1、中 国 网 络 大 学CHINESE NETWORK UNIVERSITY本 科 毕 业 设 计 (论 文 )院系名称： 网络学院 专 业： 金融 学生姓名： 论文资源网 学 号： 123456789 指导老师： 中国网络大学教务处制2016年 02月 22日广东省房价的影响因素研究广东省房价的影响因素研究摘要 广东省经济处于全国的领跑地位，房价也是居高不下。高房价增加了广东省居民的生活成本，很多中低层收入群一生奔波但还是买不起房，高房价已经从一个经济问题上升到成为社会问题。本文主要目的是探究影响广东省房价的因素，在众多的影响因素中，选取人口因素、人均国内生产总值，人均可支配收入和金融机构的
2、贷款余额进行因素研究。研究工具使用具备强大的数据处理和图形表达功能的 EViews 6 对各因子进行多元回归的数据分析，得出广东省房价与之的关系和影响系数。关键词 广东省,房价,影响因素Study on the Influencing Factors of Guangdong Provinces Housing PricesABSTRACT Guangdong Province is a leader in the national economy and the price is high. High housing prices in Guangdong Province increase
3、 the cost of living, therefore many middle and lower income groups contribute their life but still not to afford a house. It has risen from an economic problem to a social problem. In brief, the main purpose of this paper is to explore the influence factors including population, per GDP, per disposa
4、ble income and the balance of loans of financial institutions of Guangdong Province in housing prices. The tool with powerful data processing and graphic expression function of EViews 6 study on the factors to carry on the multiple regression data. Finally, the paper will study the relationship betw
5、een the Guangdong Province price and the influence coefficient.KEY WORDS Guangdong Province; housing prices; influencing factors目 录1、 前 言 .11.1、选题背景及研究意义 .11.2、研究方法设计及创新 .11.3、研究内容 .22、 文献综述 .33、广东省房价的影响因素定性研究 .53.1 广东省房地产市场现状 .53.2 影响广东省房价的因素 .83.2.1 人口因素 .83.2.2 经济增长 .93.2.3 人均可支配收入 .113.2.4 政策因素
6、.123.2.5 利率因素 .134、房价模型的构建与确立 .164.1 选择变量建立数据集 .164.2 构建回归模型 .164.3 模型诊断与确认 .164.3.1 回归方程和回归系数检验 .174.3.2 模型的确定 .235、结论 .24参考文献 .25致谢 .26广东省房价影响因素研究01、 前 言1.1、选题背景及研究意义二十一世纪以来，我国房地产市场欣欣向荣，房地产市场发展面向现代化，房价也随经济发展而在近十年期间大幅度上涨，由于我国的房地产市场起步较晚，真正进入高速发展是从 1995 年住房改革之后才开始的，所以现阶段的房地产市场仍处在初级阶段，因此在这 20 年发展过程中，房
7、地产市场暴露出来的问题也比较多。房地产行业作为我国经济发展中的朝阳产业，房价的波动不仅影响到我国经济，还会波及到国民的社会日常。在这样的答大环境下，怎样解决高房价带来的问题，让房价趋向平稳或达到一个合理的范围，使房地产市场可持续发展下去，是目前关系我国社会的一大难题，因此房价背后的影响因素就十分具有研究意义。我国作为全世界人口最多的国家之一，广东省的人口也是全国之最，位于珠江三角洲地带，交通发达，经济繁荣，在改革开放之后更是吸引到很多的外商来粤投资，是广东省成为一个移民省份，多元文化的融合使很多外来人口都想到广东省置业定居。但广东省的房价只从千禧年 2000 元/平方米升至现在平均 10000
