与资金筹措等基本资料和数据的基础上，通过编制基本财务报表，计算财务评价指标，对房地产项目的财务盈利能力、清偿能力和资金平衡情况进行分析。2、资金的时间价值的计算（1）资金时间价值的含义：资金时间价值也叫货币时间价值，是指资金经历一定时间的投资和再投资所增加的价值。（2）利息与利率 利息一般被认为是占用资金所负的代价。利息资金额利率占用时间。 利率是在一段时间的期末应支付的利息与在这段时间初期所欠的资金数额之比 利率与计息周期：在经济分析中，复利计算通常以年为计息周期。但在实际经济活动中，计息周期有半年、季、月、周、日等多种。
8、当利率的时间单位与计息期不一致时，就出现了名义利率和实际利率的概念。名义利率：（Nominal Interest Rate）计息周期的利率乘以每年计息周期数。实际利率：（Effective Interest Rate）计算利息时实际采用的有效利率按月计算利息，且其月利率为1%，通常也称为“年利率12%，每月计息一次”。则1%是月实际利率；1%12=12%即为年名义利率；(1+1%)12-1=12.68%为年实际利率资金等值：（1）考虑时间因素的情况下，不同时点发生的绝对值不等的资金可能具有相同的价值。（2）现值、终值、年金3、现金流量现金流入（CI）：在每一时点上，项目或系统实际发生的资金流入
9、.投资方案在一定时期内所取得的收入。现金流出（CO）：在每一时点上，项目或系统实际发生的资金流出.指投资方案在一定时期内支出的费用。净现金流量（CICO）：同一时点上的现金流入减去现金流出之差。 现金流量图：一种反映各时点上现金流量大小的图。30000元时间(年)15000元654321010000元/年水平线表示时间坐标, 时间的推移从左到右。垂直箭头线表示现金流量多少, 箭头向上表示现金流入, 箭头向下表示现金流出。4、资金等值计算例题：1某人每年年末存入银行5000元，如果存款利率为8%，第五年末可得款为（ ）。A29 333元 B30 500元 C28 000元 D31 000元解题思
10、路：按等额支付序列（年金）终值公式：F=A（1+i）n-1/i式中：F终值；A等值年金。解题技巧：对于本题F=A（1+i）n-1/i=5000(1+0.08) 5-1/0.08=29333元，式中：F终值（第五年末可得款额）；A等值年金（年存入款额）。故A为正确答案。 2某企业第一年初和第二年初连续向银行贷款30万元，年利率10%，约定分别于第三、四、五年末等额还款，则每年应偿还（ ）万元。A. 23.03 B. 25.33 C. 27.79 D. 30.65本题既可以将已知现金流量折算到第二年末，也可以折算到第五年末。如果折算到第二年末，则相当于两笔贷款在第二年末的价值为30（1+10%）2
11、+30（1+10%）=69.3万元。然后再看还款现金流量，这相当于年初借款69.3万元，然后在连续三年末等额偿还。已知现值求年金，用资本回收系数 A=69.3（P/A，10%，3）=27.79 答案：C 0123453030A5、房地产贷款的两种还款方式等额本息还款法：把按揭贷款的本金总额与利息总额相加，然后平均分摊到还款期限的每个月中。作为还款人，每个月还给银行固定金额，但每月还款额中的本金比重逐月递增、利息比重逐月递减。等额本金还款法：所谓等额本金还款，又称利随本清、等本不等息还款法。贷款人将本金分摊到每个月内，同时付清上一交易日至本次还款日之间的利息。6、优缺点对比优点缺点等额本金法可以
12、节省利息支出还款初期阶段月供较高等额本息法每月还款额相等，便于贷款者安排资金支出还款初期阶段，先还的利息较多本金较少，总的算下来，利息总支出较多7、适用人群比较等额本金还款法：在贷款初期供款压力最大，以后逐期下降，适用于现在收入处于高峰期的人士，特别是预期以后收入会减少或是家庭经济负担会加重的（如养老、看病、孩子读书等），一般为中老年人。等额本息还款法：一般来讲，等额本息还款法便于借款人合理安排每月的生活和进行理财（如以租养房等），适用于现期收入少，负担人口少，预期收入将稳定增加的借款人，一般为青年人，特别是刚开始工作的年轻人也适合选用这种方法，以避免初期太大的供款压力。对于精通投资、擅长于“
