1、本科毕业论文（20 届）浅析城市轨道交通对沿线房地产的影响Analysis Urban Mass Transit to the affect of real estate along所在学院 专业班级 交通工程 学生姓名 学号 指导教师 职称 完成日期 年 月 摘 要城市轨道交通是一种适合我国国情的城市公共交通系统，轨道交通具有容量大、速度快、安全性高、环保、准时的特点,为城市公共交通的高效、安全、便捷奠定了重要的基础。如何正确对待轨道交通的发展，对房地产业产生的多重影响、对北京市的发展以及其它正在进行轨道交通建设的城市都均有显著地现实意义。本文选择的是去年刚刚开通的房山线（郭公庄站-苏庄站）
2、作为主要研究对象。本文通过总析城市轨道交通对房地产的影响以及通过分析房山线对其沿线房地产业所带来的房产效应，将其中的影响通过分析和计算描述出来，并且同时阐明其对人们的生活方式和出行方面的影响，为北京乃至全国其他城市轨道交通线路提供参考依据。关键词：城市轨道交通；城市发展；房地产；土地利用AbstractUrban rail transit is suitable for China urban public transport system, rail transport has a large capacity, fast, safe, and to environmental protec
3、tion, the time characteristics of urban public transport is efficient, safe, convenient and laid an important foundation. How to properly treat the development of rail transportation, multiple effects on the real estate industry, the development of Beijing as well as other ongoing construction of ra
4、il transit cities have significantly significance of the ground reality.This paper pointed out that last year just recently opened the Fangshan line ( Guo Gongzhuang Station - Su Zhuang station ) as the main research object. This article through the general chromatography urban rail transit to the i
5、nfluence of the real estate and through the analysis of real estate industry fang shan magmatic line along brought about by the house property effect, which influence through the analysis and calculation to describe them, and at the same time to elucidate the peoples way of life and the influence of
6、 travel, for Beijing and all the other urban rail transit lines to provide the reference.Keywords：Urban Mass Transit；Urban Development；Real estate；Land utilization1目 录绪论 .11.1 本文的研究背景 .11.2 本文的研究意义 .21.3 本文的研究的内容 .2二、北京市轨道交通与房地产发展概况 .32.1 北京市轨道交通发展概况 .32.2 北京房地产市场发展概况 .42.3 关于房地产、房产、地产的定义 .42.3.1 房地
