1、- 1 - 坦洲镇“三旧”改造实施细则为提升坦洲镇综合竞争力和资源承载能力，促进经济可持续发展，根据国务院关于促进节约集约用地的通知（国发 20083 号）、关于推 进“三旧”改造促 进节约集约用地的若干意见（粤府2009 78 号）、转发省国土 资源厅关于“三旧” 改造工作的实施意 见（试行）的通知 （粤府办 2009122 号）、印发中山市“三旧 ”改造实施细则的通知 （中府办201049号）等有关规定，结合我镇实际情况，特制定本细则。第一章 总则第一条 适用范围 本细则所称“三旧” 是指在 2007 年 6 月 30 日之前土地利用现状图或卫星影像图（或航片、正射影像图）上显示为已有上盖
2、建筑物的特定的城镇建成区的建设用地，包括旧城镇、旧厂房、旧村庄。我镇下列土地可列入“ 三旧” 改造范围：（一）城镇区域“退二 进三” 的工业用地。（二）城乡规划确定不再作为工业用途的厂房（厂区）用地。（三）国家产业政策规定的禁止类、淘汰类产业的原厂房用地。（四）不符合安全生产和环保要求的厂房用地。（五）布局散乱、条件落后、规划确定改造的城镇和村庄。（六）根据城镇建设规划进行城中村改造的用地。（七）因城镇基础设施和公共设施建设需要或实施城市规划要求而进行旧城镇改造的用地。- 2 - （八）利用城乡建设用地增减挂钩试点政策拆旧腾挪的用地。（九）其他经市政府认定属“三旧” 改造范 围的用地。有下列情
3、形之一的，不得纳入“三旧” 改造范畴：（一）不符合土地利用总体规划、城镇总体规划、控制性详细规划及市域生态控制线规划的。（二）不符合产业发展政策和行业发展规划的。（三）土地权属有争议的。（四）被司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或以其他形式限制土地权利的。（五）其他不纳入“三旧 ”改造范畴的情形。第二条 改造原则（一）应当遵循“解放思想、尊重 历史，规划先行、调整结构，政府引导、市场运作，平稳推进、整体升级”的原则。（二）应有利于城镇整体的空间转型；避免对文物造成破坏；总体开发强度合理，预留足够的公共用地及空间。第三条 机构设置成立坦洲镇“三旧” 改造工作 领导小组， 组成如下：组 长：何灿
4、成（镇政府）副组长：霍智星（镇政府） 成 员：陈仗根（资产公司） 蔡志雄（规划建设办） 冼坤荣（国土分局） 林 付（规划所）罗荣富（建设所） 欧嘉升（经贸办） 刘 敏（监察室） 吴耀信（财政所） 吴建光（农 办） 郭桂民（环保分局） 梁建强（司法所） 何民欢（公安分局） 温武坑（执法分局） 黄志坚（林业站） 陈 少 伦 （宣 传 文 化 中 心 ）张 富 佳 （土 发 公 司 ）- 3 - 镇“ 三旧 ”改造工作 领导 小组办公室（以下称 “三旧”改造办）设在镇国土分局，办公室主任蔡志雄（兼），副主任冼坤荣（兼）、林付（兼）。第四条 “三旧” 改造工作领导小组成员单位及有关部门职责（一）经贸办
5、负责“三旧 ”改造中涉及投资项 目的立项和产业政策制定及行业发展规划编制。（二）规划所负责组织编制“三旧” 改造规 划和近期改造片区详细规划，提供项目规划设计条件，及时办理项目规划审批有关手续。（三）国土分局协助规划所做好“三旧” 改造 规划和近期改造片区详细规划的编制、指导和审查工作，负责制定年度改造计划并负责办理农用地转用、征收土地等用地手续，负责土地确权、登记以及组织国有建设用地使用权招标、拍卖、挂牌等工作，协调拆迁工作。（四）财政所负责制定并落实“三旧” 改造行政事 业性收费优惠政策，负责土地出让金的管理和监督工作。（五）建设所负责“三旧 ”改造项目房屋安全 鉴定和工程项目建设监管。（