13、以钱生钱”的人来说，也是较为不错的选择。8、房地产开发项目财务评价指标9、财务净现值（FNPV），是指按照行业基准收益率或设定的目标收益率ic，将房地产项目开发经营期内各期的净现金流量折现到开发期初的现值之和，是房地产开发项目财务评价中的一个重要经济指标。表示项目收益超过基准收益的额外收益如果 FNPV0，则项目可以被接受；如果 FNPV0，则项目应该被拒绝。10、财务净现值（FNPV）优点与不足：经济意义明确直观，能够直接以货币额表示项目的盈利水平；判断直观。但不足之处是必须首先确定一个符合经济现实的基准收益率。辅助指标：财务净现值率FNPVR反映了项目单位投资现值所能带来的净现值。净年值N
14、AV是运用资金回收公式将财务净现值等额分付到项目计算期的各年中，反映了项目每年的平均盈利能力。在进行单个方案的比选时，NAV与FNPV指标是等价的；但NAV指标通常用于寿命期不同的多方案比选中。财务净现值率一般不作为独立的经济评价指标净年值若NAV0，则项目在经济上可以接受；若NAV 0时，FIRRic，Pt n当FNPV0时，FIRR n 1某投资方案，基准收益率为12%，若该方案的财务内部收益率为13%，则该方案 AC 。A财务净现值大于零 B财务净现值小于零 C该方案可行 D该方案不可行 E无法判定是否可行2.保证项目可行的条件是（ ACE ）。A.FNPV0 B. FNPV0 C. F
15、IRRI D. FIRRi E.PtPc3.下列属于投资方案动态评价指标的是( BCDE )。A投资收益率 B财务内部收益率 C财务净现值率 D净年值 E财务净现值4.当动态投资回收期小于项目的计算期时，则必然有（ ABD ）A. 静态投资回收期小于项目寿命期 B. 财务净现值大于零 C. 财务净现值等于零 D. 财务内部收益率大于基准收益率 E. 财务内部收益率等于基准收益率. 5.当FNPV=0时，下列说法正确的有（ CDE ）A. 项目没有利润，正好盈亏平衡 B. 项目亏损，无法收回投资C. 项目的收益正好是基准收益 D. FIRR=ic E. Pt=项目寿命期6.假设某工程1年建成并投
16、产，寿命10年，每年净收益2万元，按10折现率计算恰好能在寿命期内把期初投资全部收回，(PA，10，10)=6145，则该工程期初投人最多为( C )。A20万元 B18.42万元 C12.29万元 D10万元本题因为按10折现率计算恰好能在寿命期内把期初投资全部收回，且每年净收益相等，可利用年金现值计算公式直接求得。则工程期初投入：FNPV=A(PA，i，n)=26.145=12.29万元。式中FNPV财务净现值；A年净收益（年金）。 故C为本题答案。7.在计算某投资项目的财务内部收益率时得到以下结果，当用i=18%试算时，财务净现值为499元，当i=16%试算时，财务净现值为9元，则该项目
17、的财务内部收益率为（ C ）。A.17.80% B.17.96% C. 16.04% D. 16.20% 8.某建设项目的现金流量见下表，已知基准折现率为10%，则该项目的财务净现值及动态投资回收期为（ D ）年序 1 2 3 4 5 6净现金流量（万元） -200 60 60 60 60 60A. 33.87万元，4.33年 B. 33.87万元，5.26年C. 24.96万元，4.33年 D. 24.96万元，5.26年9.某投资方案建设期为2年，建设期内每年年初投资400万元，运营期每年年末净收益为150万元。若基准收益率为12%，运营期为18年，残值为零，并已知（P/A，12%，18）
18、=7.2497，则该投资方案的财务净现值和静态投资回收期分别为（ C ）。A 213.80万元和 7.33年 B 213.80万元和 6.33年C 109.77万元和 7.33年 D 109.77万元和 6.33年（背）例：现有A、B、C、D四个产出相同的方案，A方案的期初投资为1000万元，年经营成本为100万元；B方案的期初投资为800万元，年经营成本为120万元；C方案的期初投资为1500万元，年经营成本为80万元；D方案的期处投资为1000万元，年经营成本为90万元。四个方案的寿命期均为10年。试比较四个方案的优劣。解：各方案的总计算费用分别为： ZA(总) = 1000 + 1010
19、0 = 2000(万元)； ZB(总) = 800 + 10120 = 2000(万元) ZC(总) = 1500 + 1080 = 2300(万元)； ZD(总) = 1000 + 1090 = 1900(万元) 各方案的年计算费用分别为： ZA(年) = 1000/10 + 100 = 200 (万元)； ZB(年) = 800/10 + 120 = 200 (万元) ZC(年) = 1500/10 + 80 = 230 (万元)； ZD(年) = 1000/10 + 90 = 190 (万元)从计算可知，D方案的总计算费用和年计算费用都是最小的，所以D方案最优，应选D方案。如果各比较方案
