1、浅析现阶段我国住房抵押贷款保险存在的问题 论文关键词 住房抵押贷款保险保险费率政府担保 论文摘要 我国住房抵押贷款保险自 1992年房地产市场启动以来获得迅速的发展。可以说，经过十多年的发展，我国住房抵押贷款保险的发展取得了一定的成绩但是，我们也应该看到，目前我国住房抵押贷款保险仍然存在一些亟待解决的问题，住房抵押贷款保险仍需进一步的发展和完善。 住房抵押贷款保险，是指被保险人因自然原因或社会性原因致使无法继续归还住房抵押贷款时，由保险公司一次给付被保险人保险事故发生时，按贷款合同尚需归还的贷款本息。我国住房抵押贷款保险自 1992 年房地产市场启动以来获得迅速的发展，但也存在着许多亟待规范的
2、问题。 一、住房抵押贷款保险险种设计不合理 在国外成熟的金融市场上，主要有三类住房抵押贷款保险：防范抵押物灭失风险的财产险、防范借款人不履约风险的抵押贷款寿险和抵押贷款保证保险。根据国际惯例，第一类保险是购房者获得抵押贷款时必须购买的，后两 类保险则至少应选择一种，这样才能全面保障贷款机构和借款人双方的利益。我国市场上各保险公司开展的住房抵押保险主要以个人住房贷款管理办法中规定的房屋财产保险为主，抵押贷款寿险和抵押贷款保证保险尚处于起步摸索阶段，没有充分展开。这种情况下，银行在发放住房消费信贷时面临借款人找不到真正意义上的担保人，导致银行只能通过提高购房首期付款的比例、缩短抵押贷款期限、繁琐的
3、贷款审批手续等措施来规避信贷风险。 二、保费昂贵，设计不合理 1保险金额的确定不合理。保险公司在确定抵押房产保险的保险金额时，通 常都以商品房销售合同载明的购置价格作为投保房屋的保险金额，但这种做法并不合理。这是因为：第一，购房者在贷款时已用自有资金交付了首期款，购房款中只有部分来自个人住房贷款款项，从抵押房产保险为维护贷款人的资金安全目的来看，只要保险金额和贷款本息相等，贷款银行的债权即可得以保障。银行不应该把所有的信贷风险都转嫁出去，强制购房者按照住房购买总价来全额投保该险种，增加了购房者的保费负担。第二，房屋购置价主要由地价和房价两部分组成，而从抵押房产保险所列出的保险条款责任来看，所承
4、保的只是房屋部分，由于土地是不可灭失的，土 地被列为不保财产，地价部分实际上并不能也不需要得到保险保障，现行做法违反了保险法关于 “ 保险金额不得超过保险价值 ” 的规定。 2保险期限设计不合理。众所周知，抵押房产可以为现房和期房 。若是在投保时抵押房产为期房，也就是说住房所有权证还没有在被保险人手中。而在房地产开发过程中，存在着很多未知的风险，就算是售房合同中规定了交房日期，最后购房人能够真正入住的日期也是很不确定的。购房者在房屋未建成、产权未办时往里投月供都有风险，而且因为没有房屋，此时的抵押房屋财产保险基本上是无效的。正在建设中的期房属 在建工程质量险承保范畴，这个险种是法律强制开发商必
5、须投保的，让贷款者投保交房前的房产险，存在重复投保嫌疑。所以，这段时间是不应被计入保险期限内的。保险期限应该在真正交房时才开始。在保险合同签订后到被保险人拿到房屋钥匙之前这一段时间的风险，应由开发商投保工程质量保证险来规避。 3保险费率过高。费率作为保险产品的价格，显然是广大投保人最为关心的问题，也是影响投保人是否购买保险的重要因素之一。我国以前住房抵押贷款保险的费率为 1左右， 30 万元 15 年期的贷款趸缴保费超过 1万元。而国外同种业务的保险费率却 相对低得多，加拿大和美国不到0 5，而日本只有 0 3 。这主要是因为：第一，保险公司给贷款银行的代理费较高。尽管中国保监会明文规定代理费
6、是 5，但实际中平均代理费为 40，最高的甚至达到 50。第二，尽管保险费率在市场上最终达到均衡是市场供需双方长期博弈的结果，但保险公司为降低风险，在厘定费率所需已往统计数据不足 (开办时间短 )的情况下，会把保费定得过高，而过高的保费其实恰恰增大了保险公司的风险。因为，在保险中由于逆向选择的作用，风险低的人 (收入流稳定或道德风险与行为风险较低 )不愿意参加保险，而风险高的人 却积极参加保险。当费率提高后，其中低风险的人会选择退出保险，留下风险更高的人，普遍高的风险迫使保险公司制定更高的费率，也就使更多风险相对低的人退出保险。逆向选择若得不到有效控制，此类保险业务必然开办不长，就会面临夭折的
