1、房地产泡沫的成因和治理对策1房地产泡沫的成因和治理对策房地产泡沫的成因和治理对策2摘 要自 2002 年以来，我国房地产市场经历了新一轮的繁荣，房地产业存在泡沫已成为不争的事实，本文对房产泡沫的成因及治理对策进行了研究。本文首先从房地产泡沫的相关理论入手，在借鉴国内外相关研究成果的基础上对泡沫与房地产泡沫的概念进行了界定，分析了房地产泡沫形成的原因，探讨了房地产泡沫的形成机制并对房价泡沫与地价泡沫进行了比较研究。然后从宏观经济环境、制度性原因、微观因素三个层面分析了我国房地产泡沫的形成原因。最后，提出了治理房地产泡沫的对策措施，指出政府应加强对土地市场、商品房市场、二手房和租赁市场的管理和调控
2、并综合运用金融、税收政策以防止泡沫进一步膨胀。关键词：房地产泡沫；成因；对策措施房地产泡沫的成因和治理对策3目录1 前言.51.1 选题背景及意义.51.2 国内外房地产泡沫研究进展.61.3 研究内容.72 房地产泡沫的内涵.72.1 泡沫概念的界定.72.2 房地产泡沫的界定.83 房地产泡沫的形成机制.83.1 房地产泡沫的形成条件.93.1.1 房地产特性决定房地产易产生泡沫.93.1.2 “经济人 ”假定是房地产泡沫形成的前提 .93.1.3 外部环境对房地产泡沫形成的推动.93.2 房价泡沫与地价泡沫的形成机制.104 房地产泡沫成因分析.114.1 房地产泡沫产生的制度性原因.1
3、24.1.1 住房保障制度建设滞后.124.1.2 不合理的税费制度及土地政策的失误.134.2 房地产泡沫产生的微观因素.134.2.1 地价推动高房价.144.2.2 房地产市场秩序不规范.144.2.3 供求矛盾.154.2.4 金融机构的过度支持.165 房地产泡沫治理的对策措施.165.1 对土地市场的管理和调控.165.1.1 调整土地出让方式，合理控制土地价格.165.1.2 严厉打击开发商囤地行为，遏制土地投机.175.1.3 加强土地供应规划，缓解供需总量矛盾和供需结构性矛盾.17房地产泡沫的成因和治理对策45.1.4 加大保障性住房建设力度，缓解普通商品房需求压力.185.
4、1.5 合理控制土地拆迁面积，减少房地产刚性需求.195.2 对商品房市场的管理和调控.195.2.1 加强商品房价格监督和管理，严厉打击抬升房价的不法行为.195.2.2 完善房地产市场预警机制，密切关注市场发展.205.2.3 完善和规范房地产管理体制，促进市场有序运行和良性竞争.205.3 对二手房和租赁市场的管理和调控.215.3.1 积极发展二手房市场和租赁市场，缓解住宅一级市场需求压力.215.3.2 加强二手房交易管理，遏制投机性需求.215.4 金融、税收政策措施.215.4.1 完善金融政策，防范金融风险.215.4.2 审慎发放房地产开发贷款.225.4.3 全面开征物业税
5、，完善相关土地政策.226 结语.22主要参考文献.23房地产泡沫的成因和治理对策51 前言1.1 选题背景及意义房地产业在国民经济中占有重要地位 1。特别是近 15 年来，我国房地产业得到了迅速发展。随着 1998 年下半年住房实物分配的停止，住房制度改革得到了进一步深化，住房分配货币化逐步实行，住房商品化、社会化进程稳步向前推进。1998 年以来，我国房地产市场进入了国家对房地产业进行整顿和宏观调控后的市场化阶段，虽然房地产投资、房地产供求及价格、土地购置、土地开发等方面都在逐步完善，但在发展过程中仍存在许多不尽人意的地方，特别是2002 年以后，房地产市场出现了一些异常情况。房地产投资增
