1、浅谈直管公房管理的经济效益现状及建议 摘要：直管公房是是中国特定历史时期的产物，长期以来肩负着福利分房和住房保障的社会职能，是国有资产的重要组成部分。对社会稳定、经济发展、人民安居乐业提供了重要的住房保障。文章分析了直管公房的经济效益现状，通过对直管公房租金收入、成本费用等收支分析说明目前“ 以租不能养房 ” ，指出保障直管公房管理的经济效益至关重要，有了坚实的经济基础，才能做到以租养房，才能保证国有资产在运营管理、保值增值、修缮改造、物业服务等方面得到进一步的提升，充分发挥其功效。并对提高直管公房管理的经济效益提出了建议。 关键词： 直管公房；经济效益；保值增值；建议 直管公房是中国特定历史
2、时期的产物。长期以来肩负着福利分房和住房保障的社会职能，是国有资产的重要组成部分。为社会稳定、经济发展、人民安居乐业提供了重要的住房保障。日前，政府对公房情况开展了一系列的调研统计，以期通过直管公房合理整治、精细化管理，进一步加强公房管理，实现国有资产的保值增值。要经营管理好直管公房，最大限度的发挥直管公房的效用，保障直管公房管理的经济效益至关重要。 一、直管公房管理的经济效益的概述 （一）直管公房及其经济效益 直管公房 是指由国家各级房地产管理部门直接经营管理的国有房产，其所有权属于国家，是计划经济体制下公共积累的一种产物，以低租金福利制为基本特征。是政府既有的宝贵房产资源，在保障中低收入水
3、平家庭住房、维护社会稳定、构建和谐社会等方面发挥着不可忽视的重要作用。作为住房保障体系的重要组成部分，加强直管公房的整治与管理，盘活存量，既能实现公房资产的保值增值，又能有效增加保障性住房房源，极大缓解保障性住房建设压力。二十世纪九十年代，各地政府陆续出台文件将直管公房授权给房地集团公司，授权的目的就是为了管好这笔国有资产，突出功能性和 公益性。 由此可见，对于直管公房管理企业来说，管理好直管公房产生的主要是社会效益，经济效益并非首位。房租是其收入，支出包括：日常小修养护、修缮、整治、改造、税费、物业管理费等。 （二）保障直管公房管理经济效益的重要性 经营管理好直管公房，是直管公房管理企业的社
4、会政治责任，企业必须履行好政府赋予的这项职责。管理直管公房虽不以追求经济效益为首要目的，但企业毕竟不是政府职能部门，不享受财政补贴，需要自负盈亏，经济效益决定了企业的生存与发展。所以，让直管公房产生一定的经济效益至关重要， 增强经济实力，才能做到以租养房，保值增值，有利更好的进行房屋修缮、改造，提升房屋管理水平、物业服务质量，获得租客的满意度，进一步为维护社会稳定、构建和谐社会做出贡献。 二、直管公房经营管理的现状 （一）直管公房面积萎缩，管理成本高 随着经济发展和城市建设的不断进行，市政动迁，旧区改造、公房房改出售等因素，大量直管公房被拆被售，直管公房实存面积已大幅度减少。分布呈现分散状态，
5、无卫生设备面积较大，独居老人和外来出租人口比率较高，给日常管理带来了一定的难度，同时随着物价上涨，人工等管理成本逐年 增高。 （二）建造年代久远老旧破，维修成本高 直管公房的建设年代都比较早，房屋大多老旧，配套设施也不完善，各类设施老化严重，本身存在较大的安全隐患。而沿街居住类住房被破墙开店，结构被损坏，又人为增加了安全隐患。房屋安全是首位，要保证居住与使用安全，必须加大维修整治力度，维修成本居高。 （三）低租金福利制，以租不能养房 直管公房的基本特征是：低租金福利制。一直沿用 “ 以租养房 ” 的资金管理政策。直管公房租金实行政府定价，租金标准多年未调整，目前，上海居住公房租金仍为 2000