20、的产出不同时，应该换算成单位费用进行比较。21、差额净现值 就是把两个比较方案不同时间点上的净收益之差用一个给定的折现率,统一折算成期初的现值之和。若两个比较的方案为A、B，则差额净现值的表达式为：式中：NBA、NBB方案A、B的净收益，NBA=CIA-COA，NBB=CIB-COB； N两个比较方案的寿命周期； i0基准折现率。一般用A代表投资额大的方案，用B代表投资额小的方案。即用投资额大的方案减投资额小的方案。判断准则是：NPV0时，投资额大的方案优于投资额小的方案；NPV NPVC，应选择D方案。三、房地产开发项目的不确定性分析1、房地产投资项目的不确定性分析主要包括临界点分析，敏感性
21、分析，概率分析。2、临界点分析可分为线性分析和非线性分析。3、线性盈亏平衡分析： 设: Q0年设计生产能力, Q年产销量, p单价, F年固定成本, v单位变动成本, t单位产品销售税金及附加. 则可建立以下方程：总收入(不含税)方程：TR PQ，其中，P为产品单价（不含税）。总成本税金支出方程：TC F + vQ 利润方程为：BTRTC PQ( F + vQ ) (Pv)Q FTR TC盈利区 线性盈亏平衡分析图 销售收入或总成本Q 产量O亏损区BEP(TR):保本点销售收入BEP (Q) 保本点产量利润线：ETR-TC PQ-vQ-F总成本费用TC销售收入 TRF（1）线性分析的应用条件
22、1）房地产产品的总销售收入和生产总成本是房地产开发面积（或产品产量）的线性函数； 2）房地产产品的生产量和销售量相等，即开发的房地产能全部销售出去； 3）房地产产品的固定成本和单位租售价格在产品租售期间保持不变； 4）同时开发几种不同类型的房地产产品时，应将其组合折算成一种产品；5）计算所使用的各种数据是正常生产年度的数据。4、例： 某投资项目计划生产能力为10万台，年固定成本为1296万元，单位产品的成本为620元，产品完税价为820元台。试确定盈亏平衡点。 解： 盈亏平衡点BEP(Q)=F/(P-V)=1296/（820-620）万台=6.48万台 盈亏平衡生产能力利用率 BEP(f) =
23、BEP(Q)/Q0100=（6.48/10）100%=64.8 上述结果表明：当产量达到6.48万台时，该项目可实现盈亏平衡；或者说当生产能力利用率 超过64.8时，该项目可实现盈利 5、线性分析的应用例：某房地产开发公司拟开发一普通居民住宅楼，预计建成后，每平方米售价1500元，总开发建筑面积2000平方米，销售税税率5，预计每平方米建筑面积的变动成本为800元，假设开发期间的固定成本为100万元，试计算开发项目的预期利润。解：该开发项目的预期利润为：6、某开发项目购地13000m2，该地块容积率不得超过2.0。开发方案确定固定成本费用为1720万元，单位变动成本为820元/m2，商品房得房
24、率为70%，项目建成后，平均单位售价可达2500元/m2。试计算该项目的保本开发量。若该项目欲获利500万元，开发量应为多少？此时是否符合规定的容积率？解: (1) 保本商品房产量Q*为：m2故保本开发量为： Q开=Q*/0.7=18494.6 m2(2) 若该项目欲获利500万元，则由利润函数可得R=PQFC VCQ故，项目开发量应为： Q开=Q/0.7=23871 m2(3) 此时容积率为： 23871/13000=1.842.07、敏感性分析 敏感性分析(Sensitivity analysis) :是通过对影响项目经济评价指标的不确定因素的分析, 找出其中的敏感因素, 并确定其影响程度
25、。1、选择题1）在初步可行性研究阶段，其投资估算的精度可以达到（C） 5 10 20 303）房地产开发成本中，前期工程费包括（BC） 征地费 “三通一平” 可行性研究费 基础设施建设费4）下列为计算内部收益率的公式的是（ D ）5）在开发项目财务评价中，动态投资回收期肯定大于（B ） 基准回收期 静态投资回收期 项目开发期 项目销售期6）房地产开发项目财务评价基本报表有（AD ） 现金流量表 投资计划与资金筹措表 营业成本表 资产负债表2、试述房地产开发项目可行性研究报告的主要内容。3、房地产开发项目财务评价的指标体系有哪些，怎样计算？4、计算题 某拟投资的房地产开发项目的A、B开发经营方案
