1、-1-黑建房20135 号关于印 发黑龙江省“十二五”城镇住房发展规划的通知各市（地）人民政府，绥芬河市、抚远县人民政府，省农垦、森工总局：为推动我省城镇住房事业科学发展，努力实现广大群众住有所居目标，根据全国城镇住房发展规 划（20112015 年）（建房改2012131 号）和黑龙江省国民经济 和社会发展第十二个五年规划纲要（黑政发201117 号），我 厅组织编制了黑龙江省“ 十二五” 城镇住房发展规划 。经省政府领导同意，现印发给你们，请组织相关部门结合当地实际 ，认真抓好贯彻落实。二 O 一三年一月三十日黑龙江省住房和城乡建设厅 2013 年 1 月 30 日印发校对：房地产市场监管
2、处 苏连文 共印 100 份-2-黑龙江省“十二五”城镇住房发展规划在认真总结“十一五 ”时期我省城镇住房 发展情况，综合分析全省住房和房地产形势的基础上，根据全国城镇住房发展规划（20112015 年）（建房改2012131 号）和 黑龙江省国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要（黑政发201117 号），编制本规划。一、 “十一五” 时期的主要成就“十一五” 期 间，全省城 镇住房工作取得了 显著成就，住房建设明显加快，住房保障体系逐步建立，居住水平明显提高，人居环境显著改善，房地产市场调控成效显著，为我省“十二五” 时期加快推进城镇住房工作打下了坚实的基础。住房建设规模不断扩大。在认真贯
3、彻国家宏观调控政策的基础上，进一步改善投资环境，加大了棚户区改造力度，住房建设开发规模迅速扩大。 “十一五 ”期间，全省累 计完成房地产开发投资2550.5 亿元，比“十五 ”期间增长 171.9%，房地产开发投资占全省固定资产投资总额的 12.39%；住房施工面积实现 32305.2 万平方米，年均增长 24.93%；住房竣工面积完成 17813.1 万平方米，年均增长 18.21%。基本住房保障制度全面建立。 “十一五”期间，我省加大了保障性住房建设的力度，不断完善政策、加大投资，大力推进了保障性安居工程建设。出台了关于城市棚户区改造的实施意见、 廉租住房保障办法、 廉租住房项目建设管理办
4、法、 黑龙江省人民政府关于加快发展公共租赁住房的实施意见、 棚户区改造考核办法等一系列规范性文件，在政策层面对保障性住房予以支持和规范；建立了定期督导检查和约谈制度；全省 13 个地市、64 个县市均已建立了住房保障制度，对低保住房困难家庭实现应保尽保。-3-坚持“集中建 设” 和“配建”相结合的原则 ，按照“ 大分散、小集中” 的模式进行空间 布局，各级政府制 订了保障性住房用地供应计划，合理确定廉租住房、经济适用住房、公共租赁住房、各类棚户区改造用地比例，并优先安排建设用地。全面实施了城市和国有工矿、林区、煤矿、垦区棚户区改造，启动公共租赁住房建设，覆盖城镇低收入家庭和部分低收入群体的城镇
5、住房保障制度初步建立。 “十一五 ”期间，全省完成各类棚户区改造 108.82 万户，新建廉租住房 18 万套，新建经济适用住房16 万套，新建公共租赁住房 0.17 万户，廉租住房租赁补贴发放39 万户。住房供应结构基本合理。全省在进一步加强市场调控的同时，积极调整住房供应结构，取得了较好成效。一是中小套型住房供应比例明显提高，2010 年 90 平方米以下中小套型商品住房供应比例达到 69.8%；二是保障性住房供应量逐步增加，2010 年保障性住房建设 34 万套，供应 13 万套（不含棚改住房）。城镇居民居住条件显著改善。 “十一五”期间，城镇居民人均住宅建筑面积由 2005 年的 22
6、.0 平方米提高到 2010 年的 25.7 平方米，平均每年提高 0.74 平方米。住房公积金制度快速发展。 “十一五” 期 间，是我省住房公积金制度大发展的关键时期，各项业务指标实现历史性突破。截至2010 年末，全省住房公积金制度覆盖人口 338.58 万人，五年累计归集住房公积金 630.81 亿元，提取 281.94 亿元，归集余额 348.87亿元；五年累计为 25.54 万户家庭发放住房公积金贷款 358.7 亿元，贷款余额为 218.38 亿元，广大缴存职工通过住房公积金制度改善了住房条件。物业管理服务水平明显提升。截至 2010 年底，全省共有物业企业 1855 家，从业人员
