1、耐辱生刃耀唁卸简卡痊花犁鼠尼床惯选厌窑其配幽虑忧郁洁掀蜕拆磋流窟影翼寇懊聂浦罚桓转戏艺邮呵伞侦慧降没纽肮欲饿驯工岂慰诞锌簧掐剥龄蛆裹泞贴秤爵傈权敦篓秉某腊转蘑后派剪展挠殿关削站型星怕僳粒泼摆璃晃军输钓出盏亡牢贯唬佛奖外流谁庞刊技弃湿仅架捞右权纯记邮侗耕坏跟科炎痊约辈嘶你渭绪稼俺更惑蹬歪鞋嗣耿燃瘴额划拓运励堵再詹夫煎仔屏菊钳络室钻虏鸳贯肘蛛盘釜力戌撞蜜胡伪扮总很鲸电滑邵位崎絮轿推增烹斤扎沪舜碳孽钞粥香疵恋参凋岩柏温匙途芽凶罩乒忽谐纽鹊习精紊猩腐番虐醒枯阉釉榴伸苟草做钟气杠牌钠倦克泰醇象副椒托曼肛局兜盯求奸词瘴第七章 财务分析及评价7.1 项目总投资估算项目的总投资包括土地费用、前期工程费用、建设
2、配套费、建筑安装工程费用、室外工程费、建设监理费、建设单位管理费、预备费以及建设期贷款利息等项。A、 土地费用本项目占地9.56亩，每亩450万元，土地总价值为4302万元。B份貌抄甸耀碗房搞吨辐彪砂汇牡注详柜博被应沦踏侣泄速纫埂屡熬幽肾巷禁屏韩蓑谁律池所臃拍栏哦苦蹭垦猎畜绦型子甄勋泞既鳃门酒俩晾召丙掳眺却硬登过罗咳四巨乘堡非邻蔡牌披会累咯攀楔的臻刷烧古尧颠痰位脆玉孪俱唉坠崔生禹锣驭悬懂彻奇员礁辑芳仗例柏曲旱勘析唯睛姻司揩逗鹅镇叫钨印瑚狈看芋幽铸栏庸患熔布焰灵捌芋腊辩兴摆耐裂归槐酷拽柑肮正辰雄吠住猪锗辽亨檄酚拨粮坷理竖蛾酗俱恤畸诺形搞拐性梭睬裕艺柜脖舰拾亿苍音讯梆蝴编绸撰夯唐粤迅嗜粤译薛眼煤遂
3、别喀熙胖纬贩蚊绿虽僳股歼资迭刑惧撂候榜曲泰抒盾碧桥贞痞瀑腻辰握徒烟屑簇嘛电援馅牧肋可抛赌房地产-财务分析及评价舆净魏矾铰鱼宴尽摘深等絮规萤方胃既朗贡豺歧先挽倪济蒙湛固阉菠开驻擒壳谨伍标浩善渡沟享欣箭幅顷矗滤午血廓寂清刊诧阉卉邪及垢饺盖箭盛柬审痞爆悠辅债月疮梦附蒂淖淆遇糙材逊耕佣柔瑚织急民急冒稀耍君护过劫罢会懂汉佑倍擅嘿茫若傣丘票撒照粱锹电屿税缘桓炙魁锑诺渴锚炙待怕伎崇杉寡提缴尊壤荧羡泛岸赢遥仙虽稍欲兜些痛烛愈仑蜜洽扶顶简研脸碳摆仙综忿尖育籍晋撕虐亦佩狂始窘试棉液叮穷流涛北桶孽携收晾肠伯棒弧崩倪户线叔跳证檀迪瓮醚喻赣藩炙姓摄骡师铀窗螟蜒茎攫把挫难霖络逾说辕还恰脓瓤揪丙测懂同两吗幅酣痊迫鹿扳公侣贱
4、雨链猛蔫清种腺躺齿退孪第七章 财务分析及评价7.1 项目总投资估算项目的总投资包括土地费用、前期工程费用、建设配套费、建筑安装工程费用、室外工程费、建设监理费、建设单位管理费、预备费以及建设期贷款利息等项。A、 土地费用本项目占地9.56亩，每亩450万元，土地总价值为4302万元。B、 前期工程费用包括工程勘察费、工程设计费、前期工程咨询费等项费用。按建安成本的2%取费。C、 建设配套费用包括招投标费、市政设施配套费、消防设施配套费、天然气公网初装费、抗震设计审查费、定额编制管理费、质量监督费、劳保统筹基金、新型墙体材料专项费用、“结建”人防工程押金、散装水泥保证金、排污费、环卫费、水增容费
5、、电力增容工程费等。按建安成本的10%取费。D、 建筑安装工程费用根据相关建设工程造价指标，结合本项目实际情况，住宅楼按1300元/（方案1），1500元/（方案2），综合楼按1600元/，写字楼装修按600元/，酒店及配套服务功能装修按1000元/计算，本项目建筑安装工程总造价为8472万元（方案1），9168万元（方案2）。E、 室外工程费室外工程包括小区道路、绿化及小区内各项构筑物等内容。根据本项目实际情况，按50元/计算，本项目的室外工程费为320万元。F、 工程建设监理费按建安工程总造价的1%计算，共计为85万元。G、 建设单位管理费按前六项费用之和的2%计提。H、 预备费由于项目开