7、产 .42.3.2 地产 .52.3.3 房产 .6三、城市轨道交通对北京房地产价格变动的特征分析 .63.1 国外典型城市轨道交通对房地产价格变动的影响研究 .63.2 城市轨道交通对北京房地产价格变动的特征分析 .73.2.1 价格变动的空间特征 .83.2.2 价格变动的时间特征 .83.2.3 价格变动的结构特征 .8四、案例分析，以房山线为例 .94.1 对沿线居民生活和工作方式产生的影响 .114.2 房山线沿线地产项目情况 .124.3 沿线房地产价格特征 .154.4 对沿线房产租金的影响 .194.5 轨道交通房山线带来的沿线房地产热 .20总结 .21参考文献 .22致 谢
8、 .231绪论1.1 本文的研究背景城市轨道交通是一种适合我国国情的城市公共交通系统，从运输效率和城市环保的角度来看，轨道交通最具有优势，大力发展大运量、高效率、低污染安全、准时等特点，已逐渐成为人们的共识并写入国家规则建设方案。城市轨道交通种类繁多，按照用途可分为城市铁路、地下铁道、轻轨交通、城市有轨电车等，本文中所提到的轨道交通具体指的是城市地铁线路。常规道路交通和轨道交通是城市公共交通系统中最主要的两种交通方式。与常规道路交通相比,轨道交通具有容量大、速度快、安全性高、环保、准时的特点,为城市公共交通的高效、安全、便捷奠定了重要的基础。根据国家发改委提供的资料，在“十五”期间，我国城市需
9、要建设的轨道交通线约为 800Km，投资规模将达到 2700 亿元。目前，北京市市政府规划“三环、四横、五纵、七放射”的轨道交通网络的蓝图，交通累计运营里程达276Km，轨道交通已成为北京公共客运的骨干力量。到 2020 年北京轨道交通运行里程将达 700Km，形成四通八达的连接各卫星城的地铁网络体系。北京市轨道交通在建设伊始，就成为沿线区域房产价值提升的一大亮点，尤其是对于一些原来轨道交通缺乏的区域城市轨道交通能够提高沿线土地的开发强度，推动沿线经济的繁荣与发展。一般来说，去除市场因素，一条轨道交通平均会为沿线房价带来 8%-20%的上涨；轨道交通的开通运行也会在很大程度上促进沿线租赁市场的
10、升温，平均会有 300/月-500/月的上涨 1。城市轨道交通已成为市民快速出入中心城区的交通手段。城市轨道交通对提高沿线区域的可达性、方便沿线周边居民出行乃至选择居住地等均产生了举足轻重的影响。越来越多的人在择居时把城市轨道交通作为重要的考虑因素,因而对沿线房地产的价格产生了一定影响,并呈现出一定的规律。自1993年4月上海城市轨道交通1号线南段观光试运营以来,至今上海已建成轨道交通运营线路8条,共有车站160座,运营里程达234km。根据“十一五”规划,上海将在2010年建成400km 轨道交通线,每天运送乘客近600万人次,承担全市公共交通出行量的35%以上,相当于中心城道路在现状基础上
11、增加一倍。随着城市轨道交通建设的日渐深入,线路分布的密度也将日益增加,轨道交通对房价的影响也将更为显著 2。近几年，北京楼市新政影响逐渐显现，投资性需求受到抑制，刚需购房者观望情绪浓厚，一手房市场呈现量价齐跌态势，二手房市场表现为量跌价稳。房地产代表着土地开发，和轨道发展有密切关系，而且现在我国面临的种种交2通问题应该从土地开发和轨道互动方面接近，正是在这样的背景下，本文针对目前热门的TOD模式等问题，开展房地产发展和轨道建设互动关系进行了研究。1.2 本文的研究意义在目前我国轨道交通建设高潮到来之际，对已有轨道交通线的特大城市，如北京，开展轨道交通对房地产业发展总体影响尤其是诱发性累积影响的
12、研究具有重要意义。这种影响的评判与分析可供今后其它城市参考借鉴，以更好发挥轨道交通对房地产业的带动作用和诱导作用，同时减轻房地产业周边路面交通对城市环境的负面影响。由于交通工程尤其是轨道交通对房地产经济有多方面的重大影响，在我国开展相关研究是非常必要的。特别是如何正确对待轨道交通的发展，对房地产业产生的多重影响、对北京市的发展以及其它正在进行轨道交通建设的城市都均有显著地现实意义。1.3 本文的研究的内容本文选择的是去年刚刚开通的房山线（郭公庄站-苏庄站）作为主要研究对象。作为 5 条郊区线路（房山线、15 号线、昌平线、亦庄线、大兴线）之一，选择房山线主要有三方面的原因：首先，房山线是去年刚