7、超过 10 万人，实施物业管理的面积 3.3-4-亿平方米，物业管理覆盖率达到 53%，并以每年 2%的速度提高；全省有 76 个项目被评为国家级物业管理示范项目，294 个项目被评为省级物业管理示范项目，41 家企业被评为省级物业诚信企业，其中大庆高新物业公司等企业进入了全国物业管理先进行列。商品房价格平稳运行。截至 2010 年底，全省商品房销售平均价格 3719 元/平方米，比 2005 年增长 77.2%，年均增长 12.1%；商品住房销售平均价格 3492 元/平方米，比 2005 年增长 86.4%，年均增长 13.3%。2011 年我省认真贯彻国家房地产调控政策，督促哈尔滨市出台
8、了限购政策，组织全省 30 个城市制定了年度房价控制目标，并于年底进行了考核，30 个城市房价均在控制目标以内，调控政策达到了预期效果。住房建设对经济社会发展的促进作用明显。2010 年，我省完成房地产开发投资 843 亿元，占全省城镇固定资产投资的 13%；实现税收 88.2 亿元，占全省地方税收的 20.2%，占全省地方财政收入的 8.2%。同时，房地产业带动了 60 多个上下游行业的发展，其中带动作用最明显的是建筑业，2010 年建筑业完成产值 1618亿元，实现税收 75.9 亿元，占全省地方税收的 17.4%和财政收入的 7%。从以上数据看，房地产业对固定资产投资、地方一般预算收入、
9、拉动相关产业、带动社会就业的效果十分明显。“十一五” 期 间，我省城 镇住房发展工作取得了明 显成绩，为“十二五” 发 展积累了宝 贵经验，奠定了 坚实基础。同时也面临诸多矛盾和问题，突出表现在：一是住房供应存在结构性矛盾，一些城市房价波动幅度较大，保障性住房和中低价位、中小套型商品房供应偏少，存在供需矛盾，引起部分城市房价过快上涨；二是住房保障的任务重、难度大，主要表现在建设资金不足，建设用地紧缺，部分项目进展缓慢，保障机制尚不完善；三是住房租赁市场还不够规范，管理无序；四是房地产市场秩序有待进一步规范，房地产开发、建设、交易以及中介服务等环节中违法违规行为时有发-5-生；五是物业服务水平有
10、待进一步提高，全省物业管理发展不平衡，覆盖面不广，市场化水平较低，行业内部尚未形成有序健康的市场机制，物业管理企业资质等级偏低，管理方式、服务水平有待提高。二、 “十二五” 时期面临的机遇与挑战“十二五” 时 期，是我国全面建 设小康社会的关 键时期，是住房发展的重要转型期。国家将积极稳妥地推进城镇化，注重提高城镇化质量，进一步突出保障和改善民生，加大保障性安居工程力度，全国城镇将新建住房约 65007000 万套，建设城镇保障性住房和各类棚户区改造住房 3600 万套，全国城镇保障性住房覆盖面达到 20%左右。重点加快发展公共租赁住房，推进廉租住房和经济适用住房建设，增加限价商品住房供应，大
11、力推进各类棚户区改造，扩大保障性住房覆盖率。从中长期来看，国家出台的一系列宏观调控政策，对稳定房地产市场、促进房地产业持续健康发展具有积极作用。随着房地产市场调控政策效应的不断显现，我省房地产市场形势面临着严峻的考验。一是调控政策从税收、信贷、土地、限购等方面提出了严厉措施，目的是控制市场中的投资、投机性需求，以此来抑制房价过快上涨，但调控政策特别是税收信贷政策大大增加了购房和养房成本，不仅对投资投机性需求产生影响，同时也影响了以自住为主的刚性需求，市场需求受到抑制。二是由于国家采取紧缩信贷政策，房地产开发贷款额度呈下降趋势，市场资金面临困难。虽然房地产市场面临着严峻的考验，但同时也面临着重要
12、的机遇。一是积极稳妥的推进城镇化是当前扩大内需的重要手段。今年的中央经济工作会议提出，城镇化是当前中国扩大内需的最大潜力，要积极稳妥推进城镇化，着力提高城镇化质量。在黑龙江省国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要中明确提出到-6-“十二五” 期末，我省城镇化率达到 60%的目标，年均增长 0.8 个百分点左右，因此，我省城镇化水平和质量的提高不仅可以带动住房建设投资的增长，而且能够促进住房消费，对扩大内需具有重要推动作用。二是保障性住房政策给房地产市场带来了机遇。2010 年以来，国家出台了一系列房地产调控政策，在控制房价过快增长的同时加大了保障性安居工程建设支持力度。我省棚户区改造量较大，任