6、六）环保分局负责“三旧” 改造项目环评审 批等工作。（七）监察室对镇“三旧 ”改造办、相关职 能部门履行职责情况以及开展“三旧 ”改造工作情况进行 监督。（八）公安、农业、林业、人力资源与社会保障、城管执法、宣传、税务、工商等有关部门按各自职责，共同做好“三旧” 改造工作。第五条 基本流程（一）项目申请单位向镇“三旧” 改造办提出申 请。（二）镇政府对“三旧 ”改造项目进行初审 ；初审通过后，- 4 - 由镇“三旧 ”改造办向市 “三旧”改造办报 送有关申报资料。（三）项目申请单位凭市“三旧” 改造办批复文件到相关部门办理完善历史用地手续、立项、环评、规划报建、费用减免等相关手续。（四）按批准
7、的改造方案实施“三旧” 改造。第二章 “三旧”改造专项规划及年度实施计划的编制第六条 镇规划所负责组织编制镇“三旧” 改造专项规划、改造控制单元规划。镇“ 三旧 ”改造 专项规 划的规划期限为 5 年，分年度实施。国土分局负责组织编制“三旧” 改造年度 实施计划。“三旧” 改造 专项规划、年度 实施计划的 编制要求参照广东省“三旧 ”改造 规划及年度实施计 划编制要点（粤府办2009122 号）。第三章“三旧”改造的类型与改造主体确定第七条 根据改造范围区域的大小，“ 三旧”改造可分为成片拆迁改造和单宗项目改造。（一）成片拆迁改造是指对旧城镇、旧村庄、旧厂房的成片综合整治、功能改变或拆除重建等
8、城市建设活动。（二）单宗项目改造是指以宗地为单位，土地使用权人申请对已建的项目进行功能改变或拆建改造等的城市建设活动。第八条 单宗项目改造分为已批建设用地改为经营性用途、单宗项目拆建改造两种类型：- 5 - （一）已批建设用地改为经营性用途是指因城镇规划调整和企业自身发展需要，将原批准使用的非经营性建设用地改为经营性用途。1、集体经济组织使用其集体建设用地改为商业、旅游、娱乐等经营性用途（不包括商品住宅），可以集体自用方式供地，无需补交地价款。2、非本集体经济组织使用已批集体建设用地改为经营性用途（不包括商品住宅），根据广东省集体建设用地使用权流转管理办法（省府令 2005 年第 100 号）
9、规定，将建筑物作价与建设用地使用权捆绑，以集体建设用地使用权流转招拍挂出让方式，办理公开交易。3、集体建设用地使用权流转出让后改为经营性用途（不包括商品住宅），土地使用权人应与土地所有权人协商一致后按集体建设用地使用权流转出让合同的约定办理，经市政府批准后，签订出让合同变更协议或者重新签订出让合同，按照集体建设用地使用权流转有关规定补缴土地出让金。4、以有偿使用（协议或招拍挂出让）方式取得的国有建设用地改为经营性用途，经市政府批准后，签订出让合同变更协议或者重新签订出让合同，补缴土地出让金。5、以行政划拨方式取得的国有建设用地改为经营性用途，在土地使用权人不变的前提下，可申请以协议出让的方式补
10、办出让手续，补缴土地出让金；以行政划拨方式取得的国有建设用地改为经营性用途并转让的，要进行公开交易。（二）单宗项目拆建改造是指在不改变原批准用途的情况下，因自身发展需要申请提高容积率的改造。第九条 经批准的实行自行改造或单宗改造的“三旧”改造项目，工程未竣工验收前不得转让（包括股东变更）。确实无法完成的，由政府按改造前土地用途的基准地价收回建设- 6 - 用地使用权。第十条 “三旧” 改造涉及收回或者收购土地的，原则上以货币方式补偿，确需以置换方式置换土地使用权的，由市国土资源局审核同意并报市政府批准后实施。第十一条 旧村庄改造涉及拆旧建新腾挪的合法用地，确能实现拆旧复耕的，可根据国土资源部的