13、刚建成后开通的新线路，运营时间较短，沿线周围房价变化幅度会很大，有极大的期望和升值空间；其次，房山线眼线在建成前几乎大片是片草丛生，荒野万里此景象尤其在大葆台站到良乡大学城北站之间最为明显，房山线大大的促进了眼线房地产业的发展甚至是经济的开发，这些个现象只要你坐上了房山线你就能发现这些显而易见的事实；此外，由于我家住在北京市的西南方向，距离房山线比较近，再加上目前在地铁运营一分公司进行培训，为我乘坐房山线提供了很大的便利（尤其是相对于同样离家较近的大兴线） ，因此，房山线就成为了本文研究的首选。3图 1 北京地铁房山线通过整理和分析得到的数据，并将之归纳总结出来。主要分出房山线建成前的房地产价
14、值与建成后的对比；建成后房山线周围房价的远近的对比。最后用 EXCEL 软件将所得到的数据做成图表以便进行统计分析。二、北京市轨道交通与房地产发展概况2.1 北京市轨道交通发展概况1863 年世界上第一条地铁在英国伦敦建成通车，标志着城市轨道交通方式的诞生。在不同国家、不同发展阶段内，凡经济发达的国家与城市都建有地铁。地铁已成为一个国家综合国力、城市经济实力、人们生活水平及现代化的重要标志。中国第一条地铁是北京地铁，于 1965 年 7 月 1 日在北京西郊玉泉路开工，1969 年 10 月 1 日完工通车，全长 23.6 公里，共设 17 个车站，是中国地铁之先河。由于属于战备工程，北京地铁
15、在通车后很长时间内不对公众开放，需凭介绍信参观及乘坐。1971 年 1 月 15 日公主坟至北京站段开始试运行，1971 年 8月 5 日延长为玉泉路至北京站，1971 年 11 月 7 日延长为古城路至北京站，1973 年 4 月 23 日延长为苹果园至北京站。北京地铁二期工程始于 1969 年，其线路沿北京内城城墙自建国门至复兴门，呈倒 U 字型，设 12 座车站及太平湖车4辆段，线路长度为 17.2 公里。1981 年 9 月 15 日，北京地铁正式对外运营。北京地铁复八线于 1992 年 6 月 24 日开工建设，1999 年 9 月 28 日通车试运营，2000 年 6 月 28 日
16、与一线全线贯通。截至 2005 年，北京地铁已开通的线路包括 1 号线、2 号线、13 号线和八通线，运营线路总里程 114 公里，共有 70 座运营车站。其中，1 号线全长 31.04公里，23 座运营车站；2 号线全长 23.61 公里，18 座运营车站；13 号线全长40.85 公里，16 座运营车站；八通线全长 18.9 公里，13 座运营车站。北京地铁目前日客运量 150 万人次左右 3。截止至今，2012 年 2 月 16 日至 2 月 23 日，北京地铁所管辖线路连续 6 个工作日，日均客运量 613.53 万人次，期间共加开临客 84 列。其中客流量最高日达到了 634.19
17、万人次。对于这一数据，北京地铁客运部门分析指出，去年底新线的开通对于全网客流增长起到了很大的推动作用，尤其是 8 号线和 15 号线客流增长迅速，每天客运量分别稳定在 11 万人次和 10 万人次左右。同时带来的向城区骨干线路换乘的客流也不断增加，与去年底新线开通前的客运量相比，1 号线增长 4.4%，2号线增长 8.3%，5 号线增长 5.3%，10 号线增长 9.2%。2.2 北京房地产市场发展概况近几年，北京楼市新政影响逐渐显现，投资性需求受到抑制，刚需购房者观望情绪浓厚，一手房市场呈现量价齐跌态势，二手房市场表现为量跌价稳。具体来看，本月商品住宅共成交 4007 套，环比下降 60%；
18、成交均价为 18341 元/平方米，环比下降 19%。二手房成交方面，总成交面积为 137.22 万平方米，相比 4 月大幅下降，成交价格趋于平稳。本月土地市场较 4 月活跃，共成交 17宗，总成交面积为 264 万平方米，环比上升 173%；但与本年度前几个月成交均值对比，北京土地市场在 5 月还是有一定程度降温。新房供应方面，本月商品住宅上市 7348 套，环比下降 25%；其中期房上市 6754 套，占 92%，现房上市594 套，占 8%4。2.3 关于房地产、房产、地产的定义2.3.1 房地产房地产是指土地、建筑物及固着在土地、建筑物上不可分离的部分及其附带的各种权益。 房地产由于其
