1、浅谈我国城市土地收益的分配 摘要：城市土地的产权及其城市开发与经营活动最终都要体现在城市土地的收益分配上。因此，城市土地收益分配机制是否合理与健全，关系到城市土地产权各主体方和用地相关方的经济利益。本文主要针对现行的城市土地的收益分配机制的应用状况，对如何更好的实现城市土地收益的分配做了探讨和阐述。 总结大全 关键词：城市土地；收益；分配机制 1 城市土地市场流转机制的建立 由于我国城市土地的 “ 双轨 ” 流转机制存在许多问题，且造成城市土地收益的巨额流失，鉴于目前城市基础设施欠帐太多，而建设资金缺乏，就需要把目前地产流转的 “ 双轨 ” 运行机制逐步转变为统一的市场机制，这是在理论和实践上
2、都迫切需要探索的重要问题。 建议在以后的土地管理工作中，应严格要求通过划拨方式取得土地使用权的单位不得自行转让、出租和抵押。确需转让、出租、抵押并连同建筑物资产一起交易者，应补交或者以转让、出租、抵押所获收益抵交土地使用权出让金，并经县以上人民政府管理 部门批准和办理土地出让和过户手续。 （ 1）目前我国绝大部分城市的用地制度仍然是划拨和出让两种用地制度共存，平均土地出让仅占 10%，多数用地还是划拨使用。但为规范地产市场，杜绝国家土地收益流失，必须把行政划拨土地严格控制在国 家机关用地和军事用地、城市基础设施用地和公益事业用地、国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地等。 （ 2）对于某些单
3、位和个人想方设法通过种种不健康的途径以划拨方式取得土地使用权后，再以种种隐蔽方式转移，无非是想从中牟取高额的换位价差。必须逐步提高土地使用税 (费 )标准，拉开 级差，使其与土地出让金逐步接近，为划拨用地较换机制创造条件。同时，收税标准应在 3-5年调整一次。这一措施是针对通过行政划拨方式取得土地使用权的单位和个人没有进行土地的交易现象。 作文 （ 3）对通过行政划拨方式取得的土地如果在 “ 隐形 ” 市场进行交易，必须补交土地出让金。这就需要土地管理部门协调有关单位进行清理整顿。为了鼓励土地使用者出租、转让土地使用权的积极性，促进城市土地合理流动，因而补交土地出让金的标准开始时不宜过高，使原
4、土地使用者也能从土地使用权转移中适当受益。 比例法即在城市土地定级 的基础上评估出基准地价后，按基准地价的一定比例补交土地出让金，如乐山市规定按基准地价的 20-40%补交出让金。定额法即在土地估价的基础上，确定不同区位和用途的土地补交土地出让金的总量。 对于分用地，建议采取由土地占用者提出开发计划，由土地管理部门出面，将这部分土地纳入市场，根据不同清况采取拍卖、招标或协议出让，再根据原土地占用者的实际情况进行实物或资金返还。以明补的形式调动原土地占用者让出多余划拨土地的积极性。 2 城市土地税费体系的创新思路 要进行城市土地的租税费体系创新，就必须以 地产中租税费的经济性质、功能和作用以及它
5、们自身经济运行规律为依据。如果从房地产租税费的来源来看，地租是来源于土地的经营者或土地的使用者超额利润的扣除，税收是来自于房地产所有者和房地产使用者收益的再分配，而费用则属于对投资者或劳务支出者的补偿，是来源于投资或劳动所得。 作文 “ 严租 ” 不但在理论上要严格明确地租范围，而且在实践上要充分发挥国家的权力职能和行政职能，杜绝土地所有者产权收益流失，杜绝地租流失，确保国家土地收益的足额实现，并加强土地调查、土地利用规划、城市规划管理，发挥土地整治、土地综合开 发等经营职能，保证城市土地收益最大化。 “ 少费 ” 是尽量少用费的概念。因为费是对投资和管理的补偿，应严格区分各种费的类型。与国际
6、比较，当前，我国大部分城市所收取的与土地相关的费用多达几十种。这些费用当中有不少是缺乏理论根据的，也是不合理的。根据对土地费的性质分析，可确定费用改革的思路为取消行政性收费，保留部分事业性收费并加强管理和监督，保留补偿性收费，保留部分水、电、气、邮电配套费并加强管理和监督，取消大市政费，保留保证金，区别对待集资性收费。 “ 明税 ” 是调整税种和税率，是增加或取消部分税种， 建立一个为土地管理和增加土地收益服务的土地税收体系。在现行的房地产税收体系中，与房地产保有有关的税种主要是城镇土地使用税、房产税 :与房地产取得有关的税种是耕地占用税、营业税、印花税、契税等 ;与房地产收益有关的税种主要是
7、土地增值税，营业税和所得税等。 3 地产市场制度的建立健全 我国法律和法规还不健全，因此，许多事情不是靠法治，依法办事，而是靠人治，所以效率低矛盾多，存在的问题也多。要对房地产的管理和调控乃至整个城市用地的创新，就必须以法制来开辟道路，建立和健全地产市场法律制度。 我国制定颁布了的土地管理法，明确了土地的出让范围，明确了法定出让主体权益，明确了非法出让占有土地行为及处罚条款等，有了操作的法律依据，但某些在操作中的细节问题待实施中另行完善，某些条款还有待于修订。 对于改进用途的城郊集体土地，可以制定一个专门的法规性文件，旨在将其纳入有偿出让和保护耕地，实现城乡土地统一出让和管理。对土地转让市场，
8、应制定和出台土地使用权转让实施细则，旨在确认合法转让行为，明确转让方式、程序、税费管理等。 对出租，特别是公有房地产转租行为，在调查清理的基础上，制定和出台 一个法规文件，旨在规范转租行为，堵截土地级差收益的流失。可以根据实际情况及地产市场发展中出现的新问题 :及时制定和出台有关法规文件。 对城市用地方面的各项法律、法规进行制定和完善，加强土地法制的实施与监督，从而可以使城市用地做到 “ 有法可依，有法必依，执法必严，违法必究 ” ，使新的城市用地制度法制化，进而使城市土地市场运行规范化，使城市土地收益的分配与再投入合理化。 简历大全 结语 城市土地收益分配机制改革牵涉的面广。目前，在理论界还有些问题存在争论。本人在这一问题上做某些尝试，提出个 人见解。希望这一尝试能引起专家们的注意，将这一问题能更加深入地加以研究，使城市土地收益分配机制更趋规范化和合理化，从而对规范地产市场产生积极影响。 参考文献： 李梅 .城镇土地收益分配机制理论研究 .经济问题 .2009(9) 陈翠芳 .我国城市土地市场的规范化研究 .武汉大学 .2005 童建军 .我国土地收益分配机制研究 .南京农业大学 .2003