13、务十分艰巨，国家能够在资金和政策上同时给予支持，对于我省房地产开发市场是很好的机遇。三是调控政策鼓励普通商品住房建设。 国务院办公厅关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知（国办发20111 号）中明确要求各地要增加土地有效供应，严格落实保障性住房、棚户区改造住房和中小套型普通商品住房用地不低于住房建设用地供应总量 70%的要求，我省房地产市场主要以中小套型为主，绝大部分地市以棚户区改造项目为主，因此从政策上讲，土地供应是完全有保障的。四是调控政策的主要目的是抑制市场投资和投机性需求。本轮调控政策主要是通过税收、信贷及限购等手段来控制市场中的投资和投机性需求，而我省基本上没有投机性需求，
14、投资性需求量也不是很大，因此，调控政策对我省的房地产市场影响相对较小，这也正是我省 2010 年以来房地产市场保持逆势增长的根本所在，也是当前政策环境下发展房地产市场的有利因素。五是我省经济发展战略有利于房地产业发展。省委、省政府提出“八大经济区”和“ 十大工程” 的发展 战略，其中涉及了大量的城市基 础设施和环境改造项目，直接惠及房地产业，将对房地产业的发展带来积极的影响。六是房地产业的支柱产业作用增强，各级政府高度重视房地产业发展。近几年，随着我省房地产业迅速发展，对经济发展的拉动和促进作用日益增强，同时由于房地产业关联度高，对建筑业、房地产中介、物业管理及建材工业等服务行业和生产部门的拉
15、动作用较大，间接拉动经济作用远高于直接拉动作用，因此，-7-房地产业是各级政府非常重视的产业，是省委确定的新经济增长点，这也是房地产业发展的重要积极因素。“十二五” 时 期，是我省住房 发展的重要 转型期，机遇与挑战并存，机遇大于挑战，发展环境比较有利，必须抓住机遇，加快推进城镇住房工作。三、 “十二五” 时期城镇住房工作的指导思想、基本原则和主要目标（一）指导思想以邓小平理论、 “三个代表 ”重要思想、科学 发展观为指导，以全面建设小康社会为目标，突出保障和改善民生，完善城镇住房保障体系，不断改善中低收入家庭住房条件；加强和改善房地产市场调控，推进房地产业转型升级；加快房地产服务业发展，提升
16、服务水平和综合实力；着力增强行业监管和服务能力，提高城镇住房工作科学规范管理水平；改善投资环境，科学引导消费，力促我省房地产市场“稳 中求进” ，发挥房地 产业拉动经济增长和改善人居的“双拉 动” 作用，确保房地 产市场稳 步健康发展，努力实现广大群众住有所居。（二）基本原则1. 全面覆盖，分层推进的原则。建立并完善覆盖不同收入层次家庭的多层次住房保障和供应体系，保障低收入住房困难家庭的基本住房需求，支持中等收入家庭改善住房条件、提升居住品质，适度推行成品住宅建设。在满足中低收入住房困难家庭基本住房需求的基础上，逐步解决新就业职工和外来务工人员的住房困难问题。2. 统筹协调，优化结构的原则。统
17、筹协调保障性住房、商品住房、市场租赁住房之间的关系，促进住房产品结构优化与调整，有计划有步骤的组织实施保障性安居工程，加快廉租住房建设和各类棚户区改造，大力发展公共租赁住房。-8-3. 适应经济，有效实施的原则。制定与经济社会发展水平相适应的、合理完善的住房发展目标，增强规划目标科学性；注重规划实施，制定具有操作性强的实施保障机制与具体措施，保障规划得到有效实施；注重实施效果评价，建立科学的规划实施评价机制与体系。4. 市场导向，配置资源的原则。坚持市场导向原则，继续深化城镇住房制度改革，充分发挥市场机制在住房市场中配置资源的基础性作用，均衡发展商品住房买卖和租赁市场，主要依靠市场满足居民多层