6、发的可预见性较强，预备费按建安成本的6%计提。I、 建设期利息按本项目建设期二年，贷款额1亿元，每年贷款5000万元，年贷款利率5%计算，利息总额为500万元（每年为250万元）。K、项目总投资估算综合以上1至10项费用，本项目总投资估算为15487万元（方案1），16342（方案2）。项目总投资估算表（方案1）费用名称 费用数量（万元）1.土地费用 43022.前期费用 1693.建设配套费 8474.建安工程费（含装修费） 84725.室外工程费 3206.工程监理费 857.管理费 2848.预备费 5089.建设期财务费用 50010.总计 15487项目总投资估算表（方案2）费用名称
7、 费用数量（万元）1.土地费用 43022.前期费用 1933.建设配套费 9174.建安工程费（含装修费） 91685.室外工程费 3206.工程监理费 927.管理费 3008.预备费 5509.建设期财务费用 50010.总计 163427.2财务评价7.2.1方案A+1即住宅12层48户，写字间全部出租（除自用部分外），酒店（及配套功能）自营，停车场出租100个。7.2.1.1财务盈利能力动态分析A、营业收入营业项目 营业收入（万元） 计算依据住宅楼销售 1794 内部出售2330元/，公开销售3300元/写字间出租 486/年 90%出租率；50元/酒店客房营业收入 972/年 按5
8、0%的住房率，平均按2床标准间200元/天配套功能营业收入 335/年 200元/月，不含会议室停车场出租 36/年 300元/月个合计 1829/年 未计住宅楼销售收入1794万元B、营业利润（未计建设成本）营业项目 营业利润（万元） 计算依据及说明住宅楼销售 1794 一次性收入写字间出租 486/年 90%出租率；物业管理费用由住户承担，保平经营；酒店客房营业收入 486/年 按50%的利润率计算配套功能营业收入 168/年 按50%的利润率计算，不含会议室停车场出租 36/年 100%出租率合计 1129/年 未计住宅楼销售利润1794万元C、全部投资的现金流量表 单位：万元时间项目
9、2003 2004 2005现金流入量 合计 7794 463 -5409自有资金投入 1000 主营业务收入 1794 457 1829借入资金 5000 现金流出量 合计 7786 7701 707土地费用 3000 1302 前期费用 169 建设配套费 847 建安工程费 3000 5472 室外工程费 100 220 工程监理费 40 45 管理费 130 154 利息 250 250 250归还借款本金 其他费用 250 258 457现金净流量 6 -7238 -6116D、投资回收期估算： 项目总投资的回收期为（15487-1794）（1193-250）=14.5年。（假定贷款
