1、“ 营改增 ” 后房地产企业增值税风险探析 【摘要】本文在房地产企业 “ 营改增 ” 的大背景下，在研究我国房地产企业的增值税的法律风险和财务风险的基础上，通过分析风险产生的人员因素和内部机制因素，最后提出合理利用税收优惠政策、关注税收法律法规、提高财务人员税收筹划能力以及建立健全房地产企业税收管控机制等政策建议。 下载 【关键词】 “ 营改增 ” 房地产 税收筹划 一、引言 在我国经济发展水平的不断提高，综合国力不断增强的进程中，房地产行业所贡献的力量功不可没。房地产行业在一定时期内的高速平稳发展，不但使得我国经济发展水平得到提升，还解决了的大部分民众的居住问题。房地产行业一直以来都采用的都
2、是营业税和土地增值税双重课税的的税收制度，而自 2016 年 5月 1日起，我国拉开了全行业 “ 营改增 ” 的序幕，房地产企业税收核算要从较为简单的营业税和土地增值税的核算转变为具有可抵扣政策的增值税的核算，因此，房地产企业在应对增值税税收风险方面面临着巨大的挑战。本文在分析房地 产企业增值税风险类型的基础上，对其产生的原因进行探究，最后提出相关的政策建议，从而帮助房地产企业在全面 ” 营改增 ” 的浪潮下，平稳过渡。 二、房地产企业增值税风险及原因 （一）房地产企业增值税风险类型 1.法律风险。房地产企业在营改增之后，所面临的法律风险分为两种情况：第一种情况是，部分房地产企业在进行增值税的
3、税款核算时，由于不了解 “ 营改增 ” 相关的法律法规或者在某些利益驱动下采用非法手段进行税收账务处理，从而未按照相关的法律规定进行税款核算，进而出现少交或者漏交税款的情况。若是存在 此类情况，该房地产企业很有可能面临补交税款、被收税款滞纳金、罚款甚至受到刑事处罚的法律风险。第二种情况是，由于部分房地产企业自身财务人员水平有限，在选择适用法律进行税款计算时，出现了多算多缴纳税款的情况，由于这样的情况出现的法律风险将会导致房地产企业税负加重。 2.财务风险。房地产企业除了有可能面临法律风险以外，也有可能面临财务风险。由于部分房地产企业自身财务制度不健全，会计核算不规范以及财务管理不到位等原因，造
4、成该企业本身的账务出现问题。由于企业财务提供完整、准确的财务信息是进行税收核算的重要基 础，若是相关财务信息出现纰漏，那么后续的税收核算也会不准确。 （二）增值税风险产生原因 1.企业管理层增值税风险意识淡薄。房地产企业 “ 营改增 ” 在全国范围内推行时间不长，部分房地产企业的管理层对由此产生的增值税风险重视不足，因此经营理念和方式没有及时跟着转变。更有甚者，一些企业管理层对税收风险抱有侥幸心理，出于自身利益驱动，故意违反法律偷逃税款，从而造成税收法律风险。 2.缺乏具备相应税收知识的财务人员。相当一部分房地产企业的财务人员仅仅只具备财务知识和少量纳税知识，面对全面的 “ 营改增 ” ，税收
5、知识储备不足。由于缺乏精通收税知识的专业人才，企业在面临增值税风险时，有可能在税收法律法规适用方面、税款计算方面以及税收筹划方面出现纰漏，从而给企业带来难以避免的一系列税收风险，进而造成经济损失。 3.企业相关内部风险管控机制缺乏。增值税的计算、征缴和管理是一系列较为复杂的工作，需要专门部门专门人员进行专业管控。但是目前我国绝大部分房地产企业缺乏专业的税收风险管控体系，常常是知道有增值税税收风险的存在，但是对于增值税风险高低的评估，风险发生前的辨别和估计，风险发生后的控制和应对都缺乏 有效的监管和控制机制。这也是我国房地产行业 “ 营改增 ” 之后，需要进一步改进的地方。 三、应对策略 （一）
6、合理利用国家相关税收优惠政策 面对 “ 营改增 ” 的新局面，房地产企业要从总体上提高企业人员的遵纪守法意识。房地产企业相关的税收筹划人员必须提高学习意识，加强对相关税收法律法规的学习，特别是对一些国家给予房地产企业的优惠政策要特别关注，利用税收优惠政策进行税收筹划。比如，根据我国相关文件，房地产行业 “ 营改增 ” 政策实施以后，增值税的计算方法分为简易计税方法和一般计税方法两种。分别针对 2016 年 5月 1日之前自行开发的房地产“ 老项目 ” 和在此时间之后开发的房地产 “ 新项目 ” 的增值税计算而制定。具体而言：简易计税办法为应纳增值税额 =（全部价款和价外费用） /（ 1+5%）
7、*5%，税率为 5%，企业在针对 “ 老项目 ” 选择简易计税办法后，在未来 36个月内不得变更为一般计税办法。一般计税方法为应纳增值税额 =销项税额-进项税额，税率为 11%。由于存在 “ 老项目 ” 可以自由选择计税方法的政策，企业在计算 “ 老项目 ” 的增值税时，除了要考虑税率高低的因素外，是否取得进项税发票和房地产价格的变化也是进行方法选择时需要关注的因素 。 （二）密切关注相关税收法规的变化 房地产企业除了要学会利用税收优惠政策外，还应该及时关注增值税的相关法律法规的变化，对新的法律法规做到理解透彻和熟练掌握。避免出现当相关法律法规变更时，还使用旧政策对项目的增值税进行计算的情况出
8、现。房地产企业要做到在法律的准绳下合法 ?营，避免增值税法律风险的出现。 （三）培养财务人员税收筹划能力 税收筹划是指在税收事项发生之前，专业人员在根据现有的政策法规和财务情况合理估计税收风险事项的基础上，合理预计税款，并且在法律规定允许的范围 内，最大限度的少要交纳的税款。目前，我国的房地产企业中，具有高水平税收筹划能力的人员较少，绝大部分财务人员仅仅只具备一般财务知识，很难做到在企业现有财务状况的基础上进行科学合理的税收筹划。因此，我国的房地产企业一方面要注意吸收此类具有专门税收筹划能力的人员进入本企业，另一方面要通过在职培训等方式着力培养现有财务人员，帮助其提高税收筹划水平。 （四）建立
9、并完善税收风险管控机制 税收风险是每个企业都将有可能面临的现实问题。在传统的企业税收筹划过程中，一般都是政府部门主动监管而房地产企业被动应 对。在我国全面 “ 营改增 ” 的大环境下，房地产企业应该树立主动应对意识，建立并不断完善企业的税收风险管控机制，做到事前合理筹划评估增值税风险，事中积极合理管控可能出现风险的各个环节，事后认真总结税收筹划经验。此外，房地产企业的税收筹划部门应该与政府部门之间建立起良好的互动关系，改变以往的被动局面。 参考文献 杨卫华 .营业税改征增值税：问题与建议 J.税务研究， 2013（ 1）：39-42. 李晓红，魏微 .房地产行业税收负担研究 基于沪、深房地产上市公司的经验数据 j.税务研究， 2015（ 3）： 92-97. 郑岩，冼彬璋 .房地产业 “ 营改增 ” 改革方案初探 J.税务与经济，2014（ 4）： 94-100. 作者简介：马宁（ 1986-），女，汉族，湖南邵阳人，任职于广西财经学院，研究方向：会计学。
