1、浅谈房地产业的政府管制 摘要：近年来 ,我国房价居高不下，大大超出了百姓的购买能力，房地产市场投资过热问题日益突出 ,房价问题已经成为全社会关注的热点。房价问题仅仅依靠市场机制的自发调节是无法解决的 ,因而政府必须加强管制。本文分析了我国房地产行业的现状 ,分析了政府管制手段和需要承担的责任，以及完善相关的法律和行政法规，灵活运用税收等工具抑制投机行为，以引导房地产业健康合理的发展。 关键词：房地产业； 政府管制 ； 改革开放 ； 城市化水平 ； 市场调控 改革开放之前，我国房地产业基本处于政府的完全管制状态，在 1978年改革开放之后，我国由计划经济逐渐向市场经济转型，政府逐步放松管制。随着
2、经济的快速发展，房地产业迅猛发展，从 90 年代起，房价开始大幅飙升，步入失控状态。近年来，房价更是如脱缰之马，一路上扬，房价也成了人们议论的焦点。 一、我国对房地产业的现状 我国土地新政规定，所有经营性土地一律要公开竞价出让，土地出让规范化导致地价大幅度上涨，开发商必然根据上涨后的地价制定房屋销售价格，而消费者不得不接受这一价格。房地产开发商所获得的高利润，很大程度上是源于土地制度所带来的垄断利润。首先，由于土地资源的有限 性和不可再生性，使得土地供给在一定程度上存在着较强的垄断性。其次，房地产业投资巨大，虽然回报丰厚，但资金回笼慢，具有很大风险，使得一些实力不强的企业不敢贸然进入该行业，因
3、而无法对现有的房地产商构成竞争压力。再次，政府对房地产业的行政管理和准入规定等也对该行业的垄断起到一定的作用。同时，房地产业作为一个资本密集型行业，房地产开发商筹集资金的途径主要依赖银行贷款，这就给该行业的准入条件垫高了门槛。 我国经济快速发展，城市化进程的加快，城镇住房需求的旺盛，是房地产业持续发展的动力。从大的方向说，供不 应求是未来几十年中国房地产市场的主导趋势，也是房价上涨的主要原因。 二、政府的管制手段 住房是特殊商品，是人类生存的基本需要，所以房地产不仅仅是经济问题，更是社会问题。政府必须积极干预，才能保证住房市场的健康发展。单靠市场调控并不能很好地解决住房问题，特别是低收入群体的
4、住房问题，要保证房地产市场饿健康发展，必须由政府介入，加强管制。那么，政府要如何做，才能平抑飞涨的房价？ 1、缩小供需缺口 目前的房地产市场只有政府有能力进行调整，要解决房地产市场上的根本问题，平抑房价上涨 过快的有效手段，就是扩大低价商品住宅的供应量。政府要提供充足的土地用于低价商品房建设，以缩小供需缺口，只有这样才能使投机炒房失去市场，从而有效地抑制房价上涨过快。对于政府出手干预市场商品房价格前景并不看好，仅仅靠出台一些措施影响商品房价格，以解决低收入人群住房问题，是不现实的。因为房价不是一个政策就能决定升降的，调控房价需要财政、税务、土地等各方面互相配合，综合运用财税、金融、法律、行政等
5、手段。政府是土地所有者，垄断了土地市场，通过调整土地供应来控制房地产的规模，缩小供需缺口；还可以通过新建项目审批以实现城 市总体规划。 2、行业进入管制 由于房地产业的发展是以土地为基础的，且我国的土地性质为国有制，因而对土地的控制成为政府管制房地产商进入该行业的主要手段。房地产开发项目的批准、土地使用凭证的颁发及土地出让合同的签订，实际上就是政府对房地产开发商颁发许可证的过程，从而形成进入壁垒。因此，政府抑制房价的根本在于改革土地制度，降低市场进入门槛，使其他行业的资源可以自由地转入房地产业，以实现公平正当的竞争，使房地产业的利润趋于正常化。 3、建立住房保障体系 政府要建立住房保障体系 来
6、解决低收入群体的住房问题。世界上的许多国家，都是采取政府直接投资，或者以优惠的政策鼓励开发商建设廉租房的办法，来解决低收入者的住房问题。我国目前已经建立了廉租房制度，并且规定各地政府要把土地出让金收益的 10%用于廉租房的建设，但与廉租房的需要量相比数量太少。政府应继续加大廉租房的开发建设力度，给予投资建设廉租房的房地产商优惠的政策，以尽快解决我国城镇近 20%的贫困家庭的住房问题，以保障居民的基本生活条件。 三、政府的责任 1、规范房地产市场 政府需要采取必要的手段对房地产业进行管制 。对房地产开发商来讲，以降低行业垄断，实现正当竞争，实现房地产市场的健康发展。对消费者角度来讲，政府对房地产
7、业的管制应当是制定质量标准，监管房地产质量和保护消费者的正当权益。 作文 2、加强相关法律和制度建设 从发达国家成功经验看，要解决房地产业发展问题和居民的住房问题，必须有比较完备的法律法规和住房制度。当前我国房地产业正处于一个调整期，市场运行中很多问题，诸如供求结构不合理，房价总体偏高，投资过度且空置率过高等都集中凸显。为防止房地产业在发展过程中出现大幅波动，要在稳定的前提下加快各 项改革措施与相关政策法规和制度的出台和落实，逐步解决存在的问题，引导房地产业合理健康发展。 3、抑制炒房投机行为 政府需要灵活运用税收工具，抑制炒房投机行为。针对不同情况制定灵活的税收政策。例如，调整贷款利率，房地
8、产业的商品房交易营业税、房屋转让税、个人所得税、契税和土地增值税等都是有效的税收调节工具，都会对房地产业产生直接或间接的影响，在一定程度上抑制炒房投机的行为。而对于购买首套住房等出于生活必须的购房者，应给予适当的政策优惠。 4、及时公布相关信息 由于房地产市场存在着 严重的信息不对称，购房者由于信息的缺失，很难做出较为理性的抉择。因此，政府还应加强房地产业相关信息的披露，及时公布一些已经出台的相关政策以及国家最新的调控意向等信息，使房屋购买者在作出购房决策时有合理的参考依据，以减少其决策风险。 作文 总之，政府对房地产业进行管制是房地产市场发展的必然要求。房价居高不下，以及投资炒房过热，已经发展成了一个严重的社会问题，只有政府加强管制，才能使房价回归理性，使房地产业平稳健康的发展。 参考文献： 黄晓艳 .中国房地产市场寡头垄断趋势分析 D西南财经大学 .2006 年 钟晓明 .我国房地产市场开发商的行为分析 D南京财经大学 .2007 年 周大研 .论房地产开发项目的市场定位 .经济问题探索 .2003 年 11 期 方惜 .城市住宅开发中的政府微观管制研究 D.厦门大学 .2006 年
