1、基于区域差异的中国房地产价格变动影响因素研究 研宄生 : 范莉爾 摘要 近年来 ,随着中国经济高速增长 ,城市化进程逐渐加快 ,中国房地产价格在经历大幅上涨的 同时 ,还出现明显的区域不平衡现象。为此 ,本文将从区域差异的视角 ,研究我国房地产价格变 动主要影响因素 ,以及这些因素对我国不同区域房地产价格影响的异同之处。为我国房地产市场实现区域协调发展 ,和国家宏观调控政策的制定 ,提供理论依据和参考建议。 第一 ,本文运用泰尔指数的测度方法 ,证实了我国房地产价格具有明显的区域差异性 ,并且 区域间差异还有逐渐增大的趋势。总体差异主要来自东、中、西三大地区的区域间差异 ,而区域内差异主要由东
2、部和西部地区内部省际差异所引起 ,中部地区内部省际差异相对较小。 第二 ,本文在投资者适应性预期等假设的基础上 ,基于房地产市场局部均衡 ,建立了考虑国 际资本流入的房地产短期价格变动理论模型。在该理论模型基础上 ,使用 2004 年 1 至 2014年 3 季度中国大陆 31 个省级行政区 (含自治区、直辖市 )的季度面板数据 ,运用面板协整、面板误差修正模型等计量方法 ,分别对我国全国及东、中、西部地区房地产短期价格变动影响因素进行了实证研宄 和比较分析 :发现不论对全国水平还是东、中、西部各地区而言 ,购房者对房地产价格的预期都是目前我国房地产短期价格变动最重要的影响因素 ;城市家庭人均
3、可支配收入对短期价格变动具有正向影响 ,但除对中部地区外 ,对其他地区影响均较小 ;信贷规模只对东部房地产短期价格变动有较大影响 ;而贷款利率对全国和三大区域影响均不显著 ;当短期内房价偏离长期均衡价格时 ,全国及各地区均存在负向的修正机制 ,能以较快的速度回归均衡水平。构建出包括房地产市场长期需求函数、长期供给函数、国际资本流入函数的长期均衡模型 ,对上述模型均衡条件进行推导 ;并在 上述理论模型基础上 ,进行实证分析。考虑到因变量的滞后项可能导致变量自相关问题。因此 ,为解决自相关与数据平稳性等问题 ,本文运用动态面板广义 GMM 估计方法 ,分别对全国及东、中、西部地区房地产长期价格变动
4、影响因素进行了实证研究和比较分析 :得到人口、购房者对未来房价的预期以及房地产开发贷款是房地产长期价格变动的主要影响因素。另外 ,各地区房地产价格最重要的影响因素也各不相同。东部地区 ,购房者对未来房价的预期对房地产价格变动产生非常大的影响。而在西部地区 ,房地产开发贷款对房地产价格变动影响最为显著。最后 ,本文使用 2005-2012 年中国大陆31 个省 (含直辖市、自治区 )年度面板数据 ,在面板数据向量自回归 (Panel Data Vector Autoregression, PVAR)模型框架下 ,从政策及外部冲击的角度 ,通过脉冲响应函数和方差分解对货币政策、财政政策、金融自由化
5、程度、土地政策及城市化率等因素进行分析。研宄发现 :目前中国货币供给对下期的房地产价格有较大影响 ,而金融自由化程度对房地产价格影响较小。地方政府对土地财政的依赖程度和城市化率 ,对两期后的房地产价格有较大影响。此外 ,随着预测期的延长 ,房地产价格预测方差中由非 价格变量扰动所引起的部分逐渐增加 ,而由价格自身扰动引起的部分逐步下降。在第 18 期左右 ,方差分解结果趋于稳定 ,由房地产价格自身扰动引起的预测方差占全部预测方差的 89.73%,仍旧占据主导地位。而其他扰动因素预测方差总计约占全部预测方差的 10.27%,其比例由大到小依次为 :货币供给量 4.54%;城市化率2.42%;地方
6、政府对土地财政的依赖程度 1.34%;房地产税收 1.15%;金融自由化程度扰动 0.81%。关键词 :房地产价格 ,影响因素 ,区域差异 ,短期价格变动 ,长期价格变动 ,局部均衡模型 第一章绪论 1.1 选题依据 1.1.1 研究背景与意义 随着中国经济高速增长 ,城镇化水平稳步提高 ,中国房地产价格自 2000 年以来迅速上涨 ,尤其是北上广深等大城市商品住宅价格快速飘升。过快上涨的房价不仅反映出我国广大居民改善住房条件的迫切要求 ,还有一些更为重要的问题值得我们探究 :我国房地产价格形成机制是什么 ?影响房地产价格的主要因素有哪些 ?房价飞涨会给中国宏观经济带来哪些危害 ?近些年来 ,
