1、基于我国城镇化与房价互动关系的统计分析 摘 要：本文主要运用协整分析及 VECM模型对我国城镇化与房价互动关系进行实证分析。结果表明：我国城镇化与房价间存在长期稳定的负向变动关系，短期内两者关系从非均衡状态向长期均衡状态调整速度缓慢，即城镇化的短期变动对房价的影响不是十分明显。文章结合我国经济发展现状，在理论分析与实证分析基础上为我国城镇化与房地产业协调发展提出了几条建议。下载 关键词：城镇化；房价；协整分析； VECM 模型 一、前言 近年来，我国在整个大范围上表现出房地产均价的持续上涨，尤其是2009 年以来，我国二、三 线城市房价的上涨速度逐渐接近我国一线城市房价的上涨速度，引起社会各界
2、的广泛关注。 2010 年中国居住城镇的人口接近 6.66 亿人，城镇化率达到 49.68%，我国已有近一半的人口居住在城镇，这意味着中国将进入城市圈。 城镇化与房价之间存在一定的互动关系，一方面，城镇化水平的不断提高，引起人们对土地及住房需求量增大，进而推动房价不断上涨。另一方面，房价上涨会对潜在的进入者设置壁垒，抑制城镇化水平的提高，甚至出现逆城镇化现象。鉴于既要加快我国城镇化建设步伐，又让我国房价平稳运行，探讨我国城镇化与房价关系具有一 定的现实意义，对今后我国经济社会发展有着重要的指导意义。 二、模型设定与数据来源 建立误差修正模型，需要首先对变量进行协整分析，即有时虽然两个变量都是随
3、机游走的，但它们的某个线形组合却可能是平稳的。我们称这两个变量有协整的长期均衡关系。将误差修正项看做一个解释变量，连同其他反映短期波动的解释变量一起，建立短期模型，即误差修正模型。 本文用非农业人口占总人口比重来表示城镇化率，同时用住宅价格来表示房价。用人均国内生产总值来表示工业化水平指标。 本文选取 1985-2009 年间的 城镇化率（ UR）、住宅价格（ HP）、人均国内生产总值（ PGDP）的年度数据作为样本，样本容量为 25。城镇化率、住宅价格、人均国内生产总值数据均出自 中国城市统计年鉴、中国房地产统计年统计年鉴。此外，为避免时间序列经济数据中的异方差影响，将对各变量数据取自然对数
4、。最后利用城镇化率的对数（ UR）、住宅价格的对数（ HP）、人均国内生产总值的对数（ PGDP）构建误差修正模型，来说明我国城镇化率、住宅价格和国内生产总值的互动关系。 三、我国城镇化与房价互动关系的实证分析 3.1 变量平稳性检验 本文采用 ADF 检验法进行变量的平稳性检验。 平稳性检验结果表明 UR、 HP、 PGDP为非平稳序列，一阶差分检验却表明UR、 HP、 PGDP 在显著水平为 5%以下均为非平稳序列，二阶差分检验表明 UR、HP、 PGDP在显著水平为 5%以下均为平稳序列，即 UR、 HP、 PGDP均为 2阶单整序列。 3.2 相关关系检验与协整检验 检验变量具有同阶单
5、整性的基础上进行，协整检验。本文将采用Johansen 检验，根据 AIC 及 SC 定阶准则确定 UR、 HP、 PGDP 所组成的 VAR模型最优滞后期 K为 1 。且通 过在 R软件中由代码识别出数据存在着时滞为1 的 VAR 模型即 VAR（ 1）模型存在。 由 R软件的运行看出，各变量之间都是存在着非常高的相关的关系。序列间存在协整关系，即至少存在 1个、最多存在 2个的协整关系。存在的协整关系为 UR-0.9319*PGDP-1.002*HP。 在软件 R中，误差修正向量为： vt=UR-0.9319*PGDP+1.002*HP。此时， P值远大于 0.05，检验结果非常理想，误差
6、向量是一个平稳的向量。因此，由 R软件的结果，选择最大特征根对应的向量作为房价的长期方程UR=0.9319*PGDP-1.002*HP。 3. 3 构建误差修正模型 在不考虑其他因素影响时，全国城镇化与房价之间存在一种长期稳定的负向变动关系。在该长期均衡关系 UR=0.9319*PGDP-1.002*HP中，说明住房价格每增加 1 个单位，城镇化水平就相应减少 1.002 个单位。 3.4 结果分析 若 VAR 模型中的各变量间存在协整关系，则可在协整方程基础上建立包括误差修正项（ EC）在内的向量误差修正模型（ VECM），以研究系统的短期动态特征。其中， EC 用来反映各变量间关系偏离长期
7、均衡状 态后对短期变化的影响，其系数为 12.6%，小则表示短期非均衡状态向长期均衡状态调整的速度。通过向量误差修正，得出误差修正项为修正长期非均衡的程度，说明长期均衡关系偏离时，从短期非均衡状态向长期均衡状态调整的速度比较缓慢。因此，短期内我国城镇化变动对房价影响不显著。 四、结论与政策建议 4.1 结论分析 4.1.1 短期上需加快我国城镇化建设，抑制房价过快增长 从协整分析可以看出，我国城镇化与房价间呈现负向变动关系，即加快我国城镇化建设，房价会相应下降。表面上看，理论分析与实证分析 存在冲突，其实两者并不矛盾。因为据 VECM 模型分析可知：加快我国城镇化建设在短期内对降低房价效果不明
8、显，周期较长。除城镇化外，诸多因素正积极推动我国房价的上涨，而现实中我国房价仍然持续增长，远超过城市居民的承受限度，急需政府通过宏观调控手段加以抑制。理论分析中还显示，房价持续过快增长会影响城镇化进程的推进。因此，短期或今后较长一段时期内，加快我国城镇化建设与抑制房价过快增长有利于两者的协调发展。 4.1.2 长期上需加快我国工业化建设，规范房地产市场秩序 工业化是实现城镇化的基础，工业化对城镇 化的推动作用十分显著，我国工业化程度较西方发达国家和国内发达城市相对落后，存在巨大发展潜能，因而加快我国工业化建设，有助于推进我国城镇化进程。此外，房地产业作为支柱性产业，其发展势必会影响工业化和城镇
9、化的推进，我国应将规范房地产市场秩序作为一项长期战略加以实施。加快我国工业化建设与规范房地产市场秩序有利于两者的协调、平稳发展。 4.2 政策建议 通过以上分析可知，我国城镇化与房价间存在一种长期稳定的负向变动关系。即城镇化水平越高，房价就会越低，反映了相关变量间的信息传导机制；我国城镇化与房价长 期均衡关系偏离时，从短期非均衡状态向长期均衡状态调整速度较缓慢，即城镇化的短期变动对房价的影响不显著。 参考文献： 杨柳，杭雷鸣。房价上开对我国城市化的影响机制研究 J.中国物价，2007（ 2） 任木荣，刘波。房价与城市化的关系 -基于省际面板数据的实证分析 J.南方经济， 2009（ 2） 朱磊， “潜在过度城市化 “视角下房地产价格攀升探析 J.经济与管理，2007（ 7） 程开明，夏青。城市化与房地产价格关联性的实证分析 J.价格理论与实践， 2008（ 9 ） 刘俊峰，我国城市化与工业化关系的实证研究 J.技术与市场， 2007（ 2） 周新柠，广西城镇化与房价互动关系的实证分析 -基于 VECM 模型 J.企业科技与发展， 2011 年第 9 期（总第 303 期） 张晓峒， Eviews 使用指南与案例 M.机械工业出版社， 2007
