1、浅析经济适用房对我国商品房市场的影响 “ 补充 ” 还是 “ 替代 ” 摘要： 关键词： 经济适用房作为一种社会保障性住房，介于廉租房和商品房之间，兼有两者的部分特性。从政策上分析，它是为了弥补我国商品房的价高量缺，具有一定社会保障性质，而我们知道，凡是具有保障性的物品都有一定的限制条件，经济适用房也难逃这种约束，即必须向城市低收入、住房困难的家庭供应，而这是商品房所没有的约束。也许我们会说，能够购买商品房的必然是高收入群体，因此没必要在销售商品房时再附加 “ 高收入群体 ”的标签，交易行为本身就是一个很好的分类器，能够 “ 显示性 ” 的区分不同的群体。本文将从 “ 补充性 ” 和 “ 替代
2、性 ” 两个方面，就济经适 用房对我国商品房市场的影响进行简要的分析。 中国的国情是经济适用房产生的现实原因。 在人类历史上，得 “ 广厦千万间，大庇天下寒士俱欢颜 ” 一直是各国政府的梦想，但是直到现在，还没有一个国家能达到 “ 居者有其房 ” 的局面。即使是最发达的美国，纽约的曼哈顿街头尚有无家可归者，美国城市中贫民窟更是大量存在。对于尚处在社会主义初级阶段的中国来说，住房不足已成为不争的事实。 从建国到改革开放之前，我国不存在商品房市场。在广大的农村，农民长期居住在祖上留下的宅基地上，期间虽然拆拆建建，但基本上是自建，而不是 求助于市场。城市人口不占多数，再加上严格的户籍管制，城市居民基
3、本上享受政府分配住房。 思想汇报 改革开发以后，随着中国城市化的发展，城市规模不断扩大，大量农村人口涌入城市，城市住房问题日益突现。此时，单靠政府已经无力提供足够的住房，这为中国房地产市场的诞生提供了必要的条件。但是随着城市人口的大量增长和对住房需求的增大，导致房价上升迅速，超过了工资的增长，使得大量城市低收入人群无法购房，因此政府提供经济适用房成为必然的选择，它成为了商品房的一种补充，是缓解社会矛盾的有力措施。 经济适用房是商品 房的一种 “ 补充 ” 。 房改以后，政府职能逐渐让位给市场，房地产企业成为供房的主体，政府从实物配房逐渐转向住房资金补贴。这样的转变似乎皆大欢喜，政府摆脱了供房这
4、件吃力不讨好的 ” 麻烦事 ”, 而只用支付一定量的资金即可；房地产公司更是喜出望外，因为售房是件 “ 暴利 ” 的行业， “ 率土之滨，何人无房 ” ，住房作为一种特殊的 “ 必需品 ” ，谁都不能缺少；市民也可从中获得方便，以前他们要等很久才可从政府、单位手中获得一套房，而且户型和样式都很单调， “ 筒子楼 ” 是他们不二的选择，现在则不同，他们可以拿着住房资金在市场上选择他们偏爱 的房屋，何乐而不为！ 但是上述的分析只是基于一种理想状态，现实却不是如此乐观。资本的逐利性决定了房地产企业不可能像政府、事业单位那样，以社会福利为首要任务，所有的房地产企业从诞生之时就以获利唯一目的，甚至不择手
5、段。最后结果只有一个，那就是城市居民成为最后的房价承担者。但是房价和居民收入水平不相对称，同时由于贫富分化问题的日益显现，购房成为了城市中低收入人群的 “ 不能承受之中 ” ， “ 房奴 ” 成为了这个时代的流行名词。于是问题更加严重，一方面中低收入群体无力购房，另一方面富人结队购房，哄抬房价，这无疑是雪上加 霜。 思想汇报 针对城市中低收入者无力购房的问题，政府重新推出经济适用房政策。一方面建房用地实行行政划拨的手段，控制土地成本，另一方面实行项目招标，让房地产企业来实施建设和销售并只让其获取微利（利润率不超过3%）。经过一个轮回后，政府又重新主动参与供房体系，成为了 “ 民生工程 ”的有力
6、主体。不过这次相对于以前有了重大的转变，以前公有住房是城市房屋的主流，商品房被视为 “ 猛兽洪流 ” ，是社会主义的颠覆者，因此避之唯恐不及；现在则不同，经济适用房只是一种政策性的供给，是为了满足城市无力购房又无房或缺房的家庭 ，而且并非完全福利性，也需要花钱购买，而且房价也是不菲。因此，经济适用房只是一种对商品房不足的“ 补充 ” ，并非主流，而且争议不断。 经济适用房逐渐成为商品房的一种 “ 替代 ” 。 主观上讲，政府推出经济适用房的出发点是好的，是想圆城市中低收入家庭一个住房梦想，但在具体实施过程中却不像当初设想的那样，不同收入群体泾渭分明、各行其是。相反，经济适用房逐渐成为商品房的替
7、代者，其原因可归纳如下： 首先，中低收入的标准不好划分。这样就导致 “ 逆向选择 ” 问题，即一些中高收入的群体 “ 伪装 ” 成低收入者以骗取经济适 用房，从而给管理人员增大了信息甄别成本。如果管理不当，这种以假乱真的情况将时常发生。这对商品房市场来说就相当于丧失了潜在的客户，因为经济适用房可以替代商品房，但是低收入者不可能有能力去反向购买商品房。 其次，政府管理部门或官员的寻租和腐败。阿克顿勋爵说得好， “ 权力使人腐败，绝对的权力绝对使人腐败。 ” 经济适用房的出发点虽好，但是具体到操作层面则是另一回事。由于经济适用房在销售时存在政府的管制，而哪里有管制哪里就可以滋生寻租和腐败。有些政府
8、部门或官员职业操养不够，视管制为权利，在甄别申请经济适用房 家庭收入标准时，企图牟利，收取一些高收入家庭的好处，将经济适用房让渡给他们，串谋获取政府给出的房屋差价。从而产生了经济适用房下去内有奔驰、宝马等高档车出入的荒唐场面，这不仅损害了低收入家庭的权利，也都商品房市场造成了负面的冲击。如果政府管理不当，这种病态的替代效应将会不断扩大。 最后，经济适用房的土地行政划拨。随着城市土地不断的被利用，加上政府严格控制土地的供给量，使得房地产开发商的竞争不断的由卖房竞争转向购地竞争，谁囤积了足够量的土地谁将会把握未来，这也是各地 “ 地王 ” 不断涌现的原因。在土地本来就短 缺的情况下，政府又推出了经济适用房的土地行政划拨，将其纳入城市的发展规划之中，并且规定了二八开的比列，这无疑从源头上对商品房市场进行了替代。