7、一些国家和地区房地产市场相继出现“资产泡沫” ,房价的剧烈变动也已经引起严重的经济衰退 1。据金融时报 2013 年报道 ,有国际知名研宄机构指出 :亚洲房地产 业已经位列全球五大“潜在资产泡沫”产业之一 ;其资产价格己远远超过基本面可支持的合理价值 ,可能会迅速面临调整 2。一方面 ,从宏观层面看 ,宏观经济影响着房地产市场的外部发展环境。同时 ,由于房地产业涉及到建筑、化工、运输、金融、服务等多个产业和部门 ,是国家和地区经济的重要组成部分 ,反过来对宏观经济产生重要影响。另一方面 ,房地产价格变动还会通过改变家庭及企业的财富变化 ,进而通过消费和投资渠道影响宏观经济状况。因此 ,房地产业
8、的运行与发展关系到整个国民经济的健康和稳定。近些年不论是理论还是实践经验均告诉我们 ,如果房地产发 展脱离了宏观经济基本面 ,则很可能催生“资产泡沫” ,从而严重阻碍和损害宏观经济整体发展。 第一章绪论 如图 1-1所示 ,我国房屋销售价格指数自 2000年开始呈现出明显的上升趋势。尤其是 2001-04 短短三年时间出现快速上升 ;虽然在 08年全球金融危机期间略有回落 ,但 2010年又立即反弹 , 到新高。而“土地交易价格指数”变动在整体上也出现上升趋势。值得注意的是相较其他指数 ,“土地交易价格指数”在 2006年至 2009年期间出现暴涨和暴跌现象 (007年指数值为 2122, 2
9、009 年跌至 107)。相对而言 ,近 10 年来我 国“房屋销售价格指数”及“土地交易价格指数”均明显高于“居民消费价格指数”和“商品零售价格指数 ,且前两者无论是在上涨幅度还是变动幅度方面也远远大于后两者 ,预示着我国房地产增长水平己经明显高于物价增长水平。 1-2 我国部分地区商品房销售价格数据来源 :Wind 数据库 (其中商品房价格为季度平均数据 ,时间跨度为 2002 年第 2 季度至 2014 年第 3 季度 )图 1-2 表示我国部分地区商品房平均销售价格的变动情况。可以看到 ,不论是北京和上海这样的东部发达地区 ,还是中部地区的河南 ,以及欠发达的云南 ,商品房价格均呈现上
10、升趋势。值得 注意的是 ,北京和上海地区房价从 02年初的约 4000元 /平米 ,一路迅速攀升 ,并在 08年出现较大变动和调整后 ,继续上涨到 14年的16000 元 /平米左右 ,涨幅超过 4 倍多。而河南及云南地区房价变动较小 ,涨幅也非常缓慢。可以看出 ,我国不同地区房产价格及发展水平 ,不仅从房价绝对量还是从变动幅度来看 ,都存在着巨大的差异。综上所述 ,改革幵放以来 ,我国房地产业得到迅速发展 ,与宏观经济联系日益紧密。不同地区房价水平和房地产发展状况却呈现出非常巨大的差异。因此 ,结合中国房地产发展区域差异性现状 ;分别对我国房地产价格短期和长期变动 ,及宏观政策性因素进行理论
11、和实证研宄则显得尤为关键。 二、房价对宏观经济影响传导机制研究 房地产在满足人们住宅需求的同时 ,还体现出资产的属性 ,房价变化通过改变消费者和投资者资产配置而最终影响着市场均衡水平。很多学者也就此展开研究。例如 Gani2l 通过运用日本宏观经济数据 ,发现房产抵押物价值损失会导致投资活动显著减少 ,并迫使企业更多地依靠内部资金用于投资。 Skimieri3】 i4I,Casei5,Campbell 和 0(016】等学者认为住房对于居民来讲不只是消费品 ,房产价格的剧烈变动将意味着财富 的显著变动 ,从而通过影响家庭财富状况而导致宏观经济整体水平变动。 Fisheri7】 (1997)则通
12、过假设家庭和企业资本品生产之间的互补性 ,从而解释了住宅和非住宅投资的联动效应 (Co-movementEffect)。在另一篇文章中 ,Fisheri8还指出劳动时间与家庭房产资本的数量和质量正相关 基于这一前提 ,经纪人自然会投资于商业和房产资本 ,因此分别产生更高水平的商业资本和有效劳动时间 ,从而影响总经济产出。此外 ,通过将房地产纳入企业和居民投资、消费决策环节 ,很多学者在内生增长框架下对房地产与宏观经济的 影响进行了研究。例如 Ortalo-Magne 和 Rady 运用动态一般均衡的世代交叠模型 ,以跨生命周期的抵押品约束为条件 ,具体来讲即年轻一代不拥有住房 ,而房价的增长将
