1、关于广州房地产泡沫的分析 【摘 要】从房价收入比、房地产开发投资增幅与 GDP 增长速度比、商品房空置率、房地产企业的财务状况指标、房地产开发投资资金来源、城市居民消费价格指数与房屋价格指数比等多个泡沫指标比较来看：广州房地产市场在 1998 2004 年整体运行平稳，但是，个别年份存在泡沫威胁，出现投资过热、商品房积压等现象。而加强房地产信贷和土地出让监控、建立房地产信息发布机制、提高房地产市场准入门槛将是缓解积压房，抑制房地产市场膨胀的有效手段。 【关键词】房地产泡沫；测度；指标；实证研究 1998 年，我国开始取消 福利分房，进行个人住房的货币化改革，中国的房地产市场步入快速发展期，投资
2、增幅较大，房地产价格也随之持续上涨，房地产市场是否存在泡沫的争论也由此产生。事实上，我国房地产在一定程度上存在经济泡沫是毫无疑问的，但由于房地产市场呈现明显的区域化特征，有些城市的房地产过热 (如北京、上海、杭州等地 )，另一些中小城市房地产市场萧条，所以，整个房地产市场泡沫到底有多大，目前，还没有一个准确的结论。广州作为珠江三角洲的中心城市，不仅经济发展走在全国的前列，房地产市场也取得长足的发展。 2005 年，广州房地产开发投资已达到 488 86 亿元，占社会固定资产投资的 38 2 (2006 年广州市经济和社会发展公报 )。但房价的不断上涨，也引起了人们对广州房地产市场的关注。本文以
3、广州房地产市场为例，选取房价收入比、房地产开发投资增幅与 GDP增长速度比、商品房空置率等多个泡沫指标来测度广州房地产市场的泡沫程度。 一、房地产泡沫与房地产泡沫测度 房地产泡沫是指房地产实际价格严重脱离理论价值的现象。泡沫的存在是相对于房地产的理论价值来说的。对于引发房地产泡沫的原因，一般来说主要有两个：一是开发商的过热投资和消费者的投机预期形成投 机需求造成，二是银行金融资金的支持 (李维哲、曲波， 2002)。 对于房地产泡沫的测度一般有两种方法，一是直接测度，即利用定义测度房地产的理论价值，通过比较理论价值与实际价格来测度房地产的泡沫程度 (Peter Englund， 1998； J
4、ohn M Quigley， 2001)。另一个是利用指标法间接测评，即通过指标比较，判断房地产市场是否存在泡沫。这两种方法各有优缺点，第一种比较科学严谨，但不易操作，第二种比较容易操作，但不够严谨。鉴于目前房地产市场发展不够成熟稳定，合理的地价、费用、建设成本、 利润以及未来收益等参数难以确定，数据的获得也困难，直接测度法在实际操作中较难，我们倾向于选择指标法来测度房地产泡沫程度。下面以广州市房地产市场为例，进行指标法测度研究。 二、广州房地产泡沫实证研究 本文主要选择房价收入比、房地产投资增幅与 GDP 增长率的比值、房屋空置情况、房地产业的盈利状况、房地产投资来源等多个泡沫测度指标，来评
5、价广州房地产市场是否存在泡沫及泡沫程度。 1房价收入比指标分析 房价收入比一般用整套住房价格与居民户年均可支配收入的比值来表示，用来测度居民 的购房能力。比值越高，居民的支付能力越低，比值持续上升，房地产市场存在泡沫的可能性就越大。从 1998 2004 年人均可支配收入的增长率与房价增长率的比较可以看出，人均可支配收入基本上是正增长，房价基本上是负增长，除了 2002 年，房价增长率高于居民可支配收入增长率外。按国际标准，房价增长率连续三年超过 10，可被认为存在经济泡沫或有此苗头。据此，可初步判断广州市不存在房地产泡沫。房价收入比虽然从 1998年的 12 97开始一直下降，目前维持在 9
6、倍左右。但是，整体上说房价收入比还是偏高，不仅远高于西方发达国家的 3 6 倍，而且也高于发展中国家的 6 8 倍水平，存在一定的威胁，同时，也造成商品房积压空置。 2房地产开发投资增幅与 GDP 增长速度指标分析 房地产开发投资增长速度与 GDP 增长速度指标主要衡量房地产行业的相对扩张程度，指标过高说明房地产业的相对高度发展。 1998 2004 年，广州市房地产开发投资增幅不大，除 1998、 2000 年达到 17 28和 20 17外，其他各年基本维持在 10以下， 2003 年甚至出现了负增长，仅为1 6，房地产投资的增长速度远低于同期全国房地产投资额年均增长率20的水平 (根据中
7、国统计年鉴 1998 2004相关数据测算 )。而同期的广州市 GDP的增长速度均以两位数增长，基本维持在 15左右， GDP的增长速度除 1998、 2000 年外明显高于房地产投资的增幅。说明广州的房地产市场投资没有出现过热现象，房地产市场投资比较理性，这显示了政府的宏观调控政策比较有效。 3商品房空置率指标分析 商品房空置率用当前商品房或商品住宅的空置量与近三年商品房或商品住宅的峻工量的比值表示，反映当前商品房供求状态，衡量房地产投资是否与社会有效需求相适应。比例越高，房地产泡沫风险 越大。一般来说，空置率在 20以上为严重积压区，在 10 20之间为空置危险区， 510为合理区， 5以
