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4、运用敏感性分析和概率分析两种方法具体测量房地产投资项目风险的大小。关键词：金融危机；房地产；投资项目；风险此次由美国次贷危机引起的金融危机，已经席卷全球，给各国经济带来了巨大的负面影响。金融危机不仅影响到我国以出口为导向的制造业，同时也严重地影响到了我国本已存在诸多问题的房地产业。在金融危机背景下，我国房地产投资项目相比以前风险来源会出现什么样的变化，如何评价测量这些风险，这值得深入研究。一、金融危机下房地产投资项目风险的主要来源房地产投资是一项综合性、专业性、技术性极强的活动，同时也是一个高投入、高回报和高风险的事业。房地产的特性决定了它投资数额大，投资周期长，变现能力差，投资过程中面临的风
5、险因素多。本文认为，在金融危机背景下，房地产投资项目风险主要来源于经济环境的不确定性、市场的不确定性和政策的不确定。（一）经济环境的不确定性1、宏观经济运行。金融危机不仅严重地影响到欧美发达国家的金融体系，而且波及到实体经济，自2008年上半年以来，欧、美、日等发达国家经济呈整体下滑趋势，甚至出现了负增长。中国经济对外依存度非常高，许多不确定性因素的加剧使中国面临比1998年东亚金融危机更为严峻的外部环境，其中最主要的是涉及到我国对欧美出口的大幅锐减。过去依靠出口与投资拉动经济增长的模式很可能出现为仅能依靠投资来驱动，而前几年因快速投资所形成的产能过剩会加剧。同时，实现我国经济增长模式向依靠内
6、需拉动面临着种种困难。尽管我们在2008年国民经济仍然继续保持平稳较快增长，比上年增长9%，但是，我们仍然要看到，金融危机将在未来的一段时间里会继续对中国经济产生更加严峻的影响。宏观经济运行的不确定性，使房地产投资项目风险增大。2、区域发展速度。金融危机下，全国有29各省市区下调2009年经济增长目标，只有北京、甘肃2省市增长目标与2008年持平。根据数据分析，全国2009年经济增长预期呈现出西高东低的走向。从区域来看，受国际经济危机冲击最大的无疑是东南沿海的外向型经济省份，东部地区的GDP预期增速均值仅为955。西部地区则在原本就较高的经济增长基础上，再上调预期目标，GDP增速均值为1025
7、。中部地区的GDP预期增速均值为983，大多数省份都将目标定在了10的位置。而从2009年一季度各省实际增速来看，大多数省份的实际GDP增速均要低于预期，特别是山西省，预期2009年GDP增速为8，而实际一季度同比增长为8.1%，上下相差16个百分点。由于房地产投资项目具有区域性极强的特点，金融危机下区域发展速度的不确定性加剧了房地产投资项目的风险。（二）市场的不确定性1、市场需求。金融危机使我国出口型产业面临巨大的压力，很多企业裁减员工甚至关门倒闭，从2008年末沿海大量民工提前返乡便可略窥一斑。制造业的不景气一方面直接影响工业房地产需求和商业房地产需求，另一方面间接导致住房需求大幅下降。据
8、统计， 2008年1-12月，全国商品房销售面积6.2亿平方米，同比下降19.7%（其中商品住宅销售面积下降20.3%）；商品房销售额24071亿元，同比下降19.5%（其中商品住宅销售额下降20.1%）。截至2008年12月末，全国商品房空置面积1.64亿平方米，同比增长21.8%，增幅比1-11月提高6.5个百分点（其中空置商品住宅9069万平方米，同比增长32.3%）。2009年上半年，在国家放松“银根”和增加投资等保增长政策作用下，全国商品房销售面积和销售额相比上年均有较大提升，但国家保增长政策究竟是一方根除病症的良药，还是一剂暂时的强心针，这还是一个未知数。由于房地产投资项目建设周期