11、相关规定，纳入城乡建设用地增减挂钩试点，涉及新增建设用地和占用农用地（耕地）的，由市国土资源局安排专用周转指标。周转指标的具体使用和管理按照国家和省的规定办理。第四章 完善历史用地手续第十二条 历史用地是指已纳入“ 三旧”改造范围、符合土地利用总体规划和“ 三旧” 改造专项规 划、没有合法用地手续但已建成使用的建设用地。历史用地可按本章规定取得已实际建成使用的建设用地使用权。第十三条 区别不同情形，分类完善“ 三旧”改造中涉及的历史用地手续：（一）用地行为发生在 1987 年 1 月 1 日之前的历史用地，依照原国家土地管理局 1995 年 3 月 11 日发布的确定土地所有权和使用权的若干规
12、定进行国有或集体建设用地确权登记发证。（二）用地行为发生在 1987 年 1 月 1 日之后、2007 年 6月 30 日之前的，已与农村集体经济组织或农户签订征地协议并进行补偿，且未因征地补偿安置等问题引发纠纷、迄今被征地农民无不同意见的，按 5 元/平方米落实处罚后按土地现状（建设用地）报省政府办理征收手续，无需提交社会保障、- 7 - 留用地的证明材料，其中用地行为发生在 2004 年 5 月 1 日之前的，不需办理听证手续。（三）用地行为发生在 1987 年 1 月 1 日之后，2007 年 6月 30 日之前，属于政府收购储备后再次供地的，必须以招标拍卖挂牌方式出让，其他可以协议方式
13、出让（土地用途以现行控制性详细规划确定的用途为准）。完善历史用地手续包括明晰土地权属和超占土地完善用地手续。第十四条 明晰土地权属。在已建有上盖建筑物的建设用地上，在不改变土地原批准用途、不进行加建、改建、扩建的前提下，根据用地单位的意愿和政策的适用性，符合产业发展政策的企业可按下列规定申请取得原已实际建成使用的建设用地使用权。（一）供地方式。1、用地单位使用集体建设用地，可申请以集体建设用地使用权流转出让方式取得集体建设用地使用权（商品住宅用地除外）。2、国有企事业单位、国家行政部门等使用的集体建设用地，符合划拨用地目录条件的，可先完善征收集体土地手续，再申请以行政划拨方式取得国有建设用地使
14、用权。3、用地单位使用集体建设用地，现申请以有偿使用方式取得国有建设用地使用权的，先完善征收集体土地手续，再申请以协议出让方式办理供地手续。4、用地单位使用国有建设用地，可申请以协议出让方式办理供地手续。（二）审批程序。1、用地行为发生在 1987 年 1 月 1 日之前的历史用地，用地单位可向市国土资源局申请办理国有或集体建设用地- 8 - 确权登记。2、用地行为发生在 1987 年 1 月 1 日之后、2007 年 6 月30 日之前的，经市国土资源局处罚后按土地现状（建设用地）报省政府办理征收手续，完善了征收手续后再进行供地。无须进入公开交易的，经市“三旧” 改造办审 核后，申请单位先向
15、市国土资源局办理用地预审，再向市城乡规划局申请办理规划意见、市发展和改革局办理立项，最后向市国土资源局提出用地申请，报市政府审批。须进入公开交易的，经市“三旧” 改造 办审 核后，以 镇政府名义向市国土资源局提出用地公开出让申请。3、用地行为发生在 1987 年 1 月 1 日之后、2007 年 6 月30 日之前的集体建设用地，经市“三旧 ”改造办审核和市国土资源局处罚后，申请单位先向市国土资源局办理用地预审，再向市城乡规划局申请办理规划意见、市发展和改革局办理立项，最后向市国土资源局提出办理集体建设用地使用权流转出让申请，报市政府审批。以协议方式出让的，按最新的基准地价标准补缴地价，对应用
