1、住房消费中税负之案例分析 摘要：通过典型案例，分析住房消费市场中的营业税、个人所得税、遗产税等的实质与社会效益，房地产税与土地出让金和个人所得税的关系以及税收对于供需平衡的影响，会对相关税收政策的出台及调整具有一定的参考价值。 关键词：住房；税收；房地产税；供需平衡 中图分类号： F812 文献标志码：文章编号：（ 11） 02 072 02 住房消费过程中所形成的税负包括在住房的持有、租赁、继承等行为中发生的税收。由于房地产市场的复杂性，住房消费中的税收对于市场的影响日益受到重视，也使得相关税收政策的出台及调整极其慎重。 在经济分析中，存在一个基本假设，即 “ 理性人 ” 假设。认为在经济行
2、为中，人会追求收益的最大化 22，在此基础上，可通过观察经常性行为而归纳规律。因此，在住房消费税负的分析中，不妨通过典型案例来对税负的各方面进行 讨论。 一、案例假设 甲、乙各有一套住房，分别位于市区与郊区。甲住房面积小，区位好，单价高；乙住房面积大，但离中心区远，单价低。但二者住房总值及市场租金标准相同。由于甲已退休，因而对于住房位置的要求低，更倾向追求环境的安逸；而乙更倾向于便利。 二人分别在租赁市场中发布了出租及求租信息，谋求条件的改善。在市场作用下，二人达成一致，同意按相同价格租赁对方住房，实现了双赢。 由于甲年龄较大，在生活支出中，医疗、保健等支出较多，并由于退休后收入的降低，无法维
3、持之前已习惯的生活 水平。依习俗，他的子女为其提供了部分养老费用，并将继承他的房产。他同时也可以选择不给子女造成负担，而通过提前约定转让房屋所有权的 “ 以房养老 ” 方式，将去世后的房产出售收益提前用于养老支出。 二、税负种类 在上述典型案例中，存在以下税负可能。 1.房屋租赁中的营业税 在房屋使用权的交易中，须缴纳营业税，按租金一定比例计算。出于对个人收益最大化考虑，甲、乙决定在交易中采用使用权互换方式，不涉及租金，只约定双方权利与义务。由于交易额的缺失，导致计税的困难。 2.所得 税 如果二人通过出租房屋形成了收入，则须缴纳个人所得税。由于个人所得税中并不扣除成本，而是扣除免征额，因而如
4、以货币方式交换使用权，则须承担个人所得税。基于此原因，甲、乙仍会决定采用不涉及租金收入的使用权互换方式成交。 3.房地产税 房地产税是因持有房屋而对产权人征收的税收，而不区别是否出租。因而，如存在房地产税，则双方均须承担其自有房屋的税负。 4.遗产税 遗产税是由于产权继承而带来的税收。如存在遗产税，则在甲的子女继承产权时，将按房屋的市值缴税，形成了其赡 养甲支出部分的税收损失。因而，会更倾向于 “ 以房养老 ” 模式而将产权变现提前消费。 5.其他因交易而产生的印花税、契税等税收，与交易细节关联较小。 三、税负分析 （一）营业税 无论在甲、乙的交易过程中是否形成了货币流动，因其本质都是各完成了
5、一次出租与租赁的市场行为，区别无非是实物交易还是货币交易。由于其行为并未脱离市场及市场监管、市场秩序的需要，因而即使是不涉及货币的实物交易，同样须缴纳营业税，并以其市场价值为计税基数。但监管不力则使其存在以低于市场价格纳税的可能。通过合 理的监管体系及完善的信用体系，甲、乙为了长远的个人利益，也存在如实申报的动力。 （二）个人所得税 经济学认为，人的收入中包括了维持基本生活需要的必需品部分和为了提高效率的舒适品、奢侈品部分（ 1， P44）。对应于个人所得税，可认为免征额部分体现了对生活必需品的需求，而征税部分则对应于舒适品、奢侈品收入。同时，随着舒适及奢侈程度的提高，个人所得税以累进税制征收
6、。 在甲、乙的使用权交易中，存在回避纳税的合理原因。首先是交易过程中未形成收入，没有发生货币流动；其次，即使采用货币方式交易 发生了货币的流动，但交易的货币净收益为零。如果按个人模式须缴纳所得税，则甲、乙可以通过将房产注入公司，以公司交易的方式回避税收（公司经营的所得税需扣除的是成本而不是最低免征额）。同时，从公平的角度分析，甲乙的交易并未形成有效所得，缴纳所得税也有欠公平。 如缴纳个人所得税，由于累进税率的影响，对于甲乙将会由于收入的不同而带来不同的税负，形成收益上的实质差异。 （三）房地产税 房地产税在本质上也是所得税的一种形式 49，是将个人对房产的所有权以资本方式对待，对这部分资本的潜
7、在收益进行 计税，而不区分这种潜在收益是否以货币方式体现。或者理解为资本形成的收益，无论被产权人以自住方式消费了还是以货币方式取得，都须要因收益而纳税。 在此意义上，无论甲、乙是否交换房屋使用权或以何种方式交易使用权都须缴纳房地产税。但区别在于，使用权交易过程中，由于个人所得税的形成，存在双重纳税上的争议。 （四）遗产税 遗产税的征收与社会福利水平相关。在社会福利不足时，个人的养老支出只能通过积累来满足，而住房则是财富积累的重要组成部分。无论是子女承担赡养责任而获取遗产（在我国法律中有因未 尽到赡养责任而剥夺继承权的相关规定）还是通过 “ 以房养老 ” 形成预消费遗产，都是用来补充福利的不足。