8、 元/平方米，这中间只隔了短短 10 年，高房价让很多外来人员望而止步。所以本文把广东省房地产市场作为研究的基础，选取了影响房地产价格的可量化指标，运用数据进行测量分析影响广东省房价的主要因素。1.2、研究方法设计及创新本文希望探索影响广东省房价的因素，选取国家开始大手笔调节房价的年份 2004 年至现在 2013 年的这 10 年作为时间跨度，选取广东省这 10 年的年度数据来研究。因为房地产除了商品房，还包括商品住宅、营业用房、办公楼等，所以本文限定房价指商品房平均销售价格。本文查阅相关资料后，得出广东省房地产市场价格的主要影响因素及相关理论基础，并采用 2004 年至 2013 年这 1
9、0 年的数据对各因素予以综合分析。在统计描述基础上，创新采用 Eviews6 建立多元回归模型和采用相关系数进行验广东省房价影响因素研究1证，然后采用因子分析法对其影响因素逐个进行分析，最后总结出各个因素与广东省房价的相关关系，更精准地得出广东省房地产价格的主要影响因素。1.3、研究内容（1）研究对象总的来看，我国房价主要受国民经济影响，其次是政府通过财政政策和货币政策来影响居民的可支配收入来调控房价，广东省也不例外。本文在广东省现金的经济和法律体制下,主要探讨广东省城镇常住人口 pop（population 简称）、人均国内生产总值 p_GDP、人均可支配收入 p_INCOME 和金融机构贷
10、款余额LOAN 是如何影响广东省的房价的。（2）研究内容本文共分为五个部分。第一部分为前言。介绍论文的研究背景、研究意义、研究对象、研究内容和研究方法。第二部分是相关文献的综述。通过国内外对房价波动的研究、理论结果作出总结介绍，通过文献的研究找出广东省房地产价格波动的相关影响因素，确立研究的主要对象和方向。第三部分是讲述广东省房价的影响因素定性研究。首先描述广东省房地产市场的现状，列举广东省近 10 年的商品房平均销售价格来说明广东省房价的波动情况；第二说明宏观经济因素，分别是城镇人口数、人均 GDP、人均可支配收入和金融机构贷款余额这三个因素对广东省房地产价格的影响。第四部分是各相关因素的回
11、归模型建立。包活收集数据和变量的选择、建立回归方程、对模型进行回归系数检验和各变量的相关系数的检验到最后确立模型。第五部分为结论。通过前面章节的研究，得出广东省影响房价的因素，它们分别如何去影响广东省的房价。广东省房价影响因素研究22、 文献综述房价的影响因素主要是宏观经济因素，如经济增长、居民消费指数 CPI、居民消费信心指数 CII、地皮的市场价格即房地产商的成本等，这些都会对房价造成一定的影响。其中杨华房价分析模型及对策（2008）和曹瑞，周峰，欧阳广帅，徐帅帅基于多项式回归的房价模型分析（2010）都认为商品房供求与需求之间的差值、人均 GDP、人口总数、城镇化进程、地价、居民消费指数
12、（CPI）、建筑原材料价格、利率是影响房价的主要因素。在这之中人均GDP 是影响房价的最重要的因素,它与房价的相关系数几乎达到 1。而周建军我国房地产价格的影响因素及其合理性研宄（2009）还研究出，房价与可支配收入、地皮价格呈正相关,房价中存在泡沫并且泡沫分布与地区不平衡有关系。除了总供给和总需求使房价自动受到影响外，还要靠来自政府的干预，政府主要的量大手段是财政政策和货币政策。财政政策一般是出台政策和通过税收来调控，即通过房产税和遗产税来在一定程度上调节楼价；货币政策主要是通过企业的再贴现和调控利率两大手段来控制房价。王来福，郭峰货币政策对房地产价格的动态影响研宄基于 VAR 模型的实证（
13、2007）和皮舜,武康平房地产市场发展和经济增长间的因果关系（2004）和李雅静,杨毅利率和货币供应量对我国房地产投资的影响（2004）采用一定量的数据建立了模型并进行了分析，认为货币供应量（M2 发行量）增加导致房价上涨,然而利率上升房价下跌,而且随着时间的推移,前者对房价的影响逐渐增大,后者的影响慢慢减弱以至于无影响。这二者因为政策的滞后性可能房价的调控效果并不显著甚至起相反的作用,货币政策对楼市的调控力度非常有限。再者房地产价格与我国金融机构贷款市场有比较大的关联性,房价与金融机构的贷款余额之间是互相影响的，我国房地产交易市场和信贷市场不管是长期还是短时间内都有着密切广东省房价影响因素研
14、究3的关系。国外的房地产市场发展相对成熟，市场化程度高，国外的相关人士主要从供需方面和房价波动的动力来研究。Geoffrcy MeenThe Time-Series Behaxior of House Prides: A Transatlantic Divide? （2002）说明了在供给欠佳时，消费者的可支配受形成的需求来决定房价的走势，房屋除了是消费品还是投资品，因此现代消费者的消费理念和投资者的利润预期对房价也产生相当大的影响。Peng 和 WheatonEffects of estrictive Land Supply on Housing in Hong Kong and Econo