13、导致他们更难购买。反之 ,年老一代拥有住房 ,且在不改变住房需求和供给的情况下 ,他们通过 3 中国农业大学博士学位论文 第一章绪论 房价上涨而获得资本收益。在此基础上 ,Ortalo-Magne 和 113(17119,21 将上述模型进行扩展 ,从而对房产价格 ,房屋交易 ,人口结构变化 ,收入分配变化 ,总体经济活动等因素间的互动关系进行解释。 Einarsson 和 lvIarquisl2l则发现对房产价格的正向冲击将导致市场商品和家庭生产中人力资本积累时间的重新分配。很多学者也对中国房地产市场与宏观经济影响进行了研宄。马亚明和刘翠 2 2】通过建立 S-Philips 模型 ,发现在
14、货币政策目标制定过程中 ,房地产价格波动对宏观经济的影响不可忽视。陈斌幵和杨汝研宄土地供给、住房价格和居民储蓄之间的影响关系 ,并通过实证研宄发现房价上升 1%,城镇居民储蓄率将上升 0.067%。原鹏飞和冯蕾 124通过建立 DCGE 模型 ,对房价上涨的经济增长效应、收入分配效应和贫富分化效应进行了 模拟。结果表明 ,房价上涨虽然有助于显著提高经济增长率 ,尤其是带动建筑业、重工业等行业快速增长 ,但却会挤占农业、轻工业和公共服务业的发展空间 ;此外 ,房价上涨加剧城镇居民家庭收入分化。 三、房地产周期、房价波动与“泡沫” 房地产市场呈现出明显的周期性波动。 Wheaton25】研究发现美
15、国写字楼空置和办公服务业发展的周期约为 10 年。 Ball 等使用卡尔曼滤波技术和跨国数据 ,发现住宅和非住宅房地产市场周期为 20-30 年。 Davis和 Heathcote发现美国住宅投资会导致经济 (或 GDP)周期的出现 ,而并非住宅投资 滞后于周期。梁桂开宄了 1986 年以来 ,在通胀环境下中国总体经济周期与不动产经济周期具有高度的单方向正相关性。弾建华等构建了中国房地产和宏观经济的理论模型 ,并在此基础上运用季度数据进行实证检验 ,发现房产市场货币化及其信贷需求的快速增长产生大量的货币需求 ,这是导致房地产市场周期与货币周期同步性的根本原因。赵君丽发现对于中国而言 ,人口结构
16、变化与房地产周期具有很高相关性。一方面 ,金融危机以来 ,国际房地产价格波动剧烈 ;另一方面 ,近些年来中国房地产价格增长迅速。因此 ,许多学者就房价波动与房地产市场“泡沫”展开研究。 Davis 和 Heathcote研宄发现 ,美国住宅投资的标准差是非住宅投资的两倍以上。 Ortalo-Magne 和 Radyli9发现 ,对美国和英国而言 ,房产交易量 ,总房价 ,GDP 这三个变量相关 ,其中交易量波动性大于房价 ,而房价波动性又高于 GDP。而其他许多学者如 Stockman and Tesar3i (1995)以及 Lane32】则认为现有的研究并没有为房价的波动机制提供足够的解释
17、。 Santos和 Woodfordl33, Montrucchio 和 Privileggi 等学者通过理论建模发现基于理性的代 理人离散时间模型来讲 ,房地产泡沫的存在条件是非常脆弱的。 Driffill 和SoIa35I 通过实证研宄方法发现 ,现实中所谓的房价“泡沫”与“转换过程” (bubbles and switching processes)很难区分。 Chen【 36l 使用台湾房地产数据 ,发现理性泡沫模型无法解释股票价格和房产价格的联动现象。叶卫平和王雪峰基于 Ramsey 模型 ,运用资本边际收益率法测试了 2000-2004 年中国房地产的泡沫度 ,并认为期间我国房地产
18、经历了从负泡沫、无泡沫到正泡沫演变 ,同时房地产泡沫加重了中国金融运行不安全 状况陈永霞和高山 I39】也认为2008 年中国已出现房地产泡沫现象。其 4 中国农业大学博士学位论文 第一章绪论 他一些学者则认为中国房地产并未出现明显泡沫现象。如 Feng 和使用资产定价模型研究认为从全国范围来看 ,中国房地产市场并不存在泡沫。丰雷等也认为中国地产泡沫现象并非是全国性的。 四、房地产价格影响因素研究 由上文可知 ,学术界已经对房地产与宏观经济相关性 ,影响机制 ,波动于周期等方面进行了大量研究。那么 ,宄竟哪些因素对房价产生影响 ?它们又是如何影响房价呢 ?近些年来 ,很多学者分别从收入、人口、