16、途没有基准地价的，可参考评估地价并结合有关规定确定出让地价标准。出让方案须经镇政府集体研究决定报市政府批准后在市国土资源局网站公示 7 天。各级财政原已预收的地价与补缴地价重复征收部分，可在完善用地手续后由原征收部门退回并报市“三旧” 改造办备 案。第十五条 超占土地完善手续。超占土地是指建设项目超出原批准用地红线范围占用土地。（一）符合下列条件的超占土地可按本条款完善相关手续：1、超占土地已实际建成使用。2、超占土地与原批准用地属于同一项目宗地，不可分割。- 9 - 3、超占土地与原批准用地的土地所有权性质一致，土地用途一致，实际土地使用者一致。4、超占土地的面积不能大于原批准用地的 10%
17、，否则由市“ 三旧 ”改造 办作个案 处理。 （二）审批程序。1、经市发展和改革局认定超占土地的使用符合产业发展政策，经市国土资源局进行实地勘察认定，报市“三旧” 改造办审核。2、接受违法用地处理后，向市国土资源局申请补办超占土地用地手续，办理程序和供地方式可按本细则第十四条办理。第十六条 “三旧” 改造中涉及的边角地、夹心地、插花地（以下简称“ 三地”）的处理。（一）定义。边角地是指在城市规划区或者村庄建设规划区内难以单独出具规划条件、被“三旧” 改造范围 地块与建设规划边沿或者线性工程控制用地范围边沿分隔（割）、面积小于 3 亩的地块。夹心地是指在城市规划区或者村庄建设规划区内难以单独出具
18、规划条件、被“三旧” 改造范围 地块包围或者夹杂于其中、面积小于 3 亩的地块。插花地是指在城市规划区或者村庄建设规划区内难以单独出具规划条件、与“三旧” 改造范围 地块形成交互楔入状态、面积小于 3 亩的地块。（二）“三地 ”如符合土地利用 总体规划和城 乡规划，且累计面积不超过改造项目用地面积 10%，经改造主体提出申请，按下列方式分类处理：- 10 - 1、属国有建设用地的，可按照协议方式办理出让手续。2、属集体农用地的，需办理农用地转用或土地征收手续的，按批次报批方式，经同级人民政府审核后，逐级上报省人民政府审批。3、属集体建设用地的，将“三地” 纳入需完善征收手 续的“三旧” 改造方
19、案一并上报。（三）“三地 ”处理中涉及土地征收的，在提供有关证明材料的前提下，可不再举行听证、办理社保审核和安排留用地。有关用地计划指标由市政府优先安排，占用耕地需购买耕地补充指标。涉及林地的，应依法向林业行政主管部门申办使用林地手续。第十七条 完善历史用地手续应当在 2012 年前完成。第五章 “三旧”改造方案的编制和审批第十八条 纳入“三旧”改造范围，需进行改造的项目或需完善征收手续的历史用地，应当编制改造方案。改造方案式样参照粤府办2009 122 号文件附件 5。第十九条 “三旧” 改造方案按下列程序审批：（一）申请自行改造的，由申请人自行编制“三旧” 改造方案，并阐明符合自行改造条件的理由，报镇政府同意后，报市“ 三旧 ”改造 办审批，再 报市政府批准。（二）采用公开方式确定改造主体的，由镇政府组织编制“三旧” 改造方案， 报 市“ 三旧”改造办审 批。（三）涉及完善征收手续的历史用地，由镇政府组织编制“三旧” 改造方案 报市 “三旧”改造办审核 汇总后，由市政府报省政府，并抄送省国土资源厅、住房和城乡建设厅、发展和改革委员会。
