1、我国房地产从业人数的预测与分析摘 要房地产业是从事房地产开发、扶植、谋划、办理和维修、装潢服务的集多种经济活动为一体的综合性财产行业, 具备先导性、基础性、动员性和风险性的特色.我国房地产发展从 2002 年初开始,房地产价格持续上涨,房地产业的发展已成为新的经济增长点, 已引起了公众的关注. 与此同时, 大批的择业人员选择了房地产行业,从事与房地产相关的工作. 在房地产行业发展的同时, 密切关注房地产行业从业人员的人数十分必要. 本文将从房地产发展现况以及未来发展形势、大学生群体对从事房地产业的态度和期望等方面，利用统计学相关知识对房地产从业人数进行分析和预测.关键词：房地产业 从业人数 分
2、析 预测Forecast and Analysis of Chinas Real Estate Employees Tian Zhiqiang Directed by Lecturer Jiang Shutao ABSTRACTThe real estate industry is engaged in real estate development, construction, planning, handling and maintenance, set decoration services a variety of economic activities for the integra
3、ted services industry, with pilot, basic, mobilization and risk characteristics. From early 2002, Chinas real estate prices continue to rise, real estate development has become a new economic growth point, has caused public Note. At the same time, a large number of career staff chose the real estate
4、 industry, engaged in real estate-related work in the same time the development of the real estate industry, pay close attention to the number of real estate industry professionals is necessary. In the real estate development from this as well as future development situation, groups of college stude
5、nts engaged in the real estate industry attitudes and expectations etc., to analyze and predict the employees of real estate by using statistical knowledge.KEY WORDS：Real Estate Number of Employees Analysis Prediction目 录摘 要 .I英文摘要 .II前 言 .11 我国房地产业从业人数的现况 .21.1 我国房地产发展现状和发展趋势 .21.1.1 我国房地产发展现状 .21.1
6、.2 我国房地产发展趋势 .31.2 我国房地产业从业人数的现况 .42 数学模型对房地产从业人数的预测与分析 .52.1 二次指数平滑模型 .52.1.1 二次指数平滑模型简介 .52.1.2 二次指数平滑模型使用 .62.2 ARMA 模型 .82.2.1 ARMA 模型简介 .82.2.2 ARMA 模型的确立 .82.2.3 ARMA 模型的检验及对未来的预测 .102.3 组合模型 .112.4 模型确定及从业人数的最终预测值 .123 大学生群体对从事房地产业的态度 .134 总 结 .14参考文献 .16附 录 .17致 谢 .180前 言统计学是通过搜索、排序、数据分析等方法,
7、推断出测量对象的性质,甚至达到预测未来对象的目的,是一个全面的综合科学.很多数学和其他学科的专业知识被用于统计学中,自然科学和社会科学的很大一部分实践都用到了统计学相关知识.将统计学知识运用到实际生活中,对我们刚刚踏出大学校园的大学生来说是一件很具挑战性的一项任务.但是在实践中的应用也是对我们整个大学学习成果的一个很好的检验.在大学即将结束的时候,我很幸运的可以对我国房地产从业人数进行调查研究,运用所学知识对我国房地产从业人数进行分析和预测.房地产业是从事房地产开发、扶植、谋划、办理和维修、装潢和办事的集多种经济活动为一体的综合性财产行业,具备先导性、基础性、动员性和风险性的特色.自2002
8、以来,中国的房地产价格继续上涨,成为中国经济发展的重要增长点,引起社会的广泛关注.房地产行业的发展不仅能促进经济发展,也有利于产业结构的升级,扩大消费市场,优化城市消费结构,促进城市经济的繁荣,带来了大量的就业机会.越来越多的人因为房地产业的发展而进入到房地产的行列,经济之声的一项统计数据显示,我国从事房地产的人数已经直接或间接的达到了将近 1 亿人,成为中国触及从业人数最多的行业之一.房地产业从业人数的剧增势必引起社会的关注,因此对于房地产从业人数的预测与分析也将成为一个重要的课题出现在大家的面前.本文通过参考和联系前人对房地产业的钻研和摸索,从房地产近况、将来成长状态、大学生人群对房地产的