6、长迅猛，商品房空置面积大量增长，过快增长的房价严重抑制了广大消费者的购房需求，适合广大消费者的经济适用房严重不足，而高档住宅的空置率却不断增加。目前房地产开发企业项目投入资金中约 20%至 30%是银行贷款，建筑施工企业对项目垫支中的 30%至 40%的资金也多是来源于银行贷款，此外，另据央行统计，目前个人购房按揭比率为 73%，所以大部分个人购房者是通过银行按揭消费，几项相加，房地产开发中 70%以上的资金来自于银行。短时期内投机发展或阶段性过度发展，势必导致房地产泡沫的产生和膨胀，并且泡沫的破灭所产生的冲击力往往是毁灭性的。目前，就房地产业中出现的房地产投资、房地产价格、商品房空置率持续上
7、升等现象，关于中国是否存在“房地产泡沫” 的争论成为一时之焦点。 尤其从2004 年以来，关于“ 中国房地产市场是否存在泡沫” 的争论开始愈演愈烈。2004年 8 月，建设部等六部委联合发文，要求加强对重点地区房地产市场的监控和指导，防止出现新的房地产“过热” ；2004 年 10 月，央行在其发布的第三季度货币政策执行报告中，也提醒各商业银行要切实加强信贷管理，警惕房地产泡沫出现。可以看出，房地产泡沫已引起了决策和监管部门的警觉。近年来国家先后出台“ 国八条 ”、“国六条”、“国十五条”等宏观调控政策，2008 年至 2009 年，全国房地产进入了调整期，房地产价格下降，销售量大幅萎缩，房地
8、产市场进入低谷；2010 年至 2011 年，房地产市场又像“过山车” 一房地产泡沫的成因和治理对策6样，迎来了销售量的大幅攀升和房地产价格的急剧上涨，房地产泡沫又成为了房地产业界的热点话题。本文对房地产泡沫形成的机制、成因及对策进行研究，可以为政府发展房地产业、引导房地产市场持续健康发展提供理论依据。1.2 国内外房地产泡沫研究进展国外对泡沫进行系统研究始于 20 世纪 80 年代的“理性泡沫研究” 。1980 年以前，Hahn 2(1966)，Samuelson 3(1967)和 Shell-Stiglitz4(1967)对理性泡沫进行了开创性的研究，但直到 20 世纪 80 年代，理性预
9、期学派才比较规范地剖析了理性泡沫形成和运行的基本原理。首先，Blanchard-Wetson 5(1982)从理性预期出发，在套利均衡的前提下，求解出了理性泡沫解；并构造出一种被称为爆炸性泡沫的理性泡沫。随后，Hamilton-Whiteman 6(1985)利用随机差分方程来探讨经济中的泡沫；Sargent and Wallace7(1987)的研究则给人们提供了一个较为清晰的用数学模型分析泡沫的思路；20 世纪 80 年代末，关于泡沫的分析更多地结合现实具体的市场结构，Campbell-Kyle 8(1988)创建了股票市场的“ 噪声交易”模型；Allen 等 9(1993)的模型指出，资
10、产市场的信息不对称使价格操纵成为可能，并最终可能导致资产的价格泡沫。此后，Flood(1994)指出，如果按照一种线性自相关的过程进行预测和回顾，反复博弈，当市场价格与人们预期的价格变化正相关时，就有可能在某些领域形成泡沫。Granger-Swanson(1994)通过一种一般鞅过程模型解出的理性泡沫解集几乎囊括了目前学术文章中的所有的常见理性泡沫解。以上泡沫研究主要集中在股票市场，对房地产泡沫研究较少，Wong 10(1998)以泰国房地产泡沫为背景发展了一个动态模型，展示了在经济过热、国际资本大量流入的情况下，房地产商对市场过度乐观的预期以及人们预期的相互作用所产生的“ 羊群效应 ”在房地
11、产泡沫产生和膨胀过程中的作用机制。Allen11等人(1998) 发展了一个模型，说明银行等金融中介的代理问题如何导致房地产泡沫的产生。国内经济学家对泡沫理论的研究始于 20 世纪 80 年代末 90 年代初，开始大多停留在对金融泡沫现象的定性描述上。90 年代中后期，一度出现对金融泡沫理论的研究热潮，实证研究特别是泡沫破灭前的实证研究很少。丛屹 12(1998)认为日本泡沫经济的发生过程中主要是由于地价过快上涨和金融过度扩张造成的，房地产泡沫的成因和治理对策7并借鉴日本经验提出了防范泡沫发生的措施。谢经荣等 13(2002)通过一个包括房地产商和银行两方的资本市场均衡模型说明资产价格和信贷数