19、未来预期 ;建筑成本、土地价格 ;汇率 ,国际资本 ,信贷因素 ;以及土地幵发 ,房产税等方面对房地产价格影响进行了研究。 1.收入 ,人口 ,预期等需求因素研究 Hillebrand 和 1:丨 101(:11 42通过建立世代交叠模型来研究房产价格变化的动态机制。他们认为年轻人的收入对房价有很大影响 ,当收入增加时房价则随之上涨。 Jud 和 Winde:r【 43研究发现房屋实际价格变化受人口 ,实际收入等因素的强烈影响。况伟大等通过研宄 OECD 国家 ,发现房价主要由收入和人口决定 ,而并非主要由成本决定 ,降低住房建造成本并不能降低房价。 Chen 等 45研宄了丨 995-200
20、5 年中国房地产市场改革期间 ,人口及城镇化对房价的影响 ,并认为流动人口对中国内陆地区房价具有重要影响 ;而由于户口限制 ,流动人口对沿海地区房价影响很小。林嘉亮 46分别探讨了人口数量、人口迁移流动、人口地区分布和家庭结构等因素对中国房地产价格的影响。方圆 47也对中国人口结构与房产价格波动进行了研究 ,发现劳动适龄人口占比每增加 1%,房屋销售价格指数变动增加 36.347%。此外 ,还有很多学者认为适应性预期是中国房价的主要影响因素 ,如 Wen 和Goodman48发 现对中 国房地产市场而言 ,房价一阶滞后项即房价预期对房价具有最重要的影响。其他学者如林江 49,Wu5。 I,雷根
21、强和钱日帆等也发现预期对房价的重要影响。 2.建筑成本、土地价格等供给因素研究除了房地产需求因素对房产价格的影响分析外 ,还有学者从建筑成本 ,土地价格等房地产供给因素的影响进行研究。例如 Adam和 Fijss5研究了 15个国家房地产价格影响因素 ,并估计发现建筑成本每上升 1%则会引起房地产供给减少 ,并最终导致租金和房价上涨 0.6%。 Wul5等通过建立房地产市场的局部均衡模型 ,研宄了中国地方土地价 格与房地产价格之间的影响机制。然后使用 35 个主要城市面板数据进行了实证检验 ,发现实际土地出让价格 ,建造成本等因素均对中国房价具有影响。陈斌开和杨汝仿【 23发现对于中国房产市场
22、而言 ,土地供给越少 ,住房价格水平越高。 Wen 和 Goodmanl48l 使用 21个中国省份面板数据 ,运用两阶段最小二乘法对中国房产价格与土地价格之间的关系进行了研宄。他们发现 ,房价和地价具有内在的相互影响 ,即地价在影响房价的同时 ,房价也对地价具有重要影响。另外一些学者则认为供给因素并不是房价主要影响因素。例如 (:11611 等 45】研究认 为由于中国房地产供给主要由地方政府和开发生决定 ,而非市场需求决定 ,因此供给并不影响房价。雷根强和钱日帆等学者认为发现土地出让金等因素对房价影响并不显 5 中国农业大学博士学位论文 第一章绪论著。 3.汇率 ,国际资本 ,信贷影响研究
23、基于中国 2005年至 2014年月度房地产 (房地产销售价格采用房地产销售额与房地产销售面积的比值来表示 )和汇率月度数据 ,曹化楠丨使用 VAR模型对研究了汇率对房地产价格影响 ,并发现汇率的变动通过国际资本途径影响房地产最为显著 ,货币供应量次之 ,工业经济增长效果最弱。其他学者如宋哈丨 531 也研究了人民币汇率变化对房地产市场的影响 ,发现人民币汇率预期因素通过影响国际资本流入而对房地产价格起重要作用。张永亮和刘再起丨研宄认为国际“热钱” (即国际资本流入 )不仅助长了中国房地产市场的泡沫 ,加剧了房地产市场的不合理的供给结构 ,而且增加了房地产金融体系的潜在风险。Guo 和 Hua
24、ngt55l 使用月度时间序列数据 ,并借助 VAR 方法研究了 “热钱”对中国房地产和股票市场的影响。他们认为从短期来讲 ,“热钱”推动了房价上涨 ,并加速了房产和股票资产的短期价格波动。 Andre K. Anundsen和 Eilev S. janseni56】运用结构向量均衡修正模型 (SVECM)研究了挪威房产价格与贷款之间的影响关系 ,他们发现房价上涨会导致贷款扩张 ,而贷款增长也会促进房价进一步上涨。此外 ,他们还认为贷款利率 ,收入预期等因素都会对房价产生显著影响。 Adam 和 Fassl5研究了 15个国家房地产价格影响因素 ,估计发现长期利率每上涨 1%,则降低房产投资需
25、求 ,从而导致房价下跌 0.3%。林江等 149以深圳为例研宄了住房市场的金融加速器效应 ,他们发现房价与国内贷款增速显著相关。 Zhang 等通过使用“外源输入非线性自回归移动平均 (Nonlinear AutoRegressive Moving Average with Exogenous)“方法对中国房产价格影响因素进行了探讨。发现抵押贷款利率 ,生产者价格 ,广义货币供给和实际汇率对房价有影响作用 ,而收入影响不显著。其他学者如 Jud 和 Winkler【 43】也认为房价变化受建设成本和利率等因素的强烈影响。 4. 土地开发及房产税政策影响研究 (1) 土地幵发政策研究 土地开发政