15、metric Analysis （1994）认为，土地供给变化对地价、住宅价格和住宅供给都有较大影响。土地的供应量影响地皮的价格，进而影响投资成本来影响房价，土地供应量减少，土地成本增加，同时房屋供不应求，导致房价上涨。由以上的研究状况可知,目前各国对房地产市场都赋予极大的关注,房价问题的重要性和房地产价格的敏感性吸引了大量学者和公众的广泛关注。大体说来,国内对此类相关的研究比较晚,这主要还是源于我国的经济改革从 78 年开始，98 年才正式开放商品房经济。而且房地产价格问题的凸显也是在 2005 年国家经济快速发展，人民币在国际市场的影响越来越显著，人民币开始逐渐升值，在这之后房价开始有迅猛
16、上涨的势头,国家开始着手对房地产市场进行宏观调控后,国内的专业人士才慢慢开始探究房地产价格的影响因素,尤其是近几年过高的房价已经成为社会舆论话题、老百姓心头坎,再加上政府的楼市政策连番出台,社会对房地产价格的调控效果更是无比关注。在广东省这个经济发展全国第一、房价持续位于高位的大省，房价的影响因素研究更是迫在眉睫的。综合研宄,本文考虑的经济因素包含人口因素、人均 GDP、人均可支配收入,政策因素主要是广东省购房政策“限购令”，还有利率因素和金融机构的贷款能力等。本文希望从这些变量中找出影响房价的因素并建立回归方程。广东省房价影响因素研究43、广东省房价的影响因素定性研究3.1 广东省房地产市场
17、现状（1）房价开始回落，房屋销售下降幅度扩大广东省 2014 年商品房销售总额 8461.84 亿元，销售面积 9315.76 万平方米，对比上一年都下降了近 5.5 个百分点。2014 年商品房平均销售价格 9083 元/平方米，比 2013 年的均价 9090 元/平方米下降 0.1%，1-8 月，销量下降幅度逐月扩大；在下半年，随着广东省各地政府对楼市的控制放缓，市场趋势慢慢走好，企业各月销售量明显上升，在利率下降和有效地货币政策的刺激下，降幅自 8月达到底端之后回升，全年呈现碗型的格局。（2）企业资金结构逐渐转变广东房地产在 2014 年企业资金是 11326.60 亿元，比 2013
18、 年增长 8.2%，但同时是一个低增幅，是除 2008 年之外唯一仅实现个位数增幅的年份。从到位资金来源看，本年国内贷款 2432.61 亿元，利用外资 63.65 亿元，自筹资金3705.57 亿元，其他资金来源（销售回笼资金）5124.77 亿元。从资金结构看，国内贷款仍任占到较大位份，占到位资金比重 21.5%，反映出广东房地产企业的资金成本是企业的一大负担。利用外资占比 0.6%，外资资金的利用大大提高，利用率比上年上升 75.4%，自筹资金占比 32.7%，作为最主要资金来源且不需支付利息的销售回笼资金占比 45.2%，比上一年却下降 6.7%，国内贷款虽然仍占主位，但外来投资的意思
19、越来越强，国内投资的活力将会慢慢下降。从数据上看，2014 年第四季度来自银行、非银行金融机构的个人住房按揭贷款的总额较前三个季度明显提高，说明企业前期资金回笼，资金压力得到缓广东省房价影响因素研究5解。这说明信贷新政效应初步显现。但银行贷款并未在 9 月 30 日央行和银监会联合下发关于进一步做好住房金融服务工作的通知后同步提高，显示银行机构和非银行金融机构对于房地产贷款的态度仍持保守谨慎，房地产企业成本资金负担依然沉重，房屋销售速度加快，减少国内贷款，提高其他资金的利用率将是之后的重要任务。（3）投资房地产市场带动经济增长的力度减弱广东省房地产 2014 年总投资额 7638.45 亿元人
20、民币，其中土地购置费1591.35 亿元，达到 20.8%的份额，拉动房地产投资增长 9.2%。建安工程投资5427.18 亿元，占到 71.1%的份额；设备器具购置 78.03 亿元，两者合计拉动房地产投资 9.5%的增长。这样的结果反映出，土地购置费对房地产投资增速的拉动作用与建安工程相当，即企业的投资力度受到土地成本的冲击。全省 2014 年商品房施工面积 5.40 亿平方米，其中接近四分之一是新开工面积，将进一步放大当前供大于求的局面，竣工面积达到 7327.99 万平方米，竣工率为 72.7%，连续 3 年持续下行并创下新低，意味着企业的资金负担对房地产投资造成了一定的限制，使年底投资增速略有下降，但总体呈现平稳趋势，也意味着房地产的投资增速对拉动经济的效果明显下降。我们回顾一下 2005 年至 2014 年这 10 年的房价。表 3.1 广东省商品房平均销售价格单位：元/平方米年份 房价 比上期增长（%）2004 3482.00 -2005 4442.76 27.592006 4852.74 9.232007 5914.30 21.882008 5953.00 0.652009 6513.00 9.412010 7486.00 14.942011 7879.17 5.252012 8112.19 2.96
