1、可行性研究报告无锡太湖山庄别墅区1目 录1.总论 .31.1 项目背景 .31.1.1 项目名称 .31.1.2 承办单位 .31.1.3 报告编制的依据 .41.2 建设项目概况 .41.2.1 拟建地点 .41.2.2 建设规模与建设内容 .41.2.3 主要建设条件 .41.2.4 主要技术经济指标 .51.3 结论与建议 .52.项目必要性分析 .52.1 项目的提出 .62.1.1 国务院正式批准长江三角洲地区区域规划 .6_2.1.2中共无锡市委关于制定无锡市国民经济和社会发展第十二个五年规划的建议62.2 项目的建设必要性 .72.2.1 无锡宏观经济形势 .72.2.2 无锡城
2、市建设的需要 .72.2.3 无锡房地产的需要 .83 项目建设条件分析 .93.1 无锡市概况 .93.1.1 地理位置 .93.1.2 经济 .93.1.3 历史 .93.1.4 气候环境 .103.1.5 自然资源 .113.2 项目 swot 分析 .123.2.1 优势分析 .123.2.2 劣势分析 .124 建设项目开发定位 .134.1 项目市场定位 .134.2 项目消费群体定位 .145.项目的实施可能性研究 .156 投资估算及财务评价 .166.1 投资估算的依据 .166.2 投资估算 .166.3 盈利能力分析 .176.4 财务评价 .176.5 财务评价结论 .
3、177 社会评价 .1827.1 项目对社会的影响分析 .197.2 社会评价结论 .198.可行性研究的结论 .1931.总论1.1 项目背景1.1.1 项目名称无锡太湖山庄别墅区1.1.2 承办单位本项目由公司开发。1.1.3 报告编制的依据（1）国家有关城市规划法律法规和相关设计规范及江苏省城市规划管理技术规定；（2）滨湖区大浮漆塘地区控制性详细规划；（3）无锡市滨湖区发展和改革局锡滨发改基（2007）第 306 号项目核准通知；（4）无锡市规划局锡规定（2007）第 059 号规划定点图；（5）无锡市规划局锡规定（2007）第 059 号规划设计要点等。1.2 建设项目概况1.2.1
4、拟建地点本项目位于江苏省无锡市滨湖区。41.2.2 建设规模与建设内容根据需求分析，我们尽可能充分地利用区位优势，提供尽可能周全的公共设施服务，考虑不同消费者的需求，还要尽可能地保证居民的生活质量。本着这样的原则，我们建设如下内容，让使用者拥有好的居住环境，吸引更多的人群到此，带动无锡城市的建设和经济发展。1、 建设 13200 平方米的别墅建筑，共有 78 户；2、 建设 5350 平方米的公寓建筑，共有 60 户；3、建设 5350 平方米的商业建筑，方便居民，带动经济发展，活跃场地；4、建设 5814 平方米的公共绿地，为居民提供一个良好的户外环境及活动休闲场所；5、建设约 118 个停
5、车位，保证别墅每户一个，公寓共 40 个停车位，为居民停车提供方便；6、建设 2400 平方米的地下室建筑，充分利用地下空间，提高土地利用率。1.2.3 主要建设条件本项目为房地产项目，太湖山庄位于无锡唯一的国家 5A 级风景区-五里湖畔的核心地带，东临山水东路(湖玺庄园斜对面)，距无锡老城区仅 20 分钟车程，交通便捷，车况优越。项目东侧为无锡南拓北展城市大纲核心区域，届时，商业，文化，教育等相关生活设施必将更加完善。同时，2014 年通车的地铁 1号线距项目也仅 1 公里，相信项目依托得天独厚的自然景观优势，加之便捷，优越的立体交通网络，为无锡唯一在售的可作为第一居所的山水别墅。且停墅5令
6、及湖岸停批令政策性限制，太湖畔山庄园将会成为五里湖畔最后的传世藏品。1.2.4 主要技术经济指标表 1-1 项目主要技术经济指标表 序号 项目名称 数量1 总用地面积 15300 2 总建筑面积 19740 3 别墅建筑面积 13200 4 公寓建筑面积 15350 5 商业建筑面积 1250 6 地下室建筑面积 2457 7 容积率 1.29%8 总建筑基地面积 4814 9 建筑密度 31.4%10 别墅总户数 78 户（户均 170 ）11 公寓总户数 60 户12 绿地率 43.6%13 停车位 别墅 1 辆/户公寓地下、地面停车（40）1.3 结论与建议本项目的提出正是响应国家和无锡
7、市政府的号召，为长江三角洲区域城市的建设出力，为利用良好的自然资源，提升居住区的档次和居民的居住环境应运而生的。本项目的实施是中国特色城市化道路探索的需要，是提高人民群众生活品质的需要，是无锡市充分发挥山水旅游资源优势，建设高档住宅小区的尝试，符合经济社会发展的总体战略部署，有助于促进和谐社会的发展。本项目的实施就是要利用城市的资源优势促进城市郊区的发展，创造优美舒适的居住条件，而别墅区发展必须要以良好的生态环境为基础，探索“天人合一”的生态友好型经济发展的和谐之路。62.项目必要性分析2.1 项目的 提出2.1.1 国务院正式批准长江三角洲地区区域规划 长江三角洲地区区位条件优越，自然禀赋优
