1、规范项目报建的意义和方法研究 摘 要：随着工程项目管理越来越规范，工程项目报建的规范化变得越来越迫切，本文探讨了报建的概念，规范报建的社会意义、安全意义和经济意义，提出了规范报建的具体方法，为国家控制房地产和工程项目管理提供了思路。 关键词：工程项目 规范报建 方法 尽管政府一直在努力控制房价，但最近房地产又再次出现暴热，暴热的覆盖区域并不是很大，主要聚焦在一、二、三线城市中的重点发展地区。根据其他发达国家的经验，一个地区和平发展时期的长短与房价成正比。我国的房地产价格包括地价与建筑物价格，其实建筑物价格不但不会上涨，还会因折旧的发生逐年价值递减。因此房价上涨的真正原因是地价，新建房屋价格高启
2、大家比较理解，已经使用的房屋为什么会升值呢？那是因为随着我国城市建设的发展，城市的配套越来越好，隐藏在房价里的地价评估值一直在增值。尽管没有经济利益，我们国家也没有放弃建成区 的环境改善。新建项目和建成区的改善项目都离不开报建，是报建这个环节使新建项目和改善项目成为竣工项目，保证了社会财富的保值与增值。 1 报建的概念 报建有狭义和广义之分，狭义的报建是指建筑项目建设过程取得一系列许可证件必须通过政府有关部门的许可，主要是指办理建设规划许可证、施工许可证、预售许可证和竣工手续。广义的报建则向前延伸到土地的取得，向后延伸到不动产证的办理。 项目业主在取得土地使用权购买资格后，首先要与规划局联系，
3、向规划局提交项目可行性分析、选址意见书等，通过规划局的一系 列审核拿到建设用地规划许可证。报建人员携带此证、土地合同，在缴纳相关费用后在土地局办理国有土地使用权证。 办理建设规划许可证是报建的核心工作，规划局只负责城市的美观，不关心经济效益，这与项目业主的利益是矛盾的。这是一个经济效益与社会效益的博弈结果，博弈结果的好坏及程度，考验着报建工作者的职业能力和变通水平。容积率、建筑密度、开工时间、竣工时间，每一个因素都实实在在地影响着项目业主的利益。 之后是招投标，选择施工单位，审图公司审查设计图纸，到建设局办理施工许可证，再之后是预售许可证、竣工验 收，办理竣工合格证，办理综合验收，交付房屋给房
4、屋使用人，最后办理不动产权证，这些证件的背后无不充斥着报建工作者的汗水与辛酸。 2 规范报建的意义 2.1 规范报建的社会意义 规范报建就是把报建过程规范化，也就是扬弃那些不合乎规范的报建行为，专业人士都知道项目业主关心几个问题：容积率、建筑密度、缩短报建时间，报建过程规范意味着有权利的人不能用权力来寻租，避免了腐败行为的滋生，让审批权在阳光下运行，增加社会正能量；报建过程规范化意味着审批者可以充分吸收评审专家的专业意见，使建筑外观最 适合当地文化、美观、大方；建筑结构牢固、造价合理；报建过程规范化使得专家的意见第一时间反馈给报建单位和与之配合的设计单位，经过专家评审后就应该规定每一个许可证办
5、理的工作日承诺，避免报建单位胡乱猜疑，行贿犯罪。 2.2 规范报建的安全意义 报建覆盖的范围是城镇建设项目、城市建设项目和农村国有土地上的建设项目，广大农村宅基地上建房子很少经过报建审批。报建的过程就是政府有关部门对工程项目的把关过程，既在经济指标上把关，也在安全上把关，这就是为什么遇到自然灾害时严格按照报建手续建设的项目损失小，没 有经过报建的房子、违规加建的建筑物、违规搭盖的建筑物损失大的根源。没有违规审批、权力在阳关下运行，政府工作人员严格按照规范审批各个环节，这样建造的建筑物一定是安全的，一定能够在设计范围内抵抗住各种自然灾害。 不按照规范报建就会产生很多不必要的安全隐患，如广西南宁市
6、的华银阁项目，业主单位凭借与时任领导关系密切，不报建就开工，建筑图纸没有经过建设部门审核，结果项目六层商场部分的后外墙就是后面九层以下住宅的外墙，导致项目临近商场的一至九层住宅没有窗户，除了入户门，完全是黑屋。整个项目的购房者入住很多年后 都办不了房产证明。 2.3 规范报建的经济意义 规范报建可以让业主单位在规定的经济指标下充分发挥能力设计，不突破规定的容积率，不突破规定的建筑密度。每个业主单位不用在调大容积率、调大建筑密度上做一些无谓的努力。另外规范办理每一个建设环节的工作日限制，能让业主单位控制项目的开工时间、预售时间、按揭时间、竣工时间，进而控制好项目的财务支出、贷款额度和用款时间、资
7、金回笼时间，实现资金成本最低。控制好竣工验收，办理不动产证件的时间，在预售房屋合同时预设好竣工交付时间、产权证明办理时间，避免不必要的工程索赔、延期交付索赔。 3 规范报建的方法 1）各行政部门建设自己相应的专家库，通过召开专家评审会的方法对项目业主提交的方案进行审核。 2）启用项目业主的相关业务乙方的竞争对手来审核项目业主提交的文件，保证既专业又安全。 3）比较重要的许可证在开工前颁发临时证件，待工程全部竣工综合验收，仍然符合证件颁发规定的要求，则换发许可证原件，不符合的则要求项目业主实施整改，整改合格后在换发许可证原件。例如有些项目业主擅自加层，把原来批准的 5层建筑建到 8层，这样做的后
8、果一是违规 加建，二是建筑的基础承受不了加层的荷载，容易出现安全事故。还有一些项目业主改变已经审批项目的外观，如换个立面颜色、封闭阳台等等。这样做的结果就是预防一些没规则的项目业主违规。 4）报建项目的所有审批许可证在原审批单位要留有备案，政府不定期的组织建设管理相关部门检查已竣工交付的项目，把随意加建、违规搭建的建筑物找出来，让他们恢复建筑物原貌，并实施一定的罚款。杜绝建筑违规现象的发生，保证建筑存量安全使用。 参考文献 卡尔 .马克思 .资本论 M.人民出版社， 1975. 叶万 全等 .农村互联网金融 M.科学出版社， 2016. 李晓东 .房地产项目开发 M.上海交通大学出版社， 2015 作者简介 ?S 芙佳（ 1967-）女，广西南宁人，本科学历， 经济师，研究方向：工程项目管理，合同管理，工程资料管理。