6、年标准，非居住公房租金为 1997年标准，严重低于市场租金。随着水电气暖、人工成本、维修成本等整体物价的上涨，低水平的租金收入让 “ 以租养房 ” 难以为继。 （四）转租现象严重，收益旁落 转租现象严重，二房东、三房东现象普遍，原承租者坐收高额转租收益。部分转租不及时到物业公司备案，导致联系方式缺失，租金难收缴。 三、直管公房管理的经济效益 参照某区的直管公房情况，全区的直管公房由市房地局授权当地的一家房地产集团经营管理，集团作为直管公房的管理企业，多年来一直认真对区内直管公房进行统一管 理，做好经营租赁、物业服务、安全管理、养护修缮、应急维修及加固综合整治等工作。经多年来的资产变动，授权房产
7、由刚开始的 74万平方米至目前实存约 43万平方米，其中：居住类直管公房27 万平方米，非居住类直管公房 16 万平方米；包括历史保护建筑 1.37?f平方米。公房资产委托集团原下属企业，后改制的 4 家物业管理公司（前身为房管所）进行经营管理。 （一）直管公房租金及税费 直管公房年标准租金 850 万元，其中：居住类直管公房租金 250 万元，非居住类直管公房租金 600 万元。 租金收入原缴纳营业 税，税率为 5%，营业税改征增值税后，不动产租赁税率为 11%，按相关政策选择简易计税方法，按照 5%的征收率计算应纳税额。租住类的直管公房，免征增值税。从营业税价内税调整到增值税价外税，600
8、万非居住租金缴纳增值税及附加 31.72万，比缴纳营业税时下降了 1.58万，营改增前后变化不大。 非居住类房屋转租增加租金部分，按相关协定承租人与出租人（这里即是公房管理企业）分成，一般分成比例为承租人得 70%，管理企业得 30%。管理企业将应得分成部分再和委托的物业公司 4： 6 分成，管理企业实得增额部分的 40%，如转 租增加租金 1000万，以 30%计管理企业应得 300万，分成物业公司 60%即 180万后，管理企业实得 120万，缴纳增值税及附加 6.34万。 房产税：租住类直管公房，免征房产税。非居住类按房产租金收入计征，税率为 12%，非居住标准租金收入缴纳 68.57
9、万房产税，非居住转租分成租金收入缴纳 13.71万房产税，总计缴纳房产税 82.28万。增值税及附加、房产税合计 120.34 万。 （二）修缮费用 管理企业按建设部（建房【 1997】 146 号）规定，租金收入的 60%计提修缮基金专项管理，专款专用 于直管公房的修缮。日常小修养护费，按各物业公司受托管理的公房面积和房屋类型核定：独用成套房屋按全年每平方米 3.8元计算；非成套房屋按全年每平方米 3.5元计算；旧里房屋按全年每平方米 3.0元计算；非居住房屋按全年每平方米 1元计算。小修养护费用的支出，经管理企业相关部门审核确认后的金额为准，实际支出与核定数，按孰低原则结算，目前年费用支出
10、约 100 万元，占公房租金总收入近 11%。中大修费用，按工程项目相关制度规定的流程申报审批同意后实施，按实结算，近三年来平均年支出约 280万元。年计提修缮专项基金近 500万在支出 小修养护费、应急维修等中大修费用后，年均留存约 120万。按相关文件规定，目前直管公房修缮资金由市、区两级财政与直管公房管理企业 4： 4：2 的比例分摊。例如 2016 年实施的 “ 直管公房旧住房修缮改造项目 ” ， 总投资近 8000万元，公房管理企业需承担 20%项目资金约 1600万，需要超 10年的修缮基金积累才够承担支出。 （三）付物业公司管理费 支付物业公司的管理费，现按建筑面积每平方米每月