8、良，经济基础雄厚，体制比较完善，城镇体系完整，科教文化发达，一体化发展基础较好，是我国综合实力最强的区域，具有高起点上加快发展的优势和机遇。 规划明确了长三角发展的战略定位，即亚太地区重要的国际门户、全球重要的现代服务业和先进制造业中心、具有较强国际竞争力的世界级城市群。作为长三角经济圈中的重要城市，无锡经济活力以及优越人居环境有目共睹。长三角区域规划给无锡房地产发展带来新的增长点。2.1.2中共无锡市委关于制定无锡市国民经济和社会发展第十二个五年规划的建议无锡“十二五“ 规划建议：未来一二十年将无锡打造创新型、服务型、国际化、现代化，具有独特影响力和竞争力的区域性中心城市。制定“十二五 ”规
9、划，必须坚持以邓小平理论和“三个代表”重要思想为指导，深入贯彻落实科学发展观，按照胡锦涛总书记“让太湖这颗江南明珠重现碧波美景” 和温家宝总理 “建设生态城、高科技产业城、旅游与现代服务城、宜居城”的总体要求，以世界先进城市为标杆，把“推动科学发展率先发展、建设创新无锡幸福无锡”作为主题，把加快转型发展作为主线，把“ 科教兴市、人才强市、质量与知识产权立市”作为主战略，把创新和法治作为根本法宝，把“ 寓强于富、7普惠于民”作为根本目的，全面推进科技创新创业、全面推进城乡一体化、全面加强生态文明建设、全面保障和改善民生、全面深化改革开放，为把无锡建设成为创新型、服务型、国际化、现代化，具有独特影
10、响力和竞争力的区域性中心城市打下具有决定性意义的坚实基础。无锡如何彰显自己独特的影响力和竞争力？建议“坚持和而不同，在长三角一体进程中，充分发挥区位、产业、山水和人文等优势，着力彰显无锡城市个性，优化生态宜居环境，形成生活和商务成本洼地，大力增强对高端人才和现代产业的吸引力，创造独特竞争力。”也就是说，作为区域性中心城市，要集聚各类要素“为我所用”并产生“极化效应”。未来长三角世界级城市群的发展中，无锡将充分发挥产业、山水旅游资源优势，建设国际先进制造业基地、服务外包与创意设计基地和区域性商贸物流中心、职业教育中心、旅游度假中心。综上所述，本项目的提出正是响应国家发展长江三角洲子地区的号召及无
11、锡市自身建设和发展的需要。为把无锡建设成具有独特影响力和竞争力的区域性中心城市奉献一份力量2.2 项目的建设必要性2.2.1 无锡市的宏观经济形势无锡市经济持续、快速的增长，同时居民消费能力消费意识在不断的增强，还具备不可低估的“财富阶层 ”的消费实力。2.2.2 无锡城市建设的需要无锡市城市的快速发展，城市中心正在向西南方向转移规划建设，以蠡湖为核心的蠡湖新城，太湖新城和渔港新城三大新城形成新的城市中心，而太湖城8一号地块作为无锡新城区开发。区域的发展靠居民的消费带动，而一个好的居住环境及居住条件非常重要。2.2.3 无锡城市房地产的需要目前，无锡市房地产市场在不断的发展，新区楼盘投资与增值
12、功能日显的同时产生相当数量的投资者。3 项目建设条件分析3.1 无锡市概况3.1.1 地理位置无锡是江苏省省辖的一个沿海城市，是中华人民共和国的特大城市，以及经国务院批准的较大的市，地处江苏省南部、中国经济发达的长江三角洲中部，位于北纬 317至 322，东经 11933至 120 38 ，位于长江三角洲江湖间走廊部分，南濒太湖，西依锡山、惠山，京杭大运河在境内流过，是苏南地区的交通中枢、长江咽喉，地理位置十分重要；东邻苏州，距上海 128 公里；南控太湖，与浙江省交界；西接常州，距南京 183 公里；北扼长江，与泰州市所辖的靖江市隔江相望。无锡总面积为 4650 平方公里，其中市区面积为 1
13、632.70 平方公里，下辖江阴、宜兴二个市(县) 和锡山、惠山、崇安、北塘、南长、滨湖和新区七个区。至2004 年末，无锡市总人口 438.58 万。无锡是中国经济高度发达的地区，拥有产业、山水旅游资源优势，是长三角国际先进制造业基地、服务外包与创意设计9基地和区域性商贸物流中心、职业教育中心、旅游度假中心。并被财富 （中文版）杂志评为“中国最佳商务城市 ”。2004 年当选CCTV “全国十大最具经济活力城市” ，连续多年入选福布斯大陆最佳商业城市。下辖的江阴市和宜兴市两个个县级市的经济实力均列全国百强县（市）前十分别位居第一、第六位。江阴的华西村被誉为“天下第一村” 。在全国相对富裕地区
14、排行榜中，无锡位列全国第五。 3.1.2 经济无锡是中国重要经济中心城市、区域性交通枢纽和著名的旅游胜地，江苏省重点发展的特大型城市，2004 年，地区生产总值 2350 亿元，人均生产总值52825 元；财政一般预算收入 135.3 亿元；全社会固定资产投资 1114.1 亿元；外资、民资投入占全部投入八成以上，成为经济增长主动力。消费拉动效应放大，社会消费品零售总额 579.2 亿元，增长 18.9%。全市商品市场成交额突破千亿元，百亿元市场增加到 6 家。对外贸易争先进位，进出口总额 218.5 亿美元，增长51.9%，其中出口 110.2 亿美元，增长 50.5%；高新技术产品出口占比升至 34.3%。全年完成协议注册外资 65.1 亿美元，增长 30.1%；到位注册外资 32.6 亿美元，增长 20.6%；外经营业额 1.2 亿美元，新批境外投资项目 18 个。鼓励民间资本投资兴业，私营个体经济增加值占地区生产总值比重提升为 36.4%，私营个体经济从业人员增至 85.6 万人。