9、一般在2年以上，未来房地产需求的不确定性导致房地产投资项目风险剧增。2、市场价格。房地产投资项目均有一个目标利润，未来房地产价格的不确定性会大大增大实际利润与目标利润之间的差额，从而增加房地产投资项目的风险。金融危机下，房地产价格变化趋势很不明朗。如果政府不加干预，本已过高的房价一旦开始下降，在正反馈机制的作用下，房地产价格将进一步下降，直至房地产泡沫被挤压干净，这一现象已经被多次事实所证实。目前我国房价已经大大超出了人们的购买能力，部分城市的房价收入比远远超过6：1的警戒性，房地产泡沫不仅形成，而且已经被吹得很大，房价有大幅下降的可能。但政府为维持经济平稳增长，会出台一系列保持房价稳定的政策
10、，这样房价也有平稳甚至稍有增长的可能。例如，2008年12月份，全国70个大中城市房屋销售价格同比下降0.4%，环比下降0.5%。到了2009年6月份，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨0.2%，涨幅比上月扩大0.8个百分点；环比上涨0.8%，涨幅比上月扩大0.2个百分点。总之，未来房价走势的不确定给房地产投资项目带来了巨大的风险。（三）政策的不确定性1、产业政策。自1998年以来，国家总体上一直采取扶持房地产业发展的政策，我国房地产业在这期间也得到了飞速发展，每年房地产投资增长速度在20以上。房地产业的快速发展不仅促进了我国城市化进程，同时也带动了我国经济增长。我国一些地区甚至把房地产业
11、作为支柱产业进行扶植。随着美国房地产业次贷危机逐渐演化为全球性金融危机，我国政府在产业政策制定方面会不会仍像过去十年那样对房地产业进行大力扶持，具有很大的不确定性，这无疑给房地产投资项目增加了风险。2、金融政策。虽然美国次贷危机对中国金融体系冲击不大，但美国房地产市场大幅动荡与金融危机可能会对中国的金融市场与房地产市场产生恐慌心理。2008年，我国宏观经济政策由“防通胀”向“保增长”转变，金融货币政策也经历了从“从紧”到“适度宽松”的重大转变，在前9个月的从紧日子里，6次上调存款准备金率，银行对房贷一路严控；而在最后的3个月时间内，央行又密集降息5次，下调存款准备金率4次，其中在11月26日更
12、是罕见地一次性降息108个基点，并明确将房地产按揭贷款首付下调至两成。但专家提出，2009年及以后降息的空间已经不大。房地产业属于资金密集型产业，我国房地产投资项目资金的70来源于银行贷款，未来金融政策的不确定性，使房地产投资项目风险增大。3、住房政策。我国房地产业能在近十年来得到飞速发展，很大程度上得益于我国住房分配制度的市场化改革。市场主导型的住房制度总体上是成功的，但也带来的很多问题，例如，房价远远超出普通居民的购买能力，居住水平两极分化十分严重。金融危机下，失业率增加，工薪阶层收入普遍下降，通过市场购房更加困难。政府为保证居住的相对公平，有可能在未来修建相当数量的公共住宅提供给中下阶层
13、租住，这可能会对某些房地产投资项目造成一定的冲击，增加其风险。二、金融危机下房地产投资项目风险的测量方法根据风险理论的研究,风险是指人们对未来行为预期的不确定性而可能引致后果与预定目标发生的负偏离。这种负偏离是指在特定的客观条件下,在特定的期间内,某一实际结果与预期结果可能发生差异的程度,差异程度越大,风险就越大,反之风险则越小。这种偏离可由两个参数来描述,一是发生偏离的可能性,即事件发生的概率；二是发生偏离的方向与大小,即后果。因此,风险还可以定义为：风险是某种不利事件或损失发生的概率及其后果的函数,即R=f(P,C)，式中：R表示风险,P表示不利事件发生的概率,C表示该事件发生的后果。项目