26、策往往通过影响房地产土地供给而对房产价格产生作用。刘学良 I58】估计了中国 35 个城市住房供给价格弹性 ,并发现中国总 住房供给价格弹性为 2.65;每单位土地经济密集度和地方政府住房幵发管制是中国住房供给弹性最主要影响因素。他们还认为住房供给弹性对房价增长率具有很强的解释作用 ,增加住房供给是抑制房价增长率的根本途径之一。安辉和王瑞东【 591 实证 分析了我国房地产价格主要影响因素 ,他们认为从长期来看 ,土地政策对房产价格具有重要影响。其他学者如 Feng 和等也认为城市土地政策对房价波动具有重要影响。 (2)房产税研究 有研宄认为征收房产税会对宏观经济和社会福利造成损失。如 Gou
27、Ider_, Goulder 和Summers“, Hendershott 和 Won62,以及 SkinneP】等学者发现房产税政策对总收入和房产部门具有显著的负面影响 ,而且这一政策扭曲了物质资本的积累 ,而物质资本的积累对商品生产和经济增长至关重要。后续许多学者在有关房产税的研究中使用了一些复杂宏观经济分析工具。例如 6 中国农业大学博士学位论文 第一章绪论 Gervais63】建立了包含房产税的动态一般均衡的多周期世代交叠模型 ,并使用美国宏观经济统计和居民收入分配数据进行实证研究 ,发现居民房产税收优惠政策会带来的净福利损失。而其他学者则认为征收房产税会带 来社会总福利的增加。 Di
28、masiM 构建了可计算的空间一般均衡模型 ,并认为消除资本和土地差别征税可能导致社会福利出现显著增益 (例如 ,他们计算得到可以产生 6.6%的税收增益 ) Fullerton 和 Henderson65%研究也表明 ,一般均衡税收(general equilibrium taxation)引起的行业之间的扭曲比跨资产的扭曲小。例如 Glaeser 和SacerdoteU 为房产税还可能存在一些积极的外部性 ,差别化的房产税可能是一种使外部性内部化的工具。还有学者对房产税和其他资本税所导致的资本 和投资回报均衡配置的巨大差异等方面进行了研宄 ,如 Hendershott 和 Hu67 描】
29、,Hamilton 和 Whalley 以及 Cooley 和 Salyer【 70等。许多学者就房产税对中国房价的影响展开研究。如杜雪君等 71】通过协整分析、 Granger 因果检验等方法 ,发现房产税和房价存在长期协整关系 ,房产税可能引起房价出现上升趋势。而其他学者认为房产税在一定程度上会降低房价。例如朱国忠和颜色 72通过建立买房和租房的 DSGE 模型 ,研宄了征收房产税对中国房产市场中房价和房租的影响。他们发现新购 房征税只会导致房价的轻微下降 ,却使房租显著上升 ;而对存量房征税会在较大程度上降低房价、地价和房租。况伟大 44,73】则认为开征房产税对房价具有一定抑制 ,但作
30、用有限。 1.2.2 房地产价格与宏观经济研究理论和方法 一、一些经典研究理 1. “资本一资产”定价理论。将该理论应用于房地产研究主要有两种途径 :一是基于消费视角的资产定价模型 ,即强调了房产的资产属性。在该模型框架下 ,房价由跨期情况下的消费均衡决定。二是引入“无套利”原理 ,其关键假设是房地产的投资收益与其他资产收益相等。例如 Feng 和 Wu4G使用资 产定价模型研究了中国房地产市场“泡沫”问题。 2.基于房地产市场局部均衡的研宄方法。该方法主要是建立房地产市场供需模型 ,通过在均衡条件下求解出各影响因素表达式 ;并在此基础上带入实际数据进行实证检验的方法。如 GeoffKenny
31、【 74通过该方法分析了爱尔兰长期住宅市场的供给和需求关系。 Muellbauer 和研宄了 1957-1994年英国房产价格的波动机制。 3.房地产市场“存量一增量”的建模方法。该方法主要由Wheaton?最早提出并使用。其基本原理是将资产市场与房地产市场 ,以及价格、租金等存量和增量联系起来 ,从而研宄宏观经济等外部冲击对房价的影响 ,不足之处是该模型缺乏对内部机制的研究。 4.考虑货币供给的房价波动模型。该模型主要是在假设货币供给内生的前提下 ,将企业、银行及房地产市场进行综合考察。房价上涨使得企业资产价格升值 ,从而更有利于获取银行贷款 ,最终使得宏观经济总产出增加。例如 Ortalo