9、立场和房地产从业人数的模型建立和展望等方面对我国房地产从业人数举行预测与分析.11 我国房地产业从业人数的现况关于中国的房地产行业从业人数的预测与分析研究,首要的问题是要了解当前和未来的中国房地产的发展趋势,只有对房地产业的发展有了一个清晰的认识才能对从业人数的预测和分析更加准确.1.1 我国房地产发展现状和发展趋势1.1.1 我国房地产发展现状表 1 我国房地产开发投资额 年份 全国房地产开发投资额（亿元） 同比上年增长率1999 36142000 4103 13.53%2001 4984 21.47%2002 6344 27.29%2003 7790 22.79%2004 10153 30
10、.33%2005 13158 29.60%2006 15909 20.91%2007 19422 22.08%2008 25288 30.20%2009 31203 23.39%2010 36241 16.15%2011 48259 33.16%2012 61796 28.05%2013 71803 16.19%（资料来源：中国统计年鉴 2013）从表 1 中我们可以看到,整个中国的房地产发展是快速向上发展的,但自 2011 年以来增长速度放缓.其主要原因有供给、需求、综合等方面.(1)供给方面关于房地产发展速度放缓的供给方面原因，有以下几个方面：2我国经济的快速成长使得在固定投资中房地产业的
11、投资比例不断增大.由于房地产行业隐藏的巨大利润,商家对于投资房地产业的力度大力加强 .由于国家出台的房地产相关政策,使得房地产业走在了市场的最前端 ,使得房地产发展有了更好的平台.（2）需求方面 人口的快速增长以及城镇化趋势的发展导致进城人口不断增加,住房问题变得更加突出,成为人们面临的一个现实的问题,这也进一步的增加了人们对住房的需求.我国经济的高速发展得益于改革开放的巨大成果,也促使了居民可支配收入的提高,提高了居民的购房能力,使居民可以有更多的钱开投资房地产业.（3）综合方面目前,中国的房地产市场过剩现象是由于供应和需求结构发生逆转,价格下降是必然的趋势,2014 的全国平均水平整体下滑
12、或许是最大的趋势线和路线.同时,我国城镇化的规律直接导致我国人口向更多的向城市聚集,而发展相对落后的三四线城市则不容乐观.因此出现了在一二线大城市住房供不应求,而在比重较大的非城市群的三四线城市空房率却显著上升.与此同时,我国不少金融机构不得不逐步消减放款给房地产开发商的数量,其重要原因是我国房地产业成长中所呈现出的疲劳状态.这也直接的致使现在房地产发展速度放缓,降低了人们对房地产发展存在的积极态度.另一方面,由于某些房地产的降价,导致了社会上一些准购房着出现了持币待购的现象,房价下跌的力度越大,购房者待购的现象就越严重,房屋滞销的局面就得不到缓解.1.1.2 我国房地产发展趋势一是房地产业的
13、发展趋向于市场化.现在房地产的发展更加注重私人投资,面向私人的商品房销量在不断的增加.为了增加私人投资的数量,很多房地产商更加注重品牌效应,形成了一些具有规模的房地产开发商用以吸引更多的私人投资.二是房地产业和资本使市场的联系变得更加紧密.房地产市场化的形成,使得很多开发商为了获得高速发展利用多种途径来上市、得到各种基金投资.房地产市场逐步进入资本经营的新时代,这使得房地产泡沫也愈发变得更加明显.三是国家正在随着市场发展逐步完善房地产政策.我国市场管理和房地产市场化逐步适应,房地产在市场化过程中逐步规范运作行为,政府对房地产发展起到的积极作用都加深了我国房地产市场的规范性,更进一步加速了房地产
14、业健康运行机制的形成.3表 2 2003-2012 年我国房地产资产投资额（资料来源：中国统计年鉴 2013） 从表 2 中我们可以发现我国房地产投资额在连续的上升中.2003 年的投资额为11105.3 亿元,到 2012 年已经达到 92639.4 亿元,十年间增加了近 8 万亿元.从这里我们可以看到,中国的房地产行业的投资规模在不断的扩大,投资比重也在原有水平上有了很大的提升.图 1 2003-2012 年我国房地产资产投资额从图1中我们同样可以发现我国房地产以十分快速的速度在发展,并且发展规模也在不断的扩大.,2009年以前投资增长相对缓慢,2009年到2012年投资速度增加,达到每年
15、2万亿的速度.1.2 我国房地产业从业人数的现况房地产的快速发展必然会需要更多的人来参与到这个行业中.从以上分析中我们可以知道，我国房地产发展规模在不断的壮大当中，虽然房地产发展受到种种原因的制约，面临着发展的冬天，但是，它对于人才的需求仍然是十分的急迫,房地产业从业人数仍然在不断的增长中.2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 201211105.314547.0 17098.2 21586.2 28619.2 35914.2 43127.6 57633.1 75663.7 92639.44表 4 我国房地产从业人数年份 1993 1994
16、1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002人数（万人） 66 74 80 84 87 94 96 100.4 107.5 118.4年份 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012人数（万人） 120.2 133.4 146.5 153.9 166.5 172.7 190.9 211.6 248.6 273.7从表 4 中我们可以看出从 1993 年到 2012 年之间，我国房地产从业人数很明显的在不断的增长中，根据这个趋势,预计在以后的一段时间之内，房地产从业人数仍会增长.根据本文第一部分对于房地产业