8、下为空置不足区。广州房地产空置面积在 1998年仅为267 万平方米、 1999、 2000、 2001、 2002 四年持续走高， 2003 年达到最高空置量 722 01 万平方米， 2004 年受政府调控固定资产政策影响，空置量有所下降，但仍有 646 9 万平方米，相当于年新竣工面积的 64，空置数量惊人。广州商品房的空置率也很高，除 1998 年空置率为 13 38，在空置危险区内外，其他各年的住房空置率高于商品房空置率 20， 2000 年的空置率曾达到 24 19，商品房供给大于需求，空置存量较大，出现较大积压现象。出现这一状况主要有两方面原因：一是虽然实现住房货币化改革，但是，
9、广州居民的自有住房比例高，购房者购房热情不高。二是开发商过度开发，房屋供过于求，出现大量商品房销不出去，因而闲置。 4房地产企业的财务状况指标分析 衡量房地产开发经营盈利状况的指标一般为利润额和利润率。利润额和利润率指标过高将出现房地产投资过热，导致房地产行业出现泡沫危险。从广州房地产行业的利润指标来看，近几年，整 个房地产行业利润波动较大 1998 和 1999 年维持在 20 亿元左右，但是 2000 和 2001 年急剧下降，降至 9 50亿元和 8 84亿元， 2002、 2003和 2004利润回升，在 2004年达到75 86亿元。但总体利润率偏低，除 2003年利润率达到 12
10、05外，其他年份利润率都维持在 5 8，其中， 1999 年和 2000 年更低至 3 16和3 0，远低于国际上多数市场经济国家房地产开发 8的平均利润率。这说明广州房地产市场的竞争比较激烈，市场化程度较高，没有出现房地产市场暴利现象，房地产市场比较理性，泡沫威胁不 大。 5房地产开发投资资金来源分析 房地产开发投资资金来源状况一般有两个指标来衡量，一个是房地产企业开发国内贷款与房地产投资资金的比率，主要反映房地产企业对银行资金的依赖程度，指标值过高，显示银行资金对房地产投资的支持度高，房地产泡沫威胁较大；另一个是房地产企业开发自有资金与房地产投资资金的比值，用来说明房地产行业融资状况，指标
11、值过低，说明房地产行业对银行和预售商品房款项的依赖就越大，泡沫威胁越高。 1998 2004 年广州房地产投资资金来源中，银行贷款资金都高于自筹资金和利用外资的资金 ，但有下降趋势。但是，银行贷款占房地产开发资金的比例却从 1998 年的 16上升到 2002年的 24， 2003年有所回落，但也在 22，房地产开发对银行资金的依赖较为严重。同时，自筹资金从 1998年的 86 83亿元开始增加，2001 年达到最高 106 73 亿元，然后开始回落，但总量不大。而且房地产企业开发自有资金与房地产投资资金的比值从 1998 年开始不断下降，说明企业自有资金有限。房地产企业对房产贷款的依赖性较大
12、，房地产投资风险较大，存在一定泡沫威胁。 6城市居民消费价格指数与房屋价格指数比较 商品零售价格指数与房屋价格指数用来衡量商品房价格的实际增长状况，如果房屋价格指数高于商品零售价格指数，显示商品房实际价格增长，可能存在泡沫威胁。 1998 2004 年广州的零售商品价格指数波动不大，基本维持在 97 100 之间，而同期的商品房价格指数也基本平稳，只有 1997 年和 2003 年变化较大，但房屋价格指数明显高于商品零售价格指数，说明几年来广州商品房不仅名义价格上升，而且实际价格也有所上升，存在一定泡沫威胁。 三、结论分析及对策 综上指标分析，我们发现 1998 2004年广州 房地产市场虽然
13、整体运行平稳，但是存在一定的泡沫，出现投资过热、商品房积压等现象，影响了房地产市场的健康发展。所以，今后一段时间内应采取积极措施，消化积压的控制商品房，抑制房地产市场膨胀。 1从资金来源入手，加强对按揭贷款、多头空头担保贷款等的监控，严把银行信贷关，避免银行资金过量流入房地产市场。 2建立有效房地产信息发布机制，定期、如实公布房地产市场信息，防止房地产市场炒作。 3鼓励房地产业多渠道融资，促使房地产企业融资社会化，减少企业对银行贷款和房屋预售款的依赖。 4规范土地出让制度，调控土地使用结构。一是实行土地储备制度，严格控制土地供给规模；另一个是实行商品房用地公开招标拍卖，防止土地交易的黑箱操作。 5加强房地产开发与居民消费层次、消费水平对接。主要是增加经济适用房的比例，构建商品房、经济适用房、廉价房组成的一个合理住房结构。 6提高房地产市场的准入门槛，防止市场过度投机引发更多的商品房空置。