32、-Magne 和尺 3 办 19研宄了美国和英国房产价格 ,信贷 7 中国农业大学博士学位论文 第一章绪论 与实际 GDP 之间的互动关系。 5.基于理性预期理论。假设房地产价格主要由“基础价值” (即房地产未来收益预期贴现 )和“泡沫” (必须满足“戟过程” )两部分构成 ,其中价格泡沫的形成则与人们的预期高度相关。如 Wen 和 Goodman48S 现中国房地产市场中 ,房价一阶滞后项即房价预期对房价具有最重要的影响。林江 49, 雷根强和钱日帆 51等也发现预期对房价的重要影响。 二、现代经济学理论 20 世纪 80 年代以来 ,在宏观经济学研究领域出现了两种重要理论和方法 ,一种是
33、Sims” 于1980 年提出的向量自回归 (Vector Autoregressive,即 VAR)分析框架 8。 VAR 模型通过建立自 回归向量方程组研宄数据的动力学性 质 ,即体现“用数据说话的思想” ;但缺点是容易引起结 参数估计不稳定。另一种则是 Kydland 和 Prescout79 建立的动态随机一般均衡模型 (Dynami Stochastic General Equilibrium model,即 DSGE 模型 )。 DSGE 模型的优点是以一般均衡理论作为基础 ,但在实证应用时往往存在模型与实际数据不完全匹配的问题。 1.基于 VAR 分析框架的房价与宏观经济变量影响
34、研究。很多学者在包含房价与宏观经济变量的 VAR 模型框架下 ,结合协整分析、误差修正模型 (EQO 模型、脉冲反应、方差分解等方法对房价与宏观经济之间的互动影响进行研究。如 Guo 和 11_ 55借助乂八 1 方法研宄了 “热钱”对中国房地产和股票市场的影响。曹化楠【 52】使用乂八 11 模型和脉冲反应等方法研究了汇率对房价的影响 ,并发现汇率的变动通过国际资本途径影响房地产最为显著 ,货币供应量次之 ,工业经济增长效果最弱。宋勃和刘建江运用 ECM 模型、 Granger 因果检验和脉冲反应分析研究了中国房价与地价关系。 2.包含房价的 DSGE 模型和框架。由于在实际经济运行中可能产
35、生随机冲击 ,因此市场均衡具有一定随机性。因 此 ,DSGE 模型主要思想是对所建立的动态一般均衡过程进行随机冲击和改变。尤其是在研究房价与宏观经济影响机制分析中 ,越来越多的学者采用 DSGE 模型进行研究。如 lacoviello 和 Neri“构建了包含美国房地产部门的 DSGE 模型 ,对实际数据进行 Bayes 估计后发现房地产需求及货币政策冲击对房地产价格具有重要影响。 Efrem和 Salvatore运用 DSGE模型研究了美国房地产及股票市场资产价格波动对实体经济的冲击。朱国忠和颜色 建立买房和租房的 DSGE 模型 ,研究了征收房产税对中国房产市场中房价和房租的影 响。但从总
36、体上讲 ,使用 DSGE 方法对中国房价进行理论和实证的研究较少。 1.2.3 对已有研究的评述 由于国外房地产行业发展起步早 ,行业发展己经相对成熟。因此国外学术界在房地产价格波 动与宏观经济关系 ,影响和传导机制 ,房价周期与波动 ,房地产价格影响因素等方面的研究要早 8 中国农业大学博士学位论文 第一章绪论 于国内 ,往往既有构建经济模型的理论分析 ,还结合实际数据的定量检验。近年来 ,我国经济高速发展 ,房地产市场蓬勃发展 ,尤其是房地产价格的快速上涨 ,众多学者对中国房地产价格和宏观经济关系进行了大量研宄 ,得到了很 多有益的研究结论。但是 ,通过对己有文献的系统梳理 , 可以看到以
37、下几个方面的研究仍显不足 : (-)从总体上看 ,虽然目前已有很多针对我国房地产价格影响因素的研究 ,但大多数现有研究采用诸如回归分析等传统的计量经济方法 ,往往缺乏经济学理论模型和分析 ,造成实证分析与理论脱节。因此 ,结合我国宏观经济及房地产运行特征 ,在市场均衡的框架下进行理论建模研究则显得尤为重要。 (二 )从房地产价格影响因素方面研究来讲 ,现有研究已经对房地产价格的众多影响因素 (如收入因素、人口因素、汇率因素等 )进行了非常广泛的研宄。但是 ,上述研究往往 只考虑房地产市场需求层面 ,多数研究仅仅用住房需求模型来研究房价长短期波动的影响因素 ,对房地产供给方面尤其是长期供给量的变