8、在社会福利充足而能承担所有养老支出时，对其遗产征税存在合理性，体现了公平和效率。 四、讨论 （一）房地产税与土地出让金 房地产税与土地出让金存在本质不同。土地出让金是房屋所占用土地租值的体现，是国家（土地所有权人）对土地使用人（由开发商代表最终房屋所有权人）收取的费用，是所占用土地收益中超出平均收益水平的部分，主要由区位、用途及环境因素影响。理论上认为，如果土地是无限供应的，且在所有 条件上不存在差异，则其租值为零。因土地条件不同，而形成的使用人利益增加部分表现为租值，即土地出让金 47。因而，在市场平衡下，扣除建筑成本及合理平均利润后，房屋价值的差异应表现为土地出让金差异。而房地产税则是对房
9、屋使用中的所得征税（并不区分是因出租而形成的货币收益还是自用形成的隐性收益）。房地产税水平与个人对房屋的经营管理水平有关，二者的同时征收并不存在冲突与矛盾，也不存在重复征收的问题。 （二）房地产税与个人所得税 由于房地产税与因房地产经营而形成的个人所得税存在重复征收，因而只能取其一 。 考虑到个人所得税征收中存在的起征标准、累进税率等问题，及这些因素对房屋收益征税的不同影响，对于住房消费，以房地产税取代房地产收益上的个人所得税较为合理。 为在房地产税中体现个人合理生活必需品需求中的住房部分，房地产税应以家庭为征收对象，并在其中扣除国民经济统计中的家庭平均住房消费部分。 在征收方式上，以市场月租
10、金为征收标准比以评估值为征收标准更为合理。一方面，评估值所反映的为某个时间点的价值水平，而租金则是以时间段为前提，更能适应税收的要求；另一方面，由于住房市场中房价的波动，房屋评估值也会随之变动，如以其为征税基数，则变动较大，在市场不稳定、房价震荡时期尤为明显，而租赁市场则价格相对稳定，波动幅度小，因而以评估价征税会带来财政收入的波动而影响国家财政的稳定，以租价征收则相对风险较小。 （三）税收的征收对象及实际负担人 弗里德曼 93通过对税收过程中的供给曲线，需求曲线及供需平衡的分析指出，无论对供给方收税还是对需求方收税，最终税负的实际负担人是相同的。在市场作用下，通过对价格及平衡的自动调整，最后
11、达到了在供需双方的合理分配。而分配比例则由供需的弹性决定，弹 性大的一方所承担的税收较少。在房屋租赁市场，同样通过价格变化完成税负的分配。由于房屋租赁的供给弹性要大于需求弹性，所以最终大部分税负由承租人承担。 （四）税收对供应的影响 通过合理税收，可以有效调整房屋租赁市场的供求情况，特别是房地产税及遗产税。 以房地产税取代房租收入中的个人所得税，并对所有房屋收税，将会增加住房的持有成本，特别是空置房的持有成本。对于空置房，一方面，其税负无法转移到其他人身上，另一方面，空置前提必定为其产权人已具有了社会平均住房水平之上的住房消费，因而也无法 得到税负的减免，其税负增加程度远大于自住型住房。持有成
12、本的提高，将减少空置，增大供应，降低租价。同时，因不再以个人所得税的累进税率征收出租收益的税收，将降低税负，并通过供需平衡体现为承租人负担的减轻。 遗产税的征收同样会促使产权人通过市场交易方式放弃产权，而非子女继承，将扩大产权交易市场的供给，而稳定房价。 在指明税收对供需的积极影响之外，也应指出税收的负面因素。弗里德曼通过对消费者剩余及生产者剩余的分析得出结论，税收在增加国家财政收入的同时，形成了消费者剩余和生产者剩余的损失，并且大于 国家收益，形成净损失。因而，税收手段应在调节市场中谨慎使用，在市场能够实现自我完善之后，应逐步淡化调控作用。 五、结论 1.现有的住房消费市场中的税收存在征收对
13、象模糊，监管难度大等问题，对于调节供需平衡、提高社会效益作用有限。 2.以房地产税方式，按市场租金标准为基数对自住、出租、空置房屋征税，有利于扩大供给、降低价格，可以有效提高社会效益。 3.房地产税征收后，应取消个人所得税中的房屋出租收益部分，并按国民经济统计中的平均住房消费标准作为房地产税减免标准。 4.房地产税与土地出让金并无冲突，不存在重复征收。 5.在社会福利不足的情况下，遗产税虽可以对市场发挥调控作用，但不具备征收条件。 参考文献： 马歇尔 .经济学原理 M.彭逸林，等，译 .北京：人民日报出版社， 2009. 弗里德曼 .生活经济学 M.赵学凯，等，译 .北京：中信出版社， 2003.