11、0.20 元计算， 43万平方米每年支付管理费约 105万，而市场上商品房物业管理费普遍每月每平米在 1.5元以上。受 托物业公司每年都有申请提高管理费，以解决收不抵支的窘境。假如物业管理费以每月每平米 1.5 元支付， 43 万平方米的年物业管理费高达七百多万。虽然转租增加租金部分有分成给物业公司，但远不足以补贴，为保证物业公司收支平衡，管理运营好直管公房，公房管理企业将部分自有资产委托这些物业公司管理，租金收益按协议分成，这大大增加了管理企业的经济压力。 （四）直管公房管理收支盈亏 根据以上数据汇总，直管公房租金收入、税费、 60%维修专项基金、付物业公司管理费、自有资产租金收益分成，收支
12、相抵下来已没有盈余。这里还没有计算公房管理企业日常经营管理开支，例如人工成本：上海市2016 年人均年平均工资为 78045 元， 2017 年度企业工资增长的平均指导线为 12%，我们可以估算 2017年人均年平均工资为 87410元，五险一金占工资比 38.2%，在职职工年人均成本为 12 万元。 四、提高直管公房管理经济效益的建议 （一）逐步调整直管公房租金 1. 全面提高非居住类直管公房的租金水平。结合市场价，政府分步调整租金标准，加快与市场对接程度及水平，逐步向市场租金靠拢。 2. 居住类直管公房，分承租人的收 入水平，区别对待，保障低收入家庭安居的同时，对中高收入的承租者，逐步提租
13、，最终使租金水平达到成本租金水平。 （二）提高非居住公房转租收益 提高非居住直管公房转租租金的收取比例，按关于贯彻实施（上海市房屋租赁条例）的意见（二）（沪房地资公 200098 号）规定：出租人向承租人收取转租收益的标准为市政府规定租金标准的二至九倍，但是在实际的租赁过程中，转租收益往往是政府 ?定租金标准的几十倍，转租的大部分收益由承租人获得。提高转租租金的收取比例，有利提高公房资产的收益率，保障产权人的利益。 （三）税收优惠政策政府政策支持 对直管公房租金收入加大税收优惠力度，减免的税收可以规定专款专用于直管公房的支出，如修缮、整治、改造等，有利于管理企业有更多的资金投入以保障直管公房的
14、经营管理质量。 （四）向管理要效益，向运营要效益 1. 更新思想，转变观念，更好地将直管公房的管理推向新时期的市场化、科学化、规范化，使直管公房的管理能够紧跟市场经济的步伐。同时，增强直管公房人才队伍培养，建立勇于开拓、思想创新、业务精通的队伍。将传统的管理职能向服务职能转变，提升管理和服 务的效率，以提升承租户的满意度，实现多方共赢和激发经济增长点。 2. 进一步加强资产运营，盘活直管公房资源，激发经济活力，提高经济效益。如，利用极具年代感的连片特色直管公房，对其进行公共空间整治及外部环境综合整治等，改造升级为艺术或设计产业基地或园区，使直管公房保护与发展并重，实现文化效益、经济效益和社会效
15、益三轮驱动。 五、结论 保障和提高直管公房管理的经济效益，增强其自身经济实力，有利实现“ 以租养房 ” ，减轻财政补贴压力；有利管理企业更好的承担起经营管理好直管公房的社会责任，保证国有授权 资产在运营管理、保值增值、房屋应急维修、旧住房修缮改造、物业服务等各方面得到进一步的提升；有利直管公房继续为服务住房民生保障，为居民的安居乐业，为社会的稳定作出贡献。 参考文献： 吴萍 .住宅类直管公房管理存在的问题与对策 J.住宅与房地产， 2017（ 02） . 汪文忠 .我国直管公房管理现状与今后可持续发展路径 J.住宅与房地产， 2015（ 10） . 曹小曙，王妙妙，任慧子，谢昊 .城市直管公房微整治模式与精细化管理研究 J.华南师范大学学报， 2015（ 02） . （作者单位：上海嘉房置业发展有限公司）