18、次住房需求。5. 政府调控，市场调节的原则。坚持政府引导，强化各级政府职责，探索市场运作机制，建立健全住房保障组织体系，正确运用政府调控和市场机制两种手段，促进房地产市场平稳健康发展。（三）发展目标优化土地和商品住房供应结构，加快普通商品住房建设；健全和完善基本住房保障制度，扩大城镇住房保障覆盖范围；发挥政府的支持和引导作用，逐步构建改善住房困难家庭居住条件的政策支持体系；规范市场秩序，逐步构建基本满足不同层次住房需求的商品住房体系；以推广节能省地环保型住宅模式为重点，逐步构建房地产业与相关产业协调发展的产业发展体系；创新方式，积极探索，推动建立与经济社会发展相协调的房地产市场运行机制与监管体
19、系。具体发展目标：1. 城镇住房建设进一步加快。 “十二五”期间，房地产开发完成投资 6000 亿元，建设商品房 14000 万平方米；完成商品住宅投资4800 亿元，建设商品住宅 11250 万平方米；商品房销售面积14500 万平方米，商品房销售额 6000 亿元。2. 住房保障力度进一步加大。到 2015 年，保障性住房覆盖-9-面达到 20%左右，保障性安居工程建设规模 202.4 万套。保障性住房、棚户区改造和中小套型普通商品住房用地占住房建设用地供应总量比重 70%；保障性住房及其配套工程建设的信贷资金投入 400 亿元;住房公积金归集总额将突破 2200 亿元，余额 1300 亿
20、元，将累计为 65 万户家庭发放住房公积金贷款 900 亿元。3. 居民居住条件进一步改善。到 2015 年，城镇人均住宅建筑面积达到 31 平方米。住房居住功能更加完善，住区居住环境更加优美，配套设施更加完善。4. 扩大物业管理覆盖面。城镇新建住宅小区物业管理覆盖面达到 100%，旧住宅小区物业管理覆盖面达到 65%以上。四、主要任务（一）加快保障性安居工程建设，完善住房保障体系强化各级政府职责，积极推进保障性安居工程建设，建立和完善以公共租赁住房为重点、以棚户区改造为支撑、以其它方式为补充的住房保障体系。1. 着力解决低收入家庭住房困难。通过城市棚户区改造和新建、改建、政府购置、租赁等方式
21、增加廉租住房和经济适用房房源，加大补贴力度，着力解决城市低收入家庭住房困难问题。要结合实际，稳步扩大制度覆盖面，适当提高保障标准，使低收入住房困难家庭基本得到保障。 “十二五” 期间，建 设廉租住房 20.75 万套，经济适用住房 5.98 万套。2. 努力解决中等偏下收入家庭住房困难。加大政策支持力度，加快发展公共租赁住房，逐步解决城市中等偏下收入家庭及新就业职工、进城务工人员的住房困难。 “十二五” 期间，建设公共租赁住房 6.13 万套，限价商品房 1.12 万套。3. 推进各类棚户区改造和旧住宅区综合整治。全面实施城市和国有工矿、煤矿、林区、垦区棚户区改造工作，稳步推进旧住宅区综合整治
22、，完善基础设施配套，改善居住环境。 “十二五” 期间，-10-实施城市棚改 77.35 万套，国有工矿棚改 3.35 万套，林区棚改48.14 万套，垦区危房改造 22.54 万套，煤矿棚改 17.04 万套。4. 严把保障性住房建设标准。保障性住房建设标准要严格执行国家相关规定，经济适用住房单套建筑面积控制在 60 平方米左右,廉租住房单套建筑面积控制在 50 平方米以内，公共租赁住房单套建筑面积控制在 60 平方米以下。保障性住房规划设计要认真贯彻省地、节能、环保原则，积极推广应用先进、成熟、适用、安全的新技术、新工艺、新材料、新设备。保障性住房建筑设计应当符合国家和省住宅设计规范相关要求
23、，户型设计要坚持户型小、功能齐、配套好、质量高、安全可靠的要求，合理布局，科学利用空间，有效满足各项基本居住功能。5. 多方筹集房源和资金。通过新建、改建、购买、公有住房转化、长期租赁、社会捐赠、依法收回等多种途径筹集保障性住房房源。通过积极争取中央资金支持，加大地方财政资金投入，加大金融机构贷款支持力度，企业和个人合理分担等形式多渠道筹措资金。6. 建立和完善保障性住房分配、运营管理的长效机制。按照公开、公平、公正的原则，进一步建立健全保障性住房运营管理机制。完善制度，出台黑龙江省城镇保障性安居工程规划建设管理办法，为保障性安居工程建设管理提供政策支撑，在申请、审核、准入、退出等环节上规范流程，确保分配公平，实行阳光操作，接受各方面监督。专栏 1 住房保障体系重点工程