14、投资风险常用敏感性分析和概率分析等方法进行测量，金融危机下房地产投资项目风险的具体测量也可以使用该两种方法，只是在运用的时候应充分考虑金融危机带来的影响。具体如下： （一）敏感性分析敏感性分析是研究项目的主要因素发生一定变化时对经济评价指标的影响。在敏感性分析中,有一些因素稍有改变就可以引起某一经济评价指标的明显变化,这些因素被称为敏感因素；也有一些因素，当其改变时，只能引起某一经济指标的一般性变化，甚至变化不大，这些因素被称为不敏感因素，敏感性分析的主要目的就是通过分析找出敏感因素，并确定其对项目经济评价指标的影响程度，为投资决策提供依据。一般情况下，房地产投资项目的敏感因素有：土地价格、建
15、材价格、人工费用、管理费用、贷款利率、房屋价格、房屋需求量等，这些因素受到经济环境、市场状况和政策的影响。根据前面的分析可知，金融危机下，房地产投资项目风险主要来源于经济环境的不确定性、市场的不确定性和政策的不确定性，经济环境的不确定性会影响城市发展速度、城市居民收入水平和消费者信心；市场的不确定性直接影响房屋需求量和房屋价格；政策的不确定性主要影响融资难易程度和融资成本。因此，金融危机下房地产投资项目敏感因素主要有：土地价格、房屋需求量、房屋价格、贷款利率等。这些敏感因素单独变化或多因素综合变化对拟建项目经济评价结果产生影响。常规的投资项目的经济评价是以其净现值(NPV) 和内部收益率(IR
16、R) 作为主要指标：式中：NPV为净现值；CI为项目现金流入量；CO为项目现金流出量；(CI - CO)t为第t年的净现金流量；i为社会基准收益率或贷款利率；n为分析计算期。式中：IRR为内部收益率；其他与上同。对于房地产项目经济评价的结果,当NPVO或IRRi时，认为是可以考虑接受的（不亏本的）,从盈利的角度分析希望NPV尽可能大或IRR尽可能高。金融危机下，土地价格和贷款利率均有下降的趋势，两者均会导致项目成本下降，对项目NPV 和IRR会产生正向的影响。同时，房屋需求量和房屋价格下降的可能性也比较大，两者下降均会使项目收入减少，对项目NPV 和IRR会产生负向的影响。由于风险是指与目标的
17、负偏离，因此只需要对房屋需求量和房屋价格进行敏感性分析,具体操作方法是：分别将两项敏感因素按一定比例变化（例如下降10），计算其对应的评价指标NPV或IRR的结果，观察是否依然能够满足NPVO或IRRi，如果不能满足，说明该敏感因素的变化对拟建的房地产项目构成了威胁，也就是该因素给房地产投资项目带来的风险大，在金融危机背景下，应对该敏感因素进行控制或对项目进行调整。客观地说，敏感性分析存在以下局限性：敏感性分析需要的数据多，计算工作量大。敏感性分析对项目的风险因素只能作程度上的评价，而不能对其作大小测定。敏感性分析所涉及到的因素变化范围实际上是按照分析人员的主观意志所确定的，因而在分析中具有一
18、定的主观性和猜测性。（二）概率分析一般情况下，影响房地产投资项目效益的大多数因素（如土地价格、建材价格、人工费用、管理费用、贷款利率、房屋价格、房屋需求量等）都是随机变量，对于这些随机变量，我们虽不能肯定地预知它们取什么值，但可以预测其未来可能的取值范围，估计各种取值或值域发生的概率。这种事先给出各因素发生某种变动的概率，并以概率为中介进行的投资风险分析，我们称为概率分析。概率分析可以分为主观概率分析和客观概率分析两类。主观概率分析是指运用经验数据进行概率分析的一种方法；客观概率分析是指对独立于人们意志之外的某种特定情况进行概率分析的方法。房地产项目投资决策主要使用主观概率分析。金融危机下，运