17、的现况和发展趋势的论述，我们可以清楚的看到，我国房地产业的发展规模在不断的扩大中，房地产行业更加趋向于市场化、企业化，房地产的规模扩大势必会需要更多的人来参与到这个行列中.同时，因为房地产业存在的巨大利润空间，也吸引了越来越多的人加入到房地产业中，从事房地产工作，房地产从业人数与日俱增,成为我国涉及从业人数最多的行业之一.2 数学模型对房地产从业人数的预测与分析本文拟运用二次指数平滑模型、ARMA 模型、组合模型、时间序列分析对我国房地产从业人数进行预测与分析.2.1 二次指数平滑模型2.1.1 二次指数平滑模型简介二次指数平滑也称为双重指数平滑,它是对一次指数平滑值再进行一次平滑.一次指数平
18、滑法是直接利用一次指数平滑值作为预测值的一种预测方法,二次指数平滑法与其不同,它是用平滑值对时序存在的线性趋势进行修正 1.因此,二次指数平滑也被称为线性二次指数平滑.线性二次指数平滑法只利用三个数据值和一个 a 值就可以计算,这种方法还可以使过去观察值的权数减少 1.因此,在带有趋势的时间序列中,一般倾向于使用线性二次指数平滑法作为预测方法 1.使用的公式为： )1()1( ttt sxs5)2(11)2( ttt ss为一次指数平滑的值, 为二次指数平滑的值, 为本期观测值,)1(ts)(t tx)2()1tttsa)()tttb得到线性平滑模型：maFttm为预测的超前期数.当 t=1
19、时,我们通常认为 .0)2()1(0Ys2.1.2 二次指数平滑模型使用上面我们对二次指数平滑模型有了基础的了解,下面就让我们运用上面的知识对数据进行分析和预测.表 5 二次指数平滑法相关数据 年份 人数（万人） 期 数 )1(ts)2(tstatbmtF1993 66.0 1 66.0 66.0 1994 74.0 2 67.6 66.3 68.9 0.3 1995 80.0 3 75.2 68.1 82.3 1.8 69.2 1996 84.0 4 80.8 70.6 91.0 2.5 84.1 1997 87.0 5 84.6 73.4 95.8 2.8 93.5 1998 94.0 6
20、 88.4 76.4 100.4 3.0 98.6 1999 96.0 7 94.4 80.0 108.8 3.6 103.4 2000 100.4 8 96.9 83.4 110.4 3.4 112.4 2001 107.5 9 101.8 87.1 116.5 3.7 113.7 2002 118.4 10 109.7 91.6 127.7 4.5 120.2 2003 120.2 11 118.7 97.0 140.5 5.4 132.2 2004 133.4 12 122.9 102.2 143.5 5.2 145.9 2005 146.5 13 136.0 109.0 163.1 6
21、.8 148.7 2006 153.9 14 148.0 116.8 179.2 7.8 169.9 2007 166.5 15 156.4 124.7 188.2 7.9 187.0 2008 172.7 16 167.7 133.3 202.1 8.6 196.1 2009 190.9 17 176.3 141.9 210.7 8.6 210.7 2010 211.6 18 195.1 152.5 237.6 10.6 219.3 62011 248.6 19 219.0 165.8 272.2 13.3 248.2 2012 273.7 20 253.6 183.4 323.8 17.6
22、 285.5 2013 21 341.4 2014 22 358.9 以上就是我们得到的关于房地产从业人数的预测值,下面继续对预测值进行分析,得出预测值和实际值之间的绝对误差和相对误差的表格.表 6 二次指数平滑模型的误差表年份 人数 预测值 绝对误差 相对误差1993 66 1994 74 1995 80 69.2 10.8 0.1351996 84 84.1 0.1 0.0011904761997 87 93.5 6.5 0.0747126441998 94 98.6 4.6 0.048936171999 96 103.4 7.4 0.0770833332000 100.4 112.4 1
23、2 0.1195219122001 107.5 113.7 6.2 0.0576744192002 118.4 120.2 1.8 0.0152027032003 120.2 132.2 12 0.0998336112004 133.4 145.9 12.5 0.0937031482005 146.5 148.7 2.2 0.0150170652006 153.9 169.9 16 0.1039636132007 166.5 187 20.5 0.1231231232008 172.7 196.1 23.4 0.1354950782009 190.9 210.7 19.8 0.1037192252010 211.6 219.3 7.7 0.0363894142011 248.6 248.2 0.4 0.001609012012 273.7 285.5 11.8 0.0431128972013 341.42014 358.9平均值 9.761111111 0.07140488从表 6 中我们可以清楚的看出每个数据的绝对误差和相对误差,绝对误差的平均值