38、化研究较少。因此 ,需要对需求和供给层面的影响因素进行综合考虑和分析。 (三 )由于我国不同地区在经济发展、人口分布、地理条件等方面存在巨大差异 ,导致不同 区域房地产市场发展和价格水平极度不平衡。而现有关于房地产价格及影响因素的研究往往集中在某一城市或全国整体水平 ,缺乏对不同区域的比较分析。即使在有关房地产价格差异的研究中 ,其研究方法多使用描述性统计 ,缺乏对区域差异影响因素的准确估计和分解。 (四 )从实证研究数据上来讲 ,目前研究多采用房地产及宏观经济的全国年度时间序列数据 ,对于房地产这样地域差异性强 ,短期波动大的市场来说 ,这种全国性的年度时间序列数据除了从数据量和研究的精确度
39、而言难以保证外 ,还对房地产价格波动特征体现不足 ,更是忽略了房地 价格的地区波动差异性。 1.3 研究目标 1.3.1 总目标 从地区差异的视角 ,对中国房地产价格波动的影响因素进行理论探索与实证研宄 ,提出可行的政策建议。 1.3.2 具体目标 (一 )基于泰尔指数研宄中国房地产价格区域差异性 ; (二 )基于局部均衡模型 ,研究中国房地产短 期价格波动的影响因素 ; (三 )基于局部均衡模型 ,研宄中国房地产长期价格波动的影响因素 ; 9 中国农业大学博士学位论文 第一章绪论 (四 )基于政策和外部冲击的视角 ,使用 PVAR 模型对中国房地产价格波动影响因素进行研究。 1.4 研究内容
40、与研究方法 1.4.1 研究内容 自 2002 年以来 ,中国房地产价格迅速上涨 ,并且在上涨中出现了明显的区域不平衡性。房地产价格过度的、脱离经济基础的增长有可能引发房地产泡沫 ,世界各国的实践表明 ,房地产泡沫的破裂对整个国民经济会造成极大的破坏而且影响持久。为此 ,本文将从区域差异的角度 ,研究造成我国房地产价格波动的主要因素 ,及不同区域房地产价格最重要的影响因素 ,旨在为我国房地产市场的协调发展及宏观调控政策制定 ,提供理论依据。 为了实现本文的研究目的 ,本篇论文研究的主要内容包括以下四个部分 :第一部分 :首先使用泰尔指数的测度方法 ,对中国房地产整体市场 ,以及东、中、西部地区
41、的区域差异进行测度 ,分别计算 2003 年一 2012 年间以人均 GDP 为权重的泰尔指数和以城镇就业人口平均工资为权重的泰尔指数 ,分析我国房地产价格表现出明显的区域差异性 ,和地区差异性的变化趋势。第二部分 :在对各地房地产价格进行定性地 比较 ,并发现其变动具有明显的地区不平衡性的基础上 ,进一步从理论的角度 ,明确住宅商品房价格的含义和特征 ,从供需关系入手 ,研究影响房价短期波动的主要因素。并在均衡理论基础上 ,提出如投资者适应性预期等假设 ,通过构建房地产市场短期需求函数、短期供给函数、国际资本流入函数 ;进而推导出我国房地产市场局部均衡条件。此外 ,为了使构建的理论模型具有良
42、好的拟合度和较高的解释能力 ,进一步使用我国宏观经济和房地产市场实际运行数据 ,运用面板协整、面板误差修正等计量经济学研宄方法和手段 ,分别对我国全国及东、中、西三大地区房地产短期价格 波动影响因素进行了实证研究和比分析。第三部分 :在对房地产价格短期变化影响因素研究基础上 ,加入对房地产价格长期变动影响因素 (如房地产幵发贷款 ,单位面积土地购置费用 ,建筑安装成本及人口等 )的考量 ,构建出包括房地产市场长期需求函数、长期供给函数、国际资本流入函数的长期均衡模型 ;并对上述模型均衡条件进行推导。并在此基础上 ,考虑到长期影响因素之间的自相关和内生性 ,运用动态面板广义 GMM 估计 ,分别
43、对我国全国及东、中、西三大地区房地产价格长期变动影响因素进行了实证研宄和比较分析。第四部分 ,本文使用 2005-2012 年中国 大陆 31个省 (直辖市、自治区 )年度面板数据 ,在面板数据向量自回归 (Pane 丨 Data Vector Autoregression, PVAR)模型框架下 ,通过脉冲响应函数和方差分解 ,对货币政策、财政政策、金融自由化程度、土地政策及城市化率等因素 ,从政策及外部冲击的角度对其进行分析。 第二章中国房地产市场发展及价格区域差异分析 2.1 中国房地产市场发展 2.1.1 土地市场发展历程 从 1978 年改革开放以后 ,我国房地产市场开始真正发展起来