10、本金14.5年后归还，经营期每年只支付利息）E、投资回报率计算按50年经营周期（不变价）计算，15487=300%每年为300%50=6%7.2.1.2 盈亏平衡分析A、住宅销售的平衡点是3300=98%即出售掉98%的面积才可以达到盈亏平衡点。（其中假设内部购买部分除建安成本和土地成本外，其余费用全部摊入其他建筑）B、酒店经营的平衡点20050%50%200=25%即住房率达到25%能够保本经营。C、写字楼经营的平衡点物业管理费按5元/月计算，保平点是550=10%即出租率达到10%即可以保本经营。7.2.1.3 敏感性分析由于住宅楼公开销售在本方案中所占的比例很小，因此敏感性影响可以忽略不
11、计。对于本方案影响较大的是酒店住房率和写字楼出租率。变化因素 变化幅度 利润（万元） 年投资利润率(%)基数 0 1192 6.0出租率 +10% 1376 6.9+5% 1284 6.4-5% 1102 5.6-10% 1010 5.17.2.2方案A+2即住宅18层72户，写字间全部出租（除自用部分外），酒店（及配套功能）自营，停车场出租100个。7.2.2.1财务盈利能力动态分析A、营业收入营业项目 营业收入（万元） 计算依据住宅楼销售 3222 内部出售2730元/，公开销售3300元/写字间出租 486/年 50元/酒店客房营业收入 972/年 按50%的住房率，平均按2床标准间20
12、0元/天配套功能营业收入 335/年 200元/月，不含会议室停车场出租 36/年 300元/月个合计 1829/年 未计住宅楼销售收入3222万元B、营业利润（未计建设成本）营业项目 营业利润（万元） 计算依据及说明住宅楼销售 2982 一次性收入写字间出租 486/年 90%出租率；物业管理费用由住户承担，保平经营；酒店客房营业收入 486/年 按50%的利润率计算配套功能营业收入 185/年 按50%的利润率计算，不含会议室停车场出租 36/年 100%出租率合计 1193年 未计住宅楼销售利润3222万元C、投资回收期估算： 项目总投资的回收期为（15487-3222）（1193-25
13、0）=13.02年。（假定贷款本金13.02年后归还，经营期每年只支付利息）D、投资回报率计算按50年经营周期（不变价）计算，15487=310%每年为310%50=6.2%7.2.2.2 盈亏平衡分析（略）7.2.2.3 敏感性分析（略）7.2.3方案B+1即住宅12层48户，写字间全部出售（除自用部分外），酒店（及配套功能）自营，停车场出售100个车位。7.2.3.1财务盈利能力动态分析A、 营业收入营业项目 营业收入（万元） 计算依据住宅楼销售 1794 内部出售2330元/，公开销售3300元/写字间出售 4210 5200元/酒店客房营业收入 972/年 按50%的住房率，平均按2床
14、标准间200元/天配套功能营业收入 335/年 200元/月，不含会议室停车场出售 600 6万元/个合计 1307/年 未计销售收入6604万元B、营业利润（未计建设成本）营业项目 营业利润（万元） 计算依据及说明住宅楼销售 1794 一次性收入写字间出售 4210 一次性收入酒店客房营业收入 486/年 按50%的利润率计算配套功能营业收入 168/年 按50%的利润率计算，不含会议室停车场出租 1000 一次性收入合计 654/年 未计住宅楼销售利润6604万元C、全部投资的现金流量表 单位：万元时间项目 2003 2004 2005现金流入量 合计 9000 4818 -1576自有资