19、自己的特点即位置的固定性和不可移动性，在经济学上又被称为不动产。可以有三种存在形态：即土地 、建筑物、房地合一。在房地产拍卖中，其拍卖标的也可以有三种存在形态，即土地（或土地使用权） ，建筑物和房地合一状态下的物质实体及其权益 5。 中国房地产市场发展的历史：5第一阶段： 理论突破与试点起步阶段（1978 至 1991 年） 。1978 年理论界提出了住房商品化、土地产权等观点。1980 年 9 月北京市住房统建办公室率先挂牌，成立了北京市城市开发总公司，拉开了房地产综合开发的序幕。1982 年国务院在四个城市进行售房试点。1984 年广东、重庆开始征收土地使用费。1987 至 1991 年是
20、中国房地产市场的起步阶段。1987 年 11 月26 日，深圳市政府首次公开招标出让住房用地。1990 年上海市房改方案出台，开始建立住房公积金制度。1991 年开始，国务院先后批复了 24 个省市的房改总体方案。第二阶段：非理性炒作与调整推进阶段（1992 至 1995 年） 。1992 年房改全面启动，住房公积金制度全面推行。1993 年“安居工程”开始启动。1992 年后，房地产业急剧快速增长，月投资最高增幅曾高达 146.9%。房地产市场在局部地区一度呈现混乱局面，在个别地区出现较为明显的房地产泡沫。1993 年底宏观经济调控后，房地产业投资增长率普遍大幅回落。房地产市场在经历一段时间
21、的低迷之后开始复苏。第三阶段：相对稳定协调发展阶段（1995 至 2002 年） 。随着住房制度改革不断深化和居民收入水平的提高，住房成为新的消费热点。1998 以后，随着住房实物分配制度的取消和按揭政策的实施，房地产投资进入平稳快速发展时期，房地产业成为经济的支柱产业之一。第四阶段：价格持续上扬，多项调控措施出台的新阶段(2003 年以来)。2003 年以来，房屋价格持续上扬，大部分城市房屋销售价格上涨明显。随之而来出台了多项针对房地产行业的调控政策。最早是 1978 年，至今已经走过了 30 年历史。第五阶段：房产泡沫即将破 6。2.3.2 地产地产指在一定的土地所有制关系下作为财产的土地
22、。简单地说，就是土地财产，在法律上有明确的权属关系。地产包含地面及其上下空间，地产与土地的根本区别也就是有无权属关系。土地具有有用性、稀缺性和社会的有效需求等特点。土地资本是为使土地达到一定的使用标准而进行的开发投资，这种投资要转化为一定量的物化劳动和活劳动，其本身必然具有商品属性。法律意义上的土地财产一般具有以下特征：l、属于一定的所有者或使用者；2、有明确的四至界定；3、可以依法转让；64、能给所有者和使用者带来一定的权益。地产主要分为以下三大类：商业地产：商业地产广义上通常指用于各种零售、批发、餐 商之道地产饮、娱乐、健身、休闲等经营用途的房地产形式，从经营模式、功能和用途上区别于普通住
23、宅、公寓、别墅等房地产形式。以办公为主要用途的地产，属商业地产范畴，也可以单列。国外用的比较多的词汇是零售地产的概念。泛指用于零售业的地产形式，是狭义的商业地产。工业地产：指工业类土地使用性质的所有毛地、熟地，以及该类土地上的建筑物和附属物，有别于住宅、商业和综合类用地以外的第四种性质用地。工业类土地上的可建建筑物用途有较大的范围，其中包括工业制造厂房、物流仓库及工业研发楼宇等。在我国，工业房地产的土地批租年限为 50 年。住宅地产：以居住功能为主的住宅房地产 7。2.3.3 房产所谓房产，是指有墙面和立体结构，能够遮风避雨，可供人们在其中生活、学习、工作、娱乐、居住或贮藏物资的场所。房产指各
24、种明确了权属关系的房屋以及与之相连的构筑物或建筑物；地产是指明确了土地所有权的土地，既包括住宅或非住宅附着物的土地（以及各地段） ，又包括已开发和待开发土地。我国的地产是指有限期的土地使用权。房产与地产之间存在着客观的、必然的联系，主要包括几个方面：1、实物形态上看，房产与地产密不可分；2、从价格构成上看，房产价格不论是买卖价格还是租赁价格都包含地产价格；3、从权属关系看，房产所有权和地产所有权是联系再一起的。差异包括几个方面：1、二者属性不同；2、二者增值规律不同；3、权属性质不同；4、二者价格构成不同 6。三、城市轨道交通对北京房地产价格变动的特征分析3.1 国外典型城市轨道交通对房地产价格变动的影响研究轨道交通对房地产市场价值的影响具有区域性，站点所处的区位不同，与同一交通站的距离不同，其对土地价值的影响都是有所区别的；轨道交通对房