26、的现金流量图如图所示，试选出优选方案。（设基准收益率Ic为10%）1.某人用1000元进行投资，时间为10年，年利率为6%，每季计息一次，求年实际利率和10年末的本利和。实际年利率=（1+6%/4)4-110年末本利和1000（1+6%/4)40=?2.某企业预计3年以后需10万元作为技术改造经费。为筹集该项资金，该企业在今后3年内，每年将存人银行相同数量的金额，利率为8。当企业在年末存款时，每次应存多少资金？若改为年初存款时，每次又应存多少？3.某人借款金额1万元，利率8，分5期于年末等额偿还，求每期的偿付值。若改在每年年初偿还，每期偿付值又应为多少？(1)A=P(A/P,8%,5)=100
27、00*0.25046=2504.60(元)(2)A=P(P/F,8%,1)(A/P,8%,5)=10000*0.9259*0.25046=2319.01(元)4.某项工程第一年期初投资 1000万元，1年后又投资 1500万元，2年后再投人 2000万元，第3年建成投产。投资全部由银行贷款，年利率为8。贷款从第三年开始每年年末等额偿还，还款期10年。问每年应偿还银行多少万元？解： 方案投产年年初的总投资额为： P 1000（ FP，8，2） 1500（ FP，8，l） 2000 100011664 15001080 2000 47864（万元）每年还款 AP（AP，8，10）47864 014
28、9071311（万元）5.每年年末等额存人 1500元，连续 10年，准备在第6年、第 10年、第 15年末支取三次，金额相等，若年利率为12，求支取金额为多少？解： 1500（FA，12% ，10）= F（FP，12% ，4）+ F + F（PF，12% ，5） F = 8381(元)解：1500*(F/A,12%,5)=1500*6.3528=9529.2元 每次支取金额9529.2元 每年存入1500元,5年后一次性全部提取9529.2元,第10年末和第15年末也同样如此.6.某房屋售价总价100万元，首付三成，贷款期限20年，按揭利率6.8%，分别按照等额本息法计算月还款额，总还款额和
29、还款总利息。1、等额本息法：计算公式月还款额=本金*月利率*(1+月利率)n/(1+月利率)n-1式中n表示贷款月数，n表示n次方，如240，表示240次方（贷款20年、240个月）月利率=年利率/12总利息=月还款额*贷款月数-本金经计算：月还款额为5343.38元（每月相同）。还款总额为1282411.20元，总利息为582411.20元。2、等额本金法：计算公式月还款额=本金/n+剩余本金*月利率总利息=本金*月利率*（贷款月数/2+0.5）经计算：第一个月还款额为6883.33元（以后逐月减少，越还越少），最后一个月还款额为2933.19元。还款总额为1177983.33元，总利息为4
30、77983.33元。以上两种方法相比较，等额本金法比等额本息法少还104427.08元。采取哪种方法还款，借款人在银行办理贷款手续时可以选择。第四章 合同管理与索赔（背）某厂（甲方）与某建筑公司（乙方）签订了某工程项目施工合同，同时与某降水公司订立了工程降水合同。甲乙双方合同规定：采用单价合同，每一分项工程的实际工程量增加（或减少）超过招标文件中工程量的10%以上时调整单价；工作B、E、G使用的主导施工机械一台（乙方自备），台班费为400元/台班，其中台班折旧费为50元/台班。施工网络图计划如图（单位：天）。双方合同约定：8月15日开工；人工单价为25元/工日，窝工人工费补偿标准为12元/工日
31、，因增加用工所需管理费为增加人工费的20%。工程施工中发生如下事件，承包商提出索赔要求，请问能批准的工期和费用各是多少？D2G4C3A1B5E6H3F412345786（背）例：某项工程项目采用了固定单价施工合同，在一个关键工作面上又发生了4项临时停工事件： 事件一：5月20日至5月26日承包商的施工设备出现了从未出现过的故障； 事件二：应于5月27日交给承包商后续图纸直到6月10日才交给承包商； 事件三：6月10日至6月12日施工现场下了罕见的特大暴雨； 事件四：6月13日至6月14日该地区的供电全面中断。第五章 招投标1.下列不属于工程建设项目招标范围和规模标准规定中关系社会公共利益、公众安全的基础设施项目的是( C )。A煤炭、石油、天然气、电力、新能源等能源项目B铁路、公路、管道、水运、航空等交通运输项目C商品住宅，包括经济适用住房D生态