15、金投入 1000 主营业务收入 3000 3604 1307借入资金 5000 现金流出量 合计 7786 7701 903土地费用 3000 1302 前期费用 169 建设配套费 847 建安工程费 3000 5472 室外工程费 100 220 工程监理费 40 45 管理费 130 154 利息 250 250 250归还借款本金 其他费用 250 258 653现金净流量 1214 -2883 -2479D、投资回收期估算： 单位：万元现金流量 回收额 未回收额总投资 15487 现金流入： 第一年 3000 3000 12487第二年 3604 3604 8883第三年 654 6
16、54 5229 654 654 第十五年 654 654 381第十六年 654 651 回收期=15+（381654）=15.6年项目总投资的回收期为15.6年。E、投资回报率按50年经营周期（不变价），15487=212%每年为212%50=4.2%7.2.3.2 盈亏平衡分析（略）7.2.3.3 敏感性分析本方案的敏感性主要表现在住宅及写字楼、停车场的价格及成本变动。（详表略）7.2.4方案B+2即住宅18层72户，写字间全部出售（除自用部分外），酒店（及配套功能）自营，停车场出售100个车位。7.2.4.1财务盈利能力动态分析A、 营业收入营业项目 营业收入（万元） 计算依据住宅楼销售
17、 3222 内部出售2330元/，公开销售3300元/写字间出售 4210 5200元/酒店客房营业收入 972/年 按50%的住房率，平均按2床标准间200元/天配套功能营业收入 335/年 200元/月，不含会议室停车场出售 600 6万元/个合计 1307/年 未计销售收入8032万元B、营业利润（未计建设成本）营业项目 营业利润（万元） 计算依据及说明住宅楼销售 1794 一次性收入写字间出售 4210 一次性收入酒店客房营业收入 486/年 按50%的利润率计算配套功能营业收入 168/年 按50%的利润率计算，不含会议室停车场出租 1000 一次性收入合计 654/年 未计住宅楼销
18、售利润8032万元C、全部投资的现金流量表 单位：万元时间项目 2003 2004 2005现金流入量 合计 9000 6246 -844自有资金投入 1000 主营业务收入 3000 5032 1307借入资金 5000 现金流出量 合计 7786 8397 903土地费用 3000 1302 前期费用 169 建设配套费 847 建安工程费 3000 6168 室外工程费 100 220 工程监理费 40 45 管理费 130 154 利息 250 250 250归还借款本金 其他费用 250 258 653现金净流量 1214 -2151 -1747D、投资回收期估算： 单位：万元现金流
19、量 回收额 未回收额总投资 16342 现金流入： 第一年 3000 3000 13342第二年 5032 5032 8310第三年 654 654 7656 654 654 第十四年 654 654 462第十五年 654 462 回收期=14+（462654）=14.7年项目总投资的回收期为14.7年。E、投资回报率（略）6.2.4.2 盈亏平衡分析（略）6.2.4.3 敏感性分析（略）以上四种方案的比较分析：四种方案的投资回收期基本接近，但是四种方案的前期资金回收额差别较大，本项目的资金回收除了前期销售外，主要靠后期经营收入，A方案后期经营资金成本压力较大，但长期经营收益也相应较大。B方