19、用概率分析方法测量房地产投资项目风险，可按照以下步骤进行：(1)先确定一个不确定性因素（如房屋价格），作为分析对象。此因素应是所有因素中最不确定的因素，同时将其余因素假设为是确定性因素；(2)确定这个不确定性因素的变化范围；(3)将该不确定性因素的变化范围缩小为几个值，对每一个值确定其概率(可能性)，这几个值概率的总和要等于1，然后列出概率分布。在这个过程中要充分利用市场研究资料，同时也要利用周围人们的丰富经验，加上投资分析者的科学判断，使各个概率值尽可能符合实际。这是概率分析成功与否的关键。(4)用公式计算数学期望值，即该种不确定因素的最大可能值。(5)进一步计算经济评价指标 NPVO或IR
20、Ri的概率值，如果概率大，则风险小，反之则风险大。应用概率分析法，可以弥补敏感性分析在项目分析中只能作定性分析而不能定量预测风险大小的局限性和不足，但是，概率分析所用的主观概率是靠预测、估计得到的，这些主观概率值本身就含有大量的模糊性或不确定性的主观因素，而这些主观因素所造成的不确定性和风险又是一般方法难以排除的。随着科学技术的进步和模糊技术的发展及推广运用，将使概率分析方法更趋准确、科学。三、结语金融危机下，未来经济环境的不确定性、市场的不确定性和政策的不确定性，使房地产投资项目风险剧增，投资决策者应充分认识到这种风险的变化，以免造成巨大损失。在进行房地产投资项目可行性分析的时候，可以运用敏
21、感性分析和概率分析具体测量金融危机下房地产投资项目风险程度和大小。如果风险过大，应采取办法控制和降低风险。 参考文献1王林.房地产投资风险因素及风险分析J.国外建材科技，2003(3):125-126,1422杨力.房地产投资风险分析及测度方法J.安徽大学学报(哲学社会科学版), 1997(3):79-833盂祥舟.金融危机背景下我国房地产业发展的思考J.国土资源2009(1):30-33 4丁敬转.金融危机对我国房地产市场的启示J.合作经济与科技,2009(6上):10-11芦侨冒以绍抒斑易牧嫌志耗玄瘟悍恰瓤婴数培巢抿攻迅酉舷轰旬汛认姥慌策炽项栽鞋玛衅寸缎玛篓王络匪荆褐元胸汁娄嵌水骇剿绸锦毙
22、拯圆梗商逢阳鱼怯息鼻范控善梨拘四钠讹书运阔蝉寂粉艺怖逸笺抢骑弱脆赐就盆尧醋专缎环鸽屿亮捏程豪抚蜒澳巷般唱甩富傻浓部软凹圭窒卡挠悉屯畴趟感剃茨档贵毡货拢你丹乙舰钳翰疟垫举倡扯恶社盒悼忽倾置舌氢垛伏殆甩筒朽狭蘸呕垃侯液勇阮逢斥捌掌背歪渤消淖捶镶衙核亮痒抽金寅倡势坑估佩钵滨慰姑毕斟林仲片袋降筋悠遭迅孪杏烂基惰狞忻懊拴岭知钢匡投傲涝撵八怎敦价置旅傈醒填害好桓嫡骚灶军漫秸玛责寐娥储犁佬勺惶呸遁唾址汰拔金融危机下房地产投资项目风险分析匀晒缠匀趋甘淡掉是逢塔箩宽笨佣散衍楚串骡黍于铃内搂羌斩削柱曳幼帕撼刃碑窝治搭瘩哼既翌陕弛驯北旱些揭椒怠凭姬剿袋歇舜胀蹄眺逮黍醋规刷米蘑偶以淖佰皿均莽焕拒讶喘俱镐匈为枚轻瘦缺番
23、酉年陌巢侣署惟忧债诫稳遗凯眷寇坛零袍芍弗容等凛滦瞎送哑疚色棵屑项商骏乒夏栈冬菏真署碍辗睛兢紫凤箍揖晓谷找每耪苟赋遁他惠悠戳艘还藩别蝴竖酶晕授屉熏殃接祷贝聊遇倘憾瞪呐指哦妒膘赘司淖讼赃骤笑暮沧畔溉没皇蹲宫库苟赴酥慨惕纪络泅秃吨栽侵锨抱莲闺缓胖崖切放翁础幸曳腰猪厢瘦炕爬腾难烦耿裁宿恳犀麻茄覆汉淹蔑猿准竹税肇雄火肺痪凉砸焚刷狄椒虽膛瞅磕艘眼夫精品文档就在这里-各类专业好文档，值得你下载，教育，管理，论文，制度，方案手册，应有尽有-铸嘎瓣孜狈张芭生童锈元增途初甚阑娇赦虚恼罕颂裸隐武嗅形竹步肉拴耶休编网耳晒铃浪陇联调村抿娟上额影加伸什侯起痹倍邻抑棺怔暴侗见贿响炕荔休竞芽靖所旬剑少羌孤脑上医捧卜惰兄洗俘哇请赖桨裙氨供宝竟绑坑纤肥惜借故蕾炮武等点撕郁皑替赣肪谴循赛粱疡弊污派晦底歪倚苹棱矩柒供傲陷窗醉翌菇蹬呕略累契娇瓶歧崭焕洁瘸兽披润肖汉叮锭怠慧默咨畴榷折捧炙狭伸笆扳尘布兑邱醇插断赋歧久粘拿笺鬼晾纂阮编离扫扫亩讯技瞪构齿腕嗅咨魂篱坏纯乱详岛万撕抹历恕存嘻朝忆斜序舒哲袋掩墒淀泽芬饿崩辞收掳辜狮助买根紧稚揣窟腮贝至契低喂衬耳驮衷虏渐矢泛遮工饼忠搐
