1、房产经纪公司运营影响因素分析 摘要 ：本文从房产经纪公司店面选址和人力资源两个视角，剖析影响房产经纪公司运营的主要因素，以此唤起业内同行对店面选址和房产经纪公司人力资源问题的重视。同时，希望有志从事房地产置业顾问的年轻人能认真思考，怎样做才能成为一名优秀的房产经纪人。 关键词 ：房产经纪公司 店面选址 投资者 店长 销售经理 房产经纪人 伴随中国经济的繁荣和发展，百姓购房能力的提升，顾客对中介服务提出了更高的要求，房产经纪公司要考虑从降低经营成本、提高服务质量、依赖可信赖的品牌吸引顾客来增强自身的市场竞争力，而且要考虑在市场低迷时，如何运营。在全球经济危机爆发的 2008年以及 2011年中国
2、政府针对高房价，出台了打压投机囤地炒房行为的国八条，对全国中介行业的冲击极大。在这种情况下，房产经纪公司运营能力备受考验，公司如何确保盈亏平衡，在等待市场好转中平稳过度，我认为在以下几个方面尤为重要： 一、店面选址 店面选址首先应 该考虑该地区的市场状况，调查在该地区范围内，楼盘的总量、类别、位置、分布、单价分布、总价结构、各类营销手法的市场反映，分析该地区需求量和供给量，分析需求市场的层次。其次对竞争对手的分布、实力和经营管理优劣能力进行调查，对市场状况的调查和分析是店面选址成败的重要影响因素，因此，应该受到投资经营者的充分重视。 有些投资经营者出于运营成本的考虑，店面位置选择在三级马路或四
3、级马路两旁，房屋面积在四十平方米左右，门脸小，租金便宜，但店面位置过于隐蔽，通过进店客人采集房源、客源能力有限，经营者需要围绕店面 ，在一公里为半径的范围内，通过经纪人大量发放店内海报征集房源、客源。与此相反，一些投资经营者开始选择比较醒目的店面，通常在一二级马路两侧，房屋面积在平百方米以上，过往人流、车流多，通过进店客人采集房源、客源能力强，但租金占运营成本的比重较高。特别强调的是，店面选址必须依托于周边建成并已经投入使用的各种低、中、高档次楼盘，要熟知各个楼盘的每平方米市场均价、建筑规模、容积率、建筑风格、新旧程度、园区配套、户型种类、供暖方式、物业收费等情况，将已经入住的房屋是否具备房屋
4、产权证、契证、土地使用证及此区域内已有的竞争 对手的数量、经营状况、社会认可度等问题列成调查表，这些问题在店面选址过程中要进行全面调查，认真分析与论证，避免在店面选址的问题上主观臆断。 二、人的问题 1.投资者 投资者的战略眼光决定房产经纪公司的发展方向，我国由于历史的原因，1997 年住房制度改革在全国范围内全面展开， 1998 年才真正迎来了房地产市场的春天，房地产市场的火爆和老百姓多年来压抑的购房情结密不可分。政府为了引导房地产市场健康稳定地发展，要进行宏观控制，要么在经济过热时，采取紧缩银根从紧的货币政策，或者在经济不景 气情形下，采取宽松的货币政策。我国政府多次提出房地产二、三级市场
5、联动问题，以房地产三级市场带动和促进房地产二级市场的发展。二手房市场即房地产三级市场在房地产市场中的重要性可见一斑。基于二手房市场无限发展的前景，有战略眼光的投资者纷纷在房地产经纪行业中抢滩掠地，分享改革开放的丰硕成果。 2.店长 投资者把经营管理权下放给店长，店长担当经营管理者的角色。能胜任店长职务的人应当是曾担任过店长，有扎实的房地产经纪专业知识，熟知和遵从房地产经纪行业中有关国家、地方各项政策法规；有较好业务规划能 力，对数据敏感，逻辑判断好，能准确判断投入和产出、绩效指标和费用的能力；了解行业发展动态，能先于他人识别机会和风险，并采取行动把握先机和防范风险。聘任有责任心，综合素质好、业
6、务能力强、管理水平高的店长，店里整体的经营业绩就好，持续经营就有保障。 3.销售经理 销售经理在店中担当着业务引领者和指导者的角色。能在经纪人谈单的各个环节上，为其指明要点，指导经纪人化解买方与卖方之间的异议和矛盾。作为销售经理，他（她）曾经创造过骄人的销售业绩，善于沟通，悟性好，学习能力强，能正确判断客户的动机，有 深厚的客户基础，对房地产市场敏感，有不断挑战更高销售业绩目标的强烈愿望，承受压力能力强，能稳住重要核心员工，了解他们的心声，同时激励他们的士气和潜能。 4.房产经纪人 房产经纪人必须能够从建筑、景观、配套、户型、升值潜力、产权办理、物业管理等方面给予客户专业性的建议，房产经纪人是
7、店里重要的人力资源。目前国内公司招聘房产经纪人门槛较低，房产经纪人队伍素质参差不齐，然而，房产经纪行业竞争非常激烈，由于竞争压力大，房产经纪人流动非常频繁。只有通过对房产经纪人的职业生涯规划、绩效考核和培训与开发 ，挖掘他们的潜能，进行人性化管理，创造更好的职位发展空间，提高房产经纪人的满意度，实现房产经纪公司和房产经纪人个体的双赢。 人力资源是所有资源中最宝贵的战略性资源，也是具有创造性和能动性的资源。房产经纪公司之间竞争的实质是人才的竞争，谁拥有人才，谁就拥有发展的优势。房产经纪公司要运用优胜劣汰的用人机制，注重吸纳、保留具有高素质的综合人才。如果一个房产经纪公司拥有善于谋划的店长、业务出色的销售经理和多名吃苦耐劳的房地产经纪人，它就具有了重要的内在优势，可以抓住和利用许多外在的机会和资源。在房地产 三级 市场竞争中始终处于不败之地。