7、危险。 4保费缴纳方式不合理。在保费缴纳上，目前普遍实行一次性趸缴的“ 一刀切 ” 方式。申贷人本应可以选择一次性趸付或逐年缴纳保费，但办理贷款保险费时，却要申贷人一次性趸付，剥夺了消费者逐年交费的选择权。虽然趸付方式可以获得一定的折扣，但这会增加申贷人即期付款压力。另外，部分公司的条款 对于一次性缴清的计算方法并不合理。一次性投保的保险费保险金额 X年保险费 X缴费系数，其中缴费系数为连续多年保费贴现值。保费计算公式仅仅考虑了货币的时间价值，并未考虑房屋价值由于折旧逐年减少，保险金额相应地逐年减少，年保险费也应当逐年减少的因素。一次性投保以房屋购置价为保险金额，借款人实际是多缴纳了保险费。
8、三、受益人不合理 目前，我国含还贷保证责任的房贷保险是保证保险和信用保险的混合物，缴费义务和受益权利严重扭曲。在实际操作中，商业银行往往要求购房者到其认可的保险公司办理房贷信用保险，并 明确商业银行为保险的第一受益人，在购房者因意外事故死亡或残疾而无力偿还贷款时，由保险公司偿还出险后尚需偿还的购房贷款本息。商业银行不交纳保费也不作为投保人，但却得到了信用保险才有的保险赔付；而购房者虽然缴纳了属于保证保险范畴的保险费，而其自身却得不到应有的保障。这种受益人不合理的状况不利于我国住房抵押贷款保险业务的发展，亟需解决。 四、垄断操作，强制购买保险 作为向银行贷款购房的消费者，贷款人有权选择是否要购买
9、住房按揭保险，也有权选择投保的保险公司和保费的支付方式，但在实际操作中，银行一 般采取强制购买保险和指定保险公司的手段。首先，在贷款时，消费者必须按照银行的要求为房屋购买一份保险，否则就无法得到贷款，住房保险成了按揭贷款 “ 毫无弹性的强制搭配商品 ” 。其次，在购买保险时，银行和保险公司往往实行 “ 联姻 ” ，在购买贷款保险时通常由银行指定一家保险公司。因此消费者根本无法自由选择保险公司，只能按照银行的意愿投保。银行与保险公司的 “ 联姻 ” 侵害了消费者的权益，排斥了其他经营者的公平竞争，也使保险行业失去了应有的服务质量和水平。这类做法违反了我国反不正当竞争法和国家工商行政管理局关于禁止
10、公用企业限制竞 争行为的有关规定。这种建立在银保双方联手控制基础上的行为，不仅排斥了其他经营者的公平竞争，也使保险行业失去了应有的服务质量和水平，因此难逃 “ 不正当竞争 ” 和 “ 垄断 ” 之嫌。 个人住房抵押贷款保险是住房抵押贷款市场风险管理的重要手段，有利于分散住房抵押贷款业务的各种风险。它不仅可以增强购房者的信用等级，或者在其遭受不幸时，获得一定的经济补偿，而且对我国住房制度的改革和房地产业的发展有着重要的作用。因此，我们应该正确并深入认识我国住房抵押贷款保险存在的问题，以此提出具体的解决措施，大力推进住房抵押贷款保 险的发展。 注释： 中国人民银行 2005 年 8 月 15 日发
11、布的 2004 中国房地产金融报告建议： “ 取消现行房屋预售制度，改期房销售为现房销售。 ” 但各地暂时并未取消预售房制度，有关期房未来的发展将拭目以待。 施建祥： “ 住房抵押贷款保险存在问题及其改进意见 ” ，载上海保险 2002 年第 9 期。 参考文献： 1王重润：信息、效率与机制，经济管理出版社 2004 年版。 2刘颖、刘东英： “ 以客户需求为导向科学定位住房抵押贷款保险 ” ，载中国房地产金融 2004 年第 1 期。 3廖俊平、朱嘉红： “ 我国住房抵押贷款保险市场的缺陷与完善 ” ，载城市开发 2004 年第 10 期。 4曹晓燕、杨益： “ 规范住房抵押贷款保险的思考 ” ，载保险研究2003 年第 10 期。 5辛立秋： “ 我国住房抵押贷款保险问题及对策 ” ，载物流科技2003 年第 4 期。