12、量的关系，资产回报的不确定性将导致资产泡沫的产生，而人们对未来信贷扩张的预期以及信贷扩张程度的不确定性将提高泡沫的严重程度。刘福坦 14(2003)认为中国房地产产权混乱连体流通也是房地产泡沫产生的根源。曲波和谢经荣 15(2003)描述了房地产泡沫运行的特殊机制(投机价格机制和自我膨胀机制)。汪利娜 16(2003)研究了房地产泡沫的生成机理。1.3 研究内容（1）房地产泡沫相关理论。在对泡沫及房地产泡沫概念界定的基础上，分析房地产泡沫形成的原因，探讨房地产泡沫的形成机制并对房价泡沫与地价泡沫进行比较研究。（2）房地产市场泡沫成因分析。根据房地产泡沫的运行特征并结合我国房地产市场实际情况，从
13、宏观经济环境、制度层面和微观因素三个方面分析房地产市场泡沫的形成原因。（3）房地产市场泡沫治理的对策措施。结合房地产泡沫的形成原因，从土地市场、商品房市场、二手房和租赁市场、金融及税收政策等四个方面提出治理对策。2 房地产泡沫的内涵2.1 泡沫概念的界定首先要理清什么是泡沫，这样房地产泡沫的涵义才能迎刃而解。1926 年出版的Palgrave 英文大字典 对泡沫的定义是：“任何高度投机的不良商业行为 ”。这个说法似乎不够清楚，至于它是否发生也没有一致的看法 17。1987 年出版的Palgrave 经济学大辞典 中引用著名济学家金德尔伯格（C Kindleberger）的话重新定义泡沫： “泡
14、沫状态这个名词，随便一点儿说，就是一种或一系列资产在一个连续过程中陡然涨价，开始的价格上升会使人们产生还要涨价的预期，于是又吸引了新的买主这些人一般只是想通过买卖牟取利润，而对这些资产本身的使用和产生盈利的能力是不感兴趣的。随着涨价常常是预期的逆转，接着就是价格暴跌，最后以金融危机告终。通常“繁荣”房地产泡沫的成因和治理对策8的时间要比泡沫状态长些。以后也许接着就是以暴跌（或恐慌）形式出现的危机，或者逐渐消退告终而不发生危机。 ”这个定义形象直观地描绘了泡沫从生成到破灭的过程，指明了泡沫形成的原因在于投机性，泡沫破裂的结果是金融危机。诚如金德尔伯格自己所说，这不是一个严格的定义，定义仅仅给出了
15、一种形象化的描绘，没有回答“泡沫到底是什么” 这一问题。在本文中，我们把泡沫定义为：泡沫是由于某种垄断性的存在，以及虚拟需求的过度膨胀导致资产的价格水平相对于理论价格的非平稳性上涨，同时，根据泡沫的度量可把泡沫分为安全区、警戒区、危险区、严重危险区四个阶段，安全区的泡沫通常对经济发展有积极作用，但如何区分泡沫的四个阶段有赖于不同时期不同经济体的详尽的市场运行的精确模型。2.2 房地产泡沫的界定曹振良认为，房地产泡沫指由房地产投机所引起的房地产价格脱离市场基础持续上涨。因为建筑物是劳动产品，其价格相对较稳定、较容易判别，所以房地产泡沫实质上是指地价泡沫 18。刘维新认为房地产开发中的泡沫现象，主
16、要是指由于投机等因素，导致地产价格无节制地持续上扬，使土地资产和房地产产品价格严重脱离市场基础而持续上涨，使价格严重脱离其合理价值的过程和状态。胡瑾卿认为房地产价格在一个连续的过程中的急剧上涨，初始的价格上涨使人们产生价格会进一步上涨的预期，从而又吸引新的买者，随着价格的上涨与投机资本的持续增加，房地产的价格远远高于与之对应的实体价格，由此导致房地产泡沫过度膨胀的后果是预期的逆转、高空置率和价格的暴跌，即泡沫破裂。因此，笔者认为，房地产泡沫是以房地产为载体的泡沫。房地产泡沫是房地产经济波动的一种形式，它的产生又加剧了房地产经济的波动。房地产开发中的泡沫现象，主要是指土地和房屋价格极高，与其使用