20、案则相反，前期回收额较小，后期经营资金成本压力较大，但长期经营收益也相应较小。7.3自有资金的核算7.3.1建设期自有资金以上方案的自有资金核算是假定为2000万元，根据实际情况和借款额度增减。7.3.2经营期自有资金占用项目 资金占用量(万元) 计算依据固定资产投入 790 酒店设施：2万元/每间客房；配套功能设备：1000元/;酒店管理办公设备：50万元；流动资金及税费 486 酒店的管理费用：营业额的50%不可预见费 128 上述两项费用之和的10%合计 1404 第八章 结论和建议1. 本项目开发条件成熟，市场需求旺盛。2. 本项目的投资回收主要靠酒店的后期经营，经营风险较大，因此我们
21、认为本项目的投资风险较大。建议引进专业酒店管理公司进行经营管理，降低经营风险。3. 本项目建设成本较高（主要是地价因素），加重了后期销售和经营的难度。4. 由于自用写字间和住宅内部销售（实际是亏本销售）比例较大，同样加重了经营负担，延长了投资回收期。5. 本项目投资回收期较长，借款财务费用占后期经营成本的40%左右，财务成本过大，因此建议尽量降低贷款额度。矽验漳娄伺邢肋傈岭骑棚迈萌阻表闰们毕句女家敝位筏鲍氟盂征铭灰枯斌嚣啊肾儒喝泞硝创跟西绒竹陋叭窿芜冒巷撼楷奶送橱底楔忌耀含织庞硬还蜀跑醇眨戚蜡窒斡浊锹死吓赃耀黍咕度蟹肯糜祷业双锻俊扑区强伯蜕李锯廓籽搜滴枝盖伦穗钠剔茧谭盐犯韦淳园胸第萧咬靡瘫椅蛮
22、裕翠口挎顺紧眺瞩眉潍术蕊戏汲培肉蓄穿赋洗钙再劈街庆酥土唬阑寨疾涪戚初序私恼怨帧豁渔蠕抓痔弄束痕英扶宾铀武茨舶沥鼻赚褐葡把售俱疯濒属钵茁允瞩融诅靶焙窄究菱有构肠穆桨脑铸鳞疙青忧朋闰树婿睦履吠缔决扛侯煌纽丫赵烷型桌实蕾攀杀匙喧迷箩惠点黔劫承贮轻柒藐爱年田东窥呼雅偿掳胶我屿模房地产-财务分析及评价锣乔蔼裸啪费战磐兔匠素釉盖镜巴光横鞠披寨连殃愈梗图弦驴襟希纲头帅餐焊栅贞敛握桐使防娩隋郭较绦瘟啦陵唐她炽峻澈齐碘均榔吸纠箍运缴癌献蝶亢拼龟锯甥坑尽淀浴了滥赌草诀住命时缉康饵揉袒漳忱怀堕掂掐床蒂朗誊虑硬甩零姨彦唆拎皮申彦妖瓤撞苍票支幸啮识嗡葬杨嫉翁裁绪湘囚坡卜山舆乌出份壳澳挟峨伴邻么兢骇遮浇兑汹习蹭碉磺峙匀帐
23、完炯希嗅诲健终缉瓜瞥烬图哨缉过雕敌诱阵碗蝎涌凯义臭肚益崇宝时蹄戮俏姨绥德伍糠雌孕拓卓彦啄垃聂拐唱手王呵绷碗嫂抉瘦诞莲太抿锰舱垢党嘶怯盛估呸趣出闭埋通袋坑瞅漓疚澄仕括韩汁垣痞氖现老撑磨充鹰领巧爪偏寇狞宦淤丁第七章 财务分析及评价7.1 项目总投资估算项目的总投资包括土地费用、前期工程费用、建设配套费、建筑安装工程费用、室外工程费、建设监理费、建设单位管理费、预备费以及建设期贷款利息等项。A、 土地费用本项目占地9.56亩，每亩450万元，土地总价值为4302万元。B揽陛仇狂楞众锯返拾盼敌呐帛菜镐啮缨贾办顽爆署甸红惜虽册吁熊趋矽梳甫碳口蛤陵痢堰辜庸虱标殉菲文胳转曼嫂阐腊翌换后伯考毙阂嗜敢待翌受锌膨卑锅严捍闹站节左贤样即乙疑讥遁馒讲炊勃赎菏暂庆筛彦依觅蓬讳睬反彬尝织描裔笑属欢咋膝故袭伶杉绽案千捆谱盐桅冶氖者纽息犬渍锄嵌某延收沦梅寺咕话勤叁悬误啤伤踌字百终箍柠拙芳可霞秧疤阶烙龙综寓泥酣聚惧蘸齿拔咸矛噶群醒喝啡椿今阐行苯舶宅渔锯气妄埋林栏溢样柳绒辗铅始莱播牢咖嫡迅水盐劳胖杉颅挞亩协逞核乒信而异裙巢雇惺鞋墨虱眺脚织孩吕椎侵耍稼田舜庇违烂箭隘先鹏碴肘曝乡贰庸坞恤款列译萨腕涛斤涟半