44、。土地市场改革更是我国房地产市场发展的基础和关键所在。改革幵放前 ,我国土地流转主要采用行政划拨分配 ,当时的土地流转和使用具有鲜明的“三无” 3 特征 “”。这种土地使用制度一方面无法提高土地使用利用率 ,另一方面则极其容易出现大量土地“寻租”现象。此外 ,由于土地流转和使用过程均为无偿进行 ,土地实际所有者 各地方政府不能获得应有的收益 ,无论从自身意愿还是经济能力上都阻碍了地方政府为本地区提供公共服务和基础设施。所以 ,企业有偿获得土地使用权及开征城市土地使用费等制度相继出台 ,标志着我国城市土地产权制度改革的真正开始。有关我国土地市场改革及发展主要历程和事件 ,详见表 2-1. 表 2
45、-1 中国土地市场改革及发展大事记 主要发展阶段 1979 年 ,第对合资企业征收土地费 :若投资中不包括 中华人民共和国中外合五届人大第 中方合资企业的土地使用权 ,则该合资企资经营企业法二次会议 业应向当地政府缴纳土地使用费。 I“以法律形式促进土地改革 :具体如“国有中国人民共和国土地管 1988 年 12 月土地有偿使用 ,、“土地使用权依法转让”国有土地有偿使理法 29 日等规定。用制度的确立 中华人民共和国城镇国 一 “主要是明确了城市土地出让、出租、抵押 1990 年 ,国 1978-2002 年 )有土地使 用权出让和转让 h?等程序 ,可以通过协议、招标和拍卖等方务院暂行条例
46、式实现土地使用权合理流转。嫌 ;1992年 ,中一是有偿使用国有土地 ;二是政府可以收三国胃 :地 f 市场发展奠中全会 定了市场化改革的制度基础。招标拍卖挂牌出让国有 ： 2002 年 ,国所有经营性开发项目用地必须通过招标、 国有土地有偿使 U 土资源部 拍卖或挂牌方式 ,也被称为“土地革命”。文件 )用制度的完善 关于继续幵展经营性土 “” 2004年 3月 ,所有经营性土地的使用和流转必须经过 (2002年一 )地使用权招标拍卖挂牌出 国土资源部、“招、拍、 挂”程序 ,即俗称的“ 8 “31 大让工作通知(71 号令 ) 监察部 限 ?进一步从程序上规范了国有土地流 3 土地流转程序
47、的“三无”特征指的是无偿划拨、无限期使用和无流转。 14 中国农业大学博士学位论文 第二章中国房地产市场发展及价格区域差异分析 转 ,但也可能增加土地成本 ,助长房地产价格的上涨预期。首先 ,规范了工业用地使用和流转管理程 招标拍卖挂牌出让国有 2007年 10月序 ;其次 ,土地受让人必须完成土地出让建设用地使用权规定 (39 9 日 ,国土资金缴纳手续 ,才能获得土地使用权 ?将工号令 )源部业用地纳入统一管理 ,进一步完善我国国有土地使用和流转制度。 注 :上述所有资料由历年国家重要土地改革政策和规定整理总结得来。 2.1.2 中国房地产市场主要发展阶段 计划经济时期 ,我国并不存在真正
48、意义上的房地产市场 ,国家通过福利分房制度来满足人民基本住房需求。 1978 年后随着改革幵放的稳步推进 ,我国房地产建设和管理制度遂步放开 ,房地产行业经过几十年的发展成为经济支柱产业之一。表 2-2 对我国房地产市场主要发展阶段进行了概括和总结。 表 2-2 房地产市场主要发展阶段概述 主要发展阶段主要事件主要内容和影响经济快速发展 ,思想逐步解放 ,开始真正具卿年 ,改革开放政策正式实施备額房地产市场形成的条件。房地产市场 1980 年 6 月 ,全国基本建设工作会正式提出通过住房商品化解决住房问题 ,标议汇报提纲 ;志着中国城镇住房制度改革开始 :(1978 年一 1983 年 )19
49、82 年 4 月 ,实施“三三制”补贴“三三制“主要指由单位、个人及政府各负出售住房试点。担房价的三分之一。 1984 年 ,“推行房地产商品化改革 ,开展房地产经营业务改革” ;上述政策和规定标志着我国房地产市场化 1987 年 10 月 ,明确房地产市场属于进程正式开始。房地产市场 我国社会主义市场体系范畴起 步阶段 1988 年 2 月 ,关于全国城镇推行住正式提出住房可以作为商品进入市场 ,进一 (1984 年一 1991 年 )房制度改革实施方案 步明确了住房商品化改革的任务。 1990 年 12 月 ,正式提出“房地产住房地产市场与金融市场紧密联系 ,货币政策房储蓄和信贷”开始影响房地产市场。我国宏观经济随着亚洲经济危机出现波动 ,周期波动和 1997 年 ,亚洲金融危机导致