17、价值、市场基础价值不符，虽然帐面上价值增长很高，但实际上很难得到实现，形成一种表面上的虚假繁荣。笔者还认为，从经济学的角度看，房地产泡沫的产生是一种经济状态的失衡现象，是指由房地产投机等因素所引起的房地产价格脱离市场基础的持续上涨，市场定价脱离市场基础价值的高估是房地产泡沫的本质，这种高估房地产泡沫的成因和治理对策9也是价格迅速回落的原动力。3 房地产泡沫的形成机制根据泡沫的经济学原理，泡沫是在经济运行中产生的。房地产泡沫的产生是基于特殊的社会经济背景，是属于特定时期的一次性泡沫运行过程。这个过程的基本轨迹是：泡沫形成，即房地产价格虚升，开始脱离其市场基础价值；泡沫膨胀，即房地产价格持续上升到
18、高出其合理价格几倍甚至十几倍、几十倍的水平；泡沫破灭，即房地产泡沫的膨胀持续到一定程度后，居民受购买力的约束买不起房，而投机需求只占市场容量的一小部分，高价格将无法维持而出现大幅度下跌 193.1 房地产泡沫的形成条件3.1.1 房地产特性决定房地产易产生泡沫商品具有价值与使用价值，价值决定投资，使用价值决定消费。房地产是不动产，它不同于股票、债券等虚拟资本，而是以实物形态存在的实实在在的产品，兼有生活资料和生产资料双重属性。在现实条件下，由于房地产价值量大、房地产市场信息不充分、行为非理性，而盈利的社会预期却较高，加上投机商的介入，房地产市场就成了产生泡沫的沃土。如果房地产泡沫不加控制，将有
19、发展成为泡沫经济的可能性。在此过程中，房地产本身所具有的特性使其易产生泡沫。3.1.2 “经济人 ”假定是房地产泡沫形成的前提在现代主流经济学中，一般把参与经济活动的个人或企业假定为追求效用或利润最大化的经济主体，即所谓的“经济人” 。一般来讲， “经济人”具有三个基本属性：一是追求效用或利润最大化；二是有限理性；三是机会主义倾向。“经济人”的三大属性，决定了他们在经济活动中往往是一种非合作博弈，从而成为市场不确定性的根源。博弈分析发现，当市场上基本要素表明房地产价格将要变动时，一小撮投机者的投机活动就可号召投资大众改变市场价格，左右市场发展。房地产泡沫的成因和治理对策103.1.3 外部环境
20、对房地产泡沫形成的推动房地产泡沫作为一种经济现象，是在一定的经济、金融、政策环境下产生和发展的 20。经济环境变化导致经济过热是泡沫经济产生的温床，银行信贷非理性扩张对泡沫经济具有推波助澜的作用，而政府干预失误则会直接导致泡沫经济的产生。3.2 房价泡沫与地价泡沫的形成机制地价泡沫有两重含义，一是指由投机导致的土地价格超过其市场基础决定的合理价格而持续上涨；二是指土地价格高于由市场基础决定的合理价格的部分。房价泡沫与地价泡沫有着本质的联系，但在形成机制上又略有区别。（1）房价泡沫根源于土地的本质属性房地产是指土地、建筑物及固着在土地、建筑物上不可分离的部分及其附带的各种权益。众所周知，建筑物本
21、身不可能增值，随着时间的推移，其价值反而会出现下降，但是由于土地具有稀缺性、资产属性等本质特点，使土地具有增值性。因此，房地产的增值本质上是土地资产的增值。另外，土地市场是一个不完全竞争的市场，我国的土地一级市场是垄断市场，由于土地的稀缺性和其虚拟资本属性，致使土地具有很强的投机可能性。从表象上看，房地产泡沫来源于对房地产产品价格的预期，而从本质上看，房地产泡沫来源于承载房地产产品的土地的本质属性。（2）房地产泡沫引起地价泡沫土地需求是一种引致需求，是对房地产产品的需求带来的对土地的需求。当消费者普遍预期房地产产品会持续供不应求、房地产价格会不停上涨的时候，房地产投机需求就不断增加，进而引起土地需求的急速上升，但土地供给的价格弹性很小，市场供给量有限，因而，土地价格会不断上涨，地价的上涨使房地产产品成本增加，从而促进房价的上涨，形成恶性循环，最终土地价格背离其市场基础而产生泡沫，具体形成过程见图 2-1。（3）从构成上来讲，房地产产品利润中高于合理利润的部分和地价泡沫共同构成了房地产泡沫，从本质上说，是房屋使用价值和土地资产属性的结合吸引了房地产的投资性需求。（4）我国房价泡沫与地价泡沫的形成机制略有差异
